факторы влияющие на цену и мнение экспертов
Виктория Митина
Обновлено: 19 марта 2019
Шрифт A A
Нет времени читать?
Прогноз цен на недвижимость интересует инвесторов, желающих выгодно вложить средства, риелторов и граждан, намеревающихся приобрести/продать жилье или коммерческое помещение. В этом случае будет интересен подробный анализ текущей ситуации на рынке, проведенный нашими экспертами.
Факторы, влияющие на цену недвижимости
Изменение средней стоимости на жилые помещения в 2019 году произойдет под воздействием нововведений в законодательстве РФ. Поднятие НДС до 20%, вступившее в силу с 01.01.2019, стимулирует рост цен на рынке недвижимости. Из-за уменьшения платежеспособности населения ожидается снижение покупательского спроса.
Факторы, оказывающие влияние на формирование цен на недвижимость
На подорожание жилья сказываются перечисленные ниже факторы.
- Расходы на улучшение качества городской среды. С 2016 г. начал реализовываться госпроект «Формирование комфортной городской среды и ЖКХ», что сказывается на увеличении средней длительности строительного цикла (≈2 года). Теперь больше внимания уделяется организации инфраструктуры, что привело к повышению стоимости квадратных метров.
- Инфляция по мнению аналитиков Центробанка РФ в 2019 г. превысит отметку в 4%. Обесценивание — катализатор роста цен, поскольку расходные материалы, услуги бригады, логистические работы и др. компоненты строительного процесса подорожают.
- Снижение реальных доходов населения, которое длится несколько лет подряд, выступает в качестве сдерживающего фактора. Застройщикам невыгодно резко увеличивать стоимость жилья, поскольку основная масса потенциальных покупателей отпадет. Чтобы сгладить негативный эффект от непрерывного увеличения стоимости недвижимости, государство активно поддерживает и развивает жилищное кредитование.
- Ипотека — важный элемент, напрямую влияющий на формирование рыночных цен. Банковские организации совместно с застройщиками и государством расширяют возможности кредитной сферы. Вводятся сниженные проценты при покупке новостроек у партнеров банка, льготные условия для молодых семей, военнослужащих и т. д. Сохранение ЦБ РФ ключевой ставки на отметке 7.75%, несмотря на падение рубля, позитивно сказывается на обстановке в сегменте.
Поскольку на динамику изменения цен одновременно влияют несколько положительных и отрицательных факторов, резкого увеличения стоимости жилых объектов не предвидится. Будет наблюдаться незначительный, но стабильный рост.
Брали ли вы когда-нибудь ипотеку?
ДаНет
Первичный и вторичный рынки недвижимости
Новое жилье будет расти под воздействием следующих факторов:
- Изменения в ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» привела к вытеснению ряда крупных застройщиков, что может спровоцировать возникновение дефицита новостроек. Подобная ситуация приведет к удорожанию строящихся и недавно сданных в эксплуатацию квартир.
- Под воздействием повышения НДС, инфляции увеличатся расходы на строительно-монтажные работы и приобретение материалов, что повлечет подъем цен.
Стабильное уменьшение реальных доходов населения и высокий уровень безработицы в регионах означает, что люди продолжат переезжать в крупные города, преимущественно федерального значения. Это способствует повышению спроса на аренду жилья, но не покупку новых квартир.
На вторичном рынке действует теория цикличного развития рынка, подразумевающая, что стоимость на недвижимость снижается каждые 10-12 лет. Эксперты предполагают, что ценовой минимум будет зафиксирован в 2020-21 гг.
Непродолжительный подъем цен в 2018 г. обусловлен несколькими факторами:
- повышением инфляции;
- увеличением тарифов на услуги и ресурсы ЖКХ;
- страхом, что будут отменены государственные субсидии в ипотечном кредитовании.
Под их воздействием снизилась покупательная способность населения, а спрос на вторичном рынке недвижимости, напротив, повысился.
Цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге: каких изменений ждать
Из-за ухудшения ситуации на рыне труда и повышением безработицы в провинциальных городах и ряда других факторов, продолжится тенденция на переселение в столичные регионы. Этим будет стимулировано увеличение спроса на съем. По статистике, большинство молодых семейных пар, которым удалось обустроиться на новом месте, приобретает «черновую» квартиру не раньше, чем через полгода.
Учитывая, что большинству новоприбывших не удается в короткие сроки найти высокооплачиваемую работу в столичном регионе, квартиры в новостройках приобретаются в основном с целью дальнейшей сдачи в аренду. На вторичное жилье в Санкт-Петербурге и Москве тоже ожидается рост цен, хоть и не столь значительный, как на первичное. Прогнозируется, что показатель увеличится на 1.5-2%.
Загрузка …Что изменится в регионах
В регионах страны ожидается незначительное снижение цен на старые квартиры. Обвала рынка не будет, но нынешние цены могут уменьшиться на 8-10%. Ситуация в крупные городах России выглядит следующим образом.
| Город | Расположен | Ситуация с жильем | Чего ожидать в будущем |
| Екатеринбург | Крупный экономический и культурный центр Урала | Ситуация здесь сходна с той, ято характерна для столичных районов. Большое количество приезжих способствовало развитию жилищного рынка. В особенности это стало заметно во втором полугодии 2018 г., когда спрос на новые квартиры вырос приблизительно на 27%, а цены на 6%. Ажиотаж был обусловлен опасением, что в 2019 г. будет резкий скачок стоимости недвижимости | Тенденция растущих цен продолжится, но спрос будет уменьшаться из-за снижения покупательской способности населения |
| Смоленск | Промышленный центр на западе РФ | Наблюдается снижение интереса клиентов к сегменту вторичного жилья, связанное с повышением тарифов на ЖКУ. В новостройках часто используется индивидуальное отопление, а стоимость обслуживания значительно дешевле. Из-за уменьшения спроса установился нисходящий ценовой тренд. Новостройки приобретаются преимущественно для улучшения собственных бытовых условий, а не в качестве объектов для вложения капитала | Большого роста цен не предвидится |
| Тамбов | Город в ЦФО | Невысокий уровень благосостояния населения, поэтому первичный рынок жилья будет развиваться намного медленнее, чем в миллионниках и быстро развивающихся городах | В 2019 г. предполагается застой на рынке. Чтобы стимулировать продажи, застройщики могут немного снизить цены, но больших скидок ждать не стоит |
| Красноярск | Один из наиболее динамично развивающихся городов Восточной Сибири | Сюда стекаются крупные инвестиции и большое количество приезжих из соседних населенных пунктов и регионов. Здесь наблюдается процесс, сходный с ситуацией в Екатеринбурге. Стремительный рост цен начался осенью 2018 г., когда средняя стоимость квартир увеличивалась на 2% ежемесячно. | По оценкам экспертов, тенденция, которой способствовало повышение ключевой ставки и спроса на жилье, продержится до середины 2019 г. |
Крым, благодаря государственным дотациям и частным инвестициям, развивается быстрее большинства других регионов страны. Появление новых объектов инфраструктуры (Крымский мост, аэропорт «Симферополь», федеральная автомобильная трасса «Таврида») тоже положительно сказывается на привлекательности полуострова. Сюда стекаются жители соседних областей, а состоятельные граждане и компании вкладывают средства в жилищный сектор с с долгосрочными целями. В большинстве городов Крыма цены на объекты вторичного рынка снижаются или остаются неизменными, поскольку интерес жителей переключился на новостройки. Стоимость на загородные дома снижается на фоне активного увеличения спроса.
Прогноз Минэкономразвития
Специалисты считают, что ближайшие 1-2 года рынок будет падать на 10-11% в год. Тенденция останется неизменной вплоть до 2020 г. Предполагается, что средняя стоимость 1 м² в Москве может упасть до 120 000 р. По мнению экспертов, спрос значительно увеличится после понижения ставок по ипотеке, которые в 2019 г. установятся на уровне 8-9%, а к 2020 — 6-7%. Прогноз Министерства экономического развития у многих независимых аналитиков вызывает скепсис. И коммерческие банки настроены менее позитивно в этом вопросе, ожидая, что реальная ставка будет около 10%.
