Будут ли дешеветь квартиры в 2018 году: Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать :: Новости :: РБК Инвестиции

Обновлено в 17:02

ОКР сформировал запрос по поводу судейства на Олимпиаде и направил его руководству Международной федерации гимнастики. Федерация еще раз просмотрит записи выступлений и сообщит о результатах этого рассмотрения. Идет ли речь о нарушении судьями регламента или ставится под сомнение квалификация судейства в целом, не уточняется. Говорить о сговоре или намеренном занижении баллов именно российской сборной опасно. Если это не будет доказано, России могут грозить встречные иски. Комментирует спортивный юрист Артем Пацев:

Артем Пацевспортивный юрист

К слову, руководитель технического комитета — представитель России Наталья Кузьмина. И в любом случае вряд ли стоить рассчитывать, что после двух-трех месяцев будут пересмотрены итоги соревнований.

С 2017 года действуют новые правила оценки выступлений в художественной гимнастике. Потеря предмета уже не так критична: штраф за это составляет от половины до одного балла — в зависимости от того, как далеко упал предмет. Ашрам за ошибку сняли 0,7 балла, но главный тренер российской сборной Ирина Винер-Усманова настаивает, что с такой потерей снимают два балла. При этом сама Ирина Винер-Усманова участвовала в создании новых правил, и, если есть претензии к регламенту, их и надо рассматривать.

Перед Играми в Токио регламент снова изменили. Раньше спортсменки заранее сообщали судьям элементы, которые они будут показывать, и их сложность. Теперь судьи оценивают их «по факту».

Упущенное первое место в личном многоборье стало одним из самых эмоциональных моментов в соревнованиях по художественной гимнастике. Российские спортсмены впервые с 2000 года остались без золотой медали в этой дисциплине, а с 1996-го — без медалей высшей пробы вообще в художественной гимнастике.

Россия всегда славилась своей школой. В Москве — новейший центр художественной гимнастики. Россиянки уже привыкли приезжать на Олимпиаду только за золотом, что эмоционально усложняло их выступления, в отличие от соперниц, свободных от груза таких ожиданий.

К тому же судить художественную гимнастику крайне сложно. В ней слишком много эстетики: традиционно в этом спорте оценивается и подача, и пластика. Поэтому посчитать баллы за выполненный норматив и сравнить их с результатами соперников, как, например, в беге, невозможно. Так, эксперты отмечали, что в выступлениях Ашрам как раз больше техники, чем грации. Именно поэтому ее победа так примечательна для мира художественной гимнастики.

Но спор вокруг медалей Линой Ашрам и Дины Авериной исключительно технический. Российская гимнастка чисто выполнила свою программу — за выступление ей сняли всего половину балла. Но золото судьи отдали спортсменке из Израиля Линой Ашрам, хотя она во время выступления уронила ленту. Российская команда подала протест, а главный тренер сборной Ирина Винер-Усманова назвала присуждение победы израильской спортсменке позором.

Вот что о последовавшем скандале в мире художественной гимнастики писала зарубежная пресса:

The New York Times, США:

«Оставив в стороне все споры о том, спорт это или нет, художественная гимнастика показала нам драму с неожиданным финалом и растерянным проигравшим. Фаворитка из России Дина Аверина, которой прочили золотую медаль, выполнила упражнение столь же запутанное, как и причина, по которой ее сборная выступает на Олимпиаде не под своим именем».

Marca, Испания:

«Еще до позавчерашнего дня Винер защищала правила, по которым сложность упражнения важнее того, были ли ошибки, а сегодня сказала, что судьи устали от России. Члены жюри, в свою очередь, были вынуждены закрыть аккаунты в соцсетях из-за оскорблений в свой адрес после того, как Олимпийский комитет России опубликовал их имена».

The Jerusalem Post, Израиль:

«Победа Ашрам прекратила гегемонию российских спортсменов, которая началась еще в 2000 году. Упражнения из выступления Линой были сложнее, чем номер россиянок и других финалистов. Некоторые в России утверждали, что после падения ленты присуждать первое место нельзя, но эти претензии безосновательны — любую ошибку можно исправить уровнем сложности и качеством исполнения».

Реакция на судейство расстроила Линой Ашрам, ведь у нее к России особое отношение. Продолжает гид в Иерусалиме Вадим Малев:

Вадим Малев гид в Иерусалиме

Говорят даже, что у Ашрам были тренировки с российскими спортсменками — так что для знания русского у Линой есть серьезные причины.

Утверждения о том, что после потери предмета чемпионом уже не стать, тоже не совсем верны. В 2018 году во время чемпионата мира в Софии Дина Аверина уронила ленту, но получила золотую медаль. Линой Ашрам заняла тогда второе место.

По результатам Игр в Токио российская сборная на третьем месте после США и Китая по общему числу медалей и пятая по количеству золота.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Нерухомість — Новини українських компаній (новини бізнесу)

Активы, которые защищают портфель от обвала

Я уже несколько лет вкладываю в акции. В основном делаю ставку на компании США. Стараюсь без необходимости не продавать активы, а только докупать.

В феврале — марте 2020 года портфель падал почти на 30%, и это было психологически тяжело. Не хотелось бы переживать эти «американские горки» снова.

В связи с чем вопрос: какова, по вашему мнению, лучшая и эффективная защита портфеля от рыночной просадки?

Основной способ снизить волатильность портфеля и защититься от сильного падения — диверсификация по разным классам активов. В этом случае ваш портфель меньше просядет и быстрее восстановится до прежних значений. Более подробно про это я писал в статье про поведение на медвежьем рынке.

Еще оградить от просадки может хеджирование через производные инструменты и обратные ETF. Но это сложный механизм, который хорош на коротком временном интервале, а в долгосрочной перспективе влечет высокие издержки.

Гарантированного способа застраховать портфель от рыночных колебаний нет, разве что держать весь капитал в деньгах. Но деньги не дают пассивного дохода и постепенно съедаются инфляцией. У эквивалентов денег, например очень коротких облигаций и фондов денежного рынка, этих недостатков нет, но у них низкая доходность, особенно если учесть комиссии и налоги.

Если вы стремитесь к доходности сверх безрисковой ставки, придется принять на себя риск — только важно, чтобы он был для вас психологически комфортен.

УЧЕБНИК

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Суть диверсификации и хеджирования

Принципы составления эффективного портфеля на основе разных классов активов описал Гарри Марковиц в 1952 году, когда создал современную теорию портфеля. Согласно ей можно собрать идеальную смесь инструментов, которая минимизирует риск при заданной доходности.

Это достигается за счет слабой корреляции между разными классами активов. Иными словами, когда один актив падает, цена другого держится на месте или растет и так компенсирует падение первого актива.

В результате совмещение даже волатильных, но раскорреллированных бумаг может привести к довольно безопасному и при этом доходному портфелю. Суть диверсификации — в совмещении слабо коррелирующих между собой инструментов.

Но проблема в том, что корреляция разных инструментов со временем меняется. Что еще хуже, в кризис она может вырасти: во время рыночного обвала инвесторы скидывают широкий спектр ценных бумаг, и диверсификация работает не так хорошо. Например, в марте 2020 года был период, когда акции США и облигации американского казначейства падали одновременно, хотя последние считаются защитным активом.

Что такое корреляция акций и облигаций?

Открывать позиции с устойчиво отрицательной корреляцией к базовому активу позволяет механизм хеджирования, в частности покупка пут-опционов или обратных ETF. Тогда падение акций влечет зеркальный рост хеджирующей позиции.

Так можно более эффективно справиться с просадкой и даже получить прибыль на падающем рынке. Но хеджирование — это сложно и не очень подходит для пассивного инвестиционного портфеля. Об этом говорит исследование, в котором проверили эффективность защиты пут-опционами с 1986 по 2016 год и выявили ряд проблем этой стратегии. Главная из них связана с тем, что рыночный обвал всегда происходит непредвиденно и не совпадает со сроком жизни опциона.

Слабая защита: эфемерная польза от пут-опционов — исследование AQR

В исследовании сравнивались два портфеля:

1. Индекс Cboe S&P 500 5% Put Protection, PPUT — это портфель из акций S&P 500, в котором 5% капитала отводится покупке ежемесячных пут-опционов.
2. Портфель, который на 36,5% состоит из индекса S&P 500 и на 63,5% из денег. Это тот вариант, когда инвестор в целях защиты сокращает позицию в рисковых активах и выходит в кэш.

Второй вариант показал лучшие защитные характеристики при одинаковой совокупной среднегодовой доходности: 2,5% сверх безрисковой ставки, тогда как у чистого S&P 500 было 5,8%.

1% самых сильных обвалов среди 20-дневных скользящих периодов сопровождался просадками первого портфеля на 9,6% и второго на 6,6%. На 250-дневных скользящих окнах у портфеля с хеджированием через пут-опционы максимальная просадка была 32,1%, в то время как у второго — 20,9%. Статистически второй портфель слабее падал в 97% случаев на коротких отрезках и в 100% случаев на периодах более полугода.

Таким образом, сокращать долю акций в портфеле в пользу денег и их эквивалентов — более действенный метод, чем хеджировать портфель с помощью пут-опционов. Хотя последнее может хорошо проявить себя в краткосрочной перспективе, если рынок упадет в течение срока жизни пут-опциона. Так, пут-опционы помогли бы в марте 2020 года во время коронавирусного обвала.

В качестве хеджирования можно также рассмотреть вложение в индекс волатильности VIX — у него отрицательная корреляция с S&P 500. Но, как и производные инструменты и обратные ETF, для пассивного инвестора это не лучший выбор из-за затрат времени на управление и возможных издержек.

Еще могут пригодиться смарт-бета-стратегии. Они позволяют делать ставку не на широкий рынок акций, а на отдельные факторы, которые определяют доходность акций, такие как тренд и качество. Исторически они обгоняли взвешенный по капитализации S&P 500 и могут дать лучшую защиту от просадок. Но факторы и смарт-бета — тема отдельной статьи, которая у нас тоже появится.

С хеджированием и смарт-стратегиями разобрались. Теперь посмотрим, какие традиционные активы помогают защитить портфель от падения.

Деньги и их эквиваленты

Деньги вполне могут быть частью портфеля.

Считается, что деньги должны работать, поэтому удержание кэша неэффективно из-за упущенных возможностей. Но цена этих возможностей зависит от текущей рыночной ситуации: во время роста рынка кэш снижает доходность портфеля, а вот в кризис свободные деньги очень ценны.

Кроме того, в портфеле можно держать не деньги, а их эквиваленты, то есть максимально короткие облигации или фонды денежного рынка. Банковские вклады и накопительные счета тоже можно считать эквивалентом денег, и они могут быть частью портфеля.

Что лучше: вклад в банке или его облигации?

Подобные малорисковые инструменты могут давать доходность, которая хотя бы частично компенсирует инфляцию. Но бывает и так, что доходность у них почти нулевая или даже отрицательная. В таком случае проще держать в портфеле деньги.

Если сравнить эквиваленты денег в виде трехмесячных векселей казначейства США и 10-летние казначейские облигации в период до 1980 года, то первые превосходили облигации в половине 10-летних периодов. В период после 1981 года, когда ставки стали снижаться, облигации превосходили векселя уже в 88% случаев.

Подведем итоги в отношении денег.

Плюсы. Деньги полезны в случае обвала акций: ценность денег растет, и на ту же сумму можно купить больше подешевевших акций. Еще деньги максимально ликвидны и доступны.

Минусы. Деньги теряют ценность из-за инфляции. В разных странах она отличается. Например, за последние 12 месяцев инфляция в России составила 6,51%. Доходности эквивалентов денег может не хватить, чтобы покрыть инфляцию.

Если держать деньги в валюте развивающихся стран, капитал может дополнительно ослабеть из-за девальвации — обесценивания денег по отношению к твердым валютам. Поэтому минимум 50% наличной позиции стоит держать в валюте развитых стран, например долларах, евро, швейцарских франках и японских йенах.

Процент 10-летних и 20-летних периодов, когда 10-летние облигации были доходнее трехмесячных векселей казначейства США

Доля 10-летних периодов

После 1980 года

88%

Доля 20-летних периодов

После 1980 года

83%

Источник: Movement Capital

Государственные облигации

Это самый надежный класс долговых бумаг, так как их выпускает государство.

Для России это ОФЗ, или облигации федерального займа, для США — казначейские облигации.

По дюрации облигации делятся:

• на краткосрочные — до года;
• среднесрочные — от года до 10 лет;
• долгосрочные — от 10 лет.

Облигации меньше колеблются в цене, чем акции, а доходность можно рассчитать заранее, если планируете держать до погашения. Поэтому облигации хорошо подходят тем, кто боится просадок, а также инвестирует на короткий срок — менее 5 лет.

Также у государственных облигаций исторически слабая корреляция с акциями, что помогает диверсифицировать портфель. Чем сильнее будет отрицательная корреляция между двумя этими инструментами, тем менее волатильным получится портфель.

Но не стоит зацикливаться только на корреляциях — также важна доходность облигаций. Как видно из таблицы ниже, даже при сильной положительной корреляции 0,66 в 1990 году облигации обеспечили 3,6% годовых полной доходности. Этот показатель лучше, чем при отрицательной корреляции между инструментами в 2001 году.

Корреляции и полные доходности индекса S&P 500 и 10-летних казначейских облигаций во время рецессий

Декабрь 1969 — июнь 1970 года

Корреляция

0,47

Полная доходность акций

−19,5%

Полная доходность облигаций

5,3%

Ноябрь 1973 — июль 1974 года

Корреляция

0,02

Полная доходность акций

−15,2%

Полная доходность облигаций

−3,5%

Январь — апрель 1980 года

Корреляция

0,17

Полная доходность акций

−5,6%

Полная доходность облигаций

5,3%

Июль 1981 — март 1982 года

Корреляция

0,41

Полная доходность акций

−11,2%

Полная доходность облигаций

12,9%

Июль — ноябрь 1990 года

Корреляция

0,66

Полная доходность акций

−8,3%

Полная доходность облигаций

3,6%

Март — июнь 2001 года

Корреляция

−0,16

Полная доходность акций

4,8%

Полная доходность облигаций

0,7%

Декабрь 2007 — сентябрь 2008 года

Корреляция

−0,61

Полная доходность акций

−19,3%

Полная доходность облигаций

4,5%

Источник: Movement Capital

Если посмотреть на динамику облигаций во время каждой просадки S&P 500 свыше 10%, то в период с 1987 по 2018 год средне- и долгосрочные казначейские облигации проявили себя отлично — показали среднюю полную доходность 8,6 и 5,5% соответственно. Но стоит учесть, что все кризисы в последние десятилетия сопровождались снижением ключевых ставок, из-за чего росла цена таких облигаций

Процентные ставки в США падали с 1981 года, и инвесторы привыкли извлекать дополнительную выгоду от облигаций с большой дюрацией. Но в текущих реалиях, когда ставки опустились до минимума, вряд ли стоит ожидать подобной отдачи от долговых бумаг.

Подведем итоги по государственным облигациям.

Плюсы. У облигаций низкая волатильность, и они более предсказуемы, чем акции. Еще у них обычно слабая корреляция с акциями: у них есть тенденция расти при падении акций, но так происходит не всегда.

Еще облигации дают пассивный доход в любой ситуации, даже во время затяжного кризиса. Наконец, они очень ликвидны и доступны для покупки в виде как отдельных выпусков, так и биржевых фондов.

Минусы. Облигации уже не те из-за нулевых и отрицательных ключевых ставок в развитых странах. Не хочется добавлять в портфель заведомо убыточный актив, даже если он слабо коррелирует с акциями.

Защитная функция облигаций всегда была обусловлена ​​их прогнозируемой и стабильной доходностью. Сейчас, когда доходность околонулевая, не стоит ждать такой же защиты, как в прошлом.

Например, по расчетам Movement Capital, при росте доходности 10-летних казначейских облигаций до 3% годовых их цена упадет на 19%. Поэтому сейчас, при низких ставках в США, облигации с меньшей дюрацией и деньги выглядят интереснее.

Наконец, во время кризисов облигации тоже могут подешеветь, хотя и не так сильно, как акции.

Средняя доходность разных видов облигаций во время падений S&P 500 на 10% с 1987 по 2018 год

Тип облигаций

Средняя доходность

Длинные казначейские

8,6%

Средние казначейские

5,5%

Bloomberg Barclays Aggregate

3,4%

Среднесрочные муниципальные

2,6%

Долгосрочные надежные корпоративные

2,1%

Среднесрочные надежные корпоративные

1,8%

Долгосрочные муниципальные

1,7%

Среднесрочные высокодоходные корпоративные

−7,5%

Источник: Movement Capital

Золото

Этот драгоценный металл — один из типов альтернативных активов, который способен улучшить характеристики портфеля. Его основная проблема с точки зрения инвестиций в том, что золото не дает пассивного дохода и в среднем дорожает примерно на уровень инфляции.

Частные инвесторы могут легко вложиться в золото через соответствующие ETF и биржевые ПИФы. На Московской бирже это FXGD, VTBG и TGLD.

Также можно покупать акции компаний-золотодобытчиков. В этом случае можно даже получать пассивный доход в виде дивидендов, но не стоит забывать о специфических рисках, связанных с бизнесом. Для снижения риска можно использовать фонды акций золотодобытчиков — на Мосбирже это AMGM.

Золото неплохо проявляет себя во время рыночных обвалов, но и само может нередко падать. В целом золото — это довольно волатильный актив.

Подведем итоги.

Плюсы. Золото в прошлом показывало неплохую защиту от рыночного обвала. Оно не всегда при этом росло в цене, но почти всегда падало меньше акций. Кроме того, оно легкодоступно для обычных инвесторов, в том числе через биржевые фонды.

Минусы. Золото может быть волатильным. Так, в период с 1980 по 2000 год его цена падала на 80%. При этом золото не дает купонов или дивидендов.

Как вели себя акции США, золото и портфель акций с долей золота 20% при падениях рынка акций более чем на 10% с 1975 года

Портфель акций с 20% золота

−41%

Портфель акций с 20% золота

−16%

Портфель акций с 20% золота

−31%

Ноябрь 1987 года

Портфель акций с 20% золота

−24%

Август 1998 года

Портфель акций с 20% золота

−14%

Первый квартал 2020 года

Портфель акций с 20% золота

−11%

Портфель акций с 20% золота

−9%

Третий квартал 2011 года

Портфель акций с 20% золота

−9%

Март — июль 1985 года

Портфель акций с 20% золота

−14%

Четвертый квартал 2018 года

Портфель акций с 20% золота

−7%

Периоды от более сильных падений рынка акций к более слабым. Золото либо дорожало, либо тоже проседало, но не так сильно. Поэтому оно подходило на роль защитного актива. Источник: Оccam Investing

Что в итоге

Если инвестора не устраивает волатильность акций и он боится сильных просадок, то портфель стоит диверсифицировать за счет других классов активов: денег и их эквивалентов, облигаций и золота. Могут пригодиться и другие инструменты, например недвижимость и предметы роскоши.

Рассмотренные в статье три класса активов легкодоступны и ликвидны. Они демонстрируют слабую корреляцию с акциями и разную эффективность при падении фондовых рынков. При этом стоит настороженно отнестись к длинным облигациям с фиксированным купоном: при повышении ключевой ставки они сильно подешевеют — это приведет к убыткам.

Защититься от падения рынка акций можно и другими способами, например хеджируясь с помощью производных инструментов и обратных ETF. Это может быть эффективно на коротких отрезках времени при активном управлении портфелем. Но в долгосрочной перспективе это обходится дорого, а для пассивного инвестора может быть сложно и неудобно.

Какими инструментами защищать портфель от просадок, зависит от инвестора, его целей и отношения к риску.

Skoda анонсировала седан, который вытеснит из гаммы старый Rapid

Первыми новую «четырехдверку» получат жители Индии, там же она, как ожидается, заменит местный Рапид, то есть российскому лифтбеку ничего не угрожает. По неофициальным данным, за основу для модели чешской марки взяли VW Virtus.

Сразу уточним: машина на заглавном изображении вовсе не является ни тем самым новым седаном Skoda для Индии, ни даже его предвестником, хотя некоторые местные СМИ и утверждают обратное. Нет, на картинке запечатлен концепт Skoda Vision RS с пририсованной маскировкой. Этот шоу-кар дебютировал в 2018-м, в том же году он перевоплотился в серийный хэтчбек Scala, адресованный в основном европейцам. Скетч старого прототипа использовали для другой цели, о которой расскажем чуть ниже. Ну а новость в том, что индийское подразделение Шкоды сегодня анонсировало грядущую премьеру второй модели на платформе MQB-A0-IN и подтвердило, что это будет именно седан.

Скетч концепта Skoda Vision RS из 2018-го и картинка, которой сегодня сопроводило свой анонс индийское подразделение Шкоды

1 / 2

Скетч концепта Skoda Vision RS из 2018-го и картинка, которой сегодня сопроводило свой анонс индийское подразделение Шкоды

2 / 2

Напомним, «тележка» с приставкой IN создана специально для Индии и представляет собой упрощенную версию глобальной MQB, ее первенцем стал компактный паркетник Kushaq. «Четырехдверку» же, по предварительной информации, раскроют до конца текущего года. Между тем ранее на индийских дорогах неоднократно ловили по-настоящему замаскированный тестовый образец, так вот считается, что будущий седан унифицирован с бразильским Volkswagen Virtus (построен на «исходной» платформе MQB): у машин общие кузовные панели. Сам Виртус тоже уже попадался в Индии, то есть позже он перевоплотится в преемника VW Vento (так в этой стране зовется аналог нашего старого Polo-седана).

Бразильский седан Volkswagen Virtus, его выпускают с 2017-го. Длина – 4482 мм, колесная база — 2651 мм

1 / 3

Бразильский седан Volkswagen Virtus, его выпускают с 2017-го. Длина – 4482 мм, колесная база — 2651 мм

2 / 3

Бразильский седан Volkswagen Virtus, его выпускают с 2017-го. Длина – 4482 мм, колесная база — 2651 мм

3 / 3

Свою новую «четырехдверку» в Skoda называют «среднеразмерной» и «премиальной». Профильные медиа добавляют: в локальной гамме модель заменит Rapid, созданный на платформе PQ25 (кстати, в Индии Рапид тоже седан, а не лифтбек, как у нас). Индийцы даже знают имя свежей «четырехдверки», хотя сама компания его еще не объявляла. Дело в том, что недавно Skoda зарегистрировала в этой стране название Slavia – именно его якобы и получит новинка. К слову, с этого имени, собственно, началась Шкода: так называлась марка, под которой делали первые велосипеды Вацлав Лаурин и Вацлав Клемент.

Моторную гамму седан наверняка разделит с родственным кроссовером Skoda Kushaq. Речь идет о бензиновых «турботройке» 1.0 TSI (115 л.с.) и «турбочетверке» 1.5 TSI (150 л.с.). Оба мотора сочетаются с шестиступенчатой «механикой», литровому еще положена 6АКП, а старшему движку – 7DCT.

Актуальный седан Skoda Rapid для Индии. Там модель в строю с 2011-го, длина – 4413 мм, колесная база – 2552 мм. Для сравнения, длина нашего нового лифтбека Rapid – 4485 мм, расстояние между осями – 2602 мм

1 / 4

Актуальный седан Skoda Rapid для Индии. Там модель в строю с 2011-го, длина – 4413 мм, колесная база – 2552 мм. Для сравнения, длина нашего нового лифтбека Rapid – 4485 мм, расстояние между осями – 2602 мм

2 / 4

Актуальный седан Skoda Rapid для Индии. Там модель в строю с 2011-го, длина – 4413 мм, колесная база – 2552 мм. Для сравнения, длина нашего нового лифтбека Rapid – 4485 мм, расстояние между осями – 2602 мм

3 / 4

Актуальный седан Skoda Rapid для Индии. Там модель в строю с 2011-го, длина – 4413 мм, колесная база – 2552 мм. Для сравнения, длина нашего нового лифтбека Rapid – 4485 мм, расстояние между осями – 2602 мм

4 / 4

Как и нынешний Rapid, для Индии новую «четырехдверку» будут производить локально. Модель может добраться и до других стран. Впрочем, в Россию ее вряд ли привезут, ведь наш лифтбек с 2020-го формально пребывает во втором поколении (в РФ «пятидверка» сохранила прежнюю платформу PQ25) и в отставку не собирается.

Ну а теперь про старый концепт в камуфляже: картинку индийское подразделение Шкоды использовало, дабы дать старт конкурсу на лучший дизайн маскировки. Узор от победителя будет красоваться на пленке, которой обклеят новый седан, когда начнется кампания по продвижению модели. Кроме того, автор лучшей работы посетит штаб-квартиру Skoda в Праге и встретится с Оливером Стефани, главным стилистом марки. Другим участникам тоже обещаны призы.

Рынок аренды жилья 2021 | Вырастут или упадут цены на аренду в 2022 году?

Рынок аренды недвижимости в США растет, но, к сожалению, не успевает за растущим спросом.

Хотя эта проблема не является важной для федерального правительства, слабый рынок арендной недвижимости и бедствующие арендодатели не сумеют ничего хорошего для жилищных рабочих, которые, как ожидается, снова начнут работать после пандемии. А если зарплаты не вырастут, им придется платить по текущему тарифу за ограниченное количество сдаваемых в аренду домов и квартир.

И единицы дохода от аренды становятся все более важной частью рынка жилья США . Окупаемость расходов на рынке недвижимости намного выше, чем во многих секторах экономики. Если бы общественность больше знала о рынках недвижимости, она могла бы поощрять политику и действия, необходимые для прекращения ненужных страданий бездомных американцев.

Инфраструктура Деньги на помощь?

Если двухпартийная сделка по инфраструктуре состоится, рынок арендной недвижимости разогреется.И федеральное правительство, и правительства штатов рекомендуют арендаторам пакеты помощи арендаторам. Эта помощь значительно поможет американским арендодателям и инвесторам в арендную недвижимость, поскольку, как сообщается, задолженность по аренде превысила 70 миллиардов долларов.

В Калифорнии Гэвин Ньюсом объявил план штата по выплате арендной платы в просрочку. Федеральный мораторий на выселение был продлен до 31 июля, но вероятность его продления в будущем невысока. Без государственной помощи прекращение моратория привело бы к кризису во всех штатах.

При наличии стимулов угроза кризиса долгов / выселения значительно меньше, и это может вызвать большой интерес у инвесторов в недвижимость. В связи с оживлением строительства и ростом инфляции лето и осень будут напряженными. Отсутствие арендной платы (из-за проверок стимулов и выплат стимулирующего финансирования в связи с пандемическим долгом) означает, что американские арендаторы могут двигаться вперед и предлагать более высокие ставки на свое будущее арендное жилье.

Почему огромный спрос на аренду и почему растут цены?

Отчет Zumper об аренде за июнь показывает, что цены на аренду растут, и они растут быстрее в больших дорогих городах.Цены на аренду выросли на 5% в Сан-Франциско, Остине, Форт-Лодердейле и Сент-Питесе. С проверками стимулов и возобновлением экономической активности по мере возобновления работы штатов спрос на аренду, особенно квартир, которые были заброшены в прошлом году, будет расти.

Силы, из-за которых домовладельцы снизили цены и освободились от вакансий, ослабли. Рост арендной платы на оставшуюся часть 2021 и 2022 годов может удивить некоторых.

Пока арендатор спрашивает, упадут ли цены на аренду, похоже, они готовы к еще большему росту.Рынок аренды недвижимости в США характеризуется острым дефицитом, повышенным спросом, высокими ценами на недвижимость и значительным богатством тех, кто может сдавать в аренду. Это стимулирует инвестиции в более дорогой сегмент, а не в доступный сегмент.

Снижаются ли цены на аренду? Цены на аренду в июне резко растут. Скриншот любезно предоставлен Zumper.

Поскольку цены на жилье стремительно растут, значительная часть населения не может конкурировать за покупку дома или квартиры. Здесь зародился рынок аренды, и сегодня это быстрорастущая и динамичная отрасль.Вы узнаете больше о том, что стимулирует спрос на арендуемую недвижимость и почему цены на аренду не упадут, а будут расти дальше, когда мы выйдем из эпохи пандемии.

Хотя источники исследований и опросов различаются по своим оценкам, вы можете округлить цифры и прийти к некоторым разумным выводам для конкретного случая использования.

Популярные темы в социальных сетях

Довольны ли вы сегодняшним рынком жилья?
Поделитесь своими мыслями о том, что должно произойти, с друзьями.

Мелкие арендодатели по-прежнему составляют основу индустрии жилой недвижимости

Когда рынок арендного жилья рухнул в мае прошлого года, правительство сильно навязало всем арендодателям оплату счетов, в то время как арендаторы и ипотечные банки дрожали от страха.Мы все обнаружили, насколько важны местные арендодатели для сообществ и местной экономики.

В то время как крупные корпорации по недвижимости получали вливания стимулирующих денежных средств, мелкие арендодатели обнаружили, что невыполнение арендной платы является проблемой, а получение стимулирующих фондов само по себе затруднено. Многие из них сообщили о продаже квартир, квартир и т.д. со скидкой богатым покупателям.

Несмотря на несправедливые условия игры, вполне вероятно, что мелкие инвесторы в недвижимость и владельцы малых предприятий найдут способ покупать недвижимость с доходом от сдачи в аренду и процветать в 2021, 2022 и следующие 5 лет.Мы узнали, что для некоторых арендодателей — это бизнес, а не хобби, и новые решения помогут.

прогнозируется рост рынка со среднегодовым темпом роста 8% с 2021 года до 2216,2 миллиарда долларов в 2023 году

Каков размер рынка аренды недвижимости в США?

По данным Researchandmarkets, ожидается, что мировой рынок аренды недвижимости вырастет с 1759,8 млрд долларов в 2019 году до 1787,8 млрд долларов в 2020 году при среднегодовом темпе роста (CAGR), равном 1.6%. На эту оценку повлияла пандемия Covid 19. Они считают, что рынок восстановится и будет расти со среднегодовым темпом роста 8% с 2021 года и достигнет 2216,2 миллиарда долларов в 2023 году.

Рынок аренды на время отпуска является составной частью более крупного рынка жилья. Ожидается, что к 2027 году он достигнет 113,9 млрд долларов США , увеличиваясь со среднегодовым темпом роста 3,4% за прогнозируемый период, согласно отчету компании Grand View Research, Inc. за 2020 год

Тем не менее, этот восстанавливающийся рынок арендного жилья в США сталкивается с некоторыми опасностями. .Правительственные постановления, затраты на строительство, недоступные цены на аренду, бездомность, прекращение выплат по стимулированию пандемии, невыполнение арендной платы и мораторий на выселение представляют риски для инвесторов.

Многоквартирные дома и многоквартирные дома сильно пострадали во время рецессии и только сейчас начинают заполнять вакансии, образовавшиеся во время пандемии.

Ключевые вопросы по аренде недвижимости Pros

⦁ какую недвижимость мне следует покупать или продавать?
⦁ это хорошее время, чтобы заняться бизнесом по аренде недвижимости?
⦁ подходящее время для открытия бизнеса по управлению недвижимостью?
⦁ на какую демографическую группу я должен ориентироваться?
⦁ почему арендная плата высока и скоро ли она упадет?
⦁ Городские квартиры — слишком рискованное вложение?
⦁ Стоит ли рассматривать только дома на одну семью?
⦁ в каких городах будет наблюдаться лучший рост цен и более высокая арендная плата?
⦁ Является ли недвижимость доходом от сдачи в аренду инвестицией на следующие 5 лет?

Отчет PWC / Urban Land Institute от 2021 дает рекомендации о том, какие типы собственности покупать или продавать, на графике ниже.

Сдаваемое в аренду студенческое жилье сильно пострадало от пандемии, связанной с закрытием школ и границ. Считается, что школы вернутся к очным занятиям. Однако дни славы студенческого жилья, возможно, прошли, когда виртуальное дистанционное обучение стало более широко использоваться, а международное образование замедлилось. Спрос на роскошное студенческое жилье для богатых иностранцев может не пострадать аналогичным образом.

И те арендодатели, которые улучшают свои удобства и услуги, чтобы создать наилучшие условия для арендатора, увидят, что их аренда будет пользоваться более высоким спросом и, вероятно, будет пользоваться более высокими арендными ставками.

Односемейные квартиры и квартиры со средним доходом пользуются большим спросом, и, соответственно, рекомендуется покупать или удерживать такую ​​недвижимость. В квартирах с высокой плотностью населения наблюдается снижение доли вакантных площадей по мере увеличения количества вакцинаций и возвращения рабочих в города на работу.

Рекомендации по аренде, купле-продаже. Скриншот предоставлен PWC Urban Land Institute.

После просмотра этой статистики у вас может возникнуть вопрос, является ли рынок жилья золотым яйцом или бомбой замедленного действия.Если вы хорошо выбираете недвижимость и управляете ею профессионально, вопрос спорный. Те, кто осознает давление рынка, политические и экономические тенденции и представляют хорошую ценность для арендаторов, при необходимости скорректируют свои портфели.

Внедрение современного программного обеспечения для управления недвижимостью или программного обеспечения арендодателя — лучший способ автоматизировать, контролировать риски и оптимизировать размер прибыли. С этой точки зрения технологии влияют на рынок арендного жилья , создавая новые возможности получения доходов для арендодателей и помогая идти в ногу с меняющимися требованиями арендаторов.

Инвесторы в умную недвижимость внимательно следят за макроэкономическими перспективами, политическими изменениями и другими прогнозами.

Рынок арендного жилья со временем стал более стабильным, и вероятность его коллапса снизилась, поскольку, когда домовладельцы теряют свои дома во время рецессии, они переходят на рынок аренды и становятся долгосрочными арендаторами. Инвестиции, устойчивые к рецессии, привлекательны для долгосрочных инвесторов или тех, кто нуждается в краткосрочном убежище.

Узнайте больше о рынке аренды в Великобритании и Австралии.Также доступны отчеты о рынке аренды в Калифорнии и Техасе.

Отчет об аренде недвижимости

Для вашего удобства этот полностью переработанный отчет о рынке арендного жилья за 2021 год разделен на удобоваримые компоненты:

1. Общее состояние рынка аренды
2. Статистика рынка аренды и цены на аренду
3. Предложение и ограничения развития продолжаются
4. Доходность от аренды остается высокой
5. Статистика рынка аренды
6. Основные движущие силы рынка арендной недвижимости
7. Города с наибольшим ростом арендной платы
8. Пандемия стимулирует спрос на больше комнат
9. Прогноз цен на аренду квартир и домов на 2021 год?
10. Многосемейный подход
11. Результаты исследования Гарвардского университета
12. Какие проблемы возникают у владельцев арендуемой недвижимости?
13. Типы арендуемой собственности
14. Слишком ли давят на съемщиков?
15. Стоит ли покупать недвижимость в аренду в качестве инвестиции?
16. Прогноз жилищного строительства в США

1.Общее состояние рынка аренды

Пандемия определенно изменила взгляды и статистику на 2020 и 2021 годы. По мере того, как пандемия Covid 19 проходит, мы наблюдаем рост цен, то есть рынок краткосрочной аренды airbnb быстро восстанавливается. Многие могут подумать, что на восстановление потребуются годы, однако меры стимулирования ФРС, возвращение к привычному режиму работы и спрос на аренду на время отпуска будут поддерживать отрасль быстрее, чем ожидалось.

Этот статистический показатель от Zumper показывает, что арендная плата растет, а количество арендных квартир увеличивается, но все еще близко к рекордным минимумам.

Скриншот предоставлен Zumper. Рост арендной платы в США в 2020/2021 году

Этот спад необычен, поскольку во время экономических спадов уровень вакантных площадей обычно высок.

Доля вакантных площадей в национальной аренде. Скриншот предоставлен NBE.

Дополнительную информацию о текущем обследовании населения см. На сайте Census.gov.

Секторы арендуемой собственности и управления недвижимостью огромны и растут, поскольку все больше людей будут вынуждены арендовать. Прогнозы на 2019 год не могли предвидеть последствий пандемии, поэтому прогнозы последних двух лет были далекими.Прогнозы на 2022 год и следующие 5 лет сняты.

3. Ограничения предложения и развития Продолжение

Нам интересно, разделяется ли рынок, чтобы обслуживать бедных или неимущих. Похоже, что имущих не мешает ограниченное предложение. Фактически, рынок предметов роскоши обслуживается хорошо, и регуляторы, препятствующие развитию, могут не так сильно повлиять на новое строительство объектов роскоши.

Высококлассные арендодатели. Снимок экрана любезно предоставлен Объединенным центром жилищных исследований Гарвардского университета.

Хотя стимулирующие деньги могут поступать правительствам штатов и городов, правила могут препятствовать строительству многоквартирных домов. Стоимость и логистика таких строительных проектов — большая проблема.

Ключевой проблемой на рынках жилья и аренды является неспособность различных уровней правительства дать согласие на строительство. Высокая стоимость строительства, растущий спрос, нормативные требования и небольшое количество инвесторов, готовых рисковать своими деньгами для крупных спекулятивных проектов в эпоху контроля арендной платы, означают, что арендная плата с большей вероятностью вырастет.

Возникает вопрос, решит ли что-нибудь увеличение предложения и высокая плотность. Следует отметить, что даже если вы построите более доступные квартиры в Калифорнии, Нью-Йорке или Майами, больше людей переедет туда и заполнит их. Таким образом, цены могут не упасть при постоянном спросе.

4. Доходность от аренды все еще высока

Те инвесторы на рынке аренды преуспели, с доходностью (выше 30% пару лет назад в некоторых городах), и даже сейчас некоторые из них все еще сообщают о высокой доходности от аренды.Города назначения пандемии, куда городские жители бежали во время пандемии, жили очень хорошо, однако с окончанием пандемии возникают вопросы о перспективах этих городов в будущем.

Будут ли сотрудники вынуждены вернуться в города, работающие на дому, или они потеряют работу? Это зависит от политических решений, принятых в этом году. Нынешние домовладельцы, обгоревшие из-за невыполнения арендной платы и незаконного захвата своих квартир, надеются, что к 2022 году, наконец, вернется нормальная ситуация, когда они смогут вести свой бизнес с прибылью.

Attom Data сообщает, что средний годовой валовой доход от аренды (годовой валовой доход от аренды, деленный на медианную покупную цену домов на одну семью) в США упал до 7,7% в 2021 году по сравнению со средним показателем в 8,4% в прошлом году.

Считается, что рост ставок и рост цен на жилье, а также фиксированная арендная плата съедают урожайность. Они сообщают, что округа США с самой высокой потенциальной годовой валовой доходностью от аренды в 2021 году включают:

1. Округ Шуйлкилл, штат Пенсильвания, (26.1%)
2. Округ Бибб, Джорджия, (18,1%)
3. Город / Округ Балтимор, Мэриленд (16,2 процента)
4. Округ Ла Саль, Иллинойс, (14,1%)
5. Округ Чаутокуа, Нью-Йорк (13,7%)

И основные крупные города с лучшей доходностью от сдачи в аренду:

• Cuyahoga County (Кливленд), Огайо (9,9%)
• Даллас, Техас (8%)
• Округ Таррант (Форт-Уэрт), Техас, (8 %)
• Округ Франклин (Колумбус), Огайо (7,9%)
• Округ Бексар (Сан-Антонио), Техас (7.9%).

Конечно, по мере того, как восстановление будет продолжаться, а моратории на аренду и выселение будут отменены, эти цифры будут значительно увеличиваться. Новый город с высокой доходностью от аренды появится в 2022 году.

5. Статистика рынка аренды

Если вам нужна статистика, чтобы взвесить ваши инвестиции и цены, давайте взглянем на некоторую статистику, которая может предсказывать рынки в будущем.

IBIS World недавно опубликовал отчет, в котором отражено влияние пандемии Covid 19 на квартир с высокой плотностью населения и многоэтажных домов. До 2020 года рынок квартир быстро рос, приближаясь к 192 миллиардам долларов на рынке США и в настоящее время, как полагают, составляет 174 миллиарда долларов.

С учетом восстановления и роста арендных ставок и спроса на квартиры и кондоминиумы, возвращающихся этой весной, плюс стимулирующих денег, поступающих в США, прогноз может вывести их к 2023 году за пределы 200 миллиардов долларов США .

Сектор аренды квартир огромен. В нем работает более 852 000 человек, но в среднем на одно предприятие всего 1,4 человека.Это свидетельствует о том, что отрасль по-прежнему является отраслью, в которой доминирует малый бизнес, однако крупные корпорации скупают все больше собственности и используют технологии для эффективного управления ею.

Домохозяйства арендаторов обычно моложе, менее обеспечены и более разнообразны в расовом отношении, чем те, кто владеет собственными домами. Statista сообщает, что половина арендаторов моложе 30 лет, а 36% из них имеют задолженность. 38% арендаторов не могут позволить себе купить собственное жилье.

Однако в последнее время более состоятельные арендаторы получают гораздо больший кусок пирога.

Это второй уровень арендаторов из рабочего класса (зарабатывающих до 30 тысяч долларов в год), которым становится все труднее жить на то, что у них осталось после уплаты арендной платы. Очевидно, что этой устойчивой тенденции следует положить конец.

Скорее вкладывая деньги в альтернативные инвестиции, инвесторов можно было бы побудить найти способ инвестировать в арендное жилье.

6. Основные движущие силы рынка арендной недвижимости

Эти 15 факторов могут повлиять на рынок арендного жилья, падение цен и то, в какие города лучше всего инвестировать.

1. рынок покупателей молодой и не может профинансировать покупку дома
2. недостаточно отдельно стоящих домов, доступных для покупки
3. риски при покупке высоки из-за высоких цен, растущих ставок по ипотечным кредитам и неопределенности на рынке жилья
4. миллениалов делают карьеру- мыслящие и не обязательно желающие покупать сейчас
5. у банка мамы и папы могут закончиться деньги
6. цены на дома и квартиры слишком высоки для покупки
7. покупатели не будут покупать из-за ограничений ипотечного финансирования и долгосрочных опасений по поводу рецессии
8. рост стоимости жизни
9. миллениалы предпочитают старые городские кварталы с возможностью пешеходной прогулки
10. арендная плата растет слишком быстро по сравнению со стоимостью покупки дома
11. ставки капитализации не намного лучше, чем другие варианты инвестирования
12. иммиграция в США все еще сильна
13. выходящих на пенсию бэби-бумеров, которым трудно переехать в
14. еще хороших кондоминиума и апартаментов avai количество и доля обремененных затратами арендаторов — количество и доля обремененных расходами арендаторов — увеличились, потому что нормативные положения снижаются, а строительные технологии улучшаются. можно с уверенностью сказать, что это имеет большое экономическое влияние.Рост количества сдаваемых в аренду квартир, кондоминиумов и домов создает множество рабочих мест, включая управляющих недвижимостью, арендодателей, а также пассивный доход, в котором нуждаются многие инвесторы.

    Города, в которых открываются новые возможности для инвестиций и развития.

    Спрос инвесторов и развитие. Лучшие города. Снимок экрана любезно предоставлен knowledge.uli.org

    7. Лучшие города для роста арендной платы

    Этот список лучших показателей роста арендной платы из Apartmentlist показывает (с марта по настоящее время), насколько сильны эти рынки.Значения цен на недвижимость означают увеличение капитала, а налоговые преимущества обеспечивают значительные возможности для получения прибыли.

    Снимок экрана предоставлен Apartmentlist.com

    Возможности перемещены за пределы основных метро

    Хотя цены на аренду квартир и кондоминиумов в центре города могут снижаться, в столицах США, Австралии и Великобритании миграция в пригороды и отдаленные города вынуждает цены на аренду в этих районах растут. С учетом более низких цен на недвижимость в этих регионах и нового растущего спроса со стороны покупателей и арендаторов, перспективы доходов от аренды хорошие.

    Шарлотта, Сан-Антонио, Милуоки и Денвер привлекают заинтересованных мигрантов. График любезно предоставлен Zumper.com
    Если мы спроектируем после лета 2021 года, после коронавируса, если экономика сохранится, цены на аренду недвижимости должны вырасти, а заполняемость квартир в центре города может снова вырасти. Это может быть основанием для позитивного взгляда управляющего недвижимостью.

    8. Пандемия стимулирует спрос на больше Помещение

    Спрос на аренду домов на одну семью стал более интенсивным. А в некоторых городах (на графиках ниже) цены на аренду стремительно растут.Таким образом изменились возможности для инвесторов в недвижимость и управляющих недвижимостью.

    Шарлотта, Сан-Антонио, Милуоки и Денвер привлекают заинтересованных мигрантов. График любезно предоставлен Zumper.com

    На национальном уровне миграция арендной платы в пригород и небольшие города не такая уж плохая вещь. Это привело к новому строительству и новым рабочим местам в регионах Великобритании и США, в которых десятилетия боролись с трудностями. И это создало новые возможности для прибыльных инвестиций в арендное жилье. Новые возможности открывают возможности для бизнеса для начинающих компаний по управлению недвижимостью.

    9. Прогноз цен на аренду квартир и домов на 2022 год и следующие 5 лет?

    Арендаторы задаются вопросом, упадут ли цены на аренду в 2021 году? А домовладельцы задаются вопросом о мораториях на аренду и выселение и о том, как они выживут без адекватных доходов и денежных потоков.

    В большинстве городов цены на аренду дома для одной семьи могут продолжать расти, как и в этом году.

    Инвесторы в недвижимость задаются вопросом, сохранят ли арендный доход и налоговые правила 2021 года сектор арендного жилья приемлемым рынком для бизнеса.Избежать больших налоговых убытков может быть проблемой для инвесторов.

    А как насчет закупочных цен на квартиры?

    Снимок экрана предоставлен Harvard.edu

    10. Multifamily Outlook

    Freddie Mac сообщает, что спрос на многоквартирное жилье значительно снизился с уровня 2019 года, -60% в 2020 году по сравнению с 2019 годом. Ожидается, что завершение строительства многоквартирных домов в 2020 году будет почти соответствуют уровням 2019 года, несмотря на то, что она замедлилась весной и летом 2020 года.

    Они сообщили, что инвестиционная активность резко снизилась в первой половине 2020 года, но значительно восстановилась во второй половине года.Они ожидают, что доля вакантных площадей в многоквартирных домах вырастет до 5,8%, в то время как арендная плата упадет -0,2%, что приведет к предполагаемому общему снижению валового дохода на -0,5%. Они предупреждают, что такие города, как Сан-Франциско, Нью-Йорк, Вашингтон, округ Колумбия и Майами, в течение некоторого времени будут неспокойными.

    Freddie Mac также прогнозирует, что уровень вакантных площадей в 2021 году вырастет на 30 базисных пунктов до 5,8%, в то время как цены на аренду многоквартирных домов упадут на 0,2%,
    , тем не менее, это улучшение по сравнению с падением цен 2020 года на -2,9%.

    Недвижимость класса C с небольшими арендаторами квартир была проблемным сектором для арендодателей в 2020 году.Сектор жилья для одной семьи за пределами густонаселенных центральных городов показал хорошие результаты в 2020 году и будет в центре внимания инвесторов в 2021 году.

    Перспективы на 2021/2022 год для одной семьи лучше из-за спроса на большее пространство со стороны всех покупателей, включая начинающие семьи миллениалов.

    Скриншот выше любезно предоставлен Freddie Mac Multifamily 2021 Outlook Report. Узнайте больше о многосемейности в отчете Freddie Mac.

    Скриншот выше любезно предоставлен Freddie Mac Multifamily Outlook Report 2021.

    Чистая операционная прибыль инвесторов в недвижимость в 3-м квартале 2019 года сильно росла, и инвесторы действительно наращивали инвестиции. По данным CoStar, долларовый объем многосемейных сделок вырос на 9% в годовом исчислении до 94 миллиардов долларов за первые три квартала 2019 года.

    • новых строительных объекта ориентированы на более дорогие единицы
    • кондиционирование воздуха и апартаменты прачечная сильно выросла
    • расходы на строительство растут
    • цены на квартиры с 2010 года выросли вдвое
    • квартиры с низкой арендной платой становятся все более недоступными
    • фактический рынок арендаторов сокращается
    • арендаторы со средним уровнем дохода все больше обременены расходами

    11.Выводы Гарвардского университета

    Гарвард ежегодно выпускает отчет о рынке аренды жилья под названием «Аренда жилья в Америке». В нем содержится широкий спектр статистических данных, отражающих состояние недвижимости и арендаторов в США. (См. Отчеты по Германии, Великобритании и Австралии). Однако это еще не эпоха Covid 19.

    Арендаторы богаче, поскольку все больше из них зарабатывают более 75 000 долларов в год, но они сдают в аренду, а не покупают дом. Те, кто находится в нижней части пула арендаторов, зарабатывают меньше, а арендуют меньше.В отчете Гарварда за 2020 год не уточняется, что случилось с группой населения с низкими доходами, но отмечается рост бездомности.

    Диаграмма любезно предоставлена ​​Harvard.edu.

    Диаграмма любезно предоставлена ​​Harvard.edu.

    Диаграмма любезно предоставлена ​​Harvard.edu.

    12. Какие проблемы возникают у владельцев арендуемой недвижимости?

    Высокая арендная плата и низкие затраты не являются данностью. Рынки меняются, и ваши арендаторы могут не справиться с более высокими арендными ставками, а молодые арендаторы ожидают других услуг.

    Для арендодателей, которые сопротивляются изменениям и технологиям, давление и ответственность возрастают.

    Самая большая проблема арендодателей заключается в ежедневном управлении имуществом, включая обслуживание, бухгалтерский учет, управление арендаторами и соблюдение их бюджета. Не отставать от технологических достижений — еще одна проблема, с которой сталкиваются многие. Фактически, наблюдается тенденция к переходу от старых программных решений к более современным платформам.

    Арендодатели должны изучить новые способы ведения бизнеса.

    Арендодатели сталкиваются со следующими главными проблемами:

    • получение прибыли
    • поиск хорошей компании по управлению недвижимостью
    • поиск хорошего программного обеспечения для управления недвижимостью в Интернете
    • , отвечающего требованиям арендаторов в мгновенном обслуживании, самообслуживании, дополнительных удобствах и онлайн-платежи
    • управление расходами и рисками модернизации старой арендуемой недвижимости
    • поиск доступных цен
    • управление разгневанными арендаторами, которые не могут позволить себе повышающуюся арендную плату
    • просроченные платежи по аренде, невыполнение арендной платы и рост количества выселений
    • затем проданных покупка лучшей недвижимости с устойчивой рентабельностью инвестиций
    • долгие часы работы, выполнение слишком большого количества задач и их выполнение
    • соблюдение государственных постановлений

    Арендодатели и менеджеры компаний по управлению недвижимостью приветствуют современное программное решение для управления недвижимостью, предлагающее облачные возможности , скорость, безопасность и расширение d услуги.Узнайте больше о ManageCasa.

    13. Виды арендуемой недвижимости

    Нет недостатка в арендуемой недвижимости. От студенческого жилья и жилья для пожилых людей до ремонта и аренды одной семьи, до аренды на время отпуска на берегу моря и от студий до роскошных кондоминиумов.

    По данным Rentcafe, чаще всего искали апартаменты с 2 спальнями (45%), 1 спальней (27%), 3 спальнями (16%) и студиями (12%).

    Тип спальни	Средняя арендная плата	Изменение M-o-M	Изменение Y-O-Y
    Studio	$ 1,259	0.20%	2,50%
    1 кровать	1,225 долл. США	0,10%	3,40%
    2 спальных места	1,408 долл. США	0,10%	3,504 9045 9045 9045	0.20%	3.20%

    Национальные данные любезно предоставлены Rentcafe.com

    14. Слишком ли давят на арендаторов?

    Один спорный вопрос, IMHO, заключается в том, что арендное жилье не создается и не продается малоимущим.Сегмент с низкими доходами просто не обслуживается. Тем не менее, можно сказать, что правительства могут освободить землю, предоставить налоговые льготы и помочь застройщикам в строительстве подходящего жилья для малоимущих.

    Такие усилия могут выходить далеко за пределы возможностей частного сектора, инвестирующего в арендное жилье, с точки зрения затрат и рисков. Правительства могут, если захотят, сделать строительство такого жилья выгодным.

    Согласно отчету Гарварда, 10,9 миллиона арендаторов потратили более половины своих доходов на жилье в 2018 году.В том году количество сильно обремененных домохозяйств увеличилось на 155 000, уменьшив общее улучшение с пика 2014 года до 483 000. Обремененные расходами арендаторы снова выросли в 2018 году, увеличившись на 261000 до 20,8 миллиона.

    Они обнаружили, что 72% арендаторов, зарабатывающих менее 15 000 долларов в год, были серьезно обременены, наряду с 43%, которые зарабатывали 15 000–29 999 долларов.

    Рост числа бездомных в Лос-Анджелесе, Нью-Йорке, Сан-Франциско и других городах показывает, что проблема существует.

    15.Стоит ли покупать недвижимость в аренду в качестве инвестиции?

    В своем отчете PWC / ULI полагают, что цены на недвижимость будут падать по мере падения доходов покупателей в 2021 и 2022 годах. Их исследование показало, что число тех, кто предвидит хорошие / отличные перспективы, в этом году снизилось.

    Арендная плата продолжает расти в 92% городов, и в 2021 году появятся такие же положительные обстоятельства для инвестиций в арендуемую недвижимость.

    Рынок аренды от Флориды до Калифорнии и Гавайев остается ограниченным. Хотя цены во многих областях стабилизировались или упали, потенциал дохода для строителей и владельцев недвижимости положительный.

    Рынок арендной недвижимости в США представляет собой растущую часть мирового рынка недвижимости стоимостью 127 триллионов долларов, на который приходится 60% всех основных активов.

    Рынок арендной недвижимости составляет менее половины рынка недвижимости США стоимостью более 36 триллионов долларов, но для мелких инвесторов в недвижимость это плодородный рай.

    Иммигранты составляют значительную часть спроса на аренду, и ожидается, что рынок аренды в США будет больше ориентирован на покупателей-иммигрантов в следующие 12 лет.

    График предоставлен Weareapartments.com

    16. Прогноз жилищного строительства в США

    Рынок жилищного строительства оживлен и, как ожидается, продолжит рост. Особняки на одну семью и малоэтажные кондоминиумы являются наиболее востребованной недвижимостью. Рынок жилья нуждается в 1,4 млн новых домов каждый год, и в 2021 году этот показатель может увеличиться за счет иммиграции.

    Начало жилищного строительства. Снимок экрана предоставлен tradingeconomics.com

    «Хотя многоквартирный сектор работает намного лучше, чем нежилое строительство, девелоперы столкнутся с серьезными проблемами в 2021 году», — сказал главный экономист NAHB Роберт Дитц.«Нехватка и задержки в получении строительных материалов, рост цен на пиломатериалы и OSB, нехватка рабочей силы и более зловещий нормативный климат усугубят проблемы с доступностью и задержат сроки доставки».

    Анализ данных переписи населения NAHB показывает, что в 2020 году 34% от общего числа многоквартирных домов приходилось на рынки с меньшей плотностью и меньшими затратами. «Эти районы опережали рынки с более высокой плотностью за последние четыре квартала, и мы ожидаем, что эта тенденция сохранится в этом году. », — сказал Дитц в отчете NAHB.

    Согласно недавнему отчету RentCafe, в январе строительство многоквартирных домов увеличилось на 60 000 единиц.

    Рынок аренды недвижимости в США — прекрасная возможность для получения пассивного дохода или увеличения прибыли за счет активного управления недвижимостью. Убедитесь, что вы используете лучшее программное обеспечение для управления недвижимостью, чтобы облегчить вашу рабочую нагрузку, повысить эффективность и создать устойчивый денежный поток.

    Примите участие в тестировании ManageCasa — лучшего решения для управления недвижимостью для арендодателей, инвесторов в недвижимость и управляющих компаний.Вы поймете, почему простое облачное онлайн-решение для управления недвижимостью — лучший выбор.

    Другие блоги: Программное обеспечение для управления недвижимостью Switch | Программное обеспечение арендодателя | Построить в аренду | Основные возможности программного обеспечения для арендодателей | Выбор подходящего программного обеспечения для управления недвижимостью | | Управление недвижимостью | Рынок недвижимости США | Конференции по управлению недвижимостью

    Зима может быть лучшим временем для аренды квартиры

    Пешеходы проходят мимо вывески «Сдается в аренду» в Сан-Франциско, Калифорния.

    Getty Images

    Весна и лето — обычно жаркое время на рынке жилья. Но если у вас есть гибкость и вы хотите арендовать, переключение поиска на более прохладные месяцы может помочь вам заключить сделку.

    Недавнее исследование, проведенное на сайте RentHop со списком квартир, показало, что арендаторы потенциально могут сэкономить сотни долларов в год, рассчитав время поиска квартиры. Данные показали, что самые дешевые месяцы для аренды, как правило, приходятся на период с декабря по март, а самые дорогие — с мая по октябрь.

    RentHop проанализировал тенденции в 10 крупных городах США. Средние цены на квартиры с 1 и 2 спальнями каждый месяц сравнивались, чтобы выявить сезонные различия в стоимости.

    Сезонная разница в ценах на квартиры с одной спальней составляла от 4 до 5,4 процента, а на квартиры с двумя спальнями — от 2,3 до 5,8 процента. Возможная экономия сильно различается в зависимости от города, района и размера квартиры.

    Другой новый анализ, проведенный на сайте StreetEasy, обнаружил аналогичные сезонные различия для рынка жилья Нью-Йорка.По словам Нэнси Ву, экономического аналитика StreetEasy, из-за того, что квартиры остаются на зиму, арендодатели охотнее идут на переговоры, чтобы избавиться от остатков инвентаря, что ведет к большему количеству скидок.

    Тенденция летнего спроса не ограничивается большими городами, — сказал Лоуренс Чжоу, аналитик данных из RentHop. По его словам, люди по всей стране чаще ищут квартиры летом.

    Арендаторы, срок аренды которых заканчивается зимой, могут сэкономить только от 10 до 30 долларов в месяц на следующей квартире.Для многих этого, вероятно, недостаточно, чтобы финансово оправдать прекращение аренды [в начале] зимой только на основании цен.

    Нэнси Ву

    Экономический аналитик StreetEasy

    Несмотря на то, что рост спроса на квартиры обычно приводит к повышению цен, в летние месяцы также может быть больше предложения. По словам Чжоу, поскольку большинство квартир сдается летом, у арендатора будет больше возможностей.

    Ву из StreetEasy согласился, отметив, что летние арендаторы в Нью-Йорке имеют доступ к почти на 6000 единиц больше, чем зимние арендаторы.Хотя летний арендатор может платить немного больше, было бы легче найти квартиру, соответствующую его или ее конкретным потребностям.

    Использование скидки на зимнюю аренду может быть проще для гибких арендаторов впервые или для тех, кто работает с помесячной оплатой. Но переход на зимний цикл аренды может оказаться дорогостоящим раздражением для тех, кто уже заключил долгосрочное соглашение об аренде.

    Чтобы уйти до истечения срока действия текущего договора аренды, необходимо найти способ его расторжения.В зависимости от условий соглашения и гибкости арендодателя это может означать оплату аренды за несколько дополнительных месяцев или продолжение выплаты сборов до въезда нового арендатора. Эксперты говорят, что важно получить любое соглашение в письменной форме.

    Помните об этих потенциальных препятствиях, когда вы рассчитываете, сможет ли окупиться сезонная разница в арендной плате в вашем городе.

    Семь способов, которыми коронавирус изменит рынок жилья

    Распространение COVID-19 в Соединенных Штатах вызывает тревогу и все еще остается крайне непредсказуемым.Поскольку общины принимают меры предосторожности, такие как закрытие школ и «социальное дистанцирование», новая карантинная экономика уже почти мгновенно изменила повседневную жизнь. Эти необходимые поведенческие изменения будут иметь экономические последствия, которые сохранятся за пределами карантина.

    Сегодня социальное дистанцирование преобразует дома — за последнюю неделю многие американцы переоборудовали свои дома в офисы, детские сады и спортзалы. В дополнение к этим немедленным изменениям, пандемия и связанные с ней экономические последствия могут привести к долгосрочным преобразованиям на рынке жилья.Слишком рано прогнозировать величину и , поскольку мы учимся и адаптируемся вместе, но мы уже должны знать ключевые механизмы , которых следует ожидать, поскольку COVID-19 меняет рынок жилья.

    1. В краткосрочной перспективе мобильность будет низкой, и произойдет всплеск восстановления.

    Перемещения подпитывают рынок жилья. В ближайшие месяцы как проблемы безопасности, так и экономическая неопределенность будут удерживать больше людей в своих нынешних домах. Географическая мобильность обычно снижается во время спадов, когда отсутствие возможностей трудоустройства способствует меньшему количеству перемещений на большие расстояния по рынкам или модернизации жилья. ¹ На этот раз опасения по поводу инфекции и социальное дистанцирование приведут к тому, что еще меньше людей захотят переехать. Моратории на выселение и лишение права выкупа права выкупа еще больше замедлят мобильность, так как экономически затронутые домохозяйства не будут испытывать жилищную нестабильность во время кризиса в области здравоохранения.

    Однако, когда мы минуем пик, те, кто ждет более безопасного и определенного времени для движения, сделают это. Многие шаги по повышению и понижению рейтинга будут перенесены на , а не отменены, что приведет к перестановке домохозяйств на протяжении всего периода восстановления.Эти переезды будут касаться лиц, переезжающих на работу, тех, кто переезжает ближе к семье, и молодых людей, уезжающих самостоятельно. Многие из тех, кто пострадал в финансовом отношении во время пандемии, также переедут одновременно после снятия моратория на выселение. Несмотря на меньшее количество ходов, многие ходы могут произойти за короткий период восстановления.

    2. «Эксперимент удаленной работы» заставит компании и работников пересмотреть свое местонахождение

    За последнее десятилетие многие компании (новые и старые) инвестировали в близлежащие районы, платя заоблачные коммерческие арендные платы в таких центрах знаний, как San Франциско, Сиэтл и Нью-Йорк.Однако в ответ на COVID-19 многие из этих компаний теперь заставляют всех своих сотрудников работать из дома в беспрецедентном эксперименте «удаленной работы». Хотя многие не могут дождаться, когда их распорядок дня вернется в норму, некоторые фирмы наверняка сочтут эксперимент успешным. Фирмы, сотрудники которых оставались продуктивными и новаторскими в течение этого периода, могут не захотеть возобновить нормальную работу (и повторно подписать договор аренды офисных помещений). Точно так же работники, которым легче работать дома без поездок на работу, могут захотеть продолжить работу даже после исчезновения коронавируса.

    Этот сдвиг может иметь значительные последствия в долгосрочной перспективе. Сегодня рост удаленной работы сосредоточен в средних технологических центрах, таких как Роли, Остин и Денвер. Если рабочие станут более мобильными и независимыми от дорогих прибрежных рынков, экономика этих стран продолжит расти. Между тем спрос на коммерческую недвижимость будет снижаться. Некоторые фирмы могут осознавать, что им нужно меньше офисных площадей, чем они думали ранее. В то же время, длительный карантин, к сожалению, приведет к тому, что другие полностью отключатся, если они не смогут выдержать шторм.

    3. Америка сделает паузу в долгосрочной тенденции урбанизации

    Городские центры пережили бум за последнее десятилетие. Компании мигрируют из офисных парков в густонаселенные городские центры, а молодые люди с высоким уровнем дохода, получившие высшее образование, предпочитают городскую жизнь с общими удобствами. В среднем американском городе доходы на душу населения сейчас самые высокие в центре города.

    Города процветают за счет социального взаимодействия, и вспышка коронавируса в одночасье лишила многих преимуществ городской жизни.Общие пространства и активы в виде ресторанов, коворкингов и мероприятий не существуют во временной карантинной экономике. Тем временем малые предприятия, обеспечивающие эту деятельность, сильно пострадают, возможно, им придется закрыть или переехать в более дешевые районы. Время покажет, обратится ли тенденция урбанизации вспять, но мы должны ожидать, что растущая экономика густонаселенных городских районов серьезно пострадает в следующем году.

    4. Для некоторых упадет арендная плата, но будет сложно найти доступное жилье

    До COVID-19 доступная аренда и дома для продажи уже были в дефиците на многих рынках.В 2019 году четверть всех арендодателей тратят половину своего дохода на аренду. Меньшее количество переезжающих людей означает меньшее количество доступных домов. С учетом как пандемии, так и политики, удерживающей людей на месте, доступные единицы станут еще более редкими в пик сезона 2020 года.

    С другой стороны, инвентарь для элитных квартир, который привел к восстановлению строительства со времен Великой рецессии, скоро может быть в изобилии. Количество разрешенных многоквартирных домов за последние три года стало рекордным за тридцать лет.Большинство из этих новых сообществ будут обслуживать более высокий сегмент рынка аренды, и многие из них появятся в сети в следующем году. ² Однако рецессия из-за коронавируса замедлит рост арендаторов с высоким доходом, которые ищут этот инвентарь. Как только мы достигнем восстановления, конкуренция предложения приведет к снижению цен на более высоком уровне рынка, создавая сделки для тех домохозяйств с высоким доходом, которые все еще стремятся переехать.

    5. Неравенство в жилищном секторе будет расти

    Неравномерный рост стоимости жилья усугубил неравенство доходов в США.С. времен Великой рецессии. С 2008 года расходы на жилье для беднейших десяти процентов людей выросли, в то время как у самой богатой четверти населения стоимость жилья фактически снизилась. Экономические последствия пандемии, вероятно, усилят эту тенденцию. В течение следующих двух лет люди с более высокими доходами воспользуются низкими затратами по займам для рефинансирования и обильным инвентарем для сдачи в аренду предметов роскоши, в то время как домохозяйства с более низким доходом будут бороться с экономической неопределенностью и еще большей конкуренцией за и без того ограниченный запас доступного жилья.

    Более того, поскольку заказы на предоставление убежища на месте покрывают растущую долю населения страны, те, кто может работать удаленно, имеют явное экономическое преимущество. К сожалению, корреляция между доходом и способностью работать из дома показывает, что эти меры больше всего пострадают от лиц с самым низким доходом. Среди работающих полный рабочий день, которые зарабатывают более 100 000 долларов в год, 52 процента говорят, что они могут работать из дома, но то же самое можно сказать только о 15 процентах тех, кто зарабатывает менее 25 000 долларов. ³

    6. Планы домовладения придется подождать для многих молодых арендаторов

    В прошлом году мы подсчитали, что почти половина арендаторов-миллениалов, которые планировали приобрести дом, не сэкономили ничего для первоначального взноса. Другая половина, вероятно, значительно снизила свои сбережения за последние несколько недель. Однако стоимость жилья вряд ли значительно упадет, потому что (1) низкая мобильность ведет к низкому доступному предложению на рынке и (2) стоимость жилья все еще может подкреплять оптимизм по поводу сильного восстановления.В результате многие молодые арендаторы еще больше откладывают приобретение жилья.

    Для поколения Z, достигшего совершеннолетия во время самого длительного экономического подъема в истории, эта пандемия будет определять ожидания и результаты. Эту когорту разрекламировали за то, что они твердо отдают предпочтение домовладению, но классу 2020 года придется столкнуться с долгосрочными экономическими последствиями выхода из учебы во время рецессии. Их взгляды и поведение в конечном итоге могут значительно отличаться от того, что подразумевали их ответы в подростковом возрасте.

    7. Рост числа незаметных вариантов жилья ускорится.

    Многим семьям все еще придется переехать в 2020 году, а те, которые это сделают, с большей вероятностью переедут в новый дом, невиданный ранее, чем когда-либо прежде. Многие жилые кварталы уже предоставляют виртуальные туры в ответ на пандемию, и многие арендаторы и владельцы могут вскоре оценить свой следующий дом с помощью экрана планшета. Широкое распространение незаметных шагов принесет как возможности, так и вызовы рынку жилья.

    Хорошая новость заключается в том, что технологические инновации могут обеспечить беспрепятственные транзакции, не требующие личного посещения. Вероятно широкое использование этих инструментов. Плохая новость, на которую следует обратить внимание, заключается в том, что в прошлом невидимые транзакции привлекали повышенный уровень мошенничества с арендой. Покупателям и арендаторам необходимо будет сохранять бдительность, проводить свои исследования и работать через проверенные платформы, чтобы оставаться в безопасности в то время, когда индивидуальная проверка будет сложной задачей.

    Кризис доступного жилья: Почему U.С. города борются?

    Соединенные Штаты переживают кризис доступного жилья.

    Это затрагивает американцев с разными доходами. Национальная жилищная коалиция с низким доходом в 2018 году обнаружила, что арендатор, работающий 40 часов в неделю и получающий минимальную заработную плату, может позволить себе типичных квартир с двумя спальнями (то есть без дополнительных затрат) ровно в нулевых округах по всей стране.

    Гарвардские исследователи обнаружили, что в 2016 году почти половина арендаторов несут бремя расходов (определяемых как расходы на аренду 30 или более процентов своего дохода).Даже некоторые люди с высокими доходами в дорогих прибрежных городах борются с арендной платой. Почти две трети арендаторов по всей стране говорят, что они не могут позволить себе купить дом, и сэкономить на этом первоначальном взносе в ближайшее время не станет легче: цены на жилье растут вдвое быстрее, чем рост заработной платы.

    Несмотря на то, что экономика продолжает расти, а рынок жилья восстанавливается после Великой рецессии, американцы сталкиваются с растущим неравенством и, для многих, неспособностью комфортно оплачивать жилье, поскольку рост заработной платы остается неизменным, а стоимость жилья продолжает расти.

    В условиях дефицита предложения по всей стране простой ответ на то, что арендная плата «чертовски высока», — это, конечно, строительство большего количества жилья. Но на самом деле все намного сложнее, чем просто стартовое строительство. Различные рыночные силы, политические решения и демографические изменения объединились, чтобы сделать строительство доступного жилья трудным и политически опасным делом.

    Как страна, которая гордится своими возможностями, стала страной, в которой нехватка доступного жилья, похоже, не имеет немедленного решения и где так много арендаторов и покупателей борются?

    Вот основные факторы, повышающие стоимость жилья.

    Политика доступного жилья отдает предпочтение домовладельцам, а не съемщикам — и наши налоговые вычеты подтверждают это

    В 1965 году Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) стало агентством на уровне кабинета министров. Администрация Джонсона использовала департамент для реализации своего видения Америки, в котором федеральные программы социального обеспечения борются с бедностью — частично посредством программ жилищных субсидий — и с последствиями расовой несправедливости; энтузиазм прогрессивных активистов был в изобилии.

    Но это новое видение не коснулось преемников Джонсона.Администрация Никсона ввела мораторий на строительство государственного жилья. Действия администраций Рейгана и Клинтона по существу привели к тому, что государственное жилье строилось только для замены существующих единиц жилья. Администрация Рейгана резко сократила программы помощи HUD по аренде жилья, которые выступают за доступное жилье, сделав бездомность постоянной составляющей американской жизни.

    Между тем, федеральное правительство постоянно субсидирует домовладельцев из среднего и высшего класса.

    Возьмем, к примеру, вычет по ипотечным процентам (MID), который был введен в 1913 году вместе с федеральным подоходным налогом и пережил многочисленные обновления налогового законодательства благодаря мощному лобби в сфере недвижимости. MID позволяет домовладельцам вычитать процентные платежи по ипотеке из своих федеральных подоходных налогов.

    В то время как налоговый закон, принятый в 2020 году, снизил верхний предел MID с 1 миллиона долларов до 750000 долларов и, следовательно, во сколько это будет стоить федеральному правительству, Объединенный комитет Конгресса по налогообложению прогнозирует, что в 2020 году MID спасет домовладельцев (и обойдется федеральному правительству). ) 30 долларов.2 миллиарда потерянных доходов. Эти ежегодные федеральные налоговые расходы превышают финансирование всех субсидий на аренду и государственное жилье, и они приносят пользу в основном среднему классу и богатым домовладельцам, потому что арендаторы не получают никакой выгоды, и чем дороже дом, тем больше выгода от его владельца.

    У страны также есть долгая история красной черты, сегрегации и расистской жилищной политики, которая создала невероятные пробелы в доступе цветных людей к доступным вариантам жилья и домовладению, и это подавило создание благосостояния домохозяйств в этих сообществах.Исследование Brookings Institution и Gallup, проведенное в 2018 году, также показало, что даже несмотря на то, что чернокожие американцы сталкиваются с большим количеством препятствий на пути к домовладению, они могут постоянно находить свои вложения в жилую недвижимость недооцененными:

    Эти результаты подчеркивают последствия ориентации жилищной политики США в пользу домовладения и защиты дома на одну семью как инструмента создания благосостояния и стабильности семьи. В сочетании с историей расистской и социальной политики, в том числе красной черты и жилищных соглашений, этот политический выбор создал разрыв в домовладении между белыми и черными американцами, лишив чернокожие семьи значительного источника долгосрочного накопления богатства.

    Рост затрат на рабочую силу и материалы означает, что строительство доступного жилья стоит дорого

    Домостроители, как и любой производитель, взимают надбавку к базовой стоимости своего труда и сырья. Бюро статистики труда отслеживает цены на такое сырье с помощью своего индекса цен производителей, который после финансового кризиса 2008 года вырос на 23,9 процента; в то время как индекс несколько колебался в прошлом году, он остается на высоком уровне.

    Согласно ежемесячному индексу цен на пиломатериалы от Random Lengths, цена только на пиломатериалы в последние годы сильно колебалась, временами превышая более чем вдвое ее стоимость в 2008 году.Пиломатериалы могут составлять от 5 до 10 процентов стоимости строительства дома, а рост цен на пиломатериалы отчасти является результатом многолетнего торгового спора между Соединенными Штатами и Канадой. Треть древесины, используемой в жилищном строительстве, поступает от наших северных соседей, и эти запасы истощены жуками горной сосны, которые могут убить дерево в течение 48 часов, и лесными пожарами.

    Еще одним фактором является рост цен на незастроенные земли в городских центрах и вокруг них, где сосредоточена работа и высокий спрос.Многие строители и застройщики сосредоточили свое внимание на рынке элитного (и более высокого уровня прибыли) элитного жилья, что означает, что строители домов строят меньше домов начального уровня и домов для начинающих. Когда такие дома для новичков строятся , их цены в конечном итоге повышаются, потому что спрос намного превышает предложение.

    В то время как восстанавливающийся рынок жилья означал, что все больше строится и строится больше многоквартирных домов, постоянная нехватка рабочей силы ведет к росту затрат и сокращению маржи для этих проектов, что усиливает экономическое давление на девелоперов, заставляя их сосредоточиться на элитных квартирах, , что может получить более высокую прибыль.

