Ветхое жилье программа: Новую программу расселения аварийного жилья планируют начать в 2021 году

• Отсутствие универсальных определений вакантности и заброшенности усложняет работу по оценке количества вакантных и заброшенных свойства на национальном уровне.
• Пустые и заброшенные объекты недвижимости связаны с повышением уровня преступности (особенно поджог) и снижение стоимости собственности. Техническое обслуживание или снос пустующей собственности — огромные расходы для многих городов.
• Очень важно согласовать стратегии борьбы с вакансиями с условиями рынка квартала.

Свободные участки можно озеленить и перепрофилировать для новых целей, например, эту игровую площадку в районе Ист-Либерти Питтсбурга.
Фото любезно предоставлено: Сара Иннаморато Заброшенные дома, спящие фабрики, умирающие торговые центры, и другие типы вакантных и заброшенные объекты являются одними из наиболее видимые внешние признаки повернуть судьбу вспять.Характеристики которые перестали продуктивно использоваться неиспользованные встречаются в городах, пригородах, и сельские районы по всей стране, и они сильно различаются по размеру, форме, и бывшее использование. Но эти пустые и заброшенные объекты более чем просто симптом более крупного экономического силы, работающие в сообществе; их связь с преступностью, увеличилась риск для здоровья и благополучия, погружение стоимость собственности, и рост муниципальных затраты создают им проблемы в и из сами, внося свой вклад в общее упадок сообщества и потеря инвестиций.1 Должностные лица местного самоуправления, сообщество организаций и жителей, однако, все чаще рассматривают пустующие объекты как возможности для продуктивного повторного использования, переосмысления упадка и ветхости городских ферм, общественных садов и медицинских учреждений. Для них пустые дома могут стать активами в стабилизации и оживлении района, которые можно отремонтировать и снова заселить.

Незанятые и заброшенные объекты недвижимости долгое время преследовали промышленные города в американском поясе ржавчины, но всплеск отчуждений права выкупа права выкупа после недавней рецессии усугубил проблемы в этих областях и привел к резкому увеличению доли вакантных площадей по всей стране, особенно в недавно процветающих штатах Солнечного пояса, таких как Флорида. , Аризона и Невада.Эти общины сталкиваются с растущим упадком и физическим износом собственности, снижением налоговых поступлений и ростом государственных расходов. Хотя общенациональные факторы (в частности, кризис отчуждения права выкупа) помогли создать эти вакансии, местные факторы — состояние недвижимости, состояние местного рынка жилья и сила региональной экономики — определяют диапазон доступных вариантов для возвращение этих свойств в продуктивное использование. Например, подход, применяемый для восстановления одной незанятой собственности среди многих в неблагополучном районе Детройта, будет отличаться от подхода, применяемого для возврата собственности в восстанавливающемся пригороде Феникса — или, если на то пошло, в другом районе Детройта со здоровым рынком жилья. .

Местный политический и экономический контекст, а также ограниченность возможностей и ресурсов формируют инструменты, которые местные органы власти, некоммерческие организации и соседи используют для решения проблем и повторного использования пустующих и заброшенных участков. Наиболее желаемый результат — быстро вернуть свойство к прежнему использованию — частный дом или процветающий бизнес. Однако недостаточный кредит, слабые рынки, убыль населения или другие факторы могут потребовать других решений, таких как как снос, преобразование собственника- жилое жилье в арендуемое жилье, или замена (например, строительство солнечная ферма на бывшей промышленной площадке).Стратегии повторного использования направлены на стабилизацию и оживление районов и могут стимулировать восстановление и рост экономики или, в случае сокращения городов, управлять упадком таким образом, чтобы улучшить качество жизни оставшихся жителей.

Источник: Бюро переписи населения США. 2012. Годовые оценки исследования американского сообщества. Примечание: свободные помещения не включают сезонное, развлекательное или эпизодическое использование. Недвижимость может освободиться на множество причин, некоторые из которых относительно безобидны.Недвижимость, сдаваемая в аренду или на продажу, может быть пуста в течение короткого времени, а дом для отпуска может быть пустым большую часть года. Если за этой недвижимостью будут ухаживать ответственные владельцы, она не станет бельмом на глазу или снизит стоимость соседней собственности. Как правило, незанятая собственность становится проблемой, когда владелец собственности отказывается от основных обязанностей, связанных с владением недвижимостью, таких как плановое техническое обслуживание или выплаты по ипотеке и налогу на имущество.2 Множественные переменные могут привести к тому, что власти определят собственность как незанятую или заброшенную, в том числе физическую. состояние структура, количество времени, в течение которого собственность находилась в этом конкретном состоянии, и отношение владельца к собственности.Например, в Балтиморе городской строительный кодекс определяет жилые дома как свободные только в том случае, если они непригодны для проживания, а не в том случае, если в них просто нет людей.3

Отсутствие универсальных определений вакантных и заброшенных объектов усложняет попытки оценить количество вакантных и заброшенных объектов недвижимости на национальном уровне. Лучшими агрегированными источниками являются Бюро переписи населения США и Почтовая служба США, хотя они не без ограничений. Используя эти источники, Счетная палата правительства США (GAO) сообщила в 2011 году, что количество свободных жилых единиц, не считая тех, которые используются сезонно или рабочими-мигрантами, увеличилось с 7 миллионов в 2000 году до 10 миллионов в 2010 году.4 Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета сообщил, что подмножество этой категории — дома, свободные и не выставляемые на продажу или аренду, — достигло рекордного уровня в 7,4 миллиона в 2012 году, причем рост был сосредоточен в районах с высокой степенью отчуждения права выкупа. Юг и Запад5. Хотя свободные дома можно найти по всей стране, они, как правило, сконцентрированы; почти 40 процентов пустующих домов в стране расположены всего в 10 процентах всех переписных участков6. Более половины переписных участков с долей вакантных площадей 20 процентов или выше находились всего в 50 округах, большинство из них — в городских районах.К примеру, в округе Уэйн в Мичигане и округе Кук в Иллинойсе насчитывается более 200 районов с высоким уровнем вакантных площадей.7 По оценкам, помимо множества пустующих и заброшенных жилых домов по всей стране, количество старых участков — простаивающих бывших промышленных объектов с реальное или предполагаемое загрязнение окружающей среды — примерно на полмиллиона.8

