Цены на вторичное жилье в 2018 году
Что будет с рынком вторичной недвижимости, интересно как покупателям, так и продавцам таких квартир. Первым было бы желательно дальнейшее снижение цен на рынке, вторым — их рост. При этом многие продавцы, которые потенциально могли бы выйти на рынок со своей недвижимостью, пока придерживают ее, недовольные текущим уровнем цен. Что может измениться в течение 2018 года? Какими будут цены на вторичное жилье в 2018 году, какой прогноз дают эксперты рынка, как повлияет на рынок “вторички” новая программа льготной семейной ипотеки.
Рынок вторичного жилья останется в 2018 году рынком покупателя
К сожалению для тех, кто продает свое жилье, и к счастью тех, кто хочет приобрести квартиру на “вторичке”, в 2018 году этот сегмент рынка недвижимости остается сегментом, где покупатель по-прежнему диктует цены.
Статистика рынка в той же Москве показывает, что в 2017 году спрос на квартиры на вторичном рынке снизился в сравнении с 2016 годом на 1,7%. Эксперты уверены, что та же ситуация возникнет и в 2018 году. Вероятнее всего, количество сделок снизится даже сильнее — на 2-3 процента.
Одной из причин меньшего интереса покупателей к “вторичке” станет новая программа льготной ипотеки для семей, в которых появляется второй или третий ребенок. По мнению экспертов, в целом по стране этой программой в течение пяти лет воспользуется около восьми миллионов покупателей жилья. А поскольку одной из целей ипотеки с господдержкой для российских семей является поддержка строительного сектора экономики, программа прямо указывает на то, что она распространяется только на покупку жилья в новостройках. Это, в частности, практически полностью уводит с рынка вторичной недвижимости обладателей сертификата на материнский капитал.
Еще один негативный для вторичного рынка фактор — новостройки, квартиры в которых распродаются застройщиком с дисконтом.
Такое происходит в тех новостройках, которые уже сданы, когда часть квартир не была распродана на этапе строительства. Застройщику проще и дешевле реализовать эти квартиры со скидкой, чем держать их на балансе. Такие предложения также выводят с рынка “вторички” часть покупателей.
По каким еще причинам спрос на жилье в новостройках снижается
Помимо большого количества предложений на квартиры в новостройках, в том числе продающихся со скидкой, а также ухода с рынка вторичной недвижимости большинства обладателей сертификатов на маткапитал, на снижение цен в этом сегменте, по словам экспертов, влияют также следующие факторы:
- покупки квартир на “вторичке” в качестве объекта инвестирования останутся редкостью, в основном люди будут искать квартиру для проживания;
- падение уровня жизни и доходов, которое до сих пор не восстановилось;
- неуверенность людей в завтрашнем дне и своей способности оплачивать ипотеку в течение хотя бы 10-15 следующих лет.
Особенности рынка вторичного жилья в Москве
Если говорить отдельно о Москве, то здесь имеют значение все перечисленные выше факторы, плюс не стоит забывать об еще одном сильнейшем факторе — программе реновации, которая была объявлена в 2017 году.
По мнению экспертов, реновация при некотором стечении обстоятельств может сбить цены на “вторичку” в столице на 10%.
В частности, это может произойти в том случае, если власти начнут реализовывать квартиры в новостройках, построенных по программе реновации, по демпинговым ценам. А такая вероятность имеется.
Меняет ситуацию на рынке программа реновации и из-за того, что меняются старые московские районы. Если прежде многих покупателей привлекали такие районы именно из-за отсутствия новостроек и малоэтажности, то сейчас районы Москвы будут терять привычный облик, и не всем, кто ищет себе новое жилье, это по душе.
Насколько изменятся цены на вторичное жилье в 2018 году
Если говорить о Москве, то эксперты говорят о вероятности падения цен до 10%. Хотя не все из них настолько пессимистичны. Так, даже если принять во внимание все описанные выше негативные факторы, все же стоит учитывать и то, что ставки на ипотеку в России снижаются естественным образом даже без специальных госпрограмм. В 2017 году средний процент по ипотечному кредиту по стране впервые в истории опустился ниже 10%, и пока тенденция такова, что процент будет снижаться и дальше.