Политика девелоперов и мнения экспертов
Застройщики не желают терять потенциальных клиентов из-за постоянного подорожания жилья, поэтому прибегают к различным уловкам:
- Развитие малогабаритного жилья. Даже на стадии строительства часто производится перепланировка двухкомнатных квартир в трехкомнатные. Средний метраж «трешек» в Петерубурге составляет 72 м², хотя несколько лет назад аналогичный размер предполагался для 2-комнатных объектов.
- Зачастую девелоперы, занимающиеся продвижением загороднодного жилья, уменьшают его этажность, что сокращает срок сдачи объектов. Это привлекает покупателей, которые не желают долго ждать строительства домов.
- Многие застройщики сдают объекты с полностью отремонтированными квартирами. У большинства молодых семей не остается денег на отделку, из-за чего оттягивается момент приобретения. Чтобы этого не происходило, девелоперы вынуждены идти на уступки.
Качественный маркетинг оказывает большое воздействие на привлекательность жилья. Чтобы заинтересовать клиентов, дома с повышенным кофмортом именуют «апартаментами бизнес-класса». Часто в ход идут различные скидки и промоакции. Цены на недвижимое имущество будут расти по мнению большинства экспертов.
Аналитик Д. Соболев считает, что поднятие НДС станет одним из определяющих факторов, влияющих на ценовой рост.
«Стоимость строительства для девелоперов может вырасти на 0.5-1% суммарно, что повлияет на прибыльность бизнеса. В условиях повышенной конкуренции на выгодную цену для покупателей недвижимости это может повлиять незначительно».
Дмитрий Соболев, финдиректор девелоперской компании «Сити-XXI век»
Несколько иного мнения придерживается специалист из компании «Группа ПСН» Е. Тейн. Она предполагает, что поднятие НДС возымеет только косвенное воздействие на рынок недвижимого имущества.
Узнайте, где В Москве можно купить недорогое жильё.
«На основе роста НДС можно предполагать исключительно косвенное влияние на покупателей жилой недвижимости, поскольку вырастут цены на все массовые товары. Это приведет к снижению платежеспособности потенциальных покупателей жилья».
Екатерина Тейн, директор по розничным продажам девелоперской фирмы «Группа ПСН»
Глава Сбербанка Г. Греф предположил, что в 2019 г. будет наблюдаться снижение количества выдачи ипотечных кредитов из-за увеличения ставок. Это приведет к снижению спроса и покупательской способности населения.
«Очевидно, что будет уменьшаться количество предложений. Если будет несколько приостановлен спрос, это приведет к взлету цен. Для россиян, разумеется, оба параметра крайне важны: ставка по ипотеке и цена жилья».
Герман Греф, президент Сбербанка в интервью телевизионному каналу «Россия 24»
Специалисты в Российском экономическом университете им. Г.В. Плеханова придерживаются мнения, что рынок будет падать в начале 2019 года, а к концу наметится восходящий тренд. Девелоперы займут пассивную позицию, отложив активное строительство новых объектов. К 2020 г. будет достигнут уровень цен, соответствующий показателям 2013 г.
Прогноз для ипотечного кредитования
В 2018-19 гг. некоторые российские банки в надежде повысить интерес к ипотеке предприняли меры по снижению первого взноса. Отдельные компании предложили финансовые продукты, где платить нужно, начиная со 2-3 месяца. Большого интереса у потенциальных клиентов нововведения не вызвали, поскольку тарифы по ним подразумевают ставку в размере 13-14%.
Согласно большинству экспертных оценок, ожидается незначительное увеличение процентов по жилищному кредитованию. В среднем показатель составит 8-10%. Некоторые банки предлагают приобрести квартиры под 6-7%, но зачастую предложения ограниченные или требуют выполнения ряда условий.
