Три российских кризиса: как падал рынок жилья в 1998, 2008 и 2014 годах :: Жилье :: РБК Недвижимость
К 20-летию дефолта вспоминаем о трех кризисах в российской экономике, которые существенно повлияли на рынок недвижимости и привели к значительному падению цен на жилье
Фото: РБК-Недвижимость
Особой разницы по влиянию на первичный и вторичный рынки жилья эти кризисы не имеют: падали доходы населения, ослабление рубля приводило к новому витку инфляции — и в итоге на покупку, аренду жилья или ипотеку денег у россиян оставалось меньше. В результате снизились цены на жилье, которые в среднем падали в периоды кризисов на 30% и более. Но все же у всех трех кризисов есть существенные отличия их влияния на разные сегменты недвижимости. Вспоминаем о трех кризисах, как они изменили рынок, что у них общего и чем отличались друг от друга.
1. Дефолт. Первый удар по рынку
- Период: 17 августа 1998 года — начало 2000 года
- Причины и предпосылки: обвал рынка ГКО (государственных краткосрочных облигаций с доходностью до 150%), огромный госдолг России, кризис на азиатских рынках, падение цен на нефть
- Падение цен: на 30–35% в долларах (по индексу IRN.RU)
Фото: РБК-Недвижимость
Первый серьезный удар по российскому рынку жилья был нанесен в результате дефолта. 17 августа 1998 года правительство России объявило технический дефолт — ввела мораторий на погашение внешних долгов российских банков и принудительную реструктуризацию долгов по ГКО/ОФЗ. Когда пирамида рухнула, власти не смогли залатать дыры в бюджете. По сути, на тот момент девелоперский рынок только зарождался — новостройки почти не возводились, застройщикам было практически невозможно получить проектное финансирование, ипотеки не было.
В результате основной удар принял на себя рынок вторичного жилья. Стоит отметить, что тогда большинство россиян получало зарплату в долларовом эквиваленте, а цены на жилье были также выставлены в валюте. Кризис привел к оттоку экспатов, которые в основном снимали квартиры в Москве, что подтолкнуло падение цен и спроса на этом рынке. «Владельцы квартир на вторичном рынке отказывались снижать цены, а покупатели не хотели приобретать жилье по старым ценам. В результате все сделки на рынке встали на длительный период», — вспоминает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, который тогда работал рядовым риелтором.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:
— В 1998 году казалось, что все рухнуло и на рынке российской недвижимости образовался глобальный кризис невиданных ранее масштабов. Однако если сегодня взглянуть на этот период, то дефолт в России больше напоминает временную коррекцию рынка жилья, когда цены упали с $1000 до уровня $700 за 1 кв. м — на 30%. Для сравнения: на историческом максимуме (перед кризисом 2008 года) цены на жилье составляли около $6200 за 1 кв. м, на сегодняшний день от этого максимума они рухнули в три раза — до уровня $2000 за «квадрат».
Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:
— Кризис 1998 года на рынке недвижимости сказался не только и не столько в негативном свете, как на других отраслях экономики. Как и любое другое глобальное потрясение, дефолт перед миллениумом стал не просто причиной разорения многих строительных компаний, но и средством санации рынка, началом процессов импортозамещения в стройотрасли и развития рынка в целом.
В первые дни после дефолта разорились неэффективные застройщики, с рынка ушли зарубежные промматериалы, покупать которые стало экономически нецелесообразно, а отечественные промпредприятия только начали осваивать модернизацию старого советского оборудования и не могли удовлетворить спрос застройщиков на качественные стройматериалы. Поэтому стали развиваться компании, наладившие собственный промышленный комплекс. История промпредприятий концерна «Крост» начинается как раз в постдефолтные годы.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— Жилье резко подорожало после девальвации рубля, даже снизившиеся долларовые расценки все равно означали многократный рост рублевых цен, которые на время отрезали от рынка огромное число покупателей. Кризис нанес удар и по покупательской аудитории дорогостоящих сегментов. Не стоит забывать, что сильнее всего дефолт ударил именно по банковской системе страны. Работники финансового сектора потеряли работу, а значит, покинули рынок дорогого жилья. Оправился рынок жилой недвижимости только к 2002–2003 годам.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:
— В конце 90-х годов первичный рынок жилой недвижимости еще только зарождался. Поэтому основные последствия кризиса сказались на вторичном жилом рынке. В среднем стоимость квартир с августа по декабрь 1998 года снизилась на 15–20%.
Особенностью кризиса являлось то, что на тот момент не было развито ипотечное кредитование, как и проектное финансирование. В результате на выходе из кризиса девелоперы чувствовали себя свободнее. Кризис, скорее, подстегнул развитие рынка недвижимости. Началась активная массовая жилая застройка. Спрос в период кризиса вначале резко подскочил. Однако уже осенью 1998 года снизился из-за того, что покупатели не могли вывести свои деньги из банков. Снижение покупательской активности и привело к снижению цен на недвижимость.
2. Мировой экономический кризис. Крах девелоперов
- Период: 2008–2010 годы
- Причины и предпосылки: ипотечный кризис в США, кризис ликвидности развивающихся стран, падение цен на нефть
- Падение цен: на 30–35% в долларах, на 10–15% в рублях (по индексу IRN.RU)
Фото: РБК-Недвижимость
Кризис 2008 года как и 1998 года стал следствием в основном внутренних проблем российской экономики, хотя спусковым крючком послужил ипотечный кризис в США. Ипотечный мыльный пузырь лопнул, что привело к снижению оборотов мировой торговли, а также падению ликвидности развивающихся странах, в том числе в России. «Чрезмерная закредитованность российского корпоративного сектора иностранными банками довершила дело. Одновременно мировой финансовый кризис отразился на рынках сырья — цены на топливо пошли вниз: средняя стоимость барреля обвалилась с $120–140 до $50–60. Фактически из того кризиса Россия не вышла», — считает Мария Литинецкая.
По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008–2010 годах стало относительно быстрое восстановление, которое не наблюдалось после коллапса 1998 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.
— Кризис 2008 года стал следствием глобального кризиса мировой экономики, который затронул Россию. Исчезли «длинные» деньги и компании, которые имели валютные позиции, строили на этих кредитах и были вынуждены их закрывать. В тот период многие компании с высокой долговой нагрузкой отошли банкам («Донстрой», «Система-Галс») или просто прекратили свое существование (Mirax). Кризис спроса на рынке недвижимости в то же время был спровоцирован паническими настроениями: покупатели ждали, что цены упадут, продажи жилья встали, а на рынке начался глобальный передел. Цены действительно упали, но падение было быстро отыграно, спрос вернулся и рынок достаточно быстро восстановился.
Кризис 2008 года совпал с периодом, когда у ГК «Мортон» на фоне минимальной кредитной нагрузки был большой задел в части интересных площадок и четкая, эффективная оргструктура. Это позволило вывести большой объем ликвидного предложения в примыкающих к МКАД районах Московской области по лучшей на рынке цене. Мы выстроили грамотную воронку продаж, оттянули на себя спрос, за счет чего нам удалось не остановиться, а сделать рывок вперед.
Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»:
— Этот кризис — первый и единственный, когда объемы ввода сокращаются. Девелоперы терпят ряд громких банкротств: совладельцы теряют МИАН, Mirax, «Галс», ПИК, «Донстрой» — компании переходят под контроль банков в обмен на реструктуризацию долгов. «Антикризисной мерой» все в один голос провозглашают максимально дешевые товары.
Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:
— За десять лет после дефолта спрос на новостройки только активизировался, и строительство стало одной из самых бурно развивающихся отраслей. Недвижимость, особенно в Москве, оказалась наиболее эффективным инструментом сохранения и приумножения средств жителей. Квартиры росли не только в цене и спросе, но и в площадях — покупатели предпочитали двух-, трехкомнатное жилье и даже больше!
К 2008 году рынок достиг такого пика, что нам стало ясно — скоро последует резкий откат вниз. В ожидании этого спада (никто не думал, что будет кризис такого масштаба) мы изменили наш подход к проектированию — сократили площади квартир. Возможности покупателей снизились, и предпочтения рынка развернулись в сторону небольшого, малогабаритного жилья — что наблюдается и до сих пор.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Кризис ликвидности в банковской сфере привел к ужесточению условий по проектному финансированию. Резкий рост безработицы и падение доходов ударили по платежеспособности дольщиков. Обвал фондового рынка ограничил возможности застройщиков привлекать средства через выпуск корпоративных облигаций. Спад спроса начался на рынке новостроек, так как данный сегмент был плохо отрегулирован и рассматривался покупателями как более рискованный в сравнении со «вторичкой». Уже по итогам 2008 года общая площадь реализованных в столице новостроек сократилась на 60%, в том числе по ипотеке — на 62%.
Снижение спроса стало одной из причин уменьшения объемов строительства в связи с тем, что основной схемой финансирования стройки являлось привлечение дольщиков. Объемы ввода жилья в столице рухнули в 2008 году на 32% относительно предыдущего года. В этот период было заморожено до 40% проектов.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Главное отличие влияния кризиса 2008 года от кризиса 1998 года заключается в том, что к этому времени рынок недвижимости уже был в состоянии перехода с долларов на рубли, что позволило смягчить шок от случившегося. После кризиса 2008 года рынок жилья классов эконом и комфорт перешел на расчеты в рублях (сегмент премиум остается долларовым). Сегодня это его подушка безопасности, которая позволяет избежать катастрофических последствий от обрушения рубля. В 2008 году участники рынка, наученные горьким опытом прошлого кризиса, оказались более «договорноспособными» и скорее шли на уступки, поэтому такого коллапса, как в 1998 году, удалось избежать.
Покупательский бум, начавшийся в 2000-х годах, после дефолта, привел не только к восстановлению высокой стоимости столичной «вторички», но и к ее переоценке, приведшей к тому, что к 2008 году в этом сегменте надулся ценовой пузырь. Каждая вторая сделка проходила с инвестиционными целями — люди скупали городское жилье, надеясь на то, что в скором времени все эти объекты сильно вырастут в цене. И в 2008 году этот пузырь лопнул. И вот как раз в такие-то моменты на игроков рынка недвижимости, образно говоря, и обрушивается холодный душ.
3. Последний кризис или новая экономическая реальность
- Период: 2014 —?
- Причины и предпосылки: падение цен на нефть и рубля, антироссийские экономические санкции, введение контрсанкций
- Падение цен: на 55% в долларах, на 15–20% в рублях (по индексу IRN.RU)
Фото: РБК-Недвижимость
Экономический кризис 2014 года можно назвать новым этапом рецессии и продолжением кризиса 2008 года. Причины, по сути, те же: структурные проблемы в экономике (сырьевая зависимость, низкий уровень внутреннего потребления, отсутствие доступных источников финансирования) не были решены за прошедшие десять лет. Это привело к тому, что страна оказалась вновь неготовой к ухудшению внешней конъюнктуры: внешнеполитическому давлению и падению цен на нефть.
Рынок недвижимости отреагировал на очередной виток кризиса так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей. Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство в условиях рецессии.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Кризис 2014 года во многом отличается от кризисов 1998 и 2008 годов. Он развивается очень медленно — за постепенным снижением цен на вторичном рынке жилья мы наблюдали в течение примерно трех лет. Образно говоря, если предыдущие кризисные периоды были для вторичного рынка недвижимости Москвы шоком, от которого он быстро отходил — как тяжело заболевший человек, пролежавший в больнице под капельницей неделю, а затем вернувшийся к своим повседневным делам, — то нынешний кризис можно сравнить с тяжелым хроническим заболеванием в активной стадии.
За это время люди окончательно убедились в том, что вторичную недвижимость уже нельзя называть инвестиционно привлекательной, ведь ее цена может понижаться на протяжении довольно долгого времени, и реализовать ее с выгодой для себя невозможно. Более того, с 2015 года покупатели перестали рассматривать вторичную недвижимость как средство для хранения своих накоплений.
Александр Ручьев, президент ГК «Основа»:
— Кризис 2014 года носил иной, более системный характер, и это локальная российская история, которая, к сожалению, продолжает развиваться. В этот кризис совпало два мощных тренда: падение платежеспособного спроса и рост издержек на стройку. И 2014 год — только начало кризиса. Он носит затяжной характер, по сути, его влияние ощущается и сейчас. Да, понизив ипотечную ставку, государство существенно поддержало рынок. Но падение покупательной способности и отсутствие доступа к недорогому финансированию на фоне постоянного роста издержек привели к тому, что в этот кризис рухнули такие крупные компании, как СУ-155, Urban Group и большое количество мелких застройщиков по всей России — все те, у кого была низкая маржа и неоптимальные модели управления.
Кризис преодолеют компании с большим собственным капиталом, низкой кредитной нагрузкой и высоко маржинальными проектами. Но таких компаний очень мало! Сейчас новые законодательные инициативы заставляют компании меняться — избавляться от гигантизма. Рынок переходит к новой модели девелопмента, которая ближе к европейской: проектное финансирование, небольшие проекты и максимум рентабельности с каждой площадки. Крупным компаниям в эти реалии встроиться будет гораздо сложнее. И это, пожалуй, одно из самых существенных отличий сегодняшнего дня от кризиса 2008 года.
Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль»:
— Рынку вторичного жилья «повезло» меньше. Сократилось количество ипотечных сделок: если в 2014 году он доходил до 45%, то в 2015-м их объем составлял порядка 20–25%. В начале лета 2015 года порядка 40–50% объектов на вторичном рынке продавалось с дисконтом, то осенью — 90%, а средней размер скидки составлял 7%. Владельцы, чьи квартиры располагались в старом жилом фонде и требовали капремонта, предоставляли даже 15–20%-ный дисконт от среднерыночной стоимости. Что касается рынка аренды, то главное его отличие в 2014 году от предыдущих кризисных лет — существенное превышение предложения над спросом и значительное (по сравнению с прошлым годом) падение спроса.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:
— Кризисные явления стали проявляться с начала 2014 года: пиком кризиса считается 15 и 16 декабря — «черный понедельник» и «черный вторник», когда произошло резкое падение курса рубля. Весь 2015 год курс рубля был нестабилен, показывая в некоторые периоды сильное ослабление. За время кризиса рубль обесценился в два раза и более по отношению к доллару и евро (к концу 2015 года). Хотя ослабление рубля в 2015 году (27%) было более скромным, чем в 2014-м (58%), оно привело к резкому спаду потребительского спроса и реальных доходов населения. В течение 2016 года курс стабилизировался на уровне 2015 года, население привыкло к новым реалиям, начался постепенный выход из кризиса.
Резкий обвал курса рубля в декабре 2014 года привел к ажиотажному спросу на московскую недвижимость как попытке сохранения накопленных населением средств. Однако ослабление рубля привело к спаду реальных доходов населения, и во втором полугодии 2015-го уже отмечено резкое снижение средней цены 1 кв. м для поддержания (а в реальности — увеличения) темпов продаж.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:
— Это не кризис, а новая геополитическая и макроэкономическая реальность. С осени 2014-го и навсегда.
realty.rbc.ru
жилье ждет обвал цен в 2019 году
Фото: kiev.informator.ua
«Пузырем» на украинском рынке недвижимости украинцев пугают уже второй год поряд. И сейчас он начал сдуваться. Об этом сообщает издание «Страна UA».
Застройщики — в минусе
Как рассказали «Стране» эксперты, многие застройщики — уже обанкротились. Ряд недостроенных проектов сейчас перепродают, а некоторые комплексы поменяли собственников уже несколько раз.
По мнению эксперта, проблема в снижении рентабельности строительного бизнеса. Проекты, рентабельность которых раньше составляла 20-30%, сейчас дают не более 10%, а некоторые и вовсе уходят в минус.
Эксперты отмечают и перенасыщенность рынка предложениями — сейчас предложений о продаже на 30% больше, чем годом ранее. Перенасыщенность рынка давит на цены, в результате, застройщикам приходится их понижать.
Печальный прогноз
По мнению экспертов, в следующем году цены на квартиры вновь упадут — обвал пророчат до 30%. В официальных прайсах, считают риелторы, цены повысят, но в процессе торга с клиентом будут уступать. Вместе с падением цен, повысятся риски купить объект у недобросовестного застройщика или застройщика, который из-за ситуации на рынке не может выполнить свои обязательства.
Уже сейчас, сообщают риелторы, растет число «серых» строек, а власти не предпринимают мер борьбы с ними. Вместо этого ситуацию пустили на самотек. Растет число обманутых жильцов, которые купили квартиры в домах без света и воды.
Застройщики сбавили обороты
Поняв, что перенасытили рынок, застройщики уменьшили активность. По данным Нацбанка, если по итогам четвертого квартала 2017 года в эксплуатацию сдали 50 миллионов квадратных метров жилья, то в 2018 году — менее 40 миллионов. Число новых квартир, выставленных на продажу в Киеве, уменьшилось за год с 60 тысяч до 38 тысяч.
«За 9 месяцев объем введенного в эксплуатацию жилья уменьшился по Украине на 36%, а Киеве — на 45%», — отмечают в НБУ.
