Цены на квартиры в Москве. Прогноз к 2020 году.
ByВишняков СергейЦены на квартиры в Москве. Прогноз к 2020 году.
Чем дальше я углублялся в масштабные планы властей по застройке столицы, тем больше возникало вопросов. Одно можно сказать точно — если они все будут реализованы, цены на квартиры в Москве в ближайшие 3 года как минимум продолжат снижение с прежней динамикой.
Начну с описания предпосылок и вводных данных. Кому неинтересно много читать — листайте практически до конца, там будут выводы и цены.
Реновация жилья
По имеющимся на данный момент планам, под реновацию(снос) однозначно идет около 4500 домов. И примерно 1000 домов обещает добавиться в ближайшее время.
Если эти цифры ничего вам не говорят, уточню. 15 000 000 квадратных метров будет снесено. И, даже если предположить простое увеличение будущей площади в 3 раза (в среднем 15-этажные дома той же, например, площади застройки), то это уже 45 000 000 новых квадратных метров. Сорок пять миллионов(!).
Естественно, пятиэтажки стоят сейчас слишком широко и привольно и площадь застройки существенно уплотнится и увеличится. И этажность явно побольше будет.
Значительная часть квартир, полученных в результате реновации жилья сразу же выйдет на вторичный рынок недвижимости.
Это и те жильцы пятиэтажек, что не захотят мириться с новым местом жительства и те, кто захочет еще больше улучшить жилищные условия, переехав подальше. И также те маргиналы, что захотят обменять квартиру на несколько ящиков водки(условно).
Реновация промзон
Полным ходом идет реновация имеющихся промзон столицы.
На сейчас процесс наиболее масштабно идет на территориях завода «ЗИЛ», Тушинского аэродрома, Завода «Серп и Молот», ДСК-3, Московского зеркального комбината, НПО «Взлет» и «Мосстройснаба».
В ближайших планах(в этом, 2017 году) ожидается начало реновации ещё 7 промзон. География широка: Тайнинская улица, 9; Новоалексеевская улица, 16; Илимская улица, 3; улица Берзарина, 28-32; Полярная улица, 25; Вольная улица, 28; территория Первого Московского приборостроительного завода в районе между Кутузовским проспектом и улицей 1812 года.
В каждом из новых проектов появится примерно по 200-300 тысяч квадратных метров жилья. В уже ведущихся — примерно 2-2,5 миллиона.
Застройка площадей вдоль МКАД и МЦК
Всё это реально выглядит не сильно симпатично. Ну и для властей — дополнительные площадки для будущей застройки.
В итоге, вдоль кольцевой нашлось около 10 000 000 квадратных метров будущих площадей. Из которых половина (пять миллионов квадратов) будет отдана под жильё.
Появится пять миллионов квадратных метров жилья вдоль МКАДа. С обеих сторон.
К концу 2017 года власти должны уже утвердить начальные планы.
Открытие МЦК явно улучшило транспортную доступность некоторых районов Москвы. И опять же открыло возможность(и глаза властей на это) обустройства заброшенных ранее территорий вдоль этого кольца. Из озвученного — примерно 2 000 000 квадратных метров может быть построено именно здесь.
Объемы имеющегося предложения и планы застройщиков
На сегодня число предлагаемых новостроек в Москве впервые превысило число таковых в Подмосковье. По некоторым данным продается от 3 до 3,4 миллионов квадратных метров жилья.
Из того, что я увидел, просмотрев беглым взглядом малое количество источников. И ориентируясь только на заявленные крупные новые проекты (в районе 100 000+ квадратных метров жилья в проекте). Так вот — получается примерно еще около 2 000 000 квадратных метров начинается и планируется начать строить.
Дополнительно к этому строится около 800 000 квадратных метров именно апартаментов (нежилых помещений, которые преимущественно собираются использовать для проживания).
Дополнительная информация
Что я еще принимал во внимание в процессе подготовки материала:
- Почему мной выбран 2020 год? Потому что по заявлениям властей пик реновации ожидается как раз к этому сроку. Более того, большинство проектов новой застройки будут выходить на рынок как раз примерно в этот период.
- За первое полугодие 2017 года цены на квартиры в элитных новостройках Москвы снизились в среднем на 11%, причем самое активное падение было во втором квартале — на 7%. Это также перекликается с моим предыдущим постом о увеличении скорости падения в более массовом секторе.
- По данным на 2015 год, общая площадь жилья в Москве — 236 000 000 квадратных метров.
- К 2021 году в Москве будет построена ещё 61 станция метро. В дополнение к имеющимся 206.
- Я специально не учитываю влияние на рынок недвижимости санкций, цен на нефть, валюту и т.д. — это вообще не прогнозируемо на уровне обычных участников рынка.
Итоги и выводы о ценах на квартиры в Москве
Итак, что у нас получается.
На середину 2017 года рынок жилья в Москве продолжает свою динамику, а цены на квартиры продолжают движение вниз.
Примерно к 2020 году на рынке окажется примерно около 45 000 000 квадратных метров жилой недвижимости. Если учитывать, что сейчас в Москве что-то в районе 235-240 миллионов квадратов, предложение увеличит объем рынка примерно на 20%.
Возможно в процентах это выглядит не так образно, попробую переложить в цифры. Если принять среднюю площадь будущих квартир в 50 квадратных метров, то на рынке окажется около 1 миллиона квартир.
К 2020 году на рынке недвижимости окажется около 1 миллиона квартир
Это с моей стороны большое усреднение, учитывая, что на данный момент средняя площадь одной квартиры в массовом сегменте стремиться к уменьшению. На рынке появились и пользуются спросом студии по 20-25 метров.
Появление миллиона квартир на рынке явно не будет способствовать повышению цен на недвижимость. Если только в Москву не начнут массово выселять жителей Поднебесной.
Из такого же малореального — в Москву переедет все платежеспособное население России.
В результате реновации целый пласт домов сменит свою «классность» на худшую.
Речь о 9-12 этажных панельных домах постхрущевского периода. И это будут новые «хрущевки» со всеми вытекающими последствиями для цен именно на эту недвижимость.
Вообще на рынке уже наблюдается и ждем в будущем всё большее расслоение. Хорошая недвижимость, в хорошей локации и в хорошем проекте будет падать медленнее. А в моменте падать и вовсе не будет.
Есть куча других объектов, которым застройщики искусственно придавали значимости и крутости. Но которые имели мало признаков хорошего жилья. Поставить дом из кирпича в какой-нибудь условной глуши — это работала давно и краткий момент времени.
Все эти надутые комфорт-классы, бизнес-классы, премиум-классы… Немалая часть из них уже плохо продается и готова идти на скидки. Но покупателей на ерунду все меньше и меньше. В принципе количество покупателей с свободными деньгами итак не увеличивается. И это влияет на рынок недвижимости. И будет влиять на цены на квартиры в Москве и дальше.
Увеличение предложения на рынке Москвы также существенно повлияет на рынок недвижимости Подмосковья. Зачем покупать что-то даже в 20 км от МКАД, если можно чуть доплатить и жить в Москве?
Это очень хорошо уже видно и сейчас. Недвижимость улучшенного класса, находящаяся в пригородах Москвы никому стала не нужна. Если раньше люди выбирали меньшую стоимость в пользу комфортного жилья, то сейчас — лучше перебраться в современную панель внутри Москвы и не зависать в этих безумных пробках утром и вечером.
Ну и о цифрах, которые от меня уже давно ждут :).
Если все озвученные и еще неозвученные планы по строительству будут выполнены, цены на рынке недвижимости Москвы в среднем могут просесть еще примерно на 30-40%.
Повторюсь:
К 2020 году средние цены на жильё в Москве упадут еще минимум на 30%.
Что делать?
- Если вам нужно просто продать квартиру в Москве и переложить деньги куда-то в другое место — ждать точно не стоит. Дальше будет только хуже. И дешевле.
- Если вам нужно продать квартиру в Москве и с доплатой улучшить жилищные условия — возможно это станет проще. Если не обесценится доплата, пока вы будете ждать лучшего момента. Если хотите подождать — однозначно нужно решить, как сохранить деньги.
- Если вы планируете продать квартиру, чтобы получить доплату, изменив жилищные условия — тянуть точно не стоит. С каждым месяцем цена на вашу квартиру будет уменьшаться. В зависимости от классности, локации и других факторов — быстрее или медленнее. Соответственно, сумма доплаты будет уменьшаться на глазах. Учитывая исключительно рублевые цены на массовом рынке недвижимости — будет грустно.
- Вроде бы хорошее время для покупателей квартир. Их мало, у них есть деньги и они могут выбирать. Но нормальных вариантов, с нормальными документами и схемами продажи — почему-то не так много. Или кривые документы, или нужно скрыть пару десятков миллионов в ущерб безопасности сделки или что-то похожее.
Есть вопросы?
Пишите на электропочту vishnya @ vishnya-realty.ru, звоните 8 499 994 09 33. Или задавайте их сразу мне в фейсбуке. Если не занят на сделке/встрече/авансе — отвечу быстро.
Прогноз цен на недвижимость в Москве 2018-2019 год
Многие заинтересованы планированием покупки жилья, но чтобы пойти на такой решительный шаг необходимо проанализировать ситуацию на рынке недвижимости. И понять, а будет ли в ближайшем времени данное приобретение выгодно, или в скором времени цены на жилье снизятся. А может наоборот подвергнутся резкому росту. Но даже несмотря на все эти факторы, недвижимость в Москве все равно останется популярна. Это столица! Это город, в который едут на постоянное место проживания большое количество людей в поисках перспектив, любви и счастья.
Скаждым годом спрос в столице на рынке недвижимости растет, и застройщики всеми силами его удовлетворяют. Если сравнивать цены по России в целом, и отдельно по Москве, то можно увидеть не совсем радостную картину.
Москва – это очень дорогой город с точки зрения покупки недвижимости. Стоимость жилья постоянно растет и не только в новостройках, но и на вторичном рынке.
Застройщики выступают с предложениями лучших вариантов недвижимости, строят микрорайоны и мини-городки. По анализу экспертов, заключение долевых договоров увеличивается ежегодно на 25%. Одновременно с данной тенденцией, наблюдается и рост цен на строительные услуги и материалы, и некоторые застройщики, попадая в подобную ситуацию, замораживают строительство, чтобы не работать в убыток.
Какие прогнозы на цены недвижимости в 2018 году
Эксперты дают информацию о том, что в 2018 году рост цен немного снизит свой темп. В первую очередь это связано с поручением кабинета министров уменьшить стоимость недвижимости путем увеличения застроек эконом-класс. Немаловажную роль сыграет и процент по ипотеке в Сбербанке, который составит порядка 13%.
Спрос растет, а предложение вслед за ним. Бытует мнение, что высокая цена за метр квадратный на недвижимость держится благодаря высокому предложению элитного жилья. Так как, состоятельные люди предпочитают вкладываться в бюджетные варианты, чтобы в дальнейшем получать с них прибыль, путем сдачи в аренду или перепродажи.
По приведенным данным риэлторов, на сегодняшний день в Москве более 100 тысяч квартир без проживающих. Собственникам нет смысла содержать жилье, по причине чего предложения вторичного рынка только растут, и зачастую оказываются выгоднее предложений в новостройках.
Большинство населения со всех регионов страны стремятся переехать в Москву, будучи уверенными, что в столице их ожидает перспективная и безоблачная жизнь. Доходы таких граждан, по статистике, находятся на невысоком уровне. Тем самым спрос на покупку жилья начинает постепенно снижаться.
Важными факторами, которые косвенно повлияли на снижение спроса, выступают:
- санкции, введенные против РФ, по причине которых инвесторы не имеют возможности покупать заграничные ценные бумаги;
- нет роста дохода у потенциальных покупателей, большинство не могут обратиться даже к ипотеке;
- обозначенный срок кредитования при господдержке;
- высокая инфляция на рынке строительных материалов, которая ведет за собой высокую себестоимость новостроек.
Прогноз цен на недвижимость в 2019 году
По прогнозам, приведенным аналитиками, в 2019 году ожидается резкое падение цен на недвижимость, которое составит около 30 — 40%. Мало верится в такой прогноз, но время покажет. По данным, которые приводят успешные агентства недвижимости, падение цен наблюдаться будет, но отметки выше, чем понижение на 7%, оно не достигнет.
С уважением, частный риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!
Получить бесплатную консультацию риэлтора:Также будет интересно:
Как продать элитную квартиру в Москве
Преимущества и недостатки квартир на первом этаже
Договор цессии: покупаем новостройку по переуступке ДДУ
Продажа квартиры по наследству менее 3 лет в собственности
Буду благодарен за like
brosalin.ru
Неожиданный рост цен на квартиры в Москве. Что дальше?
ByВишняков СергейНеожиданный рост цен на квартиры в Москве. Что дальше?
Выход традиционного материала по динамике цен на квартиры в Москве несколько затянулся. После того, как случился очередной скачок курса валют, мы в «ВИШНЕ» захотели отследить, как это повлияет на стоимость предложения. Продолжится ли рост цен на квартиры в Москве?
Как всегда, цифры — в начале, выводы — в конце.
Рост цен в первом квартале 2018 года. Неожиданно? Да!
Начнем с того, что примерно с середины января началось нестандартное оживление на рынке недвижимости. Нестандартное потому, что обычно перед выборами народ замирает. А когда ничего не случается и выбирают того, кого и предполагалось, все шумно выдыхают и идут покупать отложенное.
Так было раньше. Но не так было в этом году. Возможно пред- или послевыборные ожидания были более нервными и население решило затовариться необходимым заранее. И начали разгонять рынок.
В итоге — практически во всех округах Москвы рост цен на квартиры и комнаты.
Как видно из картинки выше, практически во всех сегментах цены на квартиры в первом квартале 2018 года выросли. Это прямое следствие нестандартного оживления, замеченного всеми риэлторами. Исключение составляют нестандартное же падение средних цен на трёхкомнатные квартиры в юго-западном округе Москвы — почти на 5%. Все остальные снижения (трешки в САО и ЗАО, двушки в ЮЗАО и Комнаты в ЮВАО) не дотягивают и до 1%.
По нашей практике могу сказать, что за январь-февраль-март этого года было принято и внесено основное количество авансов и задатков и продано практически все, что продавалось. Видимо из-за этого оживления, оставшиеся на рынке продавцы решили приподнять цены. Это видно также по объявлениям не успевших продавцов. Когда, например, квартира полгода в 2017 не продавалась и медленно снижалась в цене, а потом в феврале — раз, и резкий скачок вверх. И опять на полгода :).
Давайте посмотрим, что у нас с средними ценами по сегментам.
Однокомнатные квартиры
Если посмотреть наш предыдущий материал по динамике цен на квартиры в Москве в последнем квартале 2017 года, можно сразу увидеть отличие от того, что вы видите на картинке внизу. Цены предложения по однокомнатным квартирам выросли во всех округах и в ЗАО вышли за пределы 7 миллионов.
Если не обращать внимание на Зеленоград, цены на недвижимость в котором традиционно ниже, можно увидеть, стоимость квартир в «соседних» округах начинает выравниваться. Северный и северо-восточный округа по цене однушек практически сравнялись. То же самое на востоке и юго-востоке. Традиционно выделяется запад.
Двухкомнатные квартиры
Двушки тоже подросли практически везде и здесь есть все-таки различие цен по округам, может быть кроме юго-восточного и восточного направления. Оба направления традиционно в средних ценах дешевле остальных. Это касается и однушек и двушек и трешек.
Трехкомнатные квартиры
На первом месте в сегменте трехкомнатных квартир традиционно запад, хотя именно трешки в данном случае не выросли. Но и глобально не упали — как в соседнем ЮЗАО на целых 4,42%.
А вот в южном округе наоборот — рост цен на квартиры почти 4%.
Комнаты
Комнаты в последнее время были в аутсайдерах и практически перестали быть интересны непрофессиональным инвесторам. Благодаря вступившим в силу законам, ограничивающим права продавцов. Раз их труднее продавать, то и предметом повышенного интереса они быть перестали. Да еще и все более и более поднимающий голову сегмент студий. Иногда площади студий и комнат бывают аналогичными, но в студиях и санузел и кухня — свои. Поэтому все чаще покупатели комнат выбирают пусть и подальше от центра, но более удобные варианты жилья.
ВАЖНО! Если вы не можете определиться с стратегией продажи или покупки квартиры в Москве. Если вам непонятно, что делать дальше и делать ли что-то именно сейчас. Если не уверены в безопасности вашей будущей сделки…
Просто позвоните нам 8 499 994-09-33 или 8 963 750-7293
Новые цифры — количество квартир в продаже
С этого квартала мы решил ввести в нашу динамику еще одно значение, которое будем отслеживать. А именно — динамику количества объектов, выставленных на продажу.
Эти данные позволяют увидеть (продавцам особенно) — в каких сегментах идет рост или падение предложения. И от этого отталкиваться при планировании цен на ту недвижимость, что они собираются продавать. Если мы видим, что в каком-то округе резко снизилось количество однушек — значит появившийся объект в этом сегменте может иметь меньше конкурентов. И может продастся быстрее. Или без значительного торга.
Хотелось бы иметь такие данные по районам, но пока не хватает рук :).
Однокомнатные квартиры
Данные по количеству предложений однокомнатных квартир в прошедшем квартале с первого взгляда несколько сбивает с толку. Чем можно объяснить резкое снижение количества продаваемых однушек в ЮВАО? То, что много квартир было распродано из-за их дешевизны? Возможно.
Если же смотреть по другим округам — в СЗАО и ЮЗАО предложение квартир практически не изменилось. Сколько было продано, столько и появилось. Самый большой прирост однушек в рекламе — на севере, северо-востоке и на юге.
Двухкомнатные квартиры
В сегменте двухкомнатных квартир картина несколько иная. Снижения предложения нет ни в одном округе. В СЗАО, САО, ЮЗАО и Зеленограде количество предложений практически не изменилось.
А вот на юго-востоке и западе — достаточно существенно увеличилось. Возможно из-за выхода в рекламу и на вторичный рынок каких-то жилых комплексов.
Трёхкомнатные квартиры
Чем больше комнат — тем больше время экспозиции. Особенно в кризисное время. Денег-то у населения мало и в первую очередь покупаются самые дешевые квартиры. С трёшками это видно невооруженным глазом — во всех округах количество рекламируемых объектов только растёт. Где-то больше, где-то меньше, но пока явно видно, что квартир продается меньше, чем выходит на рынок.
Комнаты
Многострадальные комнаты. Это сегмент колбасит, как никогда. Раньше это было самым дешевым вложением денег. Дешевле были только доли. Но по мере ужесточения законодательства, комнаты в квартирах покупать все неинтереснее и неинтереснее.
Хотя, если взглянуть на график ниже, можно увидеть, что нестандартное оживление, которое царило на рынке, позволило продать некоторую часть зависших комнат. Что будут с ними делать новые хозяева — не знаю. До сих пор по рынку ходят покупатели, верящие в скорый выезд соседа и возможность быстрого и дешевого выкупа оставшейся комнаты. Они и будут продолжать покупать комнаты еще долго.
Выводы и советы
- Как я уже писал в некоторых других материалах, сейчас очень оригинальное время, которое удобно и для покупателя и для продавца недвижимости. Надо только грамотно распорядиться имеющимися возможностями.
Мы затянули с выходом материала потому, что хотели отследить, как ситуация с курсом валют отразится на стоимости недвижимости. Так вот, с начала второго квартала прошло уже 3 недели, но в большинстве случаев резких всплесков цен на недвижимость не обнаружилось. Более того, квартиры в некоторых округах даже чуть понизили цены. В пределах полупроцента, но всё же. - Продавец. Именно сейчас, пока оживление еще не погасло. Пока курс валют делает, что ему вздумается и вводит в волнение непрофессиональных покупателей. Именно сейчас не должен поддаваться жадности и поднимать цену, как многие другие. Я уже сейчас вижу, как они идут на очередной виток продажи, уходя в второй или третий год. И не понимая, почему они никак не могут продать квартиру. Нужно спокойно остановиться и на фоне всего этого спокойно продать свою квартиру за реальную цену.
Правильно оцените её, сделайте грамотную рекламную кампанию и продайте. Пока наступающие майские, плавно переходящие в лето и чемпионат мира не увели основную часть покупателей в прекрасное далеко. Из которого они вернуться глубоко осенью. И с другими ценовыми ожиданиями.
Сейчас может получиться продать на максимуме. Может не выйдет. Но попробовать стоит. - Покупатель. Именно сейчас. Когда на рынок выходит максимум квартир почти во всех округах (смотрите выше). Сейчас есть из чего выбрать лучшее жильё для своих целей. Будь то инвестиционная покупка или покупка для проживания своей семьи. Сейчас, если уметь торговаться, есть шанс получить свою квартиру по более низкой цене. Или просто купить без торга то, что вышло на рынок по привлекательной цене (уже несколько таких вариантов мы для своих клиентов «поймали»).
Анализируйте рынок, считайте, смотрите, делайте продавцу предложения. Может не получиться. Но попробовать стоит :).
Ну и последнее на сегодня.
Если вы не понимаете, как добиться нужного результата и вам нужен грамотный совет — пишите [email protected] /звоните 8 499 994-09-33 или 89637507293 (в том числе все мессенджеры, кроме вайбера). Разберемся, подскажем, что делать и что не делать.
www.vishnya-realty.ru
Цены на московское жилье могут упасть резко — ЭкспертРУ
Прогноз на 2017-2021 гг. аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» предсказывает к концу этого периода падение цен на жильё в 30-40%. А столичные власти, по данным «Ведомостей», уже анонсировали ограничение строительства в Новой Москве. Перепроизводство квадратных метров на новых московских территориях (Юг и Юго-Запад области) уже ни у кого не вызывает сомнений. Осталось понять, что происходит с квадратным метром в пределах МКАД.
Если кто сейчсас и покупает новомосковские квартиры, то только вблизи запланированных веток метро. С удалением от будущих станций потребность в квадратных метрах экспоненциально снижается – общественный транспорт за МКАД развит плохо, и новомосковские территории не являются исключением.
Городские власти намерены «мотивировать всех застройщиков переориентироваться на коммерческую недвижимость», как об этом заявил руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Но офисные здания в «замкадье» не так уж востребованы, впрочем, остаются торгово-развлекательные центры.
«Реальность состоит в том, что и в старой, и в новой Москве строят очень много – объёмы заявленных проектов колоссальны, и сами участники рынка часто не понимают, к чему это может привести», – объясняет, отвечая на вопросы «Эксперт Online», руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Упомянутые заявленные проекты – это те, которые находятся на разной стадии утверждения городскими властями.
При этом, в отличие от новых территорий, в Москве пока что сохраняется отложенный спрос на доступное жильё хорошего качества, – говорит Татьяна Калюжнова. Дело в том, что с 2005-го по 2014 год такое жильё в Москве практически не строилось, а строился только бизнес-класс (расходы девелопера на получение участка надо было окупать). А за доступным жильём надо было ехать в Подмосковье, и теперь одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые раньше могли рассматривать только подмосковные варианты. Но этот отложенный спрос в какой-то момент насытится, потому что квартиры сегодня покупают те, у кого есть накопления. И тогда цены на московское жильё снизятся: по прогнозам эксперта, через три года они могут упасть почти вдвое (до 40%).
