Долгожданный прогноз на 2018 год: что будет с ценами на жилье, кредитными ставками и коммерческой недвижимостью?
— 2017 год на вторичном рынке жилья Минска заканчивается интересно. Собственно, того, что произошло, никто не ожидал. То падение цен, которое мы наблюдали в течение последних 3 лет, летом текущего года остановилось. Прогноз о 10-процентном снижении цен на 2017 год уже не оправдывается. Очевидно, что такого падения цен в текущем году не произойдет. Скорее всего, к концу года мы вернемся к ценам, которые сложились на рынке на начало текущего года.
Тенденция дальнейшего падения цен не оправдалась по одной простой причине: появились доступные кредиты. Размер ставки рефинансирования достиг докризисного уровня. Понятно, что определенные деньги были вброшены в банковскую систему, в том числе для поддержания самой банковской системы и строительства.
До лета 2017 года процент сделок купли-продажи квартир на минской «вторичке» с привлечением кредитов составлял 2−3%. Сегодня количество таких сделок увеличилось в 6−7 раз. Выросли и суммы кредитов. Если 1−2 года назад, чтобы купить квартиру на вторичном рынке жилья, люди привлекали в основном $ 5−10 тыс., то сегодня заемные средства банков составляют и $ 40 тыс., и $ 50 тыс.
Возможно, покупатели рассчитывают на какую-то будущую девальвацию. Но если отталкиваться от реалий экономики, то лично я в нее не верю. В очередной раз рынок продемонстрировал, что он, как и любой другой, подвержен и взлетам, и падениям. И, судя по всему, пока цикл падения цен закончился.
В 2018 году цены на рынке по-прежнему во многом будут зависеть от состояния банковской системы. Если ставка рефинансирования и процентные ставки по кредитам будут снижаться и дальше, то мы сможем увидеть даже определенный рост цен. В феврале-марте следующего года уже станет все более понятно. Если доступных кредитов не будет, то цены начнут снова медленно снижаться либо стабилизируются на сложившемся уровне.
Рост цен в текущем году мог быть более существенным, если бы более быстрыми темпами рос ВВП. Но этого не происходит, и вряд ли в 2018 году мы увидим большой рост этого показателя. Скорее, он будет расти постепенно.
Сергей Сенкевич, старший аналитик Департамента консалтинга и аналитики Colliers International в Беларуси:
Офисный сегмент
realt.by
Итоги 2018 года: поддерживать высокий спрос будет сложно, цены на квартиры в шаге от снижения
Общее предложение квартир выросло за 2018 год на 36%, что эквивалентно почти 2 тысячам новых объектов.
Рост цен на квартиры в Минске по итогам 2018 года составил 8,4%. В абсолютном выражении 1 квадратный метр подорожал в среднем на $ 100. Впрочем, настоящий рост закончился ещё в апреле, после чего изменения были едва заметными.
Как изменилось за год время продажи квартиры?
В начале года, на волне покупательского ажиотажа, медианное время продажи квартир в Минске составляло 68 дней. Это означает, что половина квартир продавались быстрее, а другая половина — дольше. К концу года этот показатель достиг отметки в 101 день.
КЛЮЧЕВЫЕ ИНДИКАТОРЫ
По сравнению с концом 2017 года воздействие многих факторов на столичный рынок жилья изменилось. Каких-то кардинальных перемен не произошло, но во многих случаях речь уже не идет о дальнейшем росте рынка, скорее о поддержании стабильности.
Судя по последним данным Белстата, в 2018 году остановился рост населения Минска. Это знаковый момент, ведь в прошлые годы население столицы ежегодно увеличивалось на 10−20 тысяч. В краткосрочной перспективе это не сулит каких-то потрясений. Более важными на данный момент являются изменения в возрастной структуре населения, а именно пиковая численность людей в возрасте от 25 до 35 лет, для которых жилищный вопрос стоит наиболее остро. Тем не менее, стабилизация населения столицы на уровне 2 миллионов человек — это долгосрочный тренд, с которым придется считаться всем игрокам рынка.
Экономика по-прежнему находится в «зеленой зоне», однако рост ВВП замедляется. На фоне нерешенных споров с Россией и очередного витка снижения цен на нефть перспективы восходящего тренда выглядят довольно туманными, особенно с учетом эффекта высокой базы 2018 года.