Текущая инвентаризация незанятой собственности является результатом двух основных причин: кризис потери права выкупа, а также долгосрочный упадок города, депопуляция и сокращение инвестиций.Во многих городах Ржавого Пояса произошла значительная потеря населения с момента своего пика двадцатого века, когда жители уехали в пригороды или другие регионы. Это сокращение количества домохозяйств создало огромный разрыв между спросом и предложением на жилье. Это несоответствие не только приводит к тому, что многие строения остаются пустыми, но и серьезно ослабляет местные рынки жилья, ограничивая потенциал рыночных решений до уровня вакансий.9 Рабочие места и розничная торговля во второй половине двадцатого века также стали пригородными, оставив после себя бывшие промышленные объекты. производственно-коммерческая деятельность.Уменьшение численности населения и, как правило, более низкие доходы тех, кто остается, часто недостаточны для поддержки оживления коммерческой деятельности.10 Бывшие промышленные центры, такие как Балтимор, Кливленд, Детройт и Гэри, штат Индиана, усеяны пустыми фабриками, тысячами потерянных и пустующих домов. жилая недвижимость. Пригородные районы Солнечного пояса, которые процветали всего десять лет назад, теперь страдают от широко распространенных случаев отчуждения права выкупа права выкупа права выкупа11.12 Бывшие жильцы, вероятно, освободят собственность, и поскольку затраты, связанные с процессом отчуждения права выкупа, высоки, а стоимость данной собственности часто очень мала, кредиторы или обслуживающие лица могут уйти.13 В Неваде, Аризоне, Флориде и Джорджии во всех штатах с высокими показателями отчуждения, несезонное количество вакансий увеличилось более чем на 85 процентов в период с 2000 по 2010 год14.

Свободные и заброшенные объекты недвижимости имеют негативные побочные эффекты, которые влияют на соседние объекты, а в случае их концентрации — на целые сообщества и даже города.Исследования связывают отчужденные, пустующие и брошенные объекты собственности с пониженной стоимостью собственности, ростом преступности, повышенным риском для здоровья и благосостояния населения, а также повышенными расходами для муниципальных органов власти.

Исследования, пытающиеся количественно оценить влияние отчуждения права выкупа на стоимость окружающей собственности, показывают, что отчуждение права выкупа снизило цены продажи близлежащих домов от всего лишь на 0,9% до 8,7 %15. проблемное имущество может иметь более выраженное влияние на окружающие свойства.В исследовании, проведенном в Колумбусе, штат Огайо, Mikelbank обнаружил, что пустующие объекты недвижимости имеют более серьезное влияние на их непосредственное окружение, чем потери права выкупа, которые имеют относительно скромное влияние, но на большей территории16. побочные эффекты, обнаружение, что в районе Кливленда, нахождение в пределах 500 футов от пустующей собственности снижает продажную цену ненапряженного дома на 1,7 процента в районах с низким уровнем бедности и на 2,1 процента в районах со средней бедностью.17 Исследования также показывают, что чем дольше недвижимость остается незанятой, тем больше она влияет на стоимость окружающей собственности и тем больше радиус этого эффекта18. Исследование Балтимора показывает, что это воздействие ограничено 250 футами домов, которые были заброшены менее 3 лет; однако через 3 года эффект может увеличиться до 1500 футов (хотя и с меньшей величиной) 19.

Проект «Я хочу, чтобы это был…» в Лансинге, штат Мичиган, предлагает членам сообщества, таким как женщина, изображенная выше, пересмотреть использование этого заброшенного магазина.
Фотография любезно предоставлена ​​Управлением развития города Лансинг Считается, что пустующая и заброшенная недвижимость привлекает преступников. из-за «теории разбитых окон» — один признак заброшенности или беспорядка (разбитое окно) будет способствовать дальнейшему беспорядку.20. Увеличение количества вакансий оставляет меньше соседей, которые могут отслеживать и бороться с преступной деятельностью. Заколоченные двери, неухоженные газоны и разбитые окна могут указывать на неконтролируемое убежище для преступной деятельности или на цель кражи, например, меди и бытовой техники.Исследование 21 Куи Питтсбурга показывает, что лишение права выкупа закладной не влияет на преступность; однако после того, как собственность становится пустой, уровень насильственных преступлений в пределах 250 футов от собственности на 15 процентов выше, чем уровень в районе между 250 и 353 футами от собственности. Кроме того, более длительные периоды незанятости имеют большее влияние на уровень преступности22. В исследовании, проведенном в Филадельфии, Бранас, Рубин и Гуо сообщают о связи между незанятыми объектами недвижимости и риском нападения, считая, что вакансия является самым надежным предиктором среди почти дюжины. индикаторы после учета других демографических и социально-экономических переменных.23

Поджог представляет собой особую проблему для пустующих и заброшенных домов. По оценкам Управления пожарной безопасности США, в период с 2006 по 2008 год в пустующих жилых домах ежегодно происходило 28000 пожаров, половина из которых распространялась на остальную часть здания, а 11 процентов — на соседнее здание. По оценкам организации, 37 процентов этих пожаров были преднамеренно устроены и что ежегодно в результате этих пожаров гибнет 45 человек, 225 получают травмы и причиняется материальный ущерб на сумму 900 миллионов долларов.24 Поскольку вакансии так тесно связаны с поджогами, вандализмом и другими преступлениями, местные постановления обычно квалифицируют пустую или заброшенную собственность как угрозу для здоровья и благополучия населения25.

Местные органы власти несут расходы по содержанию, управлению и сносу пустующей и заброшенной собственности, а также их обслуживанию полицией, пожарной охраной и общественной инфраструктурой. В одном исследовании было подсчитано, что город Филадельфия тратит более 20 миллионов долларов в год на содержание около 40 000 свободных объектов недвижимости, что, по скромным подсчетам, обходится городу и школьному округу в виде потери налоговых поступлений в размере 5 миллионов долларов в год.26 В своем исследовании, проведенном в Чикаго в 2005 г., Апгар, Дуда и Навроцки оценили прямые муниципальные расходы варьируются от 430 долларов за изъятую и освобожденную недвижимость, проданную на аукционе, до 34 199 долларов за пустующее имущество, уничтоженное пожаром, в зависимости от продолжительности свободного помещения, усилий по восстановлению и других обстоятельств, таких как преступление27. Двери и окна должны быть заперты и часто покрыты фанерой, газоны вырезаны, а мусор вывозится. Расходы на техническое обслуживание зависят от местоположения и состояния отеля. Например, официальные лица Чикаго оценили затраты на размещение или охрану 627 объектов недвижимости в 2010 году в 875 000 долларов, в то время как официальные лица Детройта оценили затраты в 1 доллар.4 миллиона, чтобы сделать то же самое для 6000 объектов в течение почти полутора лет. Затраты на стрижку газона могут быстро возрасти, как в случае с 25 долларами, потраченными на каждый из 45 000 городских участков и участков Детройта28. Исследование, проведенное в Балтиморе в 2009 году, пришло к выводу, что каждый свободный участок в квартале увеличивает ежегодные расходы на полицию и пожарную охрану на 1472,29 доллара. . Согласно исследованию пустующей и заброшенной собственности в Оклахома-Сити, коммерческая недвижимость непропорционально влияет на эти расходы на общественную безопасность.Хотя коммерческая недвижимость составляет лишь 3% вакансий в Оклахома-Сити, на них приходится примерно 40% всех вызовов полиции и пожарных30.

Стоимость сноса может широко варьироваться в зависимости от нескольких факторов, в том числе от того, прикреплен ли дом к занятым жилым помещениям, например, к рядному дому в Балтиморе, снос которого может стоить 40 000 долларов, или от того, содержит ли он асбест или краску на основе свинца. GAO заявляет, что снос обычно стоит от 4800 до 7000 долларов за собственность31. Муниципалитеты также несут административные расходы, поскольку они ищут владельцев, обеспечивают соблюдение кодексов и контролируют потери права выкупа, хотя они могут возместить некоторые из этих затрат за счет штрафов или сборов, если владелец может быть идентифицирован. и вынуждены платить.Вакансии также напрямую снижают доходы местных органов власти, поскольку собственники могут отказаться от своих налоговых обязательств, и косвенно, из-за их влияния на стоимость близлежащей собственности и налоговые оценки. Хотя в некоторых случаях города могут возместить этот упущенный доход за счет продажи налогового залога, в других случаях право собственности на недвижимость возвращается городу, у которого нет другого жизнеспособного варианта, кроме сноса32

Источники: данные за 1965–1999 гг. Из «Таблицы 7. Годовые оценки жилищной инвентаризации: с 1965 г. по настоящее время» и данные за 2000–2010 гг. Из «Таблицы 7a.Годовая оценка жилищной инвентаризации ». Бюро переписи населения США. 2012. «Жилищные вакансии и домовладения: исторические таблицы», Текущее обследование населения / Исследование жилищных вакансий. Дополнительные пояснительные примечания см. В источниках. www.census.gov/housing/hvs/data/histtabs.html . По состоянию на 6 февраля 2014 г. Из-за растущих затрат и трудностей, которые пустая и заброшенная недвижимость создает для сообществ, правительство, некоммерческие организации и заинтересованные стороны принимают меры, чтобы остановить и даже обратить вспять поток отчуждений, пустующих и заброшенных домов.В некоторых случаях масштаб проблемы — и инфраструктура данных, персонал, обеспечивающий соблюдение кодекса, опыт и финансирование, необходимые для ее решения, — подавляют способность местных органов власти справиться с ней.33 Существенной проблемой для большинства юрисдикций является определение количества , местонахождение и владение вакантной недвижимостью34. Информация о возможных вакансиях часто распространяется между несколькими агентствами, а записи о праве собственности или ответственности за собственность могут быть нечеткими, рассредоточенными между жильцами, инвесторами, обслуживающими организациями и кредиторами.Несмотря на эти трудности, общинам нужны свежие и надежные данные, чтобы понимать проблемы, с которыми они сталкиваются, информировать о принятии решений и политике, а также адаптировать ответные меры к различным условиям и характеристикам рассматриваемых городов, районов и объектов недвижимости35. , во многих юрисдикциях приняты постановления о регистрации незанятой собственности, которые требуют от владельцев регистрировать свою собственность и, как правило, вносить плату.36 Сборы, которые возрастают по мере того, как собственность остается вакантной, могут отпугнуть владельцев законсервировать собственность, побуждая их вернуть эту собственность к производительному использованию; кроме того, доход от этих сборов компенсирует расходы, связанные с пустующей недвижимостью.37

Фонд реинвестирования и Партнерство по национальным индикаторам соседства были критически важными ресурсами для местных жителей, разрабатывающих инструменты и системы данных для отслеживания и устранения их незанятых участков. В городе Сиракузы, штат Нью-Йорк, команда IBM Smarter Cities разработала модель прогнозирования, чтобы помочь определить районы и объекты недвижимости, подверженные риску возникновения проблем, связанных с вакансиями, а также те, в которых вмешательство окажет наибольшее воздействие. По словам исследователей, «цель города — отказаться от принятия решений, основанных на« образованных анекдотах », и стратегиях реагирования, нацеленных на при самой острой необходимости — к разработке политики на основе информированного, целостного понимания и упреждающих вмешательств, которые предотвращают и обращают вспять спад »38 (см.« Стратегии адресности для развития соседства »).

Когда местные чиновники узнают о потенциальных пустующих и заброшенных объектах недвижимости через регистрацию, жалобы соседей, визуальные осмотры, просрочки по уплате налога на имущество или другие средства, они обычно сначала обращаются к исполнению кодекса и налоговым удержаниям, чтобы заставить владельцев взять на себя ответственность за собственность и вернуть ее. продуктивное использование. Свободные и заброшенные объекты недвижимости могут быстро прийти в такое состояние, что перестают соответствовать местным строительным нормам. Сотрудники правоохранительных органов, уполномоченные охранять собственность, представляющую угрозу для здоровья, безопасности и благосостояния населения, могут затем налагать штрафы и налагать штрафы на проблемную собственность.39 Успешное раннее вмешательство — лучший курс действий, потому что разрушение со временем быстро усугубляется. По словам Джозефа Шиллинга, директора, одного из самых больших препятствий на пути к своевременному и эффективному применению кодекса. Института Метрополитен в Технологическом институте Вирджинии отслеживает и привлекает к ответственности владельцев и обслуживающих ссуды в случае невыполнения обязательств40. Недвижимость, находящаяся в собственности (REO), создает особые проблемы. Ипотечные службы, которыми обычно являются национальные или международные компании, должны соблюдать местные законы и кодексы, применимые к данной собственности.Когда должностные лица могут идентифицировать владельцев собственности и привлекать их к ответственности, они могут обеспечить исправление нарушений кодекса и смягчить негативное воздействие собственности. Если владельцы не реагируют, местные органы власти могут взять собственность под свой контроль и следовать соответствующим курсом: либо восстановление, либо снос и повторное использование.

Хотя пренебрежение содержанием может быть самый заметный признак вакансии (и тот, который может привести к нарушению кодекса), «просрочка по налогу на имущество», Александр и Пауэлл находят, что «это самый важный общий знаменатель среди пустующих и заброшенных домов.”41 Когда владелец прекращает платить налоги на недвижимость, местные органы власти инициируют процесс обращения взыскания на уплату налогов, налагая на недвижимость налоговое удержание. Залог предназначен как для взыскания причитающихся налогов, так и для побуждения владельца взять на себя ответственность за имущество. Владельцы обычно имеют возможность выплатить залог, но собственность возвращается муниципалитету, если владелец ушел от нее. Как потерянные доходы от налога на имущество, так и возвращенная собственность могут создавать проблемы для местных органов власти, хотя последние также могут предоставить возможность осуществлять некоторый контроль над повторным использованием собственности, если муниципалитет готов сделать это, например, через земельный банк.

Когда местное самоуправление становится владельцем собственности, оно обычно попытаться передать ответственность новому владельцу как можно быстрее путем продажи любого налогового залога или сами свойства. Эти процессы, которые могут различаться по форме, должны уравновешивать права владельцев собственности с интересами общества в быстром переходе собственности в собственность и в продуктивное использование. Налоговые залоги и имущество, лишенное права выкупа, могут быть проданы с аукциона, проданы оптом или, если это законно, переданы земельным банкам, корпорациям общественного развития (CDC) или другим некоммерческим организациям.В исследовании практики обращения взыскания с налогов во Флинте и Детройте, Дьюар обнаружил, что ускоренные аукционы недвижимости, которые требуют полной оплаты в день аукциона и не дают участникам торгов возможности заранее оценить качество собственности, благоприятствуют инвесторам и спекулянтам. . Эти продажи приносят муниципалитетам немедленный доход, но в конечном итоге они приводят к продолжающемуся изъятию инвестиций и повторяющимся потерям права выкупа.42 Точно так же законы, требующие от муниципалитетов продавать недвижимость, лишенную налогов, тем, кто предложит самую высокую цену, отдают предпочтение спекулянтам, а не другим типам участников торгов.43 Спекулятивные инвестиции в пустующую и заброшенную недвижимость не обязательно плохо сказываются на стабильности района; эти инвесторы вполне могут быть ответственными владельцами собственности. Дьюар, однако, утверждает, что более продуманные процессы могут привести к тому, что больше собственности будет передано владельцам, соседям, земельным банкам и некоммерческим организациям.44 Среди инструментов, доступных местным органам власти для отпугивания безответственных инвесторов, являются строгое соблюдение кодекса; регистрация и лицензирование аренды; плата за преобразование арендной платы, взимаемая, когда занимаемая владельцем собственность становится арендой; и требование о том, чтобы все залоговые права, налоги и нарушения кодекса были устранены до любой передачи собственности.45

и обращение взыскания на уплату налогов могут привести к тому, что владельцы берут на себя ответственность или продают собственность, государственную собственность на пустующую собственность или публичную продажу собственности новым владельцам. Возможное повторное использование этой собственности будет определяться условиями местного рынка. Правительства и некоммерческие организации используют инструменты данных для создания типологий кварталов, основанных, прежде всего, на рыночных условиях, чтобы руководствоваться стратегиями повторного использования. На более сильных рынках политики и общественные организации пытаются в первую очередь предотвратить появление вакансий или не дать им распространиться, как можно быстрее привлечь ответственных владельцев и жильцов в свободные объекты и попытаться стабилизировать стоимость недвижимости и обратить вспять падение.Возникающая среди этих заинтересованных сторон тенденция состоит в том, чтобы направлять ресурсы в более сильные районы, которые подвержены риску, но еще не находятся в бедственном положении.46 В других случаях ресурсы были сконцентрированы в целевых районах с низким уровнем дохода, чтобы достичь критической массы, необходимой для поддержания частных инвестиций47. В таких неблагополучных районах рынки могут быть слишком слабыми, чтобы способствовать повторному заселению вакантной недвижимости. В сокращающихся городах требуется крупномасштабный снос и перепрофилирование, чтобы сократить предложение жилья в соответствии со спросом, а также иметь дело с недвижимостью, которую невозможно рентабельно отремонтировать для рыночной продажи или сдачи в аренду.(Более подробную информацию о методологиях и применении таких усилий см. В разделе «Стратегии нацеливания на развитие соседства».)

Стратегии для более сильных рынков. Более сильные рынки предлагают возможность удерживать владельцев домов в рисках стать пустыми или быстро заселить дома, которые уже стали вакантный. Программы предотвращения потери права выкупа, реабилитация для продажи или аренда жилья на разбросанных участках являются одними из более сильных рыночных стратегий, которые обещают сократить количество пустующих домов.Маркетинговые стратегии и стратегии оживления коммерческой деятельности могут помочь этим районам сохранить и привлечь жителей за счет стимулирования спроса, необходимого для повторного заселения пустующих домов. Некоторые сильно обветшавшие свободные участки в этих районах все еще могут потребовать сноса, но, как правило, это будут отдельные участки, которые предоставят возможности для повторного использования в небольших масштабах, таких как принятие дополнительных участков или общественные сады.

Поскольку потеря права выкупа права выкупа является основной причиной появления вакансий на более сильных рынках, их ограничение может иметь большое значение для стабилизации этих районов.«Не все проблемные заемщики могут избежать потери своих домов, — объясняет профессор права и эксперт по финансовым услугам Патрисия А. Маккой, — но в соответствующих случаях — когда модификации могут увеличить доход инвесторов по сравнению с потерей права выкупа и заемщики могут позволить себе новые платежи — займ» модификации могут быть беспроигрышными для всех »48. Программы модификации ссуды и рефинансирования, дополненные консультированием по вопросам потери права выкупа, направлены на то, чтобы владельцы жильцов оставались в своих домах. Основные инициативы по предотвращению потери права выкупа включают две федеральные программы: Программу доступной модификации жилья (HAMP) и Национальную программу консультирования по вопросам предотвращения потери права выкупа (NFMC).С 2009 года HAMP обработало более 1,2 миллиона постоянных модификаций ссуд.49 У участников HAMP высокий процент повторных дефолтов, однако, достигнув 46 процентов в 2013 году для модификаций, начатых в 2009 году.50 Оценка HAMP в 2012 году показала, что, хотя программа привела к небольшому снижению ставки случаев выкупа права выкупа, оно охватило лишь около трети домохозяйств, имеющих право на получение кредита, и оказало неблагоприятное воздействие на пересмотр условий кредита вне программы51. Mayer et al. нашли лучшие результаты для NFMC, сделав вывод, что программа улучшила качество кредитов для участников, сократив ежемесячные платежи на 7.8 процентов52. Сохраняя владельцев домов в своих домах, программы предотвращения потери права выкупа могут избежать многих проблем, таких как нарушения кодекса (видимые признаки пренебрежения), которые возникают, когда собственность становится пустой.

В сотрудничестве с местной организацией Operation Better Block’s Jr. Green Corps питтсбургская некоммерческая организация GTECH Strategies привлекла местную молодежь к озеленению этого пустыря в районе Хоумвуд.
Фотография любезно предоставлена: GTECH Strategies Незанятые объекты могут потребовать ремонта, прежде чем их можно будет снова заселить.Здоровые рынки могут предложить частным инвесторам достаточные экономические стимулы для покупки, восстановления и перепродажи ранее пустующей собственности. В других случаях государственная субсидия или вмешательство некоммерческой организации могут помочь превратить пустой дом в дом, занимаемый его владельцем. Хотя размещение собственником может быть наиболее желательным повторным использованием отчужденной и освобожденной собственности, активность инвесторов, как через рыночную продажу, так и через аукционы по выкупу налогов, открыла возможность аренды частных домов на разрозненных участках в качестве одного из способов работы с жилыми домами, которые все еще пригодны для проживания. расположены в районах с достаточным спросом на аренду.Данило Пеллетиере, бывший директор по исследованиям Национальной жилищной коалиции с низким доходом и нынешний экономист HUD, предполагает, что «новые и возвращающиеся домохозяйства, которые необходимы для сокращения вакантных площадей и стабилизации районов, скорее всего, будут арендаторами, будь то по выбору или по необходимости. тенденция, которая уже наблюдается ». 53 CDC также, вероятно, будут заинтересованы в приобретении недвижимости, освобожденной от уплаты налогов, и использовании ее в качестве сдачи в аренду, как для увеличения количества доступного жилья, так и для стабилизации районов, в которые они уже вложили средства.Однако CDC, вероятно, столкнутся со значительными проблемами при управлении арендуемой недвижимостью на разрозненных участках, управление которой, по одной оценке, обходится на 25-30 процентов дороже по сравнению с многоквартирной недвижимостью54. Программы «первого выбора» позволяют некоммерческим организациям или определенному типу покупателей, например, соседи, чтобы делать ставки на REO или недвижимость, лишенную налогов, до того, как это сделают другие инвесторы. Национальная программа первого выбора дает грантополучателям Программы стабилизации соседства возможность приобретать недвижимость, принадлежащую Fannie Mae и Freddie Mac, до того, как она будет предложена лицу, предложившему наивысшую цену.55 В некоторых случаях кредиторы или ипотечные службы могут согласиться сдавать в аренду бывшим владельцам домов, лишенных права выкупа, предлагая сообществу некоторые из тех же преимуществ, что и предотвращение потери права выкупа56

Стратегии повторного заселения пустующих домов владельцами или съемщиками зависят от способности района удерживать и привлекать жителей. Попытки продать район на рынке могут помочь стабилизировать рынки жилья и уменьшить количество пустующих и брошенных домов. Например, Инициатива Здорового Соседства Фонда Большого Милуоки провела экскурсии по районам, которые были нацелены на продвижение имиджа, в результате чего 22 свободных дома были проданы тем, кто впервые покупает жилье.57 NeighborWorks America, национальная некоммерческая организация по жилищному строительству и развитию сообществ, признала маркетинг и брендирование кварталов стратегией повышения спроса на жилье и привлечения частных инвестиций. В 2012 году организация интенсивно работала с 16 районными организациями для агрессивного маркетинга кварталов58

Стабилизация и восстановление жилого фонда будут поддерживаться и дополняться путем оживления коммерческой деятельности в регионах с достаточно сильными рынками, чтобы поддержать его.Яркие жилые районы могут лучше поддерживать районную розничную торговлю, а многочисленные варианты розничной торговли, в свою очередь, поможет привлечь и удержать жителей. «Восстановление розничной торговли в районе следует планировать комплексно как неотъемлемую часть более крупного сообщества, которое ее окружает, и это должно быть адаптировано к реалиям района», — пишут Бейард, Павлукевич и Бонд.59 Они утверждают, что государственно-частное партнерство с Для восстановления районной розничной торговли необходимы долгосрочные обязательства по реинвестированию.60

Община Макаллена, штат Техас, вернула этот заброшенный большой коробчатый магазин в качестве нового дома для своей главной публичной библиотеки.
Фотография любезно предоставлена ​​публичной библиотекой Макаллена. Однако даже в районах с относительно здоровыми рынками жилья может потребоваться выборочный снос, когда пустующие объекты недвижимости находятся в серьезном обветшании. Когда стоимость реабилитации пустующего или заброшенное имущество превышает его ожидаемую рыночную стоимость после восстановления, рыночные решения вряд ли приведут к восстановлению.Хотя пустырь обычно оказывает меньшее неблагоприятное воздействие на окружающие объекты, чем пустующее или заброшенное строение, в программах сноса также можно спланировать, что делать с пустующим участком, который останется после демонтажа строения, например, превратить участок в благоустроенную пешеходную дорожку. или велосипедная дорожка, парк, парковка или общественный сад.61 Исследования показывают, что программа Philadelphia LandCare Общества садоводов Пенсильвании, которая очищает и озеленяет пустыри, улучшила восприятие жителями безопасности, снизила количество преступлений с применением огнестрельного оружия и повысила ценности собственности.62 Согласно одному исследованию, пустующие участки, которые были повторно использованы в качестве общественных садов, положительно влияют на стоимость близлежащих участков на расстоянии до 1000 футов от сада. Исследователи обнаружили, что эти сады могут оказать наибольшее влияние на районы с высоким уровнем бедности.63

Стратегии для слабых рынков и сокращающихся городов. В районах, где рынки жилья слабы, где предложение намного превышает спрос, и в городах, в которых сокращается население, многие из описанных выше стратегий вряд ли приведут к использованию когда-то пустующей недвижимости занятыми владельцами.Как советуют Маллах и Брахман: «Города, такие как Янгстаун или Детройт, где 30 процентов их земельных участков пусты и которые продолжают терять население, — должны думать о повторном использовании земель принципиально иначе, чем города, в которых 10 процентов или меньше его земли пусты или там, где население города, похоже, стабилизируется, например, Милуоки или Ньюарк »64. Даже в городах с общей стабильностью или ростом численности населения могут по-прежнему существовать районы или группы кварталов, в которых рынки не могут поддерживать стратегии возрождения, такие как аренда жилья на разрозненных участках или районный маркетинг.

Города, которые потеряли половину или более своей максимальной численности населения, имеют гораздо больший запас жилья, транспортную и коммунальную инфраструктуру, а также зону обслуживания, чем у них есть люди, которые могут использовать и оплачивать их. На протяжении десятилетий планировщики и политики пытались вырастить свои города из таких проблем. Однако все чаще они обращаются к «оптимизации» или «умному упадку» как к способу приспособить городские службы и жилищный фонд к меньшим группам населения. Янгстаун, штат Огайо, и Флинт, штат Мичиган, — два города, в которых планировщики открыто признали необходимость приспособиться к сокращающемуся населению.65 Города с оптимизацией условий будут более эффективно распределять ограниченные ресурсы, если, например, жители будут сосредоточены в более густонаселенных районах, что позволит городу перенаправить инфраструктуру, обслуживающую в настоящее время мало жителей. Но, как говорит Брент Д. Райан, профессор городского дизайна и государственной политики Массачусетского технологического института, Оптимизация прав — это спорный, «пока еще не доказанный процесс», который поднимает, среди прочего, вопросы справедливости.66 Городские власти не могут заставить жителей переехать в более плотные районы, а создание стимулов, побуждающих жителей покинуть свои дома, может быть затруднено.Даже в городах с безудержной вакантностью жители разбросаны среди пустых кварталов67

Вмешательства, которые могут потребоваться для решения проблемы пустующей и заброшенной собственности в районах со слабыми рынками и в сокращающихся городах, включают крупномасштабный снос и перепрофилирование.68 Такие города, как Буффало, который в 2000-х годах провел кампанию «5 из 5» по сносу 5000 объектов в 5 лет, с трудом справляется с невыполнением тысяч пустующих объектов недвижимости.69 Как отмечалось выше, снос может быть чрезвычайно дорогостоящим.Чтобы помочь штатным и местным усилиям по финансированию крупномасштабного сноса, Министерство финансов США санкционировало использование Фонда наибольшего ущерба (часть Программы помощи проблемным активам) для сноса в 18 соответствующих штатах и ​​округе Колумбия, хотя по состоянию на 30 июня 2013 г. на эти цели не израсходовалось никаких средств70. В Огайо генеральный прокурор решил выделить до 75 миллионов долларов из государственной доли в Национальном ипотечном урегулировании для возмещения округам расходов на снос. По состоянию на 4 февраля 2014 года округа Огайо израсходовали более 65 миллионов долларов на снос 8390 домов, из которых примерно 41 миллион долларов возместил генеральный прокурор.71 Хотя эти источники финансирования жизненно важны для сообществ, которые изо всех сил пытаются справиться с требованиями по сносу, они не являются постоянными, поэтому потребуются альтернативы, если большое количество собственности будет по-прежнему подлежать сносу.

Большие участки пустующей земли требуют крупномасштабных стратегий перепрофилирования, таких как городское сельское хозяйство, лесные массивы или парки и места отдыха.72 Такое повторное использование зеленых насаждений обещает дополнительную выгоду в виде улучшения управления ливневыми водами. Сильные ливни часто переполняют инфраструктуру канализационных и ливневых вод во многих старых городах, вынуждая их сбрасывать неочищенные сточные воды, смешанные с ливневыми водами, в водные пути с оценочной скоростью 850 миллиардов галлонов. ежегодно.73 Отвод дождевой воды к этим 13 Перепрофилированная недвижимость не только решает эту серьезную экологическую проблему, но также снижает загрязнение воздуха и температуру поверхности, снижает затраты на муниципальное управление ливневыми стоками и улучшает эстетику района.74 Земельные банки могут быть особенно эффективны при хранении смежных участков для более крупных проектов перепрофилирования (см. «Countywide Lank» Банки решают проблему вакантных должностей и упадка сил »). Коричневые поля, которые являются обычным явлением в бывших промышленных центрах, предоставляют возможности для крупномасштабного использования в качестве открытых зеленых или рекреационных пространств, общественных садов или ферм или ярких полей — площадок для выработки энергии ветра или солнца.75 Потенциальные застройщики старых месторождений должны учитывать затраты на оценку участка, восстановление и ответственность против ожиданий прибыли, которые могут быть ограничены слабыми рынками и другими макроэкономическими факторами.76 Творческое, органическое, а иногда и временное использование пустующих земель возникает, когда соседи а другие жители действуют раньше городских властей, земельных банков или застройщиков (см. «Временный урбанизм: альтернативные подходы к пустующей земле»). В Брайтмуре, районе Детройта с высоким уровнем вакантных площадей и населением около 1700 человек, жители приобрели или взяли на себя ответственность за почти 100 соседних пустующих участков, закрепив их за своей собственностью для собственного использования.Иногда такое органическое использование является незаконным, как, например, в случае уборки мусора или сквоттинга.77

Свободные и заброшенные объекты недвижимости представляют собой серьезную проблему для сообществ по всей стране. Факты свидетельствуют о том, что пустующая и заброшенная недвижимость тормозит местную экономику, препятствует росту населения, снижает стоимость собственности, увеличивает преступность и ложится тяжелым бременем на местные органы власти.

Пример успешной перестройки заброшенного поля, бывший кожевенный завод Pfister & Vogel (слева) теперь является местом расположения квартир The North End на берегу реки Милуоки в центре города. Милуоки, штат Висконсин (справа).
Фотография предоставлена: Mandel Group Города и сообщества все чаще используют данные для информирования о целевом использовании ограниченных ресурсов и решают проблемные свойства с помощью ряда стратегий, которые соответствуют местным рыночным и демографическим условиям. «Что вы должны уметь делать, — говорит Алан Маллах из Института Брукингса и Центра общественного прогресса, — так это придумать способы повторного использования участков, чтобы они, как мы надеемся, улучшат и, как минимум, не отвлекут , привлекательность района для покупателей жилья, инвесторов и специалистов по реабилитации.78 В некоторых случаях такие меры могут стимулировать реконструкцию и оживление экономики. В других случаях может быть более уместным сосредоточиться на управлении упадком таким образом, чтобы улучшить качество жизни тех, кто остался. «Вместо того чтобы города так сильно фокусировались на росте, им действительно следует сосредоточиться на том, чтобы сделать себя привлекательными и заставить рынок реагировать на это», — говорит Джастин Холландер, доцент кафедры городской и экологической политики и планирования в Университете Тафтса. «Если место станет более желанным, это, вероятно, приведет к дальнейшему росту в будущем.”79

Потребуются дополнительные исследования, чтобы дать политикам, инвесторам и гражданам возможность принимать основанные на фактах решения о трудных выборах, таких как, когда восстанавливать, а когда снести, применять ли судебный или административный процесс обращения взыскания, преобразовывать ли заброшенное месторождение в доступное жилье или зеленые насаждения, или должна ли конкретная область стремиться к разумному росту или разумному упадку. Новаторские методики проектирования обещают расширить диапазон возможностей повторного использования.По мере того как практики экспериментируют с новыми творческими вариантами использования ранее пустующих и заброшенных участков, исследователям необходимо будет оценить стратегии и определить, какие из них работают, а какие нет, какие из них наиболее рентабельны, а какие являются наиболее устойчивыми. Дополнительные исследования помогут лицам, принимающим решения, лучше подготовиться к превращению проблемной собственности в активы, которые стабилизируют и оживят районы и улучшат качество жизни жителей.

:

Служба поддержки федеральных ресурсов на местном уровне

Свежее лицо для пустующих и заброшенных зданий

1. Джон Аккордино и Гэри Т.Джонсон. 2000. «Решение проблемы незанятого и брошенного имущества», журнал по городским делам, 22: 3, 302–3.
2. Маргарет Дьюар и Джун Мэннинг Томас. 2013. «Введение: Город после заброшенного», в Маргарет Дьюар и Джун Мэннинг Томас, ред., Город после отказа , Филадельфия: University of Pennsylvania Press, 2.
3. Счетная палата правительства США. 2011. «Свободная недвижимость: рост числа увеличивает затраты и проблемы сообществ», 9.
4. Там же, 12.
5. Объединенный центр жилищных исследований. 2013. Состояние жилищного фонда нации , 2013 , Гарвардский университет, 9.
6. Элизабет А. Дьюк. 2012. «Решение проблемы долгосрочной вакантной собственности для поддержки стабилизации соседства», выступление в Федеральном резервном банке Нью-Йорка, 3.
7. Объединенный центр жилищных исследований, 31–2.
8. Джастин Б. Холландер, Найл Г. Кирквуд и Джулия Л.Золото. 2010. Принципы восстановления заброшенных земель: очистка, проектирование и повторное использование заброшенных земель , Вашингтон, округ Колумбия: Island Press, 1, 4.
9. Алан Маллах и Дженнифер С. Вей. 2011. «Возвращение земель для экономического и финансового роста», Проект Брукингса-Рокфеллера по инновациям в штатах и ​​мегаполисах, 1.
10. Анастасия Лукаиту-Сидерис. 1997. «Внутренние городские коммерческие полосы: эволюция, распад — модернизация», Обзор городского планирования 68: 1, 3–4; Дэниел Хартли.2013 г. «Городской упадок в городах ржавого пояса», Федеральный резервный банк Кливленда; Майкл Д. Бейард, Майкл Павлюкевич и Алекс Бонд. 2003. «Десять принципов восстановления розничной торговли», Институт городских земель, iv.
11. Джастин Холландер, Колин Польски, Дэн Зиндер и Дэн Ранфола. 2011. «Пространственный анализ вакансий жилья в США — 2000-2011», Линкольнский институт земельной политики, 4; Маргарет Дьюар. 2009. «Влияние на города« передовой практики »обращения с выкупом налогов: свидетельства Детройта и Флинта», Серия рабочих документов CLOSUP, No.2, 1; Маллах и Вей, 1.
12. Хе-Сон Хан. 2013. «Влияние заброшенной собственности на стоимость близлежащей собственности», Housing Policy Debate , 4; Билл Барнс, Кристина МакФарланд и Кейтлин Гири. 2011. «Царство боли: свободная и заброшенная недвижимость в вашем центре», Муниципалитеты Южной Дакоты, , стр. 24–5.
13. Хан, 4.
14. Счетная палата правительства США, 14.
15. Скотт В. Фрейм. 2010. «Оценка влияния выкупа по ипотеке на стоимость близлежащей собственности: критический обзор литературы», Economic Review: Федеральный резервный банк Атланты 95: 3, 6–7; Дэн Иммерглюк и Джефф Смит.2006. «Внешние издержки обращения взыскания: влияние выкупа закладных на одну семью на стоимость собственности», Дебаты по жилищной политике 17: 1, 57; Чжэнго Линь, Эрик Розенблатт и Винсент В. Яо. 2009. «Влияние выкупа права выкупа на стоимость собственности соседних районов», Journal of Real Estate, Finance, and Economics, 38: 4, 387. Нижняя оценка получена от Иммерглюка и Смита, а более высокая — от Линя, Розенблатта и Яо. .
16. Брайан А. Микельбанк.2008. «Пространственный анализ влияния вакантной, брошенной и отчужденной собственности», Федеральный резервный банк Кливленда, 2.
17. Стефан Уитакер и Томас Дж. Фицпатрик IV. 2012. «Деконструкция вторичных эффектов проблемной собственности: влияние вакантной, неуплаченной по уплате налогов и отчужденной собственности на жилищных субрынках», Федеральный резервный банк Кливленда, 24.
18. Хан, 21.
19. Там же, 20.
20. Теория разбитого окна получила широкую аудиторию у Джорджа Л.Келлинг и Джеймс К. Уилсон. 1982. «Разбитые окна: полиция и общественная безопасность», The Atlantic Monthly 249: 3, 29–38.
21. Эшли Н. Арнио, Эрик П. Баумер и Кевин Т. Вольф. 2012. «Современный кризис потери права выкупа и уровень преступности в США», Social Science Research 41: 6, 1599–1600.
22. Лин Цуй. 2010. «Выкупа права выкупа, вакансия и преступность», экономический факультет Питтсбургского университета, 23.
23. Чарльз К. Бранас, Дэвид Рубин и Вэньшэн Го.2012. «Свободные объекты и насилие в окрестностях», Международная сеть научных исследований: Общественное здравоохранение 2012, 5.
24. Пожарная служба США. 2010. «Пожары в незанятых жилых домах», Серия тематических отчетов о пожарах 11: 3, 1.
25. Бентон К. Мартин. 2010. «Постановления о регистрации вакантной собственности», Журнал права недвижимости 39: 1, 12–3.
26. Econsult Corporation, Penn Institute for Urban Research и 8 May Consulting.2010. «Управление свободными землями в Филадельфии: затраты на текущую систему и выгоды от реформы», Управление реконструкции города Филадельфии, 9, 11.
27. Уильям К. Апгар, Марк Дуда и Рошель Навроски Гори. 2005. «Муниципальная стоимость выкупа права выкупа: пример из Чикаго», Фонд сохранения домовладения, 23.
28. Счетная палата правительства США, 37–8.
29. Боб Уинтроп и Ребекка Херр. 2009. «Определение CO $ T вакансий в Балтиморе», Обзор государственных финансов 25: 3, 39.
30. GSBS Richman Consulting. 2013. «Решение проблемы вакантных и заброшенных зданий в Оклахома-Сити: распространенность, затраты + предложение программы», 12.
31. Счетная палата правительства США, 39–40.
32. Там же, 40–1.
33. Там же, 69; Каролина К. Рид. 2010. «Закрытые подразделения: РЭО и проблемы стабилизации соседства в пригородных городах», РЭО и вакантная недвижимость: стратегии стабилизации соседства , ред.Прабал Чакрабарти, Мэтью Ламберт и Мэри Хелен Петрус, Федеральные резервные банки Бостона и Кливленда и Совет Федерального резерва, 23–4.
34. Роберта Ф. Гарбер, Юнг Ким, Керри Салливан и Эбен Доуэлл. 2008. «60 миллионов долларов, и это еще не все: стоимость вакантной и заброшенной собственности для восьми городов Огайо», Community Research Partners, 3–3.
35. Кэтрин Л.С. Петтит и Дж. Томас Кингсли. 2011. «Структура: новый потенциал данных в управлении изменениями в районе», в «Использование данных: подходы на основе данных к укреплению районов», , ред.Мэтт Ламберт и Джейн Хамфрис. Совет управляющих Федеральной резервной системы, 27–8.
36. Подробнее о постановлениях о регистрации вакантной собственности см. Юн Санг Ли, Патрик Терранова и Дэн Иммерглюк. 2013. «Новые данные о местных постановлениях о регистрации вакантной собственности», Cityscape: журнал разработки политики и исследований 15: 2, 259–66; Мартин, 6–43.
37. Джозеф Шиллинг. 2009. «Обеспечение соблюдения Кодекса и стабилизация сообщества: забытые лица, оказывающие первую помощь в отношении вакантных и отчужденных домов», Правительственный обзор закона Олбани, 2, 127, 131.
38. Шейла У. Аппель, Дерек Ботти, Джеймс Джеймисон, Лесли Плант, Цзин Й. Шир и Лав Р. Варшни. Скоро. «Прогнозная аналитика может способствовать упреждающей политике в отношении вакансий в городах», Technological Forecasting and Social Change, 2. Исправленное доказательство доступно по адресу www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0040162513002138 . По состоянию на 1 февраля 2014 г.
39. Кит Х. Хирокава и Ира Гонсалес. 2010. «Регулирование вакантной собственности», Городской юрист 42: 3, 627–37, 629.
40. Шиллингов, 124.
41. Фрэнк С. Александер и Лесли А. Пауэлл. 2011. «Стратегии стабилизации соседства для вакантной и заброшенной собственности», Закон о зонировании и планировании, Отчет 34: 8, 3.
42. Дьюар 2009, 1–3, 22–3.
43. Уильям Вебер. 2013. «Взыскание налогов: препятствие для жизнеспособности общества или инструмент экономического роста?», Юридический обзор Университета Цинциннати, 81: 4, 1628–30.
44. Дьюар 2009, 22–3.
45. Сара Треухафт, Калима Роуз и Карен Блэк. 2010. «Когда инвесторы скупают район: предотвращение того, чтобы владение инвестором привело к упадку района», PolicyLink, 6, 24, 28–9; О. Эмре Эргунгор и Томас Дж. Фицпатрик IV. 2011. «Замедление спекуляций: предложение по уменьшению нежелательных сделок с жильем», Forefront , Федеральный резервный банк Кливленда.
46. Дейл Э. Томсон. 2013. «Ориентация на районы, стимулирование рынков: роль политических, институциональных и технических факторов в трех городах», в Город после заброшенного дома , 104.
47. Джордж Галстер, Питер Татиан и Джон Аккордино. 2006. «Нацеливание инвестиций на возрождение соседства», журнал Американской ассоциации планирования, 72: 4, 458.
48. Патрисия А. Маккой. 2013. «Барьеры для предотвращения потери права выкупа во время финансового кризиса», Arizona Law Review 55: 3, 725.
49. Министерство жилищного строительства и городского развития США. 2013. «Усилия администрации Обамы по стабилизации рынка жилья и помощи американским домовладельцам: декабрь 2013 г.» 1.
50. Офис специального генерального инспектора по программе помощи проблемным активам. 2013. «Ежеквартальный отчет для Конгресса», SIGTARP (24 июля 2013 г.), 161.
51. Сумит Агарвал, Джин Амромин, Ицхак Бен-Давид, Суфала Чомсисенгпет, Томаш Пискорски и Амит Серу. 2012. «Политическое вмешательство в переговоры по реструктуризации долга: данные программы модификации доступного жилья», Национальное бюро экономических исследований, ii.
52. Нил Майер, Питер А. Татиан, Кеннет Темкин и Чарльз А.Калхун. 2012. «Помогло ли консультирование по вопросам потери права выкупа проблемным домовладельцам ?: Данные оценки Национальной программы консультирования по вопросам предотвращения потери права выкупа», Столичный центр жилищного строительства и сообществ, 4.
53. Данило Пеллетьере. 2010. «Использование аренды для ускорения восстановления района», Чакрабарти и др. , 137.
54. Иван Леви. 2009. «Стабилизация районов, пострадавших от концентрированной потери права выкупа: проблемы и возможности аренды жилья на разбросанных участках», NeighborWorks America, 13.
55. Министерство жилищного строительства и городского развития США. 2010. «Секретарь HUD объявляет о национальной программе первого взгляда, чтобы помочь общинам стабилизировать районы, сильно пострадавшие от потери права выкупа», — пресс-релиз от 1 сентября. Программа стабилизации соседства — это федеральная программа, финансируемая в три этапа и призванная помочь местным органам власти в реагировании на кризис, связанный с потерей права выкупа. Мероприятия включают покупку, восстановление, снос и повторное использование отчужденной и пустой собственности. См. Пол А.Joice. 2011. «Программа стабилизации соседства», Cityscape: Журнал разработки политики и исследований 13: 1, 136–8.
56. Пеллетьере, 133.
57. Фонд Большого Милуоки. 2012. «Инициатива« Здоровое соседство »: основные моменты 2012 года», 3.
58. «NeighborWorks America объявляет о новой инициативе по маркетингу и брендингу, призванной помочь сообществам, пострадавшим от жилищного кризиса, привлечь новые инвестиции и жителей», пресс-релиз от 26 июля 2012 года.
59. Beyard, et al., 22.
60. Там же, vii – viii.
61. Алан Маллах. 2012. «Создание основы для перемен: снос, урбанистическая стратегия и реформа политики», Программа городской политики Брукингса, 3–5, 29; Кентский государственный университет, Кливлендский городской проектный центр. 2009. «Переосмысление Кливленда: книга образцов повторного использования свободных земель», Neighborhood Progress, Inc., 14, 17, 26.
62. По вопросам преступности и здоровья см .: Eugenia C. Garvin, Carolyn C.Каннуссио и Чарльз К. Бранас. 2012. «Озеленение пустырей для снижения уровня насильственных преступлений: рандомизированное контролируемое испытание», Injury Prevention 2013: 19, 198; а о стоимости собственности см. Susan M. Wachter, Kevin C. Gillen и Carolyn R. Brown. 2008. «Зеленые инвестиционные стратегии: позитивная сила в городах», Сообщества и банковское дело, 19: 2, 24–7.
63. Иоан Войку и Вики Бен. 2008. «Влияние общественных садов на стоимость соседней собственности», Real Estate Economics 36: 2, 241–83, 243.
64. Алан Маллах и Лавеа Брахман. 2010. «Формирование федеральной политики в отношении городов с переходной экономикой: краткое изложение политики», Центр политики Большого Огайо, 6.
65. Маргарет Дьюар, Кристина Келли и Хантер Моррисон. 2013. «Планирование лучших, меньших мест после потери населения: уроки Янгстауна и Флинта», в Город после заброшенности , 291.
66. Брент Д. Райан. 2013. «Оптимизация сокращающихся городов: измерение городского дизайна», в Город после заброшенности, , 268, 282–3.
    
67. Там же, 270.
68. Агентство по охране окружающей среды США. 2013. «На пути к повторному использованию: Инструмент разработки спецификаций заявок на снос жилых домов», 5.
69. Райан, 269.
70. Офис специального генерального инспектора по программе помощи проблемным активам. 2013. «Ежеквартальный отчет для Конгресса», SIGTARP (29 октября 2013 г.), 99–100.
71. Генеральный прокурор Огайо. 2013. «Генеральный прокурор продлевает крайний срок для округов для подачи заявок на снос», пресс-релиз от 29 августа; Интервью с Мэттом Лампке, советником по выкупу ипотечного кредита, 4 февраля 2014 г.
72. Detroit Works Project. 2012. Detroit Future City: Detroit Strategic Framework Plan , Detroit Works Project, 93, 99, 103, 116, 117.
73. Нэнси Стоунер, Кристофер Клосс и Кристал Каларус. 2006. «От крыш до рек: зеленые стратегии борьбы с ливневыми водами и комбинированными разливами сточных вод», Совет по защите природных ресурсов, 1, 4.
74. Там же, 10–11.
75. Холландер, Кирквуд и Голд, 54–5.
76. Там же., 1–4, 16.
77. Дьюар и Томас 2013, 7–10.
78. Интервью с Аланом Маллахом, 13 ноября 2013 г.
79. Интервью с Джастином Холландером, 12 ноября 2013 г.