А в 2019 году строить будут еще меньше из-за новых государственных строительных норм, ужесточающих требования к жилым домам. Ограничения включают ограничения этажности, места застройки, плотности. Еще одна причина — снижение рентабельности девелоперского бизнеса. По подсчетам Минрегиона, средняя себестоимость квадратного метра жилья в этом году составляет 11,8 тысяч гривен, а в некоторых городах еще дороже. Скажем, в Киеве — 13,8 тыс. грн., в Харькове — 12,5 тыс., Киевской области — около 12 тыс. грн, в Донецкой — 12,4 тыс. грн. и т.д.
При этом стоимость строительство дорожает — в этом году подорожание составило 20-35% из-за роста цен на материалы и зарплаты. А цены на объекты подорожали лишь на 10-15%. Сильнее поднять цены застройщики не решились, боясь обвала рынка. При этом при появлении клиеннта многие идут на уступки и продают квартиры по цене до 12 тысяч гривен за метр.
Из-за перенасыщения рынка и падения рентабельности девелоперского бизнеса, риелторы пророчат в 2019 году очередное снижение цен, вплоть до 30%.
Из-за такого низкого уровня цен на рынке, застройщики экономят на всем — стройматериалах, инфраструктуре, коммуникациях, разрешительных документах, что плохо сказывается на качестве строительства. В результате, много домов с проблемными водопроводами — насосы качают воду только до 4-5 этажа, а выше она не доходит. Также много жалоб на канализацию — вместо подключения к центральной, застройщики делают асептические ямы. Оплачивать их выкачку жильцы вынуждены регулярно и за свой счет.
Положительные факторы
Нацбанк отмечает, что спрос на жилье в стране сейчас растет. По данным Минюста, в третьем квартале количество сделок купли-продажи выросло на 11%. Как фактор повышения цен называют этап после выборов, когда участвующие в кампаниях украинцы могут захотеть потратить заработанное на улучшение жилищных условий. Но таких украинцев не так много, да и не все спешат «показывать» наличие денег крупными покупками. К тому же, если осенью сбудутся прогнозы о новом кризисе глобальной экономики, он зацепит и Украину. Рост курса доллара вряд-ли будет способствовать росту спроса на новое жилье и цены снова упадут.
internationalinvestment.biz
Аналитики предсказали резкое падение цен на жилье в Москве :: Жилье :: РБК Недвижимость
Сейчас квартиры в столичных новостройках дешевеют примерно на 10% в год из-за переизбытка предложения и падения платежеспособного спроса. Программа реновации пятиэтажек только усилит эту тенденцию
Фото: Артем Геодакян/ТАСС
Запуск программы реновации пятиэтажек в Москве ускорит падение цен на жилую недвижимость: в ближайшие несколько лет столичное жилье может подешеветь на 30%. Такой прогноз дал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Сейчас, по оценкам аналитика, квартиры в новостройках дешевеют примерно на 10% в год из-за переизбытка предложения и падения платежеспособного спроса.
Ранее мэр Москвы Сергей Собянин допустил снижение цен на жилье после запуска программы реновации. «Как минимум цены не будут расти, это уже хорошо. Как максимум — возможно некоторое снижение, не радикальное, но, скорее всего, оно будет», — рассказал столичный градоначальник в интервью ТАСС. По словам Собянина, на реализацию программы потребуется не менее 15 лет, и на пике ее реализации город планирует строить около 3 млн кв. м жилья в дополнение к тем 3 млн кв. м, которые возводят частные застройщики. При этом часть жилья, построенного по программе реновации столичного жилого фонда, правительство Москвы планирует продать.
Опыт расселения хрущевок в 2000-е годы показал, что не менее половины площадей будет возводиться не для переселенцев, а на продажу, отмечает Олег Репченко. Таким образом, на пике реновации объемы нового строительства могут возрасти до 4,5–5 млн кв. м. «Теоретически это могло бы привести к коллапсу рынка. Однако на практике этого, скорее всего, не случится. Коммерческие застройщики будут вынуждены сократить активность в период реализации программы: кто-то не выдержит конкуренции с городским Фондом содействия реновации и обанкротится, кто-то притормозит вывод новых проектов из-за недостатка спроса. Вероятно, произойдет перераспределение рынка в пользу Фонда реновации за счет доли коммерческих застройщиков», — прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
С 2015 года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от Третьего транспортного кольца до МКАД, где сконцентрирован основной объем пятиэтажек, увеличилось примерно в 1,6 раза. В конце прошлого года, по данным «ИРН-Консалтинг», на долю готового предложения приходилась уже примерно четверть первичного рынка.
Ранее заместитель мэра Москвы, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин заявил, что массовое строительство домов в Москве по программе реновации не приведет к падению или росту цен на остальное жилье в столице. «Я могу точно сказать: цены [на жилье] не рухнут. Им рушиться некуда. Они, скорее всего, не будут расти. В сценарии, который закладываем по развитию реновации, мы считаем, что цена на недвижимость [в Москве] будет в год расти на уровне инфляции — на 3–4%. Это будет достаточно стабильная и прогнозируемая ситуация», — отметил чиновник.
Программа реновации жилого фонда Москвы затронет 4,5 тыс. домов, расположенных в 85 районах Старой Москвы и шести поселениях на новых территориях. Голосование собственников квартир в пятиэтажках из предварительного списка запущено 14 мая и продлится до 15 июня 2017 года.
realty.rbc.ru
Эксперты ожидают обвал цен на недвижимость в Москве
Согласно проведенным статистическим исследованиям, за прошедшие с начал этого года девять месяцев московский рынок нового жилья достиг своего исторического максимума. С начала года на рынок недвижимости было выставлено на продажу около 944 тыс. квадратных метров жилых помещений. По состоянию на начало октября московский рынок первичного жилья может предложить покупателям 3,4 млн. квадратных метров.
Эксперты уже проанализировали ситуацию, приняв к учету проводимую московским правительством программу реновации. Они утверждают, что застройщики понесут огромные убытки в связи с реновацией.