Стоит ли инвестировать в недвижимость в настоящее время
Стоимость жилья растет медленно, поэтому на фоне ускоренной инфляции вложение в такие объекты невыгодно. Но приобретать их с целью последующей сдачи в аренду — хороший вариант для пассивного заработка, поскольку спрос на съем квартир стабильно возрастает.
Коммерческим предприятиям дешевле арендовать помещение, чем покупать. Это обусловлено слишком высокими расходами на содержание собственных офисов, складов, магазинов и т. д.
Рынок недвижимости активно развивается, но затянувшийся экономический кризис и постоянное снижение реальных доходов населения неблагоприятно сказываются на жилищном сегменте рынка.
Напишите в комментариях, как быстрее всего накопить на квартиру и где её лучше купить.
ostrovrusa.ru
Стоит ли ожидать роста цен на жилье
По оценкам аналитиков, тенденция снижения ставок по ипотеке исчерпала себя, и дальнейший рост будет зависеть от аппетитов продавцов нового жилья.
Исследование рынка недвижимости IRN.ru в апреле показало, что вопреки традиции, неожиданное «санкционное» ослабление рубля не вызвало повышенного спроса среди потенциальных покупателей. Авторы исследования отметили ограниченный спрос на жилье со стороны населения в условиях нестабильности, что ставит под сомнение популярность недвижимости в качестве актива-убежища в кризисный период.
«У людей просто нет денег, кроме того, населению пока непонятно, чего ожидать от валютного рынка в дальнейшем», — сказал в беседе с «Царьградом» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По его словам, те граждане, у которых есть валютные сбережения, пытаются предугадать, что будет с парой рубль-доллар в дальнейшем и не торопятся менять свою «корзину».
«Люди сильно обожглись в 2014 году, на кризисе вложившись в недвижимость, — пояснил господин Репченко. – Цены на жилье не только не выросли, но и снизились, не принеся дохода своим новым владельцам». Никто не гарантирует, что сегодня не произойдет нечто аналогичное.
Вместе с тем, на российском рынке, в отличие от столичного, аналитики не отмечают замедления спроса. Например, эксперты, опрошенные Интерфаксом, напротив, отметили, что падение рубля провоцирует рост спроса на новостройки. Девелопер MR Group, например, рассказал, что в последнее время количество звонков в среднем выросло на 48%, а объем бронирования квартир и апартаментов увеличился в полтора раза.
В риэлтерской компании «Метриум» «Царьграду» сообщили, что не зафиксировали никаких изменений в покупательском поведении в недели, последовавшие после объявления о новых санкциях. » Все первичные показатели активности клиентов (звонки, письма, личные обращения в офисы продаж новостроек) сохранялись на нормальном для этого сезона уровне. Часть клиентов, которые уже находились в стадии приобретения жилья, напротив, ускорили принятие решения», — указала
Фото: www.globallookpress.com
По ее словам, по сравнению с 2014 годом, ситуация на рынке новостроек и покупательские стратегии изменились. «Во-первых, резкие колебания валюты – уже не новость для наших граждан, — указала эксперт. — Так или иначе, они к ним готовы. Во-вторых, значительная часть накоплений была истрачена зимой 2014-2015 гг., а сейчас покупатели избегают необдуманных действий, и массовой скупки квартир ожидать не следует. По большей части клиенты осознают, что колебания курса рубля были вызваны политическими факторами, поэтому они занимают скорее выжидательную позицию: будут наблюдать дальнейшее движение валютных курсов, а также ипотечных ставок».
Квартиры в твердой валюте
В IRN.RU также отметили, что одна традиция рынка в апреле все же была соблюдена. «Выросла рублевая стоимость дорогих квартир в Москве, собственники которых склонны привязывать стоимость своей недвижимости к курсу доллара», — отметили исследователи.
Индекс дорогого жилья по итогам апреля прибавил 2,2%. По этой же причине среди типов жилья лидером рынка оказался монолит-кирпич, подорожавший на 2,6%, а в разрезе комнатности – многокомнатные квартиры (+2,4%). В результате по итогам месяