Рынок на дне: рост цен на жилье может начаться уже с 1 июля
Вплоть до конца первого полугодия выход на рынок новых проектов с низким ценником продолжит давить на рынок. Ситуация может измениться уже 1 июля, когда заработают новые правила регулирования строительной отрасли.
В последние полтора года на российском рынке недвижимости цены на жилье снижаются — причем, как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке.
По оценкам Est-a-Tet, в прошлом году стоимость квадрата в новостройке снизилась в 7 столичных округах. Лидером падения оказался Центральный Административный округ, где жилье подешевело на 10%. Снижение ценников на 2-7% также зафиксировано в Южном, Северо-Западном, Восточном, Юго-Восточном округах столицы.
По данным компании «Инком-Недвижимость», за 2017 год городские квартиры подешевели в среднем на 1,5%, а загородные дома — на 5%.
По словам руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева
«Структура предложения обусловит снижение среднего уровня цен по рынку, а также будет способствовать демпингу на проектах, нуждающихся в стабильном денежном потоке. Если же рассмотреть более длительную перспективу, то стоит учитывать программу реновации, ведь ее объем к тому времени уже будет существенным для оказания влияния на рынок», — считает эксперт.
Дело в том, что сейчас на рынок постоянно выходят новые проекты; стартовый ценник в них ниже, чем в проектах, в которых уже активно идет строительство или они уже сданы.
Традиционно, по мере роста строительной готовности стоимость метра в любом проекте увеличивается, поясняет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»
Например, на рынке новостроек комфорт-класса при росте объема предложения на 16% средняя цена метра выросла по итогам прошедшего года на 2%, а более существенное увеличение экспозиции в сегменте новостроек бизнес-класса привело к снижению средней стоимости метра на 3%.
«Возможно, затоваренность рынка, которая может еще вырасти в ходе реализации программы реновации, в будущем спровоцирует небольшое снижение цен на первичном рынке Москвы, но в наступившем году этого, скорее всего, не случится. Во-первых, потому, что сейчас девелоперы и так работают на грани доходности, и цена метра близка к себестоимости, соответственно, падать ему некуда. К тому же, дешевая ипотека отлично стимулируют покупателей, у которых часто не хватает собственных средств. В результате, спрос будет сохраняться на высоком уровне, а это, согласитесь, не способствует снижению цен», — говорит Доброхотова.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая также связывает снижение среднерыночных цен с ростом предложения на рынке. По ее словам, такая ситуация может продлиться до конца первого полугодия 2018 г. За это время на рынок может выйти порядка 30-40 новых проектов, поэтому как минимум до июля можно рассчитывать на ценовую стагнацию.
«Однако уже во второй половине года возможен скачкообразный рост, вызванный новыми требованиями законодательства, вступающими в силу с 1 июля. Тем не менее, участники отрасли будут делать все, чтобы удержать возможное увеличение расценок под контролем, так как конкуренция крайне высока», — говорит эксперт.
Очевидно, что упразднение долевого финансирования проектов и их полный перевод на банковский кредит кардинально преобразит облик первичного рынка жилья. Стоимость квадратного метра в среднесрочной перспективе увеличится, как минимум, на 12-15%, ведь в цене отразятся затраты на обслуживание кредита, прогнозирует генеральный директор Level Group
«Более того, жилье массового сегмента за последний год выросло в цене на 2,7%. Конечно, это цифра ниже текущего уровня инфляции, но напомню, что на протяжении двух лет (с 2015 по 2016 год) сокращались даже номинальные цены на новостройки. В следующем году мы ожидаем улучшения экономической ситуации: в 2017 году ВВП впервые продемонстрировал рост, в 2018 году данная тенденция закрепится», — резюмирует он.
realty.vesti.ru
Страхи рынка недвижимости. Цены на квартиры взлетят к июлю | Бизнес
Надо также понимать, что недвижимость всегда хорошо продается, когда начинают «плясать» курсы валют, что и сказалось на росте цен и буме спроса в конце 2014 года. Сейчас у нас курс резко не меняется и повторения рекордных объемов продаж 2014 и даже 2017 года не стоит ожидать, также, как и резкого увеличения стоимости. Показатели будут находиться на том же уровне из-за выхода большого количества проектов. В таком случае, можно провести параллель и вспомнить мораторий на выдачу новых разрешений на строительство, который действовал в столице несколько лет назад.
Если после июля 2018 года девелоперам будет неудобен и непонятен механизм запуска проектов, мы можем столкнуться с дефицитом новых комплексов, что также неизбежно приведет к росту цен.
Успеть до роста цен
Накладывает свой отпечаток и переход на проектное финансирование, если ставки по ипотеке в прошлом году снижались, то проценты по кредитам для девелоперов остаются на уровне 15-17%. А когда будет осуществлен полный переход на банковское проектное финансирование, то девелоперам невыгодно будет реализовывать проекты на начальной стадии, если они не могут воспользоваться средствами дольщиков до завершения строительства. Логично, что вывод объема в реализацию будут откладывать на «попозже» и выставлять по той цене, которая соответствует высокой степени готовности дома.