    Согласно опросу, проведенному Национальной ассоциацией строителей жилья в 2018 году, 85 процентов членов организации считают, что стоимость и доступность рабочей силы — их самая большая проблема, даже с учетом того, что отрасль добавляет примерно 12000 новых рабочих мест в месяц в 2019 году, по данным Бюро. статистики труда. Это приводит к конкурентным торгам для таких специалистов, как домашние строители, электрики, сантехники, каменщики, плотники и установщики систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.

    Строительство всегда было периодом подъема и спада, но сектор так и не смог полностью оправиться от Великой рецессии.Такие факторы, как устойчиво низкий уровень безработицы, попытки увеличить количество депортаций и сократить иммиграцию (иммигранты составляют 25 процентов рабочей силы сектора), а также рост строительной отрасли за последние несколько лет, сошлись воедино, чтобы подрядчики и застройщики не опережали растущий спрос.

    Крупные стихийные бедствия и ураганы тоже не помогают: ураганы Ирма и Харви вызвали повышенный региональный спрос на жилищных строителей. Весной 2019 года по всей стране оставалось незанятым почти 250 тысяч строительных рабочих мест.Согласно анализу BuildZoom, рынок труда наиболее ограничен на рынках с высокими ценами, которые, как правило, больше всего нуждаются в доступном жилье.

    В долгосрочной перспективе представители отрасли беспокоятся о проблеме с трубопроводом: средний возраст работников строительной отрасли составляет около 40 лет, и многие отраслевые и профсоюзные лидеры изо всех сил пытаются привлечь молодых работников и потенциальных учеников к профессиональному обучению. программы.

    Доступное жилье страдает от национальной проблемы «не на моем заднем дворе»

    Кодексы ограничительного зонирования часто являются эффективным инструментом в борьбе с новым строительством и, часто, с уплотнением, помогая подавить предложение жилья даже при росте спроса.Будь то ограничение высоты новых зданий или решение о том, что для больших многоквартирных домов требуется минимальное количество парковочных мест, эти ограничения усложняют и удорожают строительство. Такие города Калифорнии, как Лос-Анджелес и Сан-Франциско, известны тем, что препятствуют новому строительству с помощью этих методов, что привело к серьезной нехватке жилья в штате .

    Быстрое усиление правил такого типа — и соответствующие настроения жителей и землевладельцев «не на моем заднем дворе» или «НИМБИ» — увеличили стоимость собственности, увеличили стоимость жилья и усложнили работникам преследовать возможность, переезжая в быстрорастущие районы с высокой концентрацией открытых рабочих мест.Хотя это хорошо для нынешних домовладельцев, которые видят, что стоимость их домов растет из-за недостатка предложения, такая ограничительная практика наносит ущерб экономике в целом.

    Предложение администрации Обамы о сокращении таких правил хорошо резюмировало ситуацию:

    Слишком многие сообщества с наиболее динамичным ростом поднялись по этой лестнице за собой — часто непреднамеренно — путем создания условий, которые не позволяют семьям найти доступное жилье в тех же сообществах, где они могут найти работу.

    Усилия, предпринятые в поддержку развития, или YIMBY («да, на моем заднем дворе»), группы, которые должны противодействовать этим правилам, включают оптимизацию процессов выдачи разрешений, устранение требований к парковке (которые увеличивают стоимость нового строительства), поощрение ориентированных на транзит проектов , а также изменение законов зонирования, чтобы разрешить более плотные проекты. Политика инклюзивного зонирования, которая требует, чтобы застройщики включали определенное количество доступных по цене единиц в более крупную застройку, также была принята в таких городах, как Нью-Йорк.

    В конечном счете, защитники политического спектра считают, что местный контроль в некоторых городах только укрепляет установленную власть, и что правительствам штатов и федеральному правительству следует проводить больше политики, которая способствует созданию доступного жилья. По мере того, как движение YIMBY набирало силу, в Орегоне и Сиэтле был принят закон о повышении зональности, и ряд других городов и штатов рассматривают аналогичные меры.

    Доступное жилье — тоже проблема транспорта

    «Доступность» жилья — это не только само жилье: рост арендной платы и цен на жилье отталкивает домохозяйства с низким и средним доходом от крупных городских центров, где обычно наблюдается наибольшее количество рабочих мест и наиболее надежные системы общественного транспорта. быть — более низкие цены на жилье в пригородах и пригородах компенсируются увеличением расходов на транспорт.

    Во многом это разрастание можно отнести к выбору зонирования, сделанному на уровне города, что привело к созданию дорогих деловых районов в центре города. Это означает, что работники среднего класса, живущие за пределами центра города, должны полагаться на несовместимые системы общественного транспорта или длительные поездки на автомобиле. Исследование Brookings Institution, проведенное в 2016 году, показало, что в период с 2000 по 2012 год в цветных сообществах и районах с высоким уровнем бедности наблюдалось наибольшее снижение близости к работе.

    Возьмем, к примеру, Феникс, штат Аризона, город, характеризующийся разрастанием и отсутствием развитой системы общественного транспорта.Жители Феникса с разными доходами тратят почти 50 процентов своих доходов на жилье и транспорт.

    Другими словами, нужно учитывать не только арендную плату. В отчете Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета изучались расходы домохозяйств с разным уровнем дохода, и было показано, что по мере снижения стоимости жилья доля доходов, расходуемая на транспорт, увеличивалась до пяти раз.

    И это не говоря уже об увеличении времени, затрачиваемого на дорогу на работу и с работы, которое съедает на отдых и сон.Среди работающих бедняков, которые уже чувствуют себя обремененными постоянно растущим кризисом доступности и застоем в заработной плате, это может оказаться нелегким компромиссом.

    Доступ к транзиту подчеркивает, как кризис доступности и увеличивающееся расстояние между доступным домом и хорошей работой искажают многие аспекты того, как и где мы живем. Как и в случае с государственной политикой и нехваткой рабочей силы и материалов, транспорт является еще одним аспектом этого многогранного кризиса, и его необходимо будет учитывать в поисках долгосрочного решения.

    На рынке жилья США надвигается инфляционная буря

    Быстро растущие цены на жилье помогли вызвать самый большой рост инфляции с 2008 года. Но способ, которым государственные статистики отслеживают цены на потребительские товары, может не учитывать того, насколько взрывоопасны цены на жилье рост действительно был в последние месяцы.

    Стоимость жилья выросла на 0,5% в период с мая по июнь, согласно последнему изданию ежемесячного индекса потребительских цен, опубликованному во вторник Бюро статистики труда.Однако по сравнению с прошлым годом расходы на жилье выросли на 2,6%.

    В целом, рост цен на жилье составил примерно пятую часть общего роста инфляции в июне, что свидетельствует о том, насколько сильно правительственные экономисты придают большое значение этой категории расходов.

    Но большая часть этого увеличения на самом деле была вызвана ростом стоимости отелей и мотелей, которые учитываются в общем показателе жилья. С мая по июнь стоимость гостиничного номера выросла почти на 8%.Для сравнения, стоимость жилья для арендаторов и домовладельцев выросла на 0,2% и 0,3% соответственно в соответствии с правительственными показателями инфляции.

    Если эти цифры кажутся неверными на основании вашего собственного опыта покупки дома или подписания нового договора аренды в последнее время, это не удивительно. Не все согласны с темпами роста цен на жилье.

    « Последнее издание индекса потребительских цен показало, что цены на жилье выросли 2.6% за последний год, в то время как другие отчеты предполагают, что цены на жилье выросли более чем на 13%. ”

    Другие данные свидетельствуют о гораздо более высоких темпах роста цен на жилье и арендной платы, значительно превышающих этот уровень.

    Самый последний отчет Case-Shiller по индексу цен на жилье за ​​апрель показал, что цены на жилье выросли на 14.6% в национальном масштабе, что является самым высоким показателем прироста данных S&P CoreLogic Case-Shiller за более чем 30 лет.

    Итак, как рассчитывается жилищный индекс с помощью ИПЦ? Во-первых, сами единицы жилья не входят в рыночную корзину ИПЦ.

    Во-вторых, каждые шесть месяцев собираются данные об аренде, чтобы установить, как меняются цены. Расчеты для большинства других статей ИПЦ собираются ежемесячно или раз в два месяца.

    «Как и большинство других экономических рядов, ИПЦ рассматривает жилищные единицы как капитальные (или инвестиционные) товары, а не как предметы потребления», — сообщает Бюро статистики труда.«Расходы на покупку и улучшение домов и других жилых единиц — это инвестиции, а не потребление».

    «Стоимость жилья для съемного жилья — арендная. Для квартиры, занимаемой владельцем, стоимость жилья — это подразумеваемая арендная плата, которую владельцы должны были бы платить, если бы они снимали свои дома », — добавляет бюро.

    Государственные органы социологического опроса спрашивают домовладельцев: «Если бы кто-то сдал ваш дом сегодня, как вы думаете, сколько он будет арендовать в месяц, без мебели и без коммунальных услуг?»

    И они спрашивают арендаторов: «Какова арендная плата для вашей [семьи] за эту квартиру, включая любые дополнительные сборы за гараж и стоянку? Не включайте прямые платежи местных, государственных или федеральных агентств.Какой период времени это покрывает? »

    Жилье не похоже на другие товары

    «Темпы роста цен на жилье не похожи на инфляцию», — сказал Марк Флеминг, главный экономист страховой компании First American Financial Services FAF.

    Для начала, жилье — это очень важная потребность. «Спрос на жилье не исчезает — он просто меняется», — сказал Флеминг. Другими словами, если цена на авиабилеты вырастет на 2,7%, как это было в прошлом месяце, семьи могут отказаться от поездки в летний отпуск.

    Когда дело доходит до жилья, выбор не так уж и прост. По словам Эндрю Ауранда, вице-президента по исследованиям Национальной жилищной коалиции с низким доходом, по мере роста стоимости жилья это может иметь «каскадный эффект для арендаторов с очень низким доходом».

    « Около 9,2 миллиона арендаторов с «крайне низким доходом» тратят более трети своего дохода на расходы, связанные с жильем. ”

    — Эндрю Ауранд, вице-президент по исследованиям Национальной жилищной коалиции с низким доходом

    Исследования организации Ауранда показали, что более 9.2 миллиона арендаторов с «крайне низким доходом» несут бремя расходов на жилье, что означает, что они потратили более трети своего дохода на связанные с жильем расходы. Многие из этих домохозяйств тратят более 50% на жилье, оставляя мало денег на другие покупки.

    Альтернативой для этих домохозяйств было бы потерять крышу над головой. В последние годы это стало реальностью для многих американцев. По оценкам исследования 2019 года, опубликованного администрацией Трампа, более 500000 человек по всей стране каждую ночь на открытом воздухе спят на открытом воздухе, в то время как гораздо больше людей занимаются серфингом на диване или используют приюты для людей без жилья.

    Между тем, для людей, владеющих своим домом, покупка собственности не то же самое, что покупка, скажем, банана. Владение этим бананом не принесет вам финансовой выгоды в долгосрочной перспективе, тогда как с домом вы можете ожидать увеличения его стоимости и получения от этого прибыли. Но дом — это не просто инвестиционный актив, как акции, это сочетание того и другого.

    « Цены на жилье могут вырасти как потому, что сама конструкция может стоить больше — из-за роста стоимости рабочей силы и пиломатериалов, — так и потому, что люди видят в ней ценность как капиталовложения.”

    Цены на жилье могут расти как потому, что сама постройка может стоить больше — из-за роста стоимости рабочей силы и пиломатериалов, — так и потому, что люди видят в ней ценность как капиталовложения.

    В результате может возникнуть несоответствие в взглядах экономистов или государственных статистиков на рост цен на жилье и на то, что это значит для потребителя.

    «В рыночных условиях, когда цены растут так быстро, чтобы купить дом, экономист сказал бы, что это рост цен на основной товар», — сказал Роберт Дитц, главный экономист Национальной ассоциации строителей жилья. «Но для покупателя это означает более высокую стоимость жизни».

    Почему жилищная инфляция отличается

    Люди воспринимают инфляцию по сравнению с жилищной инфляцией иначе, чем большинство других товаров, и поэтому ее сложно измерить.

    Для типичного домовладельца стоимость жилья, вероятно, не сильно изменилась за последний год.

    «Если у вас есть фиксированная ипотека на ваш дом, год за годом, насколько изменится ваша стоимость жизни в этом доме? Не очень, — сказал Флеминг. «Единственное, что меняется из года в год, — это ваши условные депонирования налогов и страховки».

    Даже с арендаторами цена на жилье не меняется от месяца к месяцу выше или ниже. Вот почему Бюро статистики труда собирает данные о жилье реже, чем по большинству других позиций в потребительской корзине товаров ИПЦ.

    Что касается арендаторов и покупателей, вы сталкиваетесь с изменением стоимости, когда что-то в вашем жилищном соглашении меняется: когда вы переезжаете в новый дом, подписываете новый договор аренды или рефинансируете ипотечный кредит.

    « Американцам необходимо знать, насколько цены на жилье растут или падают — не в последнюю очередь потому, что жилая недвижимость составляет огромную часть национальной экономики. ”

    Но американцы действительно должны знать, насколько цены на жилье растут или падают — не в последнюю очередь потому, что жилая недвижимость составляет огромную часть национальной экономики.

    Государственный индекс потребительских цен рассчитывает «условно исчисленную арендную плату» — по сути, сумму, которую домовладелец платит за свое жилье, а не арендодателю.

    Если бы этого не произошло, ВВП фактически упал бы, сказал Дитц, «потому что деньги, которые были бы арендной платой на рынке, выплачиваемой арендатором, внезапно исчезнут».

    Чтобы решить эту проблему, правительство полагается на данные обследований для оценки стоимости жилья для арендаторов и домовладельцев.В случае с арендаторами их просто спрашивают, сколько они платят за жилье.

    Но владельцев не спрашивают, какой у них платеж по ипотеке — в конце концов, не у всех есть ипотека. Вместо этого их просят оценить, сколько они смогут взимать за аренду своего нынешнего дома.

    Государственные статистики периодически опрашивают одну и ту же когорту американцев для получения своих выводов и отслеживания изменений во времени для оценки стоимости жилья.

    «Инфляция и [изменения] цен на жилье в целом совпадают», — сказал Джонатан Ниделл, президент и главный инвестиционный директор KIMC, частной инвестиционной компании в сфере недвижимости.Он добавил, что рост цен на жилье «в некоторых случаях превысил инфляцию».

    Однако некоторые исследователи утверждают, что этот подход также может занижать и / или замедлять определение истинной инфляции, происходящей на рынке жилья.

    Новый анализ от Fannie Mae ФНМА, -2,14% показали, что обычно существует задержка между фактическим ростом цен на жилье и отражением этого роста в таких отчетах по инфляции, как индекс потребительских цен.

    Роль, которую играет COVID-19

    Изменения в жилищных предпочтениях и потребностях, вызванные пандемией COVID-19, также усложнили нашу способность оценивать влияние инфляции на рынке жилья.

    Более состоятельные американцы, многие из которых внезапно обнаружили, что могут работать удаленно, предпочли переехать из крупных городов в более крупные и дешевые дома в пригородах, часто экономя при этом деньги. В результате арендные ставки снизились в более дорогих районах.