На фоне роста экономики средняя заработная плата в 2018 году увеличилась как в рублях, так и в долларовом эквиваленте. В следующем году в Нацбанке не исключают роста волатильности курсов, к тому же регулятор всё активнее проводит политику дедолларизации (в том числе и на рынке недвижимости). В таких условиях рассчитывать на рост зарплат в долларах будет гораздо сложнее.
Доходность аренды в 2018 году стабилизировалась на уровне 6% годовых и по-прежнему значительно опережает валютные депозиты. Сегмент остаётся привлекательным для тех, кто рассматривает долгосрочную перспективу. Любителям более «коротких» инвестиций нужно принимать во внимание дельту между ценой покупки и продажи квартиры. Нет сомнений, что желающих купить квартиру по $ 1280 за «квадрат» для сдачи её в аренду окажется меньше, чем по $ 1150 (как в конце 2017 года).
Подробнее на эту тему: Сколько можно было заработать на аренде за последние годы (и как изменение цен на квартиры скорректировало эту сумму)
realt.by
Откровенный разговор с Романом Осиповым: «С 2018 года мы будем наблюдать поступательный медленный рост цен на рынке недвижимости, и к 2020-2021 годам можно ожидать реального его восстановления»
Инвестировать в недвижимость или нет?
— Когда такие вопросы задаются в США, то любой инвестиционный консультант взвешивает все «за» и «против», потому что он берет на себя большую ответственность. Его совет может помочь человеку заработать денег, а может и разрушить его жизнь и довести даже до самоубийства.
В глазах американцев инвестиционный консультант должен быть честным и осторожным в своих советах, а самое главное — учитывать все факторы рынка и личностно-характерные черты самого человека. Он должен разложить все по полочкам и показать, что доходность от вложения в недвижимость может быть большая, а может быть и нулевая, что недвижимость развивается циклично и т. д.
Прежде, чем дать совет, консультант узнает, сколько денег есть у клиента, в каких активах они хранятся, склонен ли он к риску. Так вот если у человека есть $ 1 млн, то инвестировать из них $ 500 тыс. в недвижимость — не разумно и рискованно. Если у него есть $ 100 млн, то, в принципе, $ 1 млн он может не бояться потерять.
Если говорить о белорусах, то инвестировать в недвижимость могут только люди, имеющие хорошую подушку безопасности. Инвестиции в недвижимость имеют большие риски по сравнению с деньгами, которые хранятся на депозите в банке. Человек может купить и 5 квартир как инструмент сбережения. Но если ему срочно понадобятся деньги, он может потерять определенную часть средств, вложенных в квартиры, т.к. может оказаться так, что к тому моменту, когда срочно будут нужны деньги, цены на квартиры упадут существенно по сравнению с ценой их покупки.
В Германии, например, люди стараются не тратить деньги ни на квартиры, ни на машины, они копят деньги на счетах, потому что крайне осторожны.
У нас все наоборот. Люди тратят последние деньги на что бы то ни было. Это связано с тем, что у белорусов нет опыта накапливая и сбережения денег. Это славянская черта, а также генетическая память 80−90-х гг. ХХ века и 1917 года, НЭПа и т. д.
Человек должен сам определиться и понимать все риски, связанные с инвестированием.
Я — на стороне здравого смысла человека. Все люди разные, и нет единого рецепта для всех. Если человек хочет заработать какие-то деньги и готов рисковать своим капиталом, для него один из немногих в Беларуси инструментов инвестиций — это покупка недвижимости. Но если он хочет сберечь свои деньги, они должны храниться в банке хоть под 0% годовых.
Если у человека есть $ 500 тыс., то $ 100 из них можно инвестировать в недвижимость. Неправильно вкладывать все свои деньги в неликвидные активы, подверженные ценовому риску.
При наличии денег я посоветовал бы людям открывать свой бизнес, исходя из способностей и желания. Но, принимая такое решение, человек должен понимать, что ему придется работать день и ночь. Но в этом случае у него появляется цель в жизни.
Человек должен быть внутренне свободен. Свобода дает ему внутреннюю энергию, желание что-то делать, чего-то добиваться и рисковать. Один из путей к внутренней свободе — это предпринимательство. Можно купить свободу ценой собственных денег, вложив их в рискованное дело, чтобы не превратиться в «Скупого рыцаря» А. С. Пушкина.
realt.by
Прогнозы экспертов на 2019 год: стоит ли бежать покупать квартиру до Нового года и что будет с ценами на минской «вторичке»
— Как правило, рынок жилья подвержен сезонным колебаниям и всплеску покупательской активности в преддверии Нового года. Всегда есть люди, которые спешат купить квартиру до боя курантов и сделать дорогой подарок себе, своей семье, родственникам, близким или знакомым.
Уходящий год стал исключением из этих правил. Ни весной, ни осенью мы не заметили большого всплеска покупательской активности. Правда, в октябре и ноябре наблюдался небольшой рост количества сделок и цен, который, как и прогнозировалось, за год составил порядка 10%.
В этом году мы не заметили и предновогодней суеты. Пожалуй, ее уже и не будет. Ведь подготовка к сделке документов занимает как минимум две недели.
Основной причиной роста цен на «вторичке» стало сокращение строек в Минске. Эту тенденцию мы наблюдаем в столице уже на протяжении нескольких последних лет. Это подтверждают и данные статистики.
В 2016 году в Минске было зарегистрировано 14.800 сделок купли-продажи квартир, из них 1640 пришлось на новые готовые квартиры, которые не распродались на этапе строительства домов и «вышли» на вторичный рынок (здесь и далее приводятся данные статистики на 1 декабря). Как правило, доля новых квартир на «вторичке» составляет 10−15% от общего объема сделок.
В 2017 году в столице зарегистрировано 15.340 сделок, из них 1830 новостроек. На долю новостроек пришлось порядка 12% от общего объема договоров купли-продажи.
В этом году, как и в 2016, совершено 14.800 сделок, но новостроек из них всего 1400. Как видим, доля новых квартир на вторичном рынке снизилась до 10%.
В 2019 году данная ситуация еще больше проявит себя. Количество сделок на вторичном рынке останется примерно на уровне текущего года, но количество новостроек в общем объеме сделок снизится с 1400 до 1200.
Это объясняется просто. Квартиры, которые раньше «зависали» на стадии долевого строительства, сейчас раскупаются. Количество строек сократилось, и людям выбирать особо не из чего. Это в то время, как в городе насчитывается более 200 тысяч человек (семей), нуждающихся в улучшении жилищных условий. Примерно такое же количество человек не подпадают по нормативу под категорию нуждающихся, но они также хотят улучшить свои жилищные условия.
Для того чтобы удовлетворить потребность минчан в жилье, ежегодно в столице надо строить 400 тысяч новых квартир. Но в последние годы в Минске в многоквартирных жилых домах каждый год их возводится только порядка 10 тысяч.
Основная часть минчан улучшает свои жилищные условия путем продажи старой квартиры и покупки новой. Они никуда не уедут из столицы, несмотря на попытки властей заманить их преференциями в Смолевичи, Руденск, Логойск или Дзержинск.
Потенциальных покупателей на рынке много, и они будут покупать жилье за счет накопленных и привлеченных средств. Часть минчан зарабатывает деньги за границей. По статистике только в этом году в Евросоюзе официально работало 385 тысяч белорусов. В России их гораздо больше. Но причина того, что квартиры не продаются по полгода и более, кроется в психологии продавцов. Если бы они снизили цены хотя бы на 3−5 тысяч долларов, то жилые помещения были бы реализованы уже «завтра».
Наметилась и тенденция увеличения количества показов квартир. Примерно три года назад потенциальному покупателю, чтобы сделать свой выбор, достаточно было посмотреть 5−6 квартир. Сейчас очень часто агентам надо показывать до 20 квартир. Все потому, что в большинстве случаев качество жилых помещений не соответствует ценам и ожиданиям потенциальных покупателей.
В ближайшие 2−3 года никаких больших изменений на рынке не предвидится. Государство определило стратегию на постепенное снижение в Минске жилищного строительства, что, безусловно, будет вести к повышению цен на квартиры в существующем жилищном фонде. Поэтому в перспективе мы будем наблюдать плавный рост цен в пределах 10% в год.
Евгений Хлопецкий, соучредитель агентства недвижимости «Авангард Недвижимость»:
realt.by
Эксперты прогнозируют снижение цен на недвижимость
По прогнозам экспертов, в Беларуси, и прежде всего в Минске, ожидается снижение цен на недвижимость, в частности, на вторичном рынке. На одного потенциального покупателя приходится около 6,5 выставленных на продажу квартир. И этот показатель, наряду с другими факторами, будет подталкивать цену к снижению, отмечают аналитики.
фото: Myfin.byО строительстве нового жилья
В 2019 году в Беларуси построят 4,5 млн квадратных метров жилья, в 2020 году — 5 млн, сообщил министр архитектуры и строительства Анатолий Черный. Далее, по его словам, будут строить от 6 млн квадратных метров жилья в год и более, передает БЕЛТА.
Господдержкой планируется обеспечить около 25% объема строительства жилья в год. Кроме того, готовится указ по жилищно-строительным сбережениям, а также завершается работа по ипотечному законодательству.
В Минске, как сообщил Белстат, за полугодие 2018 года возвели 277 тыс. квадратных метров жилья (109% от плана на 6 месяцев), в том числе для состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий — 49,8 тыс., с господдержкой — 41,6 тыс., арендного жилья — 8,7 тыс., для многодетных семей — 26,7 тыс. квадратных метров, а индивидуального жилищного строительства — более 20 тыс.
На рынке недвижимости затишье
По мнению почетного председателя общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость», директора агентства недвижимости «БелЦТН» Николая Простолупова, сейчас на рынке недвижимости в Минске летнее затишье.
При этом он отметил, что
Так, например, на 4 февраля в базе realt.by было 5054 квартиры, 7 мая — 5975, а 16 июля — 6515 (рост 30% с февраля).
Аналитик Артем Сахаревич отмечает, что в начале года была чрезвычайно высокая покупательская активность, затем она стала резко падать. За июнь прошло 1074 сделок и это довольно средний показатель.
За первую половину года по общему количеству сделок, по данным Национального кадастрового агентства, отмечен рекорд за всю историю — 7498 (на 10% больше достижения «хапуна» 2016 года). А сейчас объем соответствует стабильному рынку.
«Для того чтобы активно росло предложение на вторичном рынке, нужен второй фактор: рост числа новостроек. А этого нет, и на самом деле квартир на нем значительно меньше, чем было в 2015-2016 годах», — отмечает Артем Сахаревич.
Срабатывает и спекулятивная причина. Те, кто в 2016-2017 годах покупал жилье с целью перепродажи, сейчас могут получить 10-15% прибыли. Этим активно пользуются, так как не верят в то, что цена будет и дальше расти так же быстро, как последний год, сказал Артем Сахаревич.
Цены на вторичном рынке снижаются
Сейчас на каждого потенциального покупателя приходится около 6,5 выставленных на продажу квартир. И этот показатель, наряду с другими факторами, по мнению экспертов, будет толкать цену вниз, пишет belmarket.by.
Несколько последних недель цена предложения «метра» на вторичном рынке жилья не менялась, но на прошлой неделе, поднявшись на минимальные 0,1 %, достигла отметки в 1295 долларов за квадратный метр. Уровень предложения (6515 квартир) на 11 % ниже, чем в середине июля 2017 года. При этом цена не растет, как в прошлом году, и наблюдается тенденция к ее падению.
Спрос меняется
Но неизменной осталась средняя цена предложения в новостройках Минска — 1256 долларов за квадратный метр.
Артем Сахаревич отметил тенденцию: спрос меняется и переходит на новое жилье. Активно покупают новостройки и молодое жилье (младше 10 лет). Старые квартиры пользуются спросом только при хорошем местоположении и инфраструктуре.
По мнению эксперта, эта тенденция будет нарастать, потому что меняется поколение, и молодые семьи не готовы покупать квартиру в старом фонде.
В ближайшее время больших изменений на рынке недвижимости эксперты не ожидают, в том числе в отношении цены.
Осенью тоже не стоит ждать ажиотажа. Макроэкономические показатели в Беларуси достаточно стабильны, по прогнозам, ничего меняться не будет, и нет причин для каких-то серьезных корректировок, считает Николай Простолупов.
Если вы заметили ошибку в тексте новости, пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
myfin.by
Прогноз-2018: что будет с ценами на жилье в ближайшие годы
Прогнозы в цифрах для Беларуси дело неблагодарное. Однако все больше народа озабочено вопросом, что будет с ценами на жилье, каких ждать изгибов у ценового графика. Особенно вопрос актуален для тех, у кого есть и небольшая квартирка и большая мечта о просторных новых апартаментах. На какой сценарий рассчитывают застройщики и аналитики?Сценарий 1: дно цен – к концу года, потом – плато
— Кризисы у нас циклические, происходят каждые три года, — уверен председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов. — Кризис 2008-го, 2011, 2014-го — начала 2015-го. Все циклы связаны с Россией, и на состояние экономики влияют прежде всего внешние факторы. До нового года цены будут снижаться, то есть весь 2015-й. Россия начнет подниматься в 2016-м, не раньше. Значит, в 2016-м можно ждать ценового плато, ну а далее по сценарию до следующего кризиса – некоторый рост.
Сценарий 2: плато на 2-3 года
— Стоит учитывать, что экономический кризис коснулся практически всех сфер деятельности. Рынок недвижимости не стал исключением. Именно с кризисными явлениями и будут тесно связаны основные тенденции его развития в ближайшие годы, — уверен член правления ООО «Монолит Групп» Алексей Ермашов. — Объемы строительства новой жилой недвижимости будут постепенно сокращаться. При проведении анализа строительных площадок в Минске станет очевидным, что в пределах МКАД остались только сложные и дорогие участки. Многие из них требуют сноса частного сектора. Не стоит забывать и о возможных проблемах со старыми инженерными сетями. Так что не следует ожидать сильного падения стоимости жилья в Минске.В ближайшие два года на рынке недвижимости актуальной станет оптимизация затрат, включенных в себестоимость квадратного метра. К примеру, это поиск инновационных решений, которые стоят дешевле, но не наносят урона качеству. Также актуальным станет предложение квартир малой площади, квартир-студий. Можно разумно экономить и на материалах, отдавая предпочтение отечественным производителям.
Наша компания в этот период будет продолжать работу над имеющимися объектами, а также расширять географию и увеличивать свое присутствие в регионах. Так, в Солигорске уже строится жилой дом «Сапфир», где мы выступаем в качестве девелопера. Специалистами нашей компании ведутся работы над проектом в Фаниполе. Кроме того, сотрудники проводят постоянный мониторинг рынка недвижимости и в других городах.
Выход из нынешнего кризиса займет в этот раз больше времени, по сравнению с предыдущими ситуациями. Платежеспособность клиентов уровня 2013 – 2014 года восстановится не ранее, чем через 2 – 3 года. Трудность этой ситуации девелоперы и строительные компании ощутили уже сейчас. Мы думаем, на рынке останутся только те, кто будет готов изменить основные принципы своей работы в сторону не только оптимизации затрат на строительство, но и комплексности предложения, а также создания комфортной жилой среды.
Сценарий 3: цены на новостройки стабильны и будут стабильны
— Высокие показатели продаж недвижимости нашей группой компаний в марте подтвердили правильность сделанного мною январского прогноза о поведении первичного рынка, — говорит Александр Ванкович, аналитик, пресс-секретарь группы компаний «ТАПАС», — Тогда я предсказывал скорое прекращение падения цен, последующую их стабилизацию и даже возможный небольшой рост.Начало весны наглядно показало, что покупательская способность населения никуда не исчезла. Правда, по сравнению с прошлым годом я наблюдаю на рынке одну новую тенденцию. Потребитель гораздо тщательнее стал выбирать застройщика: сегодня репутация компании для клиента не меньше, чем цена «квадрата» или продолжительность рассрочки.
Некоторые могут назвать эту активность сезонной, но она не попадает под шаблон сезонности. В нашем отделе продаж в марте был настоящий ажиотаж, количество клиентов увеличилось в несколько раз по сравнению с зимними месяцами, в то время как сезонная активизация обычно не превышает увеличения на 20-30%.
Потребитель активизировался не из-за сезонности, а из-за понимания, что цены не идут вниз, рынок стабилен и лучшего предложения он уже может не дождаться! Думаю, ближе к сентябрю-октябрю мы увидим порядок цен, близкий к образцу осени 2014 года.
Что касается долгосрочной перспективы, то по этому вопросу я твердо уверен только в одном: все новостройки в черте МКАД с выгодным месторасположением будут дорожать. Дать более детальный прогноз о поведении рынка на несколько лет вперед вряд ли представляется возможным, поскольку многое будет зависеть от экономической ситуации в целом.
realty.tut.by
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
| ||
|
www.pro-n.by