Нового предложения станет меньше, и если девелоперам предрекают постоянные трудности, то риэлторам «закат бизнеса» порочат все время существования. Тем не менее, сегодня более 60% застройщиков в Московском регионе пользуются их услугами, но компаний, способных эффективно работать в нынешних условиях рынка, сегодня не более 10. Чтобы остаться на плаву, необходимо оперативно реагировать на реалии, вовремя подстроиться под изменения рынка, а лучше идти на шаг впереди и быть готовым менять подход и структуру своей работы. Как ни странно, сегодня профессиональные риэлторские компании стали актуальнее, чем несколько лет назад на «растущем рынке», когда квартиры были в дефиците и товар сам себя продавал.
У застройщика, по определению, другие функции, поэтому профессиональный риэлтор продаст всегда лучше. Немаловажным, по большому счету, остается и содержание своего отдела продаж, влекущее дополнительные затраты. Ведь вне зависимости от объемов продаж, наличие офиса и содержание брокеров требуют постоянных расходов. Если необходимо реализовать продукт по рыночной цене, то лучше пригласить продавца, и лучше не одного, а двух. Если один из брокеров ощутимо опережает показатели другого, то проблема может быть в работе специалистов «проигрывающей» компании. Если в принципе никто не может выполнить план продаж, то надо переоценивать сам продукт, его маркетинговую упаковку или условия реализации. Таким образом, именно ко-эксклюзив дает возможность застройщику в сложных ситуациях быстрее понять, что нужно исправить.
Что же тогда может подпортить статистику продаж в 2018 году? За тем рекордным количеством проектов, которые выйдут в первой половине 2018 года, покупательский спрос будет успевать, но процент прироста будет иной, так как объем сделок будет распыляться на больше количество проектов. В первые три квартала точно будет высокий всплеск спроса, так как покупатели грамотные, и понимают, что в ближайшем будущем начнется рост стоимости жилья.
При этом риэлторы уже начали использовать новые каналы «сбыта», привлекая новую аудиторию для покупки недвижимости. В 2016 году началась активно развиваться субагентские сети. Принцип работы таких систем очень прост, они позволяют любому человеку, работающему в риэлторском бизнесе на вторичной недвижимости, бесплатно зарегистрироваться в системе и предлагать своим клиентам проекты с первичного рынка. До этого момента «вход в новостройки» вторичникам был закрыт.
Работа с клиентом стала требовать куда больших затрат, чем раньше. В то же время риэлтор был востребован и тогда, и сейчас, и точно будет востребован через три года. Для того, чтобы остаться «на плаву», не достаточно привлекать новые проекты на реализацию, хотя это по-прежнему является залогом успеха. Нужно инвестировать в себя и работать над собой, так как в тяжелые времена гибкие компании смогут выжить.
После 1 июля 2018 года клиента будет очень легко потерять, так как количество проектов будет по-настоящему рекордным. У новых комплексов тоже будут рекламные бюджеты и планы по звонкам. И если борьба качеством за клиента уже идет, то «войну» рекламных бюджетов мы еще увидим.
www.forbes.ru
Россиян пугают ростом цен на недвижимость. Что происходит?
Портал EG.RU выяснил у экспертов, когда выгоднее приобретать жилье
Тревожные новости из мира экономики, прогнозы Центробанка по изменению ипотечных ставок и изменения в федеральном законодательстве вызывают споры у россиян: они опасаются, что к инфляции, росту налогов и тарифов ЖКХ добавится повышение стоимости жилья.
Что происходит с ценами?
Спад на рынке недвижимости длился целых три года. Цены начали падать еще в 2015-м и только к лету 2018-го рынок достиг своего дна. После этого цифры в предложениях риэлторов на какое-то время замерли, а после стали потихоньку расти вверх. Но эксперты уверены, что повышение настолько плавное, что рынок не испытывает никаких потрясений.
«Если смотреть на короткий период, то повышение цен мы увидим только по самым ходовым объектам, сейчас это — двухкомнатные квартиры. Речь идет о сравнительно недорогом, массовом сегменте. Но общего тренда нет. Например, новостройки не дорожают, а в некоторых районах и вовсе отмечается снижение цен», — рассказывает EG.RU вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.
Что будет дальше?
Осень – благоприятное время для продавцов. Но в этом году даже традиционно застойные летние месяцы – июль и август – показали хорошие результаты. Снижения продаж не было. Участники рынка недвижимости надеются, что и зимний спад, который обычно приходится на январь и февраль, пройдет так же позитивно.
«Могу предположить, что рынок стал стабильным, так как достиг своего дна за последние три года. Цены ниже уже не будут. Дальше ситуация будет стабильна, резких скачков или предпосылок к увеличению цен нет. Даже тревожные новости извне, например, изменение федерального законодательства в части долевого строительства, тоже не принесет проблем. К невозможности распоряжаться деньгами дольщиков застройщики получили в несколько раз больше разрешений на строительство, чем всегда», — рассуждает Сергей Жидаев, Член совета Московской ассоциации риэлторов.
Изменение условий ипотечных кредитов приведет к сокращению рынка недвижимости. Фото: КПМогут ли цены упасть?
Рынок недвижимости — не самостоятельная единица, отмечают риэлторы. Он отображает экономическую ситуацию в стране.
«Если предположить, что прогнозы, которые нам обещают чиновники, состоятся и следующий год приведет к росту доходов домохозяйств, то это, естественно, приведет к росту цен на недвижимость. А если не состоятся, то поводов для роста цен нет. Будет повод для падения», — отмечает Олег Самойлов.
Что будет с ипотекой?
«Подорожание ипотеки отразится на ценах, но это не прямой механизм, а многоступенчатый. Банки повысили ставку на ипотечные кредиты, стало меньше людей, которые могут позволить себе содержать такой заем. Сокращается рынок ипотеки – сокращается спрос на недвижимость, которая продается в кредит. Застой на рынке и снижение стоимости недвижимости, чтобы реализовать объекты. Эта схема характерна для первичного рынка, застройщики могут до какого-то момента падать за счет своей прибыли. Но мы понимаем, что работать в ноль или убыток долго не получится, иначе будет следующая волна банкротств. Для вторичного рынка схема несколько иная – продавец просто снимает объект с продажи и ждет лучших времен, рынок сокращается», — резюмирует Олег Самойлов.
www.eg.ru
Почему цены на недвижимость растут: девять фундаментальных причин
Prian.ru обратился к экспертам по недвижимости из разных стран – как раз тех, где сейчас квадратные метры быстро дорожают – и составил список причин, которые приводят к росту стоимости жилья и коммерческих помещений. Статья будет полезна всем, кто ищет объект для инвестиций и хочет выбрать регион с хорошим потенциалом повышения цен.
1. Недооцененная недвижимость
Для оценки потенциала повышения цен важна «отправная точка». Если стоимость «квадрата» невелика по отношению к зарплатам местных жителей, доходам от аренды и ценам в других городах похожего масштаба, значит, рано или поздно рост начнется. А если к этому прибавить общий экономический подъем в регионе, всплеск может быть впечатляющим.
Именно это происходит сейчас в Будапеште, где, по оценкам Knight Frank, за последний год жилье подорожало на 14,4%.
«Цены на недвижимость в Будапеште были намного ниже, чем в других столицах Европы, например, в Праге, город считался недооцененным. Хотя в Будапеште множество достопримечательностей, великолепная архитектура… Город признан единственной столицей-курортом в Европе, так как находится на лечебных источниках и привлекает множество туристов со всего мира в независимости от сезона», – поясняет Илона Чик, менеджер компании Perfect Invest Hungary Ltd.
Болгария тоже на низком старте, т.к. цены только начали подниматься после затяжного кризиса.
«За прошедший год цены на недвижимость в Софии заметно повысились и продолжают расти. И все-таки нынешний уровень еще очень далек от докризисного (2008-2009), когда стоимость квадратного метра достигала €2000-2500», – рассказывает Людмила Шабанина, менеджер компании New Estate Bulgaria.
Недвижимость в Будапеште подорожала на 14,4% за год. Смотрите примеры
2. Стабильная экономика
Расширение экономики, рост деловой активности, снижение безработицы и повышение доходов населения – все это сигналы к тому, что ценник на недвижимость будет корректироваться. Посмотрите на Болгарию. В 2017 году ВВП страны увеличился на рекордные 3,6%. А по итогам первого квартала 2018-го София вошла в число мировых лидеров по росту цен на недвижимость – плюс 11,3% за год.
«Болгарская экономика сейчас на подъёме. Многие иностранные компании находят в Софии успешную реализацию для своего бизнеса, открывают рабочие места и нанимают людей из различных городов страны. Средняя зарплата в столице уже достигла уровня €750-800 (а по всей Болгарии – €500), – говорит Людмила Шабанина.
– Наши наблюдения подтверждают статистику Knight Frank. Сделки по Софии показывают, что цены увеличились чуть более чем на 12%. По цене ниже €900 за кв. м практически невозможно купить апартамент. А для покупки обычной двухкомнатной квартиры (холл + спальня) необходим бюджет не меньше €70000».
«Рост цен на недвижимость вызван, прежде всего, стабильным экономическим положением в Болгарии. Складывается очень благоприятная ситуация для бизнеса, низкий налог на прибыль, – добавляет Дмитрий Кара, брокер болгарского агентства недвижимости «КВАДРАТ».
3. Рост числа сделок
Без сильного спроса, прежде всего от местных жителей, не стоит ждать роста цен на недвижимость. Для примера можно посмотреть на Испанию: именно с повышения числа сделок началось восстановление местного рынка от кризиса, а уже затем подтянулись и цены. По данным Knight Frank, в начале 2018-го жилье в Малаге подорожало на 10,4% в годовом исчислении.
«По нашим оценкам, цены на недвижимость в Малаге поднялись все-таки не на 10%, а максимум на 5%, — рассказывает Эрик Розенфельд, эксперт компании Habita International Estates Ltd. — Зато количество сделок возросло в 2017 году более чем на 14%, что, скорее, связано с тем, что сами испанцы стали больше приобретать недвижимость в этом регионе (возможно, и каталонский кризис оказал свое влияние). Доля же иностранных покупателей остается на уровне 30% от общего количества сделок (она даже несколько снизилась по сравнению с предыдущим годом). При этом львиная доля проданной недвижимости (более 80%) приходится на вторичный рынок жилья».
Впрочем, и иностранных инвесторов не стоит списывать со счетов. Существенный приток зарубежных инвестиций безусловно толкает цены на локальном рынке вверх.
«Причина роста цен в Будапеште — увеличение спроса со стороны иностранных инвесторов на доходную и коммерческую недвижимость с долгосрочной отдачей в политически стабильной среде, — рассуждает Роберт Хауэр, представитель Immotrading GmbH.
Влияет на цены спрос на хорошие офисные и гостиничные предложения, которые в настоящее время очень сложно найти, а также растущий экономический рост в Венгрии и усилия венгерского правительства по созданию благоприятной среды для иностранных инвесторов».
Недвижимость в Малаге подорожала на 10,4% за год. Смотрите примеры
4. Нехватка предложений
Когда товар становится дефицитным, его цена повышается – классический закон экономики справедлив и для рынка недвижимости. Пожалуй, самый характерный пример можно наблюдать в Берлине, где за последний год недвижимость подорожала на 14,9%.
«Подобную картину роста цен мы наблюдаем уже около 10 лет. В последние годы на рынке недвижимости Берлина становится все теснее и теснее, спрос превышает предложение, – рассказывает Любовь Баумгертнер, исполнительный директор L&B Immobiliya. – Мы можем назвать три основные причины такого ажиотажа. Во-первых, прирост населения (около 50 000 человек в год). Во-вторых, низкие ипотечные ставки в районе 1,5-2% годовых. И в-третьих, рост благосостояния населения и отсутствие выгодных альтернативных видов капиталовложения для среднего класса. В настоящий момент мы можем смело сказать, что в Берлине царит рынок продавца, сейчас гораздо проще выгодно продать недвижимость, чем ее выгодно приобрести».
«Берлин начал уверенно расти в цене с 2004 года, когда наблюдался последний кризис цен после падения стены и последующего оттока населения. Сегодня Берлин – одна из крупнейших европейских столиц, развитый бета-город с большими возможностями на рынке инноваций и высоким уровнем жизни. В соответствии с городским планом застройки, в Берлине был снесен ветхий жилой фонд ГДР, – добавляют в немецкой компании Graf Immobilien. – Но несмотря на строительный бум последних лет, город не успевает удовлетворить спрос на жилье. А Берлин как раз переживает небывалый приток населения, и мы убеждены, что это не предел».
5. Низкие ставки по кредитам
Дешевая ипотека стимулирует покупать недвижимость. Если при этом наблюдается рост цен на аренду жилья, интерес к покупке собственного дома становится еще сильнее. Буквально во всех странах, где сейчас квадратные метры дорожают, кредитование находится на подъеме.
«Банки Болгарии активно выдают кредиты на покупку жилья на выгодных условиях. Процентные ставки иногда даже ниже 3% годовых. Кроме того, некоторые банки предлагают 100% финансирование (без первоначального взноса) при покупке недвижимости в Софии», – говорит Людмила Шабанина.
«Низкая ставка по ипотечным кредитам, она достигла в среднем 3%, повлияла на внушительное оживление среди коренных жителей. Также значительное повышение активности наблюдается и в сегменте аренды, что влечет за собой приобретение с целью инвестиций и получения приличных дивидендов», – отмечает Дмитрий Кара.
В Германии ставки по кредитам еще ниже – от 1,7% до 2,3% годовых.
«Если европейский Центробанк примет решение поднимать ставки по кредитам – рост цен на недвижимость в Берлине приостановится на время привыкания к новым ставкам и снижению доходности, – рассуждают специалисты немецкой компании Graf Immobilien, – Но в долгосрочной перспективе цены продолжат расти. Поэтому риск в данной ситуации есть только у спекулятивного капитала».
Недвижимость в Софии за год подорожала на 11,3%. Смотрите примеры
6. Низкие ставки по депозитам
Когда ставки по депозитам приближаются к критически низкому уровню, люди начинают искать другие инструменты для сохранения капитала. Нередко этим инструментом становится недвижимость – коммерческий объект или простая квартира для сдачи в аренду.
Самый характерный пример – Германия. Там ставки по депозитам нулевые, а порой и вовсе отрицательные, т.е. не банк платит вам за пользование средствами, а вы ему.
«Несмотря на сравнительно невысокий доход от аренды в Берлине (в районе 3% годовых), вкладывать средства в недвижимость на фоне нулевых процентов по депозитам стало чуть ли не единственным способом для среднего класса сохранить свои сбережения», — объясняет Любовь Баумгертнер.
«Пользуясь возможностью выгодного финансирования, многие покупают недвижимость в Софии с целью инвестиции и последующей сдачи в аренду (особенно популярны районы вблизи станций метро, бизнес-парка и др.). Недвижимость как инвестиционный продукт вернула свою привлекательность и для людей с готовыми денежными сбережениями. Многие сейчас предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, а не держать их в банках, акциях или золоте», – добавляет Людмила Шабанина.
7. Развитие рынка аренды и повышение цен на съемное жилье
Если в городе хорошая экономика и много работы, там обычно увеличивается число жителей, следовательно, растет спрос на аренду. Прямо пропорционально интересу съемщиков повышаются ставки и появляются инвесторы, которые хотят на этом заработать.
«Из-за роста цен на аренду население стремится приобретать собственное жилье, а низкие ипотечные ставки делают покупку выгоднее найма. Таким образом, в Берлине, известном как «город арендаторов», все больше растет доля собственников жилья и снижается доля съемщиков. Рост арендных плат также привлекает и инвесторов в недвижимость», – говорит Любовь Баумгертнер.
Подогреть рынок аренды могут не только новые жители, но и туристы. Главное, чтобы власти страны не ограничивали посуточную аренду.
«Благодаря растущему потоку туристов большим спросом пользуются квартиры в центре Будапешта под суточную аренду, круглогодичная высокая загруженность и растущие цены на аренду делают привлекательным покупку квартир в центре с целью инвестиции для получения высокого дохода», – добавляет Илона Чик.
Недвижимость в Берлине за год подорожала на 14,9%. Смотрите примеры
prian.ru
Прогноз цен на недвижимость в России, Москве в 2019 году, Ситуация на рынке недвижимости сегодня
11.01.2019 В самом начале года Сбербанк и ВТБ повысили ставки по ипотеке. Рост до полутора процентов. Банкиры жалуются на то что ипотека для них на грани рентабельности.
Факторы, определяющие динамику цен на недвижимость
- С развитием кризиса из регионов в Москву и другие крупные города поедет больше людей, что способствует росту цен на квартиры. Подробнее о кризисе.
- Контракт с Китаем о поставках газа предполагает масштабное строительство в котором будет задействовано множество рабочих, а также на востоке потребуются менеджеры, чиновники. Отток людей в восточные регионы страны будет сдерживать рост цен.
- Программа Жилье для российской семьи выглядит весьма перспективно, есть вероятность что часть населения будет обеспечена жильём по сравнительно низким ценам.
- Дефолт пока не ожидается, но тем не менее инвестиции в недвижимость остаются приоритетными у населения, особенно в контексте чистки банковского сектора. Интерес повышает спрос и раздувает пузырь цен.
- Полезно: о росте цен на недвижимость и о том, когда упадут цены на квартиры.
- Можно отследить связь цен на недвижимость с чередой банкротств крупных банков. Люди были в панике — начали забирать свои средства. Подобные истории можно рассматривать как положительном, так и отрицательном для рынка недвижимости Москвы свете. Недоверие людей к банкам ведёт к тому, что физические лица начнут активнее покупать недвижимость.
- Рост ключевой ставки делает дороже кредиты, в том числе и ипотеку.
- Общие кризисные явления в экономике с одной стороны подталкивают к покупке недвижимости, как средства сохранить деньги, но затяжные процессы вызывают падение рынка. По теме: когда снизятся цены на квартиры?
- Полезно: как вложить деньги в недвижимость.
2018
10.11.2017 Специалисты предупреждают, что на ипотечном рынке формируется пузырь. Доходы граждан падают, а выдача ипотеки растет высочайшими темпами (из-за падения ставок по ипотечным кредитам). Это может привести к росту плохих долгов и обвалу рынка недвижимости и кредитования.
7.11.2017 Президент подписал документы, по которым долевое строительство заменят банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.
Мнение: очевидно испробовав разные методы защиты дольщиков, руководство страны решило пойти проверенным путём — запретить. Чем это обернётся для рынка? Ростом цен и дальнейшей стагнацией строительной индустрии.
31.07.2017 Президент Путин подписал закон о создании компенсационного фонда дольщиков — новый способ гарантировать соблюдение прав инвесторов в строящуюся недвижимость.
27.07.2017 По данным Росстата за первое полугодие 2017 г. ввод жилья в Москве упал на 39,2% до 827 500 кв. м. Причина — низкая активность покупателей. Инвестиции в недвижимость с целью заработать и даже просто сохранить деньги — не кажутся такими интересными, как прежде, плюс низкая ликвидность.
На рынке много нераспроданных квартир, и несмотря на то что тенденция со снижением ввода продолжается второй год, общий объём нереализованного фонда растёт. Как итог — падают цены, скидки становятся всё больше.
Мнение: зачем настраивать в таких объёмах новые объекты, когда спроса нет. Ждут что поедут с регионов? Но там люди тоже без средств.
С другой стороны — масштабное строительство — это рабочие места, оборот денег, перспективы развития, от которых ни один регион добровольно не откажется, тем более — Москва. Это значит, что ситуация на рынке недвижимости будет становится всё интересней в плане низких цен.
После начала обсуждения реновации спрос на аренду квартир в хрущевках Москвы упал в три раза.
Жилая недвижимость в Санкт-Петербурге с начала года подорожала на 2-3%.
14.12.2016 2016 год был тяжелым для российского рынка недвижимости. Отсутствие экономического роста, падение доходов населения привело с значительному снижению потенциальных покупателей.
И несмотря на то, что в 17 году согласно прогнозам ожидается возобновление экономического роста, его будет недостаточно для восстановления рынка недвижимости. В среднем по России можно ожидать падение стоимости на 3-5 %. В Москве, где имеется большее количество состоятельных клиентов, рынок просядет меньше — в пределах 1-2 %.
10.12.2016 На рынок недвижимости окажет сильное влияние продолжение падения реальной заработной платы в негативном ключе и повышение доступности заёмных средств — в позитивном.
Экономика РФ пока не может найти выход из кризиса, поэтому население не будет стремиться вкладывать деньги в недвижимость, отложив данные покупки на неопределённый срок. Однако политика ЦБ в 16 году показала, что он настроен снижать ставки, поэтому можно ожидать снижение стоимости кредитных продуктов.
В целом, поведение рынка недвижимости будет зависеть от региона: в городах, где имеется высокое положительное сальдо миграции можно даже ожидать некоторого роста цен, в прочих населённых пунктах — падения.
2016
25.12.2015 Стоимость недвижимости в 2016 году будет зависеть от цены нефти и курса рубля. Если проанализировать цены нефти и 1 м2 недвижимости в России за прошлые 20 лет, то наименьшие значения были в 1998 году – 180 $ за 1 м2 и 12 $ за баррель, а наибольшие 2008 году – 2195 $ за 1 м2 и 96 $ за баррель. Исходя из этого, если в 2016 году стоимость барреля нефти сохранится в диапазоне 30 — 40 $, то прогнозируется падение стоимости 1 м2 недвижимости на 30 %. При росте цены нефти до 40 — 50 $ за баррель – цена 1 м2 снизится на 20 %. Рост стоимости 1 м2 недвижимости начнётся при цене нефти в диапазоне 70 — 80 $ за баррель. Для Москвы прогнозы на 5 — 10 % утешительнее.
20.12.2015 Показатели уменьшения спроса на недвижимость связанные с ростом курса доллара и инфляцией, и показатели роста предложения связанного с темпами строительства повлияют на рынок недвижимости и стоимость квадратного метра жилья в 2016 году. При таких темпах строительства в 2016 году прогнозируется снижение операций купли-продажи недвижимости на 15% и впоследствии снижение цены за квадратный метр.
Комментарий эксперта-риелтора: За наличные покупают мало, ипотеку ждать можно долго, а это риск: рубль через несколько месяцев уже может быть не тем, что сегодня. В итоге продавцы выжидают.
Мнение: более состоятельные люди охотнее купят одну-две элитные квартиры в Центральном Округе, чем десять простых «хрущевок» на окраине столицы. Как следствие, рынок элитного жилья ожидает возрастание цены и спроса, а вторичный рынок ожидает, скорее сохранение ценового баланса. Препятствием здесь может быть ухудшение условий по ипотеке.
Мнение: Рынок недвижимости ожидает снижение цен. Оно является традиционным для любого рынка недвижимости, поскольку на данный момент застройщики вводят в эксплуатацию гораздо больше жилья, чем его покупает население. В итоге выходит переизбыток жилой площади, что и приведет к удешевлению московских квартир.
Мнение: год будет тяжёлым, кризисным, настроили много, много ипотечных долгов, растут риски банков: это позволяет предположить что упадёт аренда и понизится стоимость жилой недвижимости.
2015
11.01.2015 С 2015 года повышается налог на недвижимость, это приведет к тому, что на рынке появится больше вторичного жилья, что должно снизить цены.
20.12.2014 Рост ключевой ставки неминуемо приведёт к удорожанию ипотеки. Учитывая также что многие в последние дни спешили расстаться со своими сбережениями, рынок недвижимости ждёт снижение спроса. На фоне этого возможны акции со значительными скидками.
14.12.2014 Обзор: когда упадут цены на недвижимость из-за кризиса?
18.09.2014 Рынок замер и в 2015 году предложение скорее всего будет превосходить спрос, но это не значит, что цена пойдёт вниз. Большинство инвесторов предпочтут подождать, чтобы не продавать себе в убыток. Для покупателей плюс в том, что увеличится количество вариантов, несомненно будут развиваться схемы рассрочки.
Это прогноз: о том, как составляются посты — прогнозы
Самый популярный материал месяца: до 300 тысяч без процентов до 1 года, но только на покупки — расскажу, где взять.
kudavlozitdengi.adne.info
девять фундаментальных причин — Рамблер/финансы
1. Недооцененная недвижимость
Для оценки потенциала повышения цен важна «отправная точка». Если стоимость «квадрата» невелика по отношению к зарплатам местных жителей, доходам от аренды и ценам в других городах похожего масштаба, значит, рано или поздно рост начнется. А если к этому прибавить общий экономический подъем в регионе, всплеск может быть впечатляющим.
Именно это происходит сейчас в Будапеште, где, по оценкам Knight Frank, за последний год жилье подорожало на 14,4%.
«Цены на недвижимость в Будапеште были намного ниже, чем в других столицах Европы, например, в Праге, город считался недооцененным. Хотя в Будапеште множество достопримечательностей, великолепная архитектура… Город признан единственной столицей-курортом в Европе, так как находится на лечебных источниках и привлекает множество туристов со всего мира в независимости от сезона», — поясняет Илона Чик, менеджер компании Perfect Invest Hungary Ltd.
Болгария тоже на низком старте, т.к. цены только начали подниматься после затяжного кризиса.
«За прошедший год цены на недвижимость в Софии заметно повысились и продолжают расти. И все-таки нынешний уровень еще очень далек от докризисного (2008-2009), когда стоимость квадратного метра достигала €2000-2500», — рассказывает Людмила Шабанина, менеджер компании New Estate Bulgaria.
[objects_0]
2. Стабильная экономика
Расширение экономики, рост деловой активности, снижение безработицы и повышение доходов населения — все это сигналы к тому, что ценник на недвижимость будет корректироваться. Посмотрите на Болгарию. В 2017 году ВВП страны увеличился на рекордные 3,6%. А по итогам первого квартала 2018-го София вошла в число мировых лидеров по росту цен на недвижимость — плюс 11,3% за год.
«Болгарская экономика сейчас на подъёме. Многие иностранные компании находят в Софии успешную реализацию для своего бизнеса, открывают рабочие места и нанимают людей из различных городов страны. Средняя зарплата в столице уже достигла уровня €750-800 (а по всей Болгарии — €500), — говорит Людмила Шабанина.
— Наши наблюдения подтверждают статистику Knight Frank. Сделки по Софии показывают, что цены увеличились чуть более чем на 12%. По цене ниже €900 за кв. м практически невозможно купить апартамент. А для покупки обычной двухкомнатной квартиры (холл + спальня) необходим бюджет не меньше €70000».
«Рост цен на недвижимость вызван, прежде всего, стабильным экономическим положением в Болгарии. Складывается очень благоприятная ситуация для бизнеса, низкий налог на прибыль, — добавляет Дмитрий Кара, брокер болгарского агентства недвижимости «КВАДРАТ».
3. Рост числа сделок
Без сильного спроса, прежде всего от местных жителей, не стоит ждать роста цен на недвижимость. Для примера можно посмотреть на Испанию: именно с повышения числа сделок началось восстановление местного рынка от кризиса, а уже затем подтянулись и цены. По данным Knight Frank, в начале 2018-го жилье в Малаге подорожало на 10,4% в годовом исчислении.
«По нашим оценкам, цены на недвижимость в Малаге поднялись все-таки не на 10%, а максимум на 5%, — рассказывает Эрик Розенфельд, эксперт компании Habita International Estates Ltd. — Зато количество сделок возросло в 2017 году более чем на 14%, что, скорее, связано с тем, что сами испанцы стали больше приобретать недвижимость в этом регионе (возможно, и каталонский кризис оказал свое влияние). Доля же иностранных покупателей остается на уровне 30% от общего количества сделок (она даже несколько снизилась по сравнению с предыдущим годом). При этом львиная доля проданной недвижимости (более 80%) приходится на вторичный рынок жилья».
Впрочем, и иностранных инвесторов не стоит списывать со счетов. Существенный приток зарубежных инвестиций безусловно толкает цены на локальном рынке вверх.
«Причина роста цен в Будапеште — увеличение спроса со стороны иностранных инвесторов на доходную и коммерческую недвижимость с долгосрочной отдачей в политически стабильной среде, — рассуждает Роберт Хауэр, представитель Immotrading GmbH.
Влияет на цены спрос на хорошие офисные и гостиничные предложения, которые в настоящее время очень сложно найти, а также растущий экономический рост в Венгрии и усилия венгерского правительства по созданию благоприятной среды для иностранных инвесторов».
[objects_1]
4. Нехватка предложений
Когда товар становится дефицитным, его цена повышается — классический закон экономики справедлив и для рынка недвижимости. Пожалуй, самый характерный пример можно наблюдать в Берлине, где за последний год недвижимость подорожала на 14,9%.
«Подобную картину роста цен мы наблюдаем уже около 10 лет. В последние годы на рынке недвижимости Берлина становится все теснее и теснее, спрос превышает предложение, — рассказывает Любовь Баумгертнер, исполнительный директор L&B Immobiliya. — Мы можем назвать три основные причины такого ажиотажа. Во-первых, прирост населения (около 50 000 человек в год). Во-вторых, низкие ипотечные ставки в районе 1,5-2% годовых. И в-третьих, рост благосостояния населения и отсутствие выгодных альтернативных видов капиталовложения для среднего класса. В настоящий момент мы можем смело сказать, что в Берлине царит рынок продавца, сейчас гораздо проще выгодно продать недвижимость, чем ее выгодно приобрести».
«Берлин начал уверенно расти в цене с 2004 года, когда наблюдался последний кризис цен после падения стены и последующего оттока населения. Сегодня Берлин — одна из крупнейших европейских столиц, развитый бета-город с большими возможностями на рынке инноваций и высоким уровнем жизни. В соответствии с городским планом застройки, в Берлине был снесен ветхий жилой фонд ГДР, — добавляют в немецкой компании Graf Immobilien. — Но несмотря на строительный бум последних лет, город не успевает удовлетворить спрос на жилье. А Берлин как раз переживает небывалый приток населения, и мы убеждены, что это не предел».
5. Низкие ставки по кредитам
Дешевая ипотека стимулирует покупать недвижимость. Если при этом наблюдается рост цен на аренду жилья, интерес к покупке собственного дома становится еще сильнее. Буквально во всех странах, где сейчас квадратные метры дорожают, кредитование находится на подъеме.
«Банки Болгарии активно выдают кредиты на покупку жилья на выгодных условиях. Процентные ставки иногда даже ниже 3% годовых. Кроме того, некоторые банки предлагают 100% финансирование (без первоначального взноса) при покупке недвижимости в Софии», — говорит Людмила Шабанина.
«Низкая ставка по ипотечным кредитам, она достигла в среднем 3%, повлияла на внушительное оживление среди коренных жителей. Также значительное повышение активности наблюдается и в сегменте аренды, что влечет за собой приобретение с целью инвестиций и получения приличных дивидендов», — отмечает Дмитрий Кара.
В Германии ставки по кредитам еще ниже — от 1,7% до 2,3% годовых.
«Если европейский Центробанк примет решение поднимать ставки по кредитам — рост цен на недвижимость в Берлине приостановится на время привыкания к новым ставкам и снижению доходности, — рассуждают специалисты немецкой компании Graf Immobilien, — Но в долгосрочной перспективе цены продолжат расти. Поэтому риск в данной ситуации есть только у спекулятивного капитала».[objects_2]
6. Низкие ставки по депозитам
Когда ставки по депозитам приближаются к критически низкому уровню, люди начинают искать другие инструменты для сохранения капитала. Нередко этим инструментом становится недвижимость — коммерческий объект или простая квартира для сдачи в аренду.
Самый характерный пример — Германия. Там ставки по депозитам нулевые, а порой и вовсе отрицательные, т.е. не банк платит вам за пользование средствами, а вы ему.
«Несмотря на сравнительно невысокий доход от аренды в Берлине (в районе 3% годовых), вкладывать средства в недвижимость на фоне нулевых процентов по депозитам стало чуть ли не единственным способом для среднего класса сохранить свои сбережения», — объясняет Любовь Баумгертнер.
«Пользуясь возможностью выгодного финансирования, многие покупают недвижимость в Софии с целью инвестиции и последующей сдачи в аренду (особенно популярны районы вблизи станций метро, бизнес-парка и др.). Недвижимость как инвестиционный продукт вернула свою привлекательность и для людей с готовыми денежными сбережениями. Многие сейчас предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, а не держать их в банках, акциях или золоте», — добавляет Людмила Шабанина.
7. Развитие рынка аренды и повышение цен на съемное жилье
Если в городе хорошая экономика и много работы, там обычно увеличивается число жителей, следовательно, растет спрос на аренду. Прямо пропорционально интересу съемщиков повышаются ставки и появляются инвесторы, которые хотят на этом заработать.
«Из-за роста цен на аренду население стремится приобретать собственное жилье, а низкие ипотечные ставки делают покупку выгоднее найма. Таким образом, в Берлине, известном как «город арендаторов», все больше растет доля собственников жилья и снижается доля съемщиков. Рост арендных плат также привлекает и инвесторов в недвижимость», — говорит Любовь Баумгертнер.
Подогреть рынок аренды могут не только новые жители, но и туристы. Главное, чтобы власти страны не ограничивали посуточную аренду.
«Благодаря растущему потоку туристов большим спросом пользуются квартиры в центре Будапешта под суточную аренду, круглогодичная высокая загруженность и растущие цены на аренду делают привлекательным покупку квартир в центре с целью инвестиции для получения высокого дохода», — добавляет Илона Чик.
[objects_3]
8. Изменения в законах
Нет, конечно не все законодательные инициативы провоцируют рост цен на недвижимость. Но ужесточение требований к строительству и повышение налогов, как правило, приводят именно к этому.
«Важный фактор подорожания недвижимости в Будапеште — рост цен на проектные и строительные работы, вызванный повышением технических требований к исполнению и повышением зарплат в отрасли. Это привело к росту цен на новое строительство и, естественно, повлекло за собой повышение цен на вторичном рынке. Несмотря на это, спрос на покупку жилья растет благодаря государственной поддержке молодых семей, — рассказывает Илона Чик.
— По прогнозам, цены на жилье будут увеличиваться и далее, т.к. с 2019 года планируется поднять НДС на новостройки до 27%, а в настоящее время он составляет 5%. Для тех, кто планирует покупку жилья в Будапеште с целью инвестиции, сейчас как раз подходящее время».
9. Развитие инфраструктуры и масштабные проекты
Крупные города развиваются быстрее маленьких — туда стремится бизнес, едут студенты, переселяются предприимчивые семьи с детьми. Там строится не только жилье, но и самые разные объекты инфраструктуры. Если каждая новая станция метро провоцирует рост цен в соседних микрорайонах, то что говорить о масштабных государственных проектах.
«На рост цен в Будапеште влияют и новые экономические возможности в Венгрии как страны в центре Европы, в особенности в контексте нового железнодорожного Шелкового пути. Перенос центральных офисов компаний в Венгрию и расширение офисной сети иностранных промышленных фирм до Венгрии, — говорит Роберт Хауэр.
— В последующие годы будут сохраняться тенденции роста цен в секторе доходной и коммерческой недвижимости. Есть риск перегрева — как в этом секторе, так и среди предложений частной недвижимости в Будапеште. В целом, разрыв цен между столицей и другими частями страны будет очень сильным».
Похожая ситуация в Чехии, Болгарии, Германии, где цены на квартиры в столице и крупных городах растут куда быстрее, чем в провинции. Еще один яркий пример — Турция, где быстрее всего дорожает не самая популярная у российских покупателей недвижимости Аланья, а куда менее известный Измир. По статистике Knight Frank, годовой рост цен в турецком городе-курорте составил 16,5%.
«Измир — один из крупнейших бизнес-центров страны, второй по величине порт и третий по численности населения город Турции. Это перспективный город-курорт с огромными возможностями для бизнеса, космополитичный, европеизированный, с исключительной красоты побережьем, — объясняет руководитель отдела продаж компании RestProperty Людмила Туфан. — Рост цен на недвижимость в Измире гораздо более активный, чем во многих других городах Турции, за исключением, пожалуй, Стамбула. Согласно статистике, которую ведет наша компания, цены с начала года на жилую недвижимость в Измире выросли, в среднем, на 15%. А за предыдущий год — на 18%».
[objects_4]
Безусловно, каждая из этих причин в отдельности не приведет к всплеску цен на недвижимость. Но в одиночку они и не ходят — одна вытекает из другой. А вот все вместе они уже способны изменить ситуацию кардинальным образом.
Автор Анастасия Фалей
finance.rambler.ru