В настоящее время столичные застройщики предлагаю рекордное количество жилых помещений за всю историю московского рынка недвижимости. И это происходит на фоне общего снижения спроса на жильё среди москвичей. Соотношение спроса и предложений в новостройках на данный момент 1 к 4, а оптимальное соотношение должно быть не более 1 к 2.
Город собирается построить при поддержке Московского фонда содействия реновации около 5,1 тыс. многоквартирных домов. Суммарная жилая площадь новостроек будет составлять порядка 16 млн. метров квадратных. Аналитики считают, что бы программа реновации была прибыльной необходимо возводить такое же количество жилья, как возводится сейчас для переселения жителей хрущовок. Это опять же скажется на увеличении предложений на рынке жилья, а спрос при этом будет продолжать снижаться.
Такие перспективы пугают застройщиков. В конечном итоге такое громадное количество жилья приведет к его обесцениванию. Рынок недвижимости будет расти, но при этом реальные доходы москвичей будут продолжать снижаться. Переориентирование рынка жилья на новые условия займет временной промежуток не менее нескольких лет.
Российские власти собрались с 1 июля 2018 года ввести новые правила, которые ужесточат требования, предъявляемые к строительству новой недвижимости. И, опасаясь новых законов, застройщики спешат уже сейчас наполнить рынок как можно большим количеством готового жилья.
Московское правительство утверждает, что жилье, возводимое по программе реновации, будет выставлено на продажу только после окончания первого этапа переселения. Такое заявление можно рассматривать как то, что в ближайшие пять лет объем нового жилого фонда может приблизиться к отметке в 5 миллионов квадратных метров.
Власти столицы осознают все риски, связанные с перенасыщением рынка жилья, и стараются планировать все этапы реновации так, чтобы не навредить рынку недвижимости. Оптимизация и последовательность ввода в эксплуатацию новостроек городом позволит снизить риски столичных застройщиков, и не ударить по их карману.
Заметили опечатку или ошибку? Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Автор: Светлана Искевич
Поделитесь Вашим мнением.
www.piterburger.ru
Что будет с рынком недвижимости в Украине: резкий обвал или рост цен
Ожидается, что в 2018 году сохранится такая же тенденция, как и в прошлом
В Национальном банке Украины говорят, что цены на жилье в Украине активно падают и уже почти достигли критически низкого уровня. Сайт «Сегодня» решил разобраться, действительно ли в стране такая дешевая недвижимость, и чего ожидать от этого рынка в 2018 г.
Резкого обвала цен на жилье не будет
Согласно последним отчетам НБУ, жилье в Украине продается практически по себестоимости. Причиной всему стало отсутствие спроса. Большие города продолжают застраивать жилыми комплексами и новостройками. Отмечается, что за 9 месяцев прошлого года в Украине ввели в эксплуатацию на 21,4% больше жилья (6,8 млн кв.м общей площадью), нежели за аналогичный период в 2016 г. В общем, за три квартала 2017 г. в эксплуатацию ввели 84,4 тыс. квартир.
НБУ приводит расчеты, согласно которым себестоимость строительства недвижимости составляет чуть больше 12 тыс. грн, а в следующем году она вырастет до 14 340 грн за квадратный метр. Но повышать цены на квартиры абсолютно не резонно из-за массового отсутствия спроса.
Так, рынок недвижимости начал падать еще во время кризиса в 2008 г. В 2012-м ситуация начала немного стабилизироваться, но уже через два года рынок вновь столкнулся с рекордным падением. Эксперты отмечают, что в 2014 г. цены на квартиры в долларовом эквиваленте падали на 2% ежемесячно. Главными причинами стало резкое обесценивание гривни, падение покупательской способности граждан и нестабильная ситуация на востоке страны.
«Темпы падения цен существенно снизились за последнее время. От 2-3% за месяц в 2014 г. до 0,5% в 2017 г. Соответственно, судя по динамике, 2018 будет годом стабильности. Но, скорее годом стабильности с незначительной тягой к очень плавному снижению цен, чем к плавному росту», – отметил председатель комитета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Эдуард Бразас.
По его словам, предпосылки для повышения цен действительно отсутствуют, как и прогнозировал НБУ. Ведь главным катализатором роста цен может стать увеличение спроса, которое не особо возможно в 2018 г.
«Цены могут вырасти только в том случае, если резко увеличиться спрос, потому что предложений сейчас очень много. Грубо говоря, на одного покупателя приходится несколько квартир. Цены начнут расти только в том случае, если каждый из нас дома найдет нефтяную скважину, или если включиться механизм дополнительного финансирования покупки. Ни то, ни другое в 2018 г. нам не грозит. Поэтому повод для роста цен нет», – пояснил Бразас.
Председатель нацсовета Риелторской палаты Украины Виктор Несин рассказал сайту «Сегодня», что в 2017 г. на разных сегментах недвижимости наблюдалось снижение цен на 10-15%, что, опять же, связано с отсутствием денег у населения. Причем, даже те люди, у которых есть определенные сбережения, не спешат вкладывать их в недвижимость из-за напряженной и нестабильной ситуации в Украине.
«Население на сегодняшний день может приобретать недвижимость только путем продажи какой-то своей одной квартиры и покупки другой, или же по расселению. Если бы была ипотека, у нас бы увеличилось количество покупателей, как минимум среди тех людей, у которых стабильная заработная плата. Их мало, но они все-таки есть», – говорит Несин.
Эксперт отметил, что в 2018 году сохранится такая же тенденция, как и в прошлом, и цены просядут, приблизительно на 10%, хотя критического обвала не будет.
«Тенденция в 2018 г. на цены на недвижимость будет все-таки к снижению. Говорить о том, что нет спроса – нельзя. У нас колоссальный спрос, в моем понимании, каждый второй украинец у нас нуждается или в улучшении, или в приобретении недвижимости. Но нет финансовой возможности, и в 2018 г. эта возможность точно не появится. Обвала цен тоже не будет. Потому что обвал сразу вызовет спрос. Если случается резкий обвал цен, всегда находится тот, кто купить эту недвижимость даже с целью перепродажи», – поясняет эксперт.
Также Несин сообщил, что в том случае, если курс доллара не поднимется выше 30 грн, более активным будет первичный рынок, т.к. здесь жилье порядком дешевле, чем на вторичном рынке.
Стоимость аренды жилья будет повышаться
Несмотря на то, что цены на покупку недвижимости в этом году останутся стабильными, стоимость аренды будет продолжать расти, что обусловлено высоким спросом. Традиционно пиковым временем увеличения арендной платы станет август-сентябрь. Именно тогда в Украине наблюдается самый активный сезон, когда случаются практически все движения на рынке.
«Аренда растет. Цены уже давно перешли в гривну и, в принципе, аренда на недорогое жилье в 2016-2017 г. выросла, на дороге жилье она остается на более стабильном уровне. Думаю, что в 2018 г. незначительный рост таки будет, потому что спрос есть, а количество объектов в аренду не увеличивается, а это дает возможность повышать на нее цены», – отмечает Бразас.
Цены на аренду растут только в тех городах, где есть на нее большой спрос. В таких как: Киев, Львов, Одесса, Харьков и Днепр. В других же городах аренда дорожать не будет. По оценкам экспертов, за 2017 г. цены на аренду недвижимости у нас поднялись на 15-20%.
«Например, если в начале 2017 г. у нас еще встречались малометражные однокомнатные квартиры по цене 4 тыс. грн в месяц, то к концу года счастье было, если вы найдете за 5 тыс. грн. То же самое продолжается в 2018 г., однокомнатные, бюджетные квартиры подползают уже к 6 тыс. грн», – подытожил Несин.
www.lcmedia.com.ua
Спрос на квартиры в Москве рухнул до минимума за 10 лет. Прогноз цен на недвижимость
Московский рынок недвижимости, разогретый до состояния «пузыря» в годы нефтяных сверхдоходов, сейчас продолжает погружаться в суровую реальность. В августе спрос на квартиры в столице рухнул до минимума за 10 лет. Количество договорных обязательств о заключении сделок сократилось еще на 12% по сравнению с прошлогодним уровнем.Традиционно в августе рынок выходит из состояния «летней спячки», но на этот раз возвращения покупателей не произошло. Наоборот, показатели спроса оказались даже хуже, чем в начале лета: объем внесенных авансов упал на 8% в годовом выражении, количество обращений к риэлторам обвалилось на 11,4% по сравнению с июнем.
Рынок фактически встал из-за резкого сжатия платежеспособного спроса. И лишь 20-30% продавцов готовы снижать цену в соответствии с возможностями покупателей, 7 из 10 переоценивают свои квартиры относительно реальной ситуации.
Владельцы недвижимости отчаянно сопротивляются нисходящему тренду цен на жилье. Они не понимают: если все вокруг становится дороже, почему продавать свою квартиру я должен дешевле? Но реальность такова, что 87% объектов уходят с той или иной скидкой, ее средний размер в августе — 8,7%. Ситуацию на вторичном рынке усугубляет предложение новостроек, которое растет вопреки всем кризисам.
Избыток предложения на рынке сейчас рекордный за все время наблюдений: два года рецессии и рекордный с 1990-х годов обвал уровня жизни удачно совпали со строительным бумом, который начался, когда цены на нефть еще были высокими, а санкционная война с Западом не снилась строителям даже в кошмарах.
Проекты застройки, которые были начаты еще при нефти дороже 100 долларов за баррель, выплеснулись на рынок в 2015-16 гг, и ввод жилья взлетел вдвое. С учетом нынешнего темпа продаж для реализации всех квартир в новостройках понадобится как минимум 1,5 года. И то при условии, что новое жилье на рынок поступать не будет. Ситуацию усугубляет то, что от квартир начинают избавляться те, кто покупал их в качестве инвестиции — по сравнению с 2014 годом объем такого предложения на рынке взлетел на 120%, а доля в общей массе — почти вдвое, до 5,4%.
Как правило, «инвесторы» в недвижимость не являются профессионалами рынка: они покупали квартиры, думая, что это надежное вложение, которое окупится. Но стартовавший в 2014 году кризис, в результате которого цены опустились в долларовом выражении вдвое, вынуждает их спасаться бегством. Пока факторов, которые могли бы вывести рынок из пике, не наблюдается: те, кто ждут восстановления спроса осенью, после сезона отпусков, скорее всего, будут разочарованы.
Исправить положение помогло бы кардинальное сокращение строительства — на 30-35% от запланированного на ближайшие годы, но это вряд ли произойдет. Финальным ударом по столичному рынку станет программа реновации пятиэтажек. Часть жилой площади, как и в случае лужковского расселения «хрущоб», пойдет на открытую продажу. В результате рынку грозит полноценный ценовой коллапс в перспективе ближайших пяти лет.
По моему мнению, к 2020-21 году стоимость квадратного метра в столице упадет еще на 30-40% в связи ухудшением экономической ситуации в России и в мире.
www.h2t.ru
В Москве полномасштабный обвал цен на недвижимость
Цены на недвижимость в Москве — не падают. Падение — не очень подходящий термин к тому, что происходит. На рынке недвижимости столичного региона — полномасштабный обвал. Об это предпочитают помалкивать девелоперы, застройщики и агенты. Даже там, где в объявлениях стоимость пока не изменилась, можно быть уверенными, что это не реальные предложения. В действительности спроса на них нет. И в ближайшие годы — не будет.
Недвижимость всегда в цене?
Инвестиции в недвижимость, а особенно в Москве, считались едва ли не самым лучшим, наиболее безопасным способом вложения средств.
Так происходило в течение всех двух с половиной десятилетий. Никакие рассказы независимых специалистов о мировой практике, о повышенном риске, о том, что мыльный пузырь цен не может раздуваться бесконечно, не действовали на рынок.
Цены на недвижимость в Москве до этого снижались лишь однажды, во время кризиса 2008-2009 годов. Однако его быстрое и успешное завершение для многих стало лишь исключением, дополнительно подтверждающим общее правило, сформулированное еще в эпоху чековых фондов: столичная недвижимость всегда в цене.
Но так ли это на самом деле сегодня? Попробуем разобраться, что изменилось за последний год.
Цены на недвижимость в Москве: реальная ситуация
На самом деле, всему когда-нибудь приходит конец. Именно это и произошло на рынке российской недвижимости. И в первую очередь — там, где был раздут самый большой мыльный пузырь цен, то есть в Москве.
В течение второй половины 2014 — первой половине 2015 года стоимость квадратного метра жилья в столице упала вдвое. Чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть на графики цен.
Мы видим, что в течение почти всего 2014 года рынок на что-то все еще надеялся. Предполагал, что есть возможность избежать надвигающегося кризиса. С одной стороны, это свидетельствует о некоторой традиционной консервативности сегмента. С другой, ярко показывает, насколько участники рынка в действительности оказались далеки от реальности.
Осенью начался неудержимый рост курса доллара и падение рубля. Низкий уровень подготовки российских инвесторов привел к тому, что многие из них начали скупать объекты недвижимости, пытаясь спасти таким образом свои рублевые сбережения.
Именно так вели себя и массовые конечные покупатели, которые поторопились решить свои жилищные проблемы как можно быстрее в связи с приближающейся нестабильностью. В итоге цена квадратного метра поднималась вслед за долларом на торгах Московской биржи. А особый ажиотаж происходил как раз в самую «горячую пору» — в ноябре-декабре 2014 года.
Но удалось ли покупателям спасти и сохранить свои деньги? Очевидно, нет. Уже в январе с традиционным застоем рынка цены на недвижимость в Москве резко пошли вниз.
Это лучше всего видно на том же графике стоимости московских квартир, переведенной в доллары США.
Во-первых, рост цен на квадратный метр жилья так и не смог догнать устремляющийся ввысь доллар. Во-вторых, в феврале-марте цены на недвижимость в Москве обвалились. К этому моменту они стали почти вдвое ниже, чем годом ранее.
Определенное «послабление» девелоперам и риэлторам дало введение государственных субсидий для ипотечных займов. Однако и эта мера оказалась недолгой. Уже летом, когда рынок недвижимости традиционно испытывает не лучшие времена, цена вновь опустилась до минимума. И есть ли надежда на оживление осенью — остается большим вопросом.
Рынок продавцов на рынке недвижимости столицы
Все последние годы рынок недвижимости оставался площадкой продавцов. Что бы и как бы ни строилось, это неминуемо находило своих покупателей. Единственное исключение — период 2008-2009 годов, когда произошло резкое снижение спроса на элитную недвижимость и сегмент бизнес-класса. Однако и тогда наиболее дешевые предложения — так или иначе были востребованы.
Многие девелоперы быстро сориентировались на изменившуюся ситуацию, и выдвинули на рынок самые «проходные» варианты — буквально скворечники вдали от цивилизации. Многих из них это спасло на какое-то время. Кроме того, рынок жилья был переделен в пользу тех, кто строил дешевле.
Однако события 2014 года вновь поставили девелоперов на грань краха. Последний раз оживление на рынке наблюдалось как раз в конце года. А затем наступил спад, конца которому пока не видно.
В этих условиях возникает совершенно резонный вопрос: а кому вообще нужны все эти новостройки, которые возводятся среди полей, без всякой инфраструктурой, без общественного транспорта до Москвы, единственного места работы в столичном регионе, и с многочасовыми пробками туда и обратно утром и вечером для тех, кто ездит на машине.
Не лучше обстоит дело в так называемой Новой Москве. Огромная неосвоенная территория без школ и детских садов, а главное — без рабочих мест. С реальной, а не выдуманной властями столицей Новая Москва соединена бутылочным горлышком двух трасс: Калужским и Киевским шоссе…
В действительности можно сколько угодно говорить про западные санкции и что-то еще, что мешает девелоперам нормально строить. Но на самом деле, конечно же, это миф и сказка для бедных. Правда заключается в том, что цены на недвижимость в Москве, да еще и такого качества, ни коем образом не могут устраивать адекватных покупателей.
Разбор полетов рынка российской недвижимости
Начнем с того, что для того, чтобы построить дом, как минимум год при налаженных связях и от двух лет уходит на всевозможные согласования. Мы не ловили кого-то за руку, но можем себе представить чиновничий интерес и денежную составляющую в каждом проекте.
Возможно, в том числе и поэтому цена на квартиры в течение нескольких десятилетий раздувалось, и уходила все дальше и дальше от реальности. Ни в одной развитой стране мира ипотека не обходилась и не обходится гражданам так дорого. Одновременно с этим цена квадратного метра по отношению к средней зарплате не была и не будет ни где в мире такой заоблачной.
Не удивительно, что на самом деле, классический вариант, когда молодая семья берет ипотечный заем, покупает свою собственную квартиру и потом отдает часть своей зарплаты в качестве взносов так и остался для россиян — несбыточной мечтой. Все эти годы в банковские займы влезали только самые отчаянные из наших сограждан, количество которых по определению крайне ограничено.
А что же в это время предлагали девелоперы и застройщики, которым приходится строить не там, где людям будет удобно жить, а там, где удалось получить участок? Подмосковье застраивается, но как? Практически каждый второй жилой комплекс возводится на территориях бывших сельхозугодий. Вдали от городов и даже поселков. Отсюда вторая проблема: полное отсутствие инфраструктуры.
В Новой Москве оказались более или менее развиты только несколько ближайших километров «замкадья». Квартиры продавались в основном там, где было обещано метро — вожделенная мечта покупателей. Но будет ли оно построено в условиях кризиса — большой вопрос.
Практически везде возведение детских садов, школ, поликлиник финансируется не из бюджетной сферы, как во всем мире, а отдано на откуп тем же застройщикам. Как правило, социальные объекты строятся не в первую очередь. Дойдет ли до них дело в не самых лучших финансовых условиях — каждый раз загадка для покупателей.
Но самое главное, чем отличаются практически все без исключения новостройки — полной бесперспективностью найти работу где-то поблизости. Это и в Москве-то в условиях кризиса большая проблема. А что делать тем, кто фактически должен стать жителем сельской местности? Наниматься в батраки к местным фермерам? Так поля, и те — проданы как раз под эту самую застройку…
Долгие годы в столичном регионе была такая ситуация: московские заводы производили исключительно офисы. А на близлежащих полях росли только коттеджи. Ни то, ни другое никому в кризис не нужно.
Загородная недвижимость в Подмосковье
Многие годы одним из самых выгодных видов бизнеса, связанного с недвижимостью, было получение тем или иным образом по дешевке земель у местных администраций, нарезка ее под индивидуальные участки и продажа с подрядом или без.
Сейчас этот рынок мертв вообще. По словам представителя одного из известных и крупнейших агентств недвижимости, попросившего не называть ни фирму, ни его имени, их компания не продала ни одного объекта за последние полгода. Нет спроса.
Можно было бы предположить, что это частный случай, что сотрудники не умеют продавать. Но на самом деле, речь идет действительно об одном из самых известных столичных брендов…
Прогнозы рынка недвижимости 2015
Можно ли инвестировать в российскую недвижимость сегодня? Прежде всего, необходимо определиться. Сказки закончились. Во всем мире рынок недвижимости считается одним из самых рискованных среди других финансовых инструментов. С высокой минимальной ценой входа, с большими комиссионными при покупке и продаже. С катастрофической потерей ликвидности в моменты падения цен.
Для нас, привыкших к тому, что цены на недвижимость в Москве бесконечно растут, это новость. Но не мы первые и не мы последние, кто с подобной ситуацией столкнулся. Рынок жилья в Великобритании в восьмидесятые падал не более и не менее, как в два раза.
И это там, где хотя бы в сроки и качественно строят. Что же касается отечественного рынка, то для восстановления рынка недвижимости требуется как минимум несколько составляющих.
Во-первых, адекватные цены. Россия — развивающаяся страна, причем пока не понятно, по какому вообще пути. Бесполезно гоняться за Лондоном, Парижем, Токио и Нью-Йорком. Экономика не в том виде. Для сравнения реальных уровней больше подойдет Аргентина, Турция — при хорошем раскладе и Венесуэла — при плохом.
Во-вторых, для развития рынка недвижимости или хотя бы для его выхода из кризиса необходима адекватная финансовая система, которая бы предоставила ипотечные продукты со ставками, если не 3%, как в Канаде, то хотя бы инфляция плюс 3%. А не в два раза дороже, чем проценты по вкладам, даже несмотря на государственные субсидии.
В-третьих, нужна смена государственной системы регулирования. При которой площадки должны распределяться через реальные аукционы. Сейчас мы прекрасно понимаем, что сегодняшние конкурсы — фикция для своих. В результате компании, которые хотят и могут что-то построить, возводят жилье там, где жить людям нельзя. Зато другие, не имеющие ни одной собственной единицы техники для выполнения работ, но при этом обладающие, скорее всего, административным ресурсом как единственным реальным активом, возводят чужими руками чуть ли не целые города из низкосортного жилья.
В-четвертых, конечно, девелоперы должны отвечать за свое, а местная администрация — за свое. Инфраструктуру должна создавать администрация на налоги, а не строители — за счет повышения цен на квадратные метры.
Стоит обратить внимание, что среди этих пунктов нет ни слова про санкции и прочее. Все это отговорки. Рынок недвижимости упал бы и так, без всякого внешнего воздействия. Из-за неэффективности экономической модели России.
Что мы в итоге видим сегодня? С одной стороны, девелоперы и застройщики предлагают некачественный товар: неудобно расположенный, без необходимого минимума вокруг, дорого. Да еще все это строится фактически без финансовых гарантий и не в срок, когда опоздание со сдачей объектов на полгода считается едва ли не нормой.
С другой стороны, покупателей на все эти объекты нет и не предвидится. Кризис раздавил и разорил средний класс. Наиболее состоятельные россияне давно сообразили, что дешевле и лучше покупать недвижимость за рубежом. А у бедных слоев населения денег на квартиры как не было, так и нет. И из-за кризиса тем более не будет.
В итоге рынок недвижимости ждет безрадостная перспектива. Скорее всего, несмотря на заверения застройщиков, девелоперов, агентов и других заинтересованных лиц, рынок продолжит падать в ближайшее время. По крайней мере, в валютно исчислении. Цены на недвижимость в Москве, даже если и оживятся осенью, то не на долго.
А для инвесторов, которые, несмотря ни на что, готовы вложить деньги на очень и очень длительную перспективу, следует серьезно поднять планку своих требований. Покупать стоит только действительно очень дешево по сегодняшним меркам. При этом сам объект должен быть как минимум перспективным: в хорошем месте, где все есть поблизости. Качественно построенный. От застройщика, который как минимум до кризиса сдавал свои дома вовремя.
Находя такие объекты для инвестиций, надо не хватать то, что дают. Времена сейчас не те. А приходить в офис девелопера и требовать скидки — в десять, пятнадцать, а то и в двадцать пять процентов. А агентов за их комиссией — смело отправлять к продавцу.
Источник — allinvestments.ru
Кризис в России: прогнозы, Новости кризиса: текущая ситуация в России кризис в Москве, кризис в России 2015, кризис на рынке недвижимости, цены на жилье
krizis-kopilka.ru