Это будет неизбежным следствием того, что объёмы строительства и предложения готового жилья в ближайшее время не сократятся, а, скорее всего, еще и вырастут. «За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от третьего транспортного кольца до МКАД увеличилось в 1,6 раза. И на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает Татьяна Калюжнова.
Этим, в частности, объясняется большое количество домов с пустующими квартирами, выставленными на продажу – спрос не успевает за предложением. И если не притормозить строительство, цены на квартиры быстро поползут вниз. А что будет с теми московскими домами, которые годами стоят с пустующими квартирами – из-за перепроизводства домов бизнес-класса в предыдущие годы? По словам Татьяны Калюжновой, квартиры в таких домах покупала определённая категория людей – это инвестиционные квартиры. Их в период роста цен покупали по 2-3 штуки, при этом сами хозяева жили в загородном доме.
В последнее время инвестиции в жильё потеряли смысл, и такие квартиры интенсивно распродаются. И у таких домов (особенно постройки до 2008 года) шансы очень малы. Квартиры в них покупать просто некому, потому что люди, имеющие средства, потратят их на современную, более совершенную бизнес-новостройку. А менее состоятельные – на московское жильё эконом-класса, которого становится всё больше и больше. Как считает эксперт, у пустующих домов «псевдо-бизнес-класса» в спальных московских районах – самый большой потенциал снижения цен: они упадут практически вдвое. Это – наиболее переоценённые дома, и при будущем снижении спроса они могут так и не заселиться.
Фактически переоценены сейчас и квартиры в Подмосковье и Новой Москве. Это связано с тем, что в Москве появилось жильё по сравнимым ценам и происходит переток спроса в пределы МКАД. В то вермя как до этого происходил переток спроса из не ближнего Подмосковья (более 15-20 км) в ближнее. «Москва и Новая Москва – это как сообщающиеся сосуды», – объясняет Татьяна Калюжнова. В ближайшие годы в Москве будет реализовываться отложенный спрос. А потом повторится то, что сейчас происходит в Новой Москве, и то, что происходило с удалёнными подмосковными стройками 2 -3 года назад, когда спрос на них резко упал.
При этом цены, вероятнее всего, будут снижаться ступеньками на 5-15% в год. После их очередного снижения продажи будут активизироваться, а потом сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне. За этим будет следовать новое снижение, возобновление на некоторое время продаж и т.д. В отсутствие заметного экономического роста и в условиях снижения реальных доходов граждан, такой сценарий представляется наиболее реалистичным.
По мнению Татьяны Калюжновой, избежать такого варианта развития событий возможно, но при условии сокращения объемов строительства жилья в московском регионе примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы. Аналитик считает, что сами застройщики начнут сдвигать сроки реализации проектов и замораживать запланированные стройки. То есть не все новостройки, которые были заявлены и на которые были получены разрешения, выйдут на рынок, и это сбалансирует спрос и предложение без заметного снижения цен на квартиры.
Если же подобной «самоорганизации» не произойдёт, то снижения цен на жильё не избежать и это вызовет уход с рынка недвижимости тех компаний, которые не смогут компенсировать снижение доходности большими объёмами строительства. В настоящий момент на московском рынке успешно работают крупные компании, у которых есть хороший «административный ресурс»,помогающий минимизировать цену «входного билета» на строительные площадки. По словам Татьяны Калюжновой, 20 крупнейших компаний занимают 70-80% рынка и они могут себе позволить невысокую маржу. Если же компания не имеет административного ресурса и хорошие площадки для неё недоступны, то при заметном снижении спроса ей нет смысла оставаться на рынке. Не исключено, поэтому что в ближайшие годы число строительных компаний заметно сократится.
Подробнее о о положение дел в строительной отрасли на рынке читайте в статье “Строительный цугцванг” журнала “Эксперт”.
expert.ru