    Но в более доступных районах арендная плата действительно выросла.Американцы, потерявшие работу из-за пандемии, бросились в поисках более дешевого жилья, что привело к повышению арендной платы за самые дешевые квартиры и дома в пригородах.

    Эти эффекты начинают исчезать, но будут продолжать оказывать влияние на официальные показатели, такие как индекс потребительских цен, учитывая возникающие временные лагы.

    « Американцы, потерявшие работу из-за пандемии, бросились в поисках более дешевого жилья, что привело к повышению арендной платы за самые дешевые квартиры и дома в пригородах.”

    Значит, жилье быстро дорожает? Экономисты соглашаются, что да. Компания First American Financial Services имеет свой собственный показатель — индекс реальных цен на жилье, который сравнивает прирост номинальной цены с возможностью американцев позволить себе покупку недвижимости на основе преобладающих процентных ставок и дохода семьи.

    В период с 2018 по начало 2020 года индекс цен на недвижимость падал, потому что покупательная способность американцев росла быстрее, чем цены на жилье, сказал Флеминг. Это уже не так.

    «Дефляция превратилась в инфляцию не потому, что процентные ставки выросли — они только немного выросли, — а потому, что цены на жилье просто сумасшедшие», — сказал Флеминг.

    Причина, по которой цены на жилье растут так быстро, довольно проста. После Великой рецессии жилищное строительство практически прекратилось, поскольку строительная отрасль начала восстанавливаться.

    « «Дефляция превратилась в инфляцию не потому, что процентные ставки выросли — они только немного выросли, — а потому, что цены на жилье просто сумасшедшие». ”

    — Марк Флеминг, главный экономист First American Financial Services

    В результате строительство новых домов не поспевает за ростом населения и образованием новых домохозяйств.

    Это оставило рынок жилья с серьезной нехваткой домов, так же как миллениалы начали жениться и заводить детей — традиционные признаки интереса к покупке жилья.

    В условиях пандемии переход на удаленную работу и низкие процентные ставки только усугубили ситуацию.

    Первичным решением проблемы безудержной инфляции в жилищном секторе будет строительство большего количества домов — легче сказать, чем сделать. «Некоторые из проблем, с которыми мы сталкиваемся в сфере предложения в жилищном строительстве, сохранятся и в 2022 году», — сказал Дитц.

    Эти проблемы варьируются от высокой стоимости пиломатериалов до нехватки квалифицированных рабочих для завершения строительных проектов. Другой фактор: правила зонирования по всей стране препятствуют строительству более плотного жилья во многих городах, что фактически приводит к росту цен на жилье и арендной платы.

    Наконец, строительство нового дома само по себе не облегчит жизнь всем американцам. Из-за высоких затрат строителям легче строить более дорогие дома, даже несмотря на то, что спрос и конкуренция наиболее высоки для недвижимости начального уровня.

    Со временем эта возросшая концентрация на нижнем уровне рынка жилья приводит к росту цен для тех, кто меньше всего может себе это позволить.

    «Есть такой аргумент, что если вы просто увеличите предложение для удовлетворения спроса, это в конечном итоге поможет арендаторам с очень низкими и очень низкими доходами», — сказал Ауранд. «Но рынок не сможет адекватно обслуживать в основном арендаторов с очень низким доходом».

    арендных ставок резко упали, цены на недвижимость не, поскольку люди покидают города из-за коронавируса

    Уход от крупных городов стал большой историей пандемии в сфере недвижимости, но это не означает, что цены на жилье в мегаполисах внезапно снизились.

    От Нью-Йорка до Лондона и Сиднея сверхнизкие процентные ставки и обширная государственная финансовая поддержка ограничили продажи проблемных товаров. Тем не менее, арендная плата за квартиры резко упала, и начались войны за предложения в пригородах, поскольку миллионы рабочих узнали, что они могут работать где угодно.

    «Произошел пространственный шок, из-за которого вам необязательно ехать в город, чтобы заработать деньги», — сказал Эндрю Баррелл, главный экономист Capital Economics. «Мы думаем, что города сильно изменятся».

    Поскольку внедрение вакцины позволяет большему количеству городов предварительно открыть офисы, бары, рестораны и музеи, вот что изменилось, а что осталось прежним.

    Арендная плата — это место, где эффект Covid-19 наиболее очевиден. Широко распространенная потеря рабочих мест в таких сферах, как гостиничный бизнес, означает, что большие группы арендаторов просто не могут позволить себе платить то, что они делали раньше. Иностранные студенты ушли. Молодые люди вернулись к родителям.

    А в верхнем сегменте рынка, где цены упали больше всего, более состоятельные арендаторы предпочли не останавливаться в практически закрытых городах.

    Несмотря на то, что падение цен стабилизировалось, арендодателям по-прежнему приходится предлагать большие скидки и льготы, чтобы побудить людей вернуться.Это возможность для некоторых.

    Когда дело доходит до покупателей, будь то массовый рынок или престиж, людям нужно пространство. И многие белые воротнички готовы поспорить, что им больше не придется находиться в офисе постоянно. Так что районы, которые когда-то казались слишком далекими — будь то пригороды или даже более отдаленные районы, — сейчас процветают.

    По оценкам Vanguard, от 30% до 40% рабочих мест в США — например, барменов или упаковщиков мяса — просто невозможно выполнить удаленно. С другой стороны, около 15% вообще не нуждаются в официальном рабочем месте.Большинство из этих сотрудников — профессионалы с более высоким уровнем заработка, например разработчики программного обеспечения или бухгалтеры.

    Именно эта вторая группа, а также те, кто находится где-то посередине и не обязательно супербогатые, но богатые, могут рассматривать арбитраж местоположения.

    Разрыв между ценами на квартиры и дома заметно увеличился, хотя многие аналитики задаются вопросом, как долго эта разница будет устойчивой.

    «Если они станут относительно дешевыми, спрос на них все равно будет», — сказала Сара Хантер, главный экономист BIS Oxford Economics.«Рост цен на жилье не сможет опередить рост цен на единицу продукции в той степени, в которой это происходит в настоящее время».

    Даже после того, как ограничения были ослаблены, модели мобильности в крупных городах по-прежнему намного ниже прежних норм, особенно на рабочих местах. Например, в Сиднее, где успешное сдерживание Covid-19 означает, что жизнь, близкая к нормальной, возможна, офисы в центре города по-прежнему заполнены только наполовину по мере появления новых рабочих схем.

    За последние 30 лет цены на недвижимость в глобальных городах значительно опередили цены на внутреннем рынке.Эта доминирующая тенденция впервые за десятилетия оборвалась.

    Так насколько же постоянны эти меняющиеся предпочтения?

    Макс Натан, доцент кафедры прикладных городских наук Университетского колледжа Лондона, говорит, что в конечном итоге мы не узнаем, прошел ли «пик города», пока не увидим его в зеркале заднего вида. Многое зависит от того, сдерживают ли вакцинации Covid-19. На данный момент, однако, явно происходит сдвиг на периферию и в города, которые раньше считались городами второго уровня.

    В некоторых местах, особенно в Ирландии, власти пытаются продвигать эту тенденцию. В конце марта правительство Ирландии заявило, что создаст сеть центров удаленной работы и предложит налоговые льготы для удаленной работы.

    «Есть действительно признаки того, что происходит внутригородский сдвиг», — сказал Натан. «Но мы не знаем, как далеко это зайдет. Мы не совсем знаем, насколько далеко привычки вернутся назад ».

    Почти по всем показателям пандемия привлекла внимание США.K капитал ясен. Арендная плата в самых умных районах падала самыми быстрыми темпами за десятилетие.

    На верхнем уровне рынка, по оценкам брокеров, продажи предметов роскоши не восстановятся в течение следующих пяти лет, поскольку те, у кого есть наличные, ищут загородные дома, а не пентхаусы.

    Теряя землю

    Цены в Лондоне растут медленнее, чем в других английских городах

    Источник: Hometrack

    На массовом рынке прибрежное графство Корнуолл заменило Лондон как U.Наиболее популярное место для поиска недвижимости в К. — несмотря на то, что столица примерно в 16 раз больше. Цены в Лондоне растут, но темпами, которые значительно отстают от других крупных английских городов, таких как Манчестер или Бирмингем.

    «Похоже, Лондон особенно сильно пострадал», — сказал Нил Хадсон, основатель Residential Analysts. «Он восстановится, но, вероятно, возникнут некоторые более долгосрочные проблемы. Возможно, это не та история роста, которую мы наблюдали за последние 20–30 лет, которая произойдет в будущем.

    В связи с тем, что некоторые крупные британские работодатели, включая Standard Chartered Plc и Nationwide Building Society, заявили, что позволят рабочим проводить несколько дней вне дома в долгосрочной перспективе, наибольший спрос на внешние районы. Хотя уже почти десять лет жить в центре Лондона не так дешево, средняя арендная плата продолжает расти.

    Рябь наружу

    Аренда жилья упала повсюду, за исключением некоторых отдаленных районов Лондона

    Источник: Zoopla

    В больших домах в живописной южной сельской местности происходят войны торгов.Молодые рабочие, которые никогда не могли надеяться купить дом в столице, ищут где-нибудь еще, чтобы узнать, что на их деньги можно купить в других городах, таких как Шеффилд.

    Почти каждый четвертый из тех, кто в возрасте от 18 до 44 лет, опрошенных Клубом стратегии будущего, сказал, что они навсегда уехали из-за пандемии. Среди людей в возрасте от 25 до 34 лет этот показатель вырос до 30%.

    Этот всплеск интереса к местам за пределами Лондона может создать свои собственные проблемы, поскольку новоприбывшие поднимают цены.

    Если судить по финансовой столице Австралии, то одного лишь контроля над коронавирусом недостаточно для возврата к прежнему нормальному состоянию.

    С Covid-19, казалось бы, прирученным в Сиднее, существует несколько ограничений, направленных на дистанцирование от общества, и мюзикл «Гамильтон» играет для аншлаговой публики. И все же город намного пустее, чем был раньше.

    Голосование ногами

    Рекордное количество австралийцев покидают большие города

    Источник: Статистическое бюро Австралии.

    Отсутствие иностранных студентов и новое признание, по крайней мере, некоторых работающих на дому, означает, что когда-то пользующиеся спросом квартиры в центре города снижают как запрашиваемые цены, так и арендную плату.В отличие от этого, пригороды переживают бум, поскольку рынок вновь охватывает страх упустить возможность.

    При низком количестве предложений общие цены в Сиднее выросли на 9,3% с начала года. Лидерами роста стали особняки в дорогих пригородах рядом с пляжем.

    Еще более жарко в сельских районах штата, где цены выросли более чем на 13% по сравнению с прошлым годом. Ключевым моментом является образ жизни и возможность покупки большой собственности с садом, которая все больше доступна в Сиднее только богатым.

    Оставлено позади

    Квартиры в Сиднее падают, а цены на жилье растут

    Источник: CoreLogic

    В таких местах, как Байрон-Бей, элитный курортный городок почти в 500 милях к северу, в прошлом году цены выросли на 37%, поскольку богатые австралийцы пересматривают, где они хотят провести свою жизнь.

    «Ковид не причина, а катализатор», — сказал Тони Мэтьюз, старший преподаватель кафедры городского и экологического планирования Университета Гриффита. «Что изменилось, так это то, что теперь люди могут найти работу в Сиднее.

    «Вполне очевидно, что это только возможность для определенных людей — в основном для богатых белых воротничков».

    Не в ногу

    Нью-Йорк упускает из виду бум цен на жилье в других городах США

    Источник: Zillow

    Для покупателей жилья, желающих получить самую большую скидку в Нью-Йорке прямо сейчас, стратегия проста: направляйтесь в районы с наибольшим количеством офисных башен.

    По словам брокера Серханта, в Мидтаун-Востоке продавцы были вынуждены соглашаться в среднем на 14% ниже запрашиваемой цены в первом квартале.Согласно отчету оценщика Miller Samuel Inc. и брокерской компании Douglas Elliman Real Estate, в целом по Манхэттену 97% квартир продано по цене предложения или ниже.

    Хотя наблюдается небольшой всплеск покупок квартир, нет никаких признаков возврата назад. Вместо этого состоятельные работники делают ставку на то, что работодатели не будут заставлять людей возвращаться в офис на полный рабочий день, несмотря на то, что известные банки Уолл-стрит, такие как Goldman Sachs Group Inc. и JPMorgan Chase & Co., говорят, что они будут поощрять людей возвращаться, как только это произойдет. безопасно.

    Bidding War Bust

    Участники торгов не будут переплачивать за квартиры на Манхэттене, как раньше

    Источник: Миллер Сэмюэл и Дуглас Эллиман Недвижимость

    Также мало признаков того, что цены на аренду в ближайшее время вырастут, а арендодатели будут дорого обходиться районы вынуждены идти на крутые уступки. Рынок мягкой аренды предлагает людям возможность улучшить свои жилищные условия, и количество новых договоров аренды продолжает расти каждый месяц, поскольку охотники за сделками перемещаются в поисках лучшей сделки.

    Но вся эта новая арендная деятельность не повлияла на количество вакансий. В прошлом месяце только на Манхэттене было около 20 000 пустующих квартир. И судьба этих единиц — например, сколько они будут арендовать — во многом зависит от того, как часто люди будут приходить в офис.

    Хотя есть признаки того, что стремление к более солнечным краям, таким как Флорида, возможно, было чрезмерно разрекламированным, стремление к свободному пространству не ослабевает, даже когда пандемия идет на спад.

    В тридцати милях к северу от Нью-Йорка в зеленом Вестчестере, где цены на недвижимость резко выросли в начале пандемии, спрос не снизился.Продажи семейных домов выросли на 44% в первом квартале 2021 года по сравнению с тем же периодом прошлого года.

    На острове шириной всего 30 миль нечего делать. Нет и больших загородных домов: даже в верхней части рынка большинство жителей Сингапура живут в квартирах.

    Разогрев

    Аналитики делают ставку на то, что рост цен на жилье в Сингапуре приближается.

    Источник: Управление городской реконструкции

    Таким образом, хотя агенты сообщают, что покупатели ищут квартиры большего размера с лучшими коммунальными удобствами (бассейны и площадки для барбекю являются стандартными в элитных домах), картина далеко не так драматична, как в других городах.

    Однако Сингапур находится в середине подъема. Цены на частные квартиры растут самыми быстрыми темпами с 2018 года, что вызывает слухи, что правительство может вмешаться, чтобы охладить рынок.

    Импульс является повсеместным: рекордное количество бывших государственных квартир продается по цене более 1 миллиона сингапурских долларов (743 000 долларов), а продажи частных домов достигли самого высокого уровня почти за десятилетие.

    Клуб «Миллион»

    Рекордное количество продаж государственного жилья в Сингапуре составляет более миллиона долларов

    Источник: SRX Property

    Цены на бунгало — сингапурский эквивалент особняка — также побили рекорды.Один такой дом недавно был продан за 128,8 миллиона сингапурских долларов, что сделало его одним из самых дорогих в городе.

    Все это происходит, несмотря на то, что иностранные закупки упали до 17-летнего минимума, поскольку экспаты возвращаются домой и сохраняется строгий пограничный контроль.

    Аналитики считают, что родители, которые все больше готовы финансировать покупки своих детей, являются ключевым фактором поддержки спроса.

    «Родители вполне могут быть обеспокоены тем, что ждет их детей в будущем, учитывая стремительные изменения в технологиях и, следовательно, гарантии занятости», — сказал Алан Чеонг, исполнительный директор по исследованиям компании Savills (Сингапур) Pte.«Покупка частной собственности для них может рассматриваться как частичная страховка от будущей экономической неопределенности».

    Почему рынок жилья переживает бум пандемии Covid-19

    Covid-19 погрузил Соединенные Штаты в рецессию, оставив миллионы американцев без работы и голодными. В разгар этого кризиса рынок жилья процветал.

    В период с сентября 2019 года по сентябрь 2020 года домовладельцы накопили в общей сложности 1 триллион долларов дополнительного собственного капитала. Взрывной спрос в прошлом году в сочетании с исторически низким предложением жилья вынудил покупателей отчаянно завышать цены на доступную недвижимость, что привело к резкому росту цен на жилье.

    Бум стал долгожданной новостью для домовладельцев (около 65 процентов американских домохозяйств заняты собственниками), но он беспокоит растущее число американцев, которых полностью исключают из рынка жилья.

    В новом отчете Urban Institute исследователи обнаружили, что, если страна продолжит идти по тому же пути, в течение следующих двух десятилетий доля домовладений в США снизится до 62,1 процента. Потери будут сосредоточены среди молодых людей и чернокожих американцев.Когда вы разбиваете результаты по возрастным когортам, все выглядит мрачно: у молодых миллениалов доля домовладений будет составлять 64 процента по сравнению с 72 процентами тех, кто из числа бэби-бумеров владеет домами в их возрасте. Кроме того, расовый разрыв в собственности на жилье между черными и белыми американцами должен увеличиться среди людей в возрасте от 55 до 64 лет с 28,9 процентных пунктов до 33,3 процентных пунктов.

    Эти тенденции являются частью длительной неспособности построить достаточно домов для людей, которые в них нуждаются, ужесточения кредитования после Великой рецессии, что привело к сокращению пула потенциальных покупателей жилья, и последствий Covid-19, которые усугубили все этих тенденций.

    Итак, по общему мнению, рынок жилья переживает бум, но неравенство тоже.

    Как Covid-19 повлиял на спрос на жилье

    По всей стране цены на жилье растут — быстро.

    Национальный индекс цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller NSA, который отслеживает изменения цен на дома для одной семьи, показывает, что в ноябре 2020 года цены на жилье выросли на 9,5 процента по сравнению с ноябрем предыдущего года. В конце 2019 года средний дом стоил около 245000 долларов.По данным Zillow, сейчас он стоит более 266 000 долларов.

    Это огромный рост, и за этим стоит несколько факторов.

    Цена дома связана со спросом и предложением на жилье: если домов в наличии меньше, потенциальные покупатели повышают цену, чтобы получить один; если меньше людей ищут дом, цена упадет, потому что у покупателей будет меньше конкурентов. Covid-19 повлиял как на спрос, так и на предложение.

    Дэрил Фэйрвезер, главный экономист Redfin, сказала мне, что, по ее мнению, рост стоимости жилья в основном связан со спросом: люди изо всех сил пытаются воспользоваться резким падением ставок по ипотечным кредитам, из-за которого стоимость покупки дома становится намного дешевле.

    Из-за падающих ставок по ипотеке стоимость займа на покупку дома снижается. Ставки по ипотеке некоторое время неуклонно падали, но в 2020 году они резко упали, достигнув рекордного минимума в 2,65 процента в январе 2021 года.

    Тим Райан Уильямс / Vox

    Это большое дело. Допустим, вы купили дом за 300 000 долларов год назад, до того как Covid-19 поразил США. Если вы заблокировали 3.73-процентная ставка по ипотеке, вы в конечном итоге заплатите 498 940 долларов в течение 30 лет. Если вы купили его в 2020 году по минимуму 2,67 процента, вы заплатили бы 436 337 долларов, что означает экономию более 60 000 долларов.

    Таким образом, это вызывает большой спрос, поскольку самое большое поколение в Америке, миллениалы, достигло возраста своего пика покупки жилья. Данные показывают, что люди, которые могут воспользоваться ставками, делают это. Данные Ассоциации ипотечных банкиров показывают, что «количество заявок на ипотеку для покупки нового жилья увеличилось на 33 процента по сравнению с прошлым годом» в августе и 27.1 процент в ноябре по сравнению с прошлым годом. В сентябре обычный дом продавался всего за 16 дней, по сравнению с 28 днями годом ранее. И примерно две трети людей, купивших дом в 2020 году, сделали предложение о доме, который никогда не видели лично.

    Люди, которые были на грани покупки дома, бросились на рынок; некоторые из этих людей покупают жилье впервые или покупают вторые дома, и оба они оказывают значительное давление на рынок, поскольку не выставляют дом на продажу, поскольку забирают его с рынка.Более того, многие люди предпочитают просто рефинансировать свою ипотеку по новой, более низкой ставке, вместо того, чтобы пытаться найти новый дом в такой конкурентной среде.

    Сантош Вадламани и Элли Силлинс читают на крыше своего дома в Сан-Франциско, Калифорния. Пара приобрела дом в 2020 году на фоне растущего рынка. Скотт Страццанте / Хроники Сан-Франциско через Getty Images

    В июньском докладе Национального бюро экономических исследований, подготовленном исследователями из Чикагского университета, было подсчитано, что 37 процентов рабочих мест, приходится на высокооплачиваемую работу, можно выполнять полностью удаленно.Во время пандемии многие из них впервые оказались удаленными.

    Давние предпочтения в отношении большего пространства усилились, поскольку Covid-19 заставлял людей проводить больше времени дома. Это также снизило ценность городских удобств, когда рестораны, встречи с друзьями, которые живут поблизости, недоступны, культурные выставки и многое другое. Это одновременное давление привело к тому, что люди переехали в пригороды, выбирая дворы и дополнительное пространство для одновременной работы и учебы.

    «Мы называем это Великой перестановкой», — сказал Vox экономист Zillow Мэтью Спикман. «Это изменило то, как люди думают о том, где им нужно жить, и изменило их определение дома».

    Тем не менее, сообщения о гибели городов сильно преувеличены. Цены на недвижимость в городах все еще растут, за некоторыми исключениями, такими как Сан-Франциско, Нью-Йорк и Бостон. Продолжат ли они расти, зависит от того, сколько удаленной работы остается, и насколько люди на самом деле ценят удобства, предоставляемые в городе, когда они действительно могут получить к ним доступ.

    Не хватает домов

    Другим фактором, определяющим стоимость жилья, является предложение: сколько домов доступно для покупки — как недавно построенных, так и тех, которые продаются их нынешними владельцами.

    Это не новая проблема, но это еще одна проблема, которую усугубил Covid-19.

    «Даже в разгар пандемии домов на продажу не хватало, — сказал Фэйрвезер Vox. «С 2010 по 2019 год [у нас] было построено наименьшее количество домов, чем за какое-либо десятилетие с 1960-х годов.”

    Covid-19 несколько усугубил ситуацию. Во-первых, во время любого финансового спада некоторые люди не хотят делать больших изменений из-за неопределенности в их жизни. Это означает, что люди, которые, возможно, указали свои дома, предпочли не делать этого в этом году; другие забрали свои дома с рынка, поскольку Covid-19 распространился по стране. Covid-19 также заставлял людей нервничать, показывая свои дома: вы, вероятно, не хотите, чтобы незнакомцы бродили по вашей гостиной, поскольку малоизученная, но очень заразная болезнь, свирепствующая в вашем сообществе.

    Майкл Нил, старший научный сотрудник Центра политики жилищного финансирования (HFPC) Городского института, считает, что низкое предложение «вероятно, является самой большой причиной» быстрого роста цен.

    По данным Urban Institute, к концу 2020 года оставалось всего 2,5 месяца предложения жилья. Проще говоря, «при текущих темпах продаж инвентарь домов по всей стране будет исчерпан» всего за несколько месяцев, что еще больше ограничит предложение.

    Даже с технологическими усовершенствованиями процесса продажи домов, такими как 3D-туры по дому, в этом году на рынке все еще намного меньше домов, чем в прошлом.

    Агент по недвижимости записывает виртуальный видеотур по дому, выставленному на продажу в Сакраменто, Калифорния. Дэвид Пол Моррис / Блумберг через Getty Images Строительство нового дома в Луисвилле, Кентукки. Люк Шарретт / Блумберг через Getty Images

    Длительные проблемы с поставками в значительной степени связаны с обременительными правилами на местном уровне, которые искусственно ограничивают количество жилья, которое может быть построено, от зонирования для одной семьи, которое делает незаконным строительство таунхаусов, квартир или кондоминиумов на любой зонированной земле. для отдельной единицы к минимумам парковки, которые требуют от застройщиков использовать ценную землю для парковочных мест даже там, где в этом нет необходимости.

    Кроме того, структура местного самоуправления позволяет небольшим группам (как правило, нерепрезентативных) людей блокировать новые застройки из-за различных проблем, от «районного характера» до веры в то, что жилье с низкими доходами снизит стоимость собственности и даже повлечет за собой беспокойство. о воздействии новой застройки на окружающую среду (хотя разрастание должно быть более серьезной экологической проблемой).

    В 2017 году профессор права Йельского университета Дэвид Шлейхер написал статью под названием «Застрял! Закон и экономика жилищной стагнации.В нем он документирует местные ограничения на строительство жилья, , утверждая, что они стали настолько властными, что повышение стоимости жилья и арендной платы сделало переезд в лучшее место невозможным для миллионов американцев. Местные правила зонирования ограничивают возможности.

    Эксперты и активисты всего политического спектра расходятся во мнениях о том, как лучше всего решить эти проблемы — от рыночного видения простого предоставления как можно большего количества жилья по рыночной цене до левых мечтаний об утопии государственного жилья.

    Но если мы не найдем способ построить больше жилья там, где оно нужно людям, неравенство будет продолжать расти.

    Домовладение становится все более эксклюзивным клубом

    Растущий спрос и ограниченное предложение стали отличной новостью для домовладельцев, которые заметили рост стоимости своего жилья. А для тех, кто смог воспользоваться исторически низкими ставками по ипотечным кредитам, навигация по рынку, возможно, была напряженной, но они вышли из нее с большим трудом.

    Но растущая доля американцев вместе не попадает на рынок жилья. Домовладение становится чем-то вроде эксклюзивного клуба, который заставляет посетителей платить огромную плату за вход, , в то время как десятки миллионов остаются без внимания.

    «Домовладение — единственный лучший способ накопить богатство», — сказала Лори Гудман, вице-президент Urban Institute и соавтор нового отчета о будущем домовладения. По данным Бюро переписи населения США, средний собственный капитал домовладельца в 80 раз больше, чем у арендатора.

    Но доля американцев, владеющих домами, падает. Если это будет продолжаться по тому же пути, то в течение следующих двух десятилетий доля домовладельцев в США снизится с 64,7% до 62,1%, как обнаружили в своем отчете Гудман и ее соавтор, и эти потери будут сосредоточены среди чернокожих американцев и молодых американцев. . Это усугубит текущее неравенство, когда «72 процента домашних хозяйств неиспаноязычного происхождения владели домами в 2018 году по сравнению с 57 процентами домашних хозяйств азиатского происхождения, 48 процентами домашних хозяйств испанского происхождения и 42 процентами домашних хозяйств чернокожего населения.Примечательно, что нынешний уровень домовладения среди чернокожих домохозяйств даже ниже, чем он был, когда в 1968 году были приняты законы о справедливом жилищном обеспечении », — пишут исследователи.

    Домовладение может принести большие выгоды — в первую очередь, повышение благосостояния, но также и стабильность, зная, что ваше жилище не зависит от прихоти домовладельца. Среднее благосостояние домовладельцев почти в 90 раз выше, чем у арендаторов, в значительной степени за счет собственного капитала. Это также может позволить вам взять взаймы под стоимость вашего дома в трудные времена или помочь вашим детям поступить в колледж или создать семью.

    Демонстранты маршируют за обеспечение справедливости в Чикаго, 30 июня 2020 г. Макс Херман / NurPhoto via Getty Images

    После Великой рецессии людям с низкими доходами стало труднее покупать дом. Средний балл FICO при покупке дома сейчас на 45 баллов выше, чем был до жилищного кризиса. 10-й процентиль, который считается «нижней границей кредитоспособности для получения права на ипотеку», теперь составляет 657; до рецессии он был ниже 600.

    «Кредитоспособность» также определяется способами, которые непропорционально наносят ущерб людям с низким доходом: в настоящее время большинство кредитных бюро учитывают платежи по существующей задолженности, но не своевременные арендные платежи и коммунальные платежи. К тому же доход часто не оценивается должным образом для людей, не имеющих традиционной занятости, например, для гигантов. Неравенство доходов и благосостояния, которое усугубится к прошедшему году, когда те, кто находится на более высоком уровне доходной лестницы, быстро оправятся от финансового шока (а по некоторым показателям даже лучше), а те, кто находится на нижнем уровне, столкнутся с постоянной потерей рабочих мест. , длительное отсутствие жилищной безопасности и отсутствие продовольственной безопасности.

    «Сейчас это два мира», — заявила Аланна Маккарго, вице-президент Центра политики жилищного финансирования Института городского развития, во время групповой дискуссии о будущем доступности жилья. «Есть очень много людей, которых эта пандемия раздражает или просто доставляет неудобства, а затем просто огромная часть населения в этом совершенно другом месте бедствия и отчаяния».

    Финансовые последствия Covid-19 были сосредоточены среди наименее обеспеченных слоев населения. И даже если люди с низкими и средними доходами и цветные люди оставались финансово стабильными в течение последнего года, существуют и другие структурные барьеры для домовладения, такие как тот факт, что чернокожие американцы и выходцы из семей с низким доходом являются меньше шансов получить помощь с первоначальным взносом или совет по навигации в сложном процессе.

    Некоторые домовладельцы и недавние покупатели, которые заметили резкий рост цен во время пандемии, теперь могут чувствовать себя в безопасности. Но, в конце концов, все страдают от стремительного роста цен на жилье и повышения уровня небезопасности жилья. По мере роста арендной платы для людей вниз по лестнице доходов неравенство может иметь дестабилизирующие последствия для сообществ, поскольку результаты в области здравоохранения и образования тесно связаны со стабильным жилищем.

    Прошлый год стал наглядным примером того, что может произойти, когда мы позволим дефициту стабильного жилья.Распространение Covid-19 среди групп населения, не имеющих доступа к жилищным условиям, и бездомных не остановилось — оно затронуло целые сообщества из-за увеличения показателей передачи и нехватки больничных ресурсов.

    Есть несколько вариантов, которые мы можем изучить для увеличения доли домовладений и сокращения расового и межпоколенческого неравенства, от ослабления кредитных стандартов до проведения реформы зонирования и расширения финансового образования. Это кризис во многих отношениях, созданный нами. Так что нам решать его разрушить.

    .