Потенциал для снижения ставок по ипотеке есть — на 2018-2020 годы правительство планирует среднюю инфляцию на уровне четырех процентов. В 2017 году, напомним, инфляция составила процент меньше трех. Ключевая ставка в начале года составляет 7,75%, и она также, вероятнее всего, будет становиться все ниже. Если ипотека будет стоить к концу 2018 года 8-9%, в этом не будет ничего удивительного.
А это означает, что спрос на квартиры все же будет расти, в том числе и на квартиры на вторичном рынке, которые имеют свои преимущества перед новостройками.
Однако, проецировать ситуацию на рынке недвижимости в Москве на всю страну тоже неправильно.
Как говорят аналитики рынка, каждый из российских регионов имеют свою собственную специфику. Главным образом эта специфика выражается в различном уровне экономического развития регионов. Поэтому где-то спрос на жилье более платежеспособен, где-то — менее. Тренды даже в соседних регионах могут быть абсолютно разнонаправленными. Для того, чтобы понять ситуацию на рынке недвижимости в конкретном регионе и, в частности, предсказать, как могут измениться цены на вторичное жилье в 2018 году, стоит изучать местную прессу и искать анализ рынка от местных экспертов.
bankiclub.ru
Что будет с ценами на недвижимость в 2018 году: мнение экспертов
46% граждан России по-прежнему считают покупку недвижимости самым выгодным вложением денег, следует из опроса ВЦИОМ в 2017 году. Этот вид инвестиций остается интересным, несмотря на значительное падение цен на недвижимость, снижение платежеспособности населения и другие негативные экономические тренды.
Интересы людей, покупающих недвижимость для своего проживания, отличаются от интересов инвесторов. Первых интересует цена только при покупке, вторых рост ее стоимости в будущем.
Так что же будет с ценами на недвижимость в 2018 году, по мнению специалистов.
Одна группа экспертов прогнозирует продолжение тенденции снижения цен на недвижимость
Специалисты исходят из следующих факторов:
- Падение реальных доходов, платежеспособность россиян в ближайшие два года не увеличится.
- Цены на жилье в 2018 году пока еще остаются недоступными для большинства населения, несмотря на заметное снижение стоимости квадратных метров.
- Снижение спроса на недвижимость замедлит темпы его строительства.
- В 2018 году закончится контрольный срок, отведенный президентом на обеспечение граждан жильем. Цена квадратного метра, по плану, должна снизиться на 20% благодаря большому объему объектов эконом-класса.
Подобной позиции придерживаются экономисты РЭУ имени Г. В. Плеханова. По их мнению, падение цены на недвижимость в 2018 году окажет негативное влияние на темпы строительства. Цены на жилье будут падать на 6-7% ежегодно, причем новостройки будут терять в цене быстрее вторички. В целом, большинство экспертов из этого лагеря в следующем году прогнозируют рецессию с количеством предложений недвижимости, превышающим спрос. То есть площадки продажи недвижимости в скором времени опять станет рынком покупателя, а не продавца. Кризис жилищного рынка, по мнению этой группы специалистов, продолжится вплоть до 2020 года.
Представители другой группы мыслят иначе
Глава Сбербанка Герман Греф считает, что российской рынок недвижимости оздоровится уже к концу 2017 года, а в 2018 году цены на недвижимость прекратят падение. В правительстве РФ тоже уверяют, что краха рынка недвижимости не будет.
Ряд аналитиков поддерживает свою позицию о «росте цен на недвижимость в 2018» фактом увеличения в начале 2017 года в Москве числа договоров долевого участия на 25% относительно конца 2016 года.
Еще один аргумент в пользу восстановления рынка недвижимости это рост цен на строительные материалы. Эксперты строительной отрасли считают, что уже в текущем 2017 году цены на кирпич и бетон вырастут на 14-15%, арматуры на 70%.
Руководитель Минстроя РФ Михаил Мень также уверен в росте цен на жилье в 2018. Его аргумент – активный рост ипотечного кредитования при замедлении жилищного строительства. Падение ввода жилья, которое уже наблюдается, может сказаться на увеличении стоимости квадратного метра, отмечает министр.
На этой же позиции стоит и президент ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Леонид Казинец. По его словам, с начала июня 2017 года начала расти средневзвешенная цена предложений на рынке недвижимости (из-за выгодных ипотечных условий). Казинец считает, что россияне несколько лет выжидали самые благоприятные условия для покупки жилья, и сейчас настал оптимальный момент.
По мнению Главы Минэкономразвития РФ Максима Орешкина в России рекордная доступность жилья. Этот произошло благодаря росту номинальных заработных плат, снижению ипотечных ставок и относительной стабильности стоимости жилья, поясняет он свою позицию.
Что еще?
investorschool.ru
Что будет с ценами на недвижимость в 2018 году
Рынок недвижимости выступает тем сегментом экономики, который особенно остро реагирует на кризисные процессы. Негативная динамика стоимости нефти, нестабильность курса рубля, замедление экономического роста способствует падению цен на жилье. Что будет с ценами на недвижимость в 2018 году: следует инвесторам вкладывать свои деньги в дома и квартиры сейчас или подождать лучших времен? Ответы на этот вопрос дают авторитетные эксперты.Какие факторы влияют на российский рынок недвижимости?
Экономика России продолжает функционировать в условиях кризиса, и потому на рынке недвижимости также сохраняется весьма напряженная ситуация, обусловленная:
- Активным снижением спроса, которое провоцируют рост ставок по ипотечным займам и нежеланием граждан совершать крупные покупки в нестабильной макроэкономической ситуации;
- Уменьшением объемов строительства в связи с удорожанием материалов и усложнением условий получения банковских кредитов для застройщиков.
Стоит обратить особое внимание на факторы, которые негативно влияют на функционирование российского рынка недвижимости:
- Пролонгация санкций западных стран, что пресекает доступ отечественных банков к дешевым внешним источникам капитала и исключает возможность снижения процентов по жилищным кредитам.
- Снижение реальных доходов граждан, что не позволяет им осуществлять обременительные платежи по ипотеке.
- Падения курса рубля, ставящее в крайне невыгодное положение держателей валютной ипотеки.
- Усложнение условий получения жилищных кредитов, которое выражается в росте процентных ставок и ужесточении требований к заемщикам.
Учитывая приведенные выше обстоятельства, эксперты считают, что именно 2018 и 2019 годы станут самыми сложными для рынка недвижимости России. Согласно данным социологических опросов, даже в текущем 2018 году каждый 10-й россиянин отложил приобретение жилья на несколько лет, а каждый 6-й решил перенести это мероприятие и вовсе на неопределенную перспективу. Следовательно, в 2018-2019 гг. будет иметь место существенное сокращение спроса.
Восстановление произойдет только в 2019-2020 гг. под влиянием падения ставок по ипотеке, реализации программ государственной поддержки в секторе недвижимости и помощи региональных властей.
Что говорят эксперты?
Сокращение объема спроса на рынке объектов недвижимости РФ в 2018 году спровоцирует и дальнейшее снижение цен домов и квартир. Такой прогноз дают все без исключения эксперты.
Профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник
В 2018 году вероятность углубления стагнации рынка жилых и нежилых объектов чрезвычайно высока. Восстановление рынка начнется только в 2019 году. В итоге российским риелторам следует готовиться к активному понижению стоимости объектов. Ситуация осложнится тем, что застройщики уменьшат предложения недвижимости в ответ на падение цен. В то же время именно следующий год можно считать временем наиболее благоприятным для инвестирования, которую позже однозначно можно будет продать дороже.
Президент Российской гильдии риелторов (РГР) Татьяна Деменюк
Цены на недвижимость в 2018 году упадут еще больше. Минимальное снижение составит 5-7%. Однако о том, насколько реально снизить стоимость рынок, можно будет судить только в конце года. В первую очередь падение коснется старого жилья (60-80 гг. постройки) на окраинах, обладающего невысокой ликвидностью.
Президент Уральской палаты недвижимости Эдуард Богданов
Если 2016 год был комфортным для покупателей недвижимых объектов, поскольку рынок представил им значительное число вариантов, предоставляя возможность торговаться и ждать, то в 2018 году ситуация будет иной: наряду с существенным понижением стоимости произойдет сокращение предложения примерно на 40%.
Исполнительный директор Гильдии строителей Урала
В новостройках в 2018 году цены на недвижимость будут снижаться, что приведет к «заморозке» первичного рынка недвижимости. Застройщики не захотят работать в убыток и оттого сократят предложение.
Таким образом, прогнозы большинства аналитиков пророчат российскому рынку недвижимости в 2018 году дальнейшее снижение цен. Однако, существуют и мнения, согласно которым сегмент купли-продажи домов и квартир начнет реабилитироваться в 2019 году в связи с постепенной стабилизацией экономики. Такой точки зрения придерживается глава Сбербанка Герман Греф. Однако точная картина стоимости, спроса и предложения домов и квартир в России будет ясна только в конце текущего года.
111999.ru
Что ожидать на рынке недвижимости в 2018
Что ожидать на рынке недвижимости в 2018
Рынок недвижимости отражает экономическую ситуацию в стране. Цены, предложения и спрос на недвижимое имущество мгновенно реагируют на кризисы и валютные колебания. Инвестору необходимо оперативно реагировать на реалии, вовремя подстраиваться под изменения рынка, а лучше идти на шаг впереди. Чтобы ответить на вопрос «во что выгодно инвестировать», необходимо разобраться в происходящем на рынке недвижимости в 2018.
Новый закон о строительстве
Минстрой подсчитал, что в России за 2017 год введено около 80 миллионов квадратных метров. Но фактические доходы жителей сокращаются третий год, люди не стремятся покупать недвижимость. Соответственно, предложение превышает спрос. В этих условиях девелоперы вынуждены снижать цены. Например, в столице тариф на квадратный метр снизился ориентировочно на 10%.
Эксперты сходятся во мнении, что 2018 будет переломным годом для сферы недвижимости. Хотя кардинальных изменений соотношения спроса и предложения не ожидается.
В июле 2018 года вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве. Изменения призваны решить проблему обманутых дольщиков. Но сейчас 80% строительства оплачивается именно будущими жильцами. Нововведения могут привести к оттоку средних и мелких компаний и подорожанию квадратного метра в новых домах. Однако, не всё так плохо, как кажется на первый взгляд.
Государство планирует постепенно отказаться от долевого строительства. Застройщики смогут привлекать средства дольщиков ещё три года. Поэтому строители постараются за это время вывести на рынок максимальное количество объектов. Объём предложения новостроек по-прежнему будет прирастать быстрыми темпами.
В 2018 также ожидается улучшение общей экономической ситуации. Этому поспособствует общий рост экономики, стабилизация инфляции, индексация зарплат бюджетников, программы государственной поддержки определённых групп населения. Сыграет роль и продолжение снижения ключевой ставки Центробанка. Но на спрос в ближайшем будущем эти факторы не окажут заметного влияния. Очевидный прирост доходов населения ещё не начался, а Центробанк намеревается
несколько усилить политику выдачи займов.
Таким образом заметные изменения на рынке недвижимости начнутся не ранее 2020 года. В первой же половине текущего года сохранится ценовая стабильность.
Первичка или вторичка
На рынке вторичного жилья более вероятно продолжение снижения цен, чем рост. Цены снижаются под давление огромного объёма предложений и на фоне государственной поддержки приобретения жилья в новостройках. К тому же в этом секторе хорошо прослеживается несоответствие между желанием продавца и возможностями покупателя. Собственники жилья завышают цены, что также подталкивает покупателей к новостройкам.
В 2017 году среди новостроек самая высокая ликвидность отмечалась у объектов эконом-класса. По прогнозам аналитиков дороже всего в 2018 будут стоить однокомнатные квартиры и студии.
Большое влияние на стоимость и ликвидность оказывает местоположение дома. Ценятся развитые кварталы с действующими садами и школами, магазинами, удобными транспортными узлами.
В Москве выгодно покупать жильё в районах, где планируется открытие новых станций метро (Солнцево, Новопеределкино, Некрасовка). Цены на квартиры заметно увеличиваются с улучшением транспортной инфраструктуры района.
Существенных перемен на рынке аренды недвижимости тоже не предвидится. Предпосылок для увеличения арендных ставок нет. На небольшой период может подскочить стоимость посуточного проживания в городах, где будут проходить матчи Чемпионата мира по футболу.
Заключение
Конечно, увеличение себестоимости строительства даст начало росту цен на недвижимость. Однако, в ближайшем будущем этого не случится. Скорее всего, до 1 июля 2019 года застройщики будут наращивать темп и объёмы строительства. Потом потребуется несколько лет для уравновешивания предложений и спроса.
Если вы не уверены в своих силах и знаниях рынка, обратитесь за консультацией к профессионалам. Просто оставьте заявку, и мы перезвоним в ближайшее время.
inveso.ru
что будет с ценами на жилье в 2018 году.
В 2018 году риелторы ожидают продолжения основных тенденций последних лет на рынке жилья — снижения спроса, роста предложения и падения цен.
Также эксперты называют 2018-й годом неопределенности на рынке новостроек — из-за новых требований к застройщикам и дешевой ипотеки.
Новостройки
«Объем предложения новостроек по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос»
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:
Ценовая стагнация, скорее всего, продолжится. По предварительным итогам 2017 года, цена квадратного метра в массовом сегменте увеличилась на 2,3%. В следующем году едва ли мы увидим взрывной рост, так как конкуренция только усилится, а рост спроса недостаточен, чтобы восстановить баланс между числом квартир и платежеспособными покупателями, готовыми за них заплатить.
Вместе с тем 2018 год, вероятно, станет годом неопределенности. С одной стороны, есть предпосылки к форсированному усилению спроса — дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а также анонсированные программы поддержки отдельных групп покупателей. С другой стороны, Центробанк планирует несколько ужесточить политику выдачи займов, а реальный рост доходов населения так и не начался. регулятивными решениями властей.
«Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору новостроек помогут усилия государства»
Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимости»:
— Рынок недвижимости проходит через переломные моменты: в связи с отказом от долевого строительства нас ждет неизбежное и плавное повышение цен на новостройки. В течение ближайших полутора лет мы увидим прибавку на уровне 15–20% и больше к текущей стоимости предложения. Цены поднимутся, иначе это будет совсем нерыночная модель. «Деньги стоят денег», и новая схема, в отличие от бесплатного привлечения средств дольщиков, является более тяжеловесной для застройщиков.
За каждым из застройщиков стоят сотни и тысячи людей, приобретавших жилье. Как это все будет достраиваться, как будут выполняться ранее взятые обязательства? Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору помогут усилия государства.
У заявленной программы со сниженной ставкой для семей с двумя и тремя детьми хорошие перспективы. Таких покупателей — значительное количество, поэтому те молодые семьи, которые решат приобрести жилье, станут настоящим драйвером спроса в следующем году для рынка новостроек. Кроме нефти и газа, одним из основных секторов развития экономики по-прежнему будет строительство жилья.
Вторичный рынок
«Скорее всего, мы не увидим роста цен на вторичном рынке»
Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль»:
— Рынок 2018 года останется рынком покупателя, которые по-прежнему будут задавать тон. При этом он также останется и рынком «покупок для себя», то есть доля инвестиционных сделок будет крайне мала. Скорее всего, мы не увидим и роста цен на вторичном рынке, более вероятно продолжение коррекции вниз. Это обусловлено многими факторами: широким предложением объектов на вторичном рынке, большим объемом новостроек, которые частично оттягивают на себя спрос, и, самое главное, отсутствием экономических предпосылок для роста благосостояния населения.
Кроме того, если в процессе реализации программы реновации на рынок выйдет большой объем квадратных метров, это также может способствовать снижению цен. Сегодня многие продавцы понимают такую ситуацию и легче идут на торг. Продолжает расти доля покупок в самом недорогом сегменте, и в 2018 году эта тенденция с большой долей вероятности сохранится. Доля ипотечных сделок на вторичном рынке сегодня превышает 40%, а в связи с новыми программами по поддержке семей с детьми, которые заработают в 2018 году, эта доля может значительно вырасти и достичь 60%, а может и 70%.
«Около 80% сделок на вторичном рынке будет проводиться с использованием ипотеки»
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— В 2018 году на вторичном рынке ожидается понижение цен до 10%, при этом объем предложения останется на достаточно высоком ур
dom45.ru
Что будет с рынком недвижимости в 2018 году
В Киеве продолжает дешеветь жилье. За прошлый год цены упали в среднем на 10-15% и, судя по всему, в 2018 году распродажа продолжится.
Скидки на квадратные метры испугали даже Нацбанк. Как говорится в декабрьском отчете НБУ о финансовой стабильности, стоимость жилья в Украине, и в том числе в Киеве, «уже приблизилась к критически низкому уровню».
В Нацбанке подсчитали: в 2017 году себестоимость строительства среднестатистического квадратного метра составила порядка 12,2 тысячи гривен. В этом году цифра вырастет до 14,3 тысячи гривен. А продают новостройки по 14,5 тысячи гривен/кв.м. То есть, если застройщики не повысят цены, с каждого квадрата они смогут заработать сущий мизер — всего по 200 гривен. Понятно, что это не те деньги, за которыми инвесторы идут в строительный бизнес.
В то же время паники среди самих застройщиков пока не наблюдается. Наоборот, они начинают все новые и новые проекты. По данным Госстата, за 3 квартала 2017 года в Киеве введено в эксплуатацию более 1 млн кв. м нового жилья, что на 56,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
«Страна» выяснила, по каким ценам будут распродавать квартиры, в чем секрет технологий, позволяющих застройщикам зарабатывать даже на падающем рынке, и чем эти схемы грозят потенциальным покупателям жилья.
Почему «пузырь» никак не лопнет?
По данным аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, сейчас в столице на продажу выставлено более 40 тысяч квартир в новостройках. При этом реальных сделок заключается не более 1 тысячи в месяц.
Более того, как рассказал «Стране» управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов, количество сделок не только не растет, но и сократилось в 2017 году на 10-15%.
«То есть на рынке наблюдается явное перепроизводство — платежеспособный спрос низкий, а предложение постоянно растет», — говорит Костецкий. Эта тенденция еще пару лет назад позволила экспертам заявить, что на строительном рынке надувается «мыльный пузырь». То есть когда строительство финансируется по принципу пирамиды — дома с нераспроданными квартирами достраивают за счет начала строительства новых домов, под которое собирают деньги с людей.
С тех пор аналитики регулярно делают ставки — когда же этот «пузырь» лопнет и сотни строительных проектов останутся в статусе «вечного недостроя».
novosti-n.org
Что будет с рынком недвижимости в 2018 году — HP i B LIFE
В Киеве продолжает дешеветь жилье. За прошлый год цены упали в среднем на 10-15% и, судя по всему, в 2018 году распродажа продолжится.
Скидки на квадратные метры испугали даже Нацбанк. Как говорится в декабрьском отчете НБУ о финансовой стабильности, стоимость жилья в Украине, и в том числе в Киеве, «уже приблизилась к критически низкому уровню».
В Нацбанке подсчитали: в 2017 году себестоимость строительства среднестатистического квадратного метра составила порядка 12,2 тысячи гривен. В этом году цифра вырастет до 14,3 тысячи гривен. А продают новостройки по 14,5 тысячи гривен/кв.м. То есть, если застройщики не повысят цены, с каждого квадрата они смогут заработать сущий мизер — всего по 200 гривен. Понятно, что это не те деньги, за которыми инвесторы идут в строительный бизнес.
В то же время паники среди самих застройщиков пока не наблюдается. Наоборот, они начинают все новые и новые проекты. По данным Госстата, за 3 квартала 2017 года в Киеве введено в эксплуатацию более 1 млн кв. м нового жилья, что на 56,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
«Страна» выяснила, по каким ценам будут распродавать квартиры, в чем секрет технологий, позволяющих застройщикам зарабатывать даже на падающем рынке, и чем эти схемы грозят потенциальным покупателям жилья.
Почему «пузырь» никак не лопнет?
По данным аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, сейчас в столице на продажу выставлено более 40 тысяч квартир в новостройках. При этом реальных сделок заключается не более 1 тысяч в месяц.
Более того, как рассказал «Стране» управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов, количество сделок не только не растет, но и сократилось в 2017 году на 10-15%.
«То есть на рынке наблюдается явное перепроизводство — платежеспособный спрос низкий, а предложение постоянно растет», — говорит Костецкий. Эта тенденция еще пару лет назад позволила экспертам заявить, что на строительном рынке надувается «мыльный пузырь». То есть когда строительство финансируется по принципу пирамиды — дома с нераспроданными квартирами достраивают за счет начала строительства новых домов, под которое собирают деньги с людей.
С тех пор аналитики регулярно делают ставки — когда же этот «пузырь» лопнет и сотни строительных проектов останутся в статусе «вечного недостроя».
Впрочем, как показывает практика, пока их прогнозы так и не сбылись. Сергей Костецкий поясняет иллюзию стабильности просто.
«Все мы понимаем, почему продавались смарт-квартиры. Банки разорялись, всем в качестве компенсации выдавали по 200 тысяч гривен. Многие бывшие вкладчики вкладывали эти деньги в недвижимость. Таким образом, с 2014 года количество покупаемого дешевого жилья росло», — отметил Сергей Костецкий.
Но массовый банкопад в Украине почти закончился, а украинцы снова понесли свои сбережения на депозиты. В квартиры же вкладывают все меньше: растущая коммуналка не позволяет хорошо зарабатывать на сдаче жилья в аренду.
Так что угроза того, что «пузырь лопнет», не только не исчезла, но и становится вполне реальной если не в этом, то в следующем году, — считают эксперты.
«Застройщикам нужно повышать цены хотя бы на процент инфляции, ведь дорожают материалы, растут зарплаты. Но даже эта наценка в 10-15% для них недосягаемая, иначе продажи еще больше упадут. Поэтому они вынуждены продавать квартиры дешево, а чтобы достроить объект, начинают собирать деньги со следующей стройплощадки. По другому этот бизнес сейчас не ведут. Компании с 1-2 проектами просто не выживают. В итоге сроки сдачи домов постоянно затягиваются, а в 2018 году список долгостроев еще больше вырастет», — пояснил «Стране» руководитель агентства «Евро Рейтинг» Григорий Перерва.
По данным SV Development, сейчас в некоторых уже сданных в эксплуатацию новостройках непроданными остаются до 70% квартир. Поэтому единственное, что может заставить покупателя вкладывать деньги в котлован — это супернизкая цена. Несмотря на рост курса доллара (и связанное с ним повышение цен на материалы), в 2018 году эксперты не ожидают подорожания недвижимости.
Но и большая распродажа под вопросом. В столице много старого жилья, владельцы которого давно мечтают поменять его на новостройки. Поэтому как только цена на новые квартиры начнет еще больше падать, спрос тут же активизируется, а вместе с ним и увеличится предложение на вторичном рынке. Что, в свою очередь, снизит цены на «вторичке», а за ней и на «первичке».
Чтобы вырваться из этого замкнутого круга демпинга, застройки ищут другие способы повысить рентабельность своего бизнеса.
«Рынок постоянно находится в поиске технологий, которые позволили бы снизить себестоимость квадратного метра», — говорит Григорий Перерва.
Правда, пока эти «технологии» скорее можно назвать экономией на всем — компании массово используют дешевые и некачественные материалы, урезают квадратуру, увеличивают количество квартир на лестничной площадке и прочее.
«Качественных и умных проектов (энергоэффективных) на рынке крайне мало», — констатирует Артюхов. А ведь, собственно, для того чтобы получить энергоэффективную квартиру и со временем экономить на коммуналке, украинцы и мечтают купить жилье в новостройке.
По факту же получается, что слепленный на скорую руку «новый дом» уже через несколько лет выглядит хуже, чем советские панельные многоэтажки, пережившие не один десяток лет.
Хрущевки по $10 тысяч
Впрочем, покупать вторичку украинцы все равно не хотят. По словам Артюхова, доля новостроек в структуре продаж жилья в Украине постоянно растет и уже превышает 50%.
«Уменьшение площади квартир в новых жилкомплексах позволяет застройщикам предложить привлекательную цену. Некоторые девелоперы пошли по пути реконструкции и уменьшения ранее введенных в эксплуатацию больших квартир и предлагают небольшие и уже с ремонтом и мебелью. Такая стратегия на рынке нового жилья во многом предопределила снижение интереса к вторичке. Там, в свою очередь, стало расти предложение. В том числе, и за счет интервенции Фонда гарантирования вкладов, других продавцов залогового жилья. При этом среднее время продажи старых квартир выросло. Ранее оно составляла 50-120 дней, а сегодня это уже 100 дней и более, а для частных домов — от 6 до 12 месяцев», — рассказывает Михаил Артюхов.
Потенциальных покупателей не привлекают даже скидки, которыми их пытаются заманить владельцы квартир. Формально хозяева не спешат снижать цены, но, если вдруг на горизонте появляется реальный покупатель с деньгами, ему готовы идти на уступки.
Торг, по словам риэлторов, может достигать до 15% от заявленной стоимости квартиры, а это, как минимум, $3-5 тысяч.
В итоге всего за пару месяцев средние цены на вторичке в Киеве просели на 0,5%, а двухкомнатные квартиры подешевели сразу на 0,8%. Всего же с начала года цены упали на 6,5%, — констатируют в Domik.ua.
Особенно активно сейчас распродают хрущевки. Это жилье уже давно не является предметом мечтаний потенциальных новоселов. И с каждым годом спрос на него только сокращается, ведь подходит граничный срок эксплуатации десятков хрущевок, построенных в 60-х годах прошлого века. Многие дома давно нуждаются в капремонтах, а так как сейчас власти переложили эту обязанность на ОСМД (то есть, самих жильцов), дешевая хрущевка рискует обернуться большими затратами.
«Если бы власти конкретизировали свои задумки по реновации хрущевок (как уже писала «Страна», в киевской мэрии зреет идея реконструировать старый фонд, а жильцов расселить), квартиры в них могли бы обвалиться в цене сразу на 20-30%», — считает Перерва.
Ну а пока цены в хрущевках падают и в 2018 году, по прогнозам, просядут еще как минимум на 10%. Такие же скидки будут вынуждены предлагать потенциальным покупателям и владельцы квартир в панельных домах. То есть, если сейчас вполне приличную двушку в спальном районе Киева реально купить за $30-35 тысяч, то к концу года ее стоимость упадет до $27-31,5 тысяч. Самые дешевые хрущевки могут упасть в цене до $10-14 тысяч, — прогнозируют эксперты.
Ситуация может измениться лишь с возобновлением банковского кредитования.
«Украинцы не спешат брать кредиты в банках. С января по сентябрь 2017 года люди взяли ипотечных кредитов только на 963 млн гривен. Это главная причина снижения стоимости квартир в Украине», — констатируют в НБУ.
И это тенденция вполне объяснима — лишь немногие банки предлагают ипотечные кредиты, да и в тех проценты по ним зашкаливают до небес.
По мнению аналитиков, кредитование если и начнет оживать, то не в следующем, а лишь, в лучшем случае, в 2019 году, при условии, что не будет новых политических и экономических потрясений. Вот тогда и стоит ожидать роста спроса, а значит и цен на самые ликвидные квартиры.
Автор: Мария Романова
Источник: Strana.ua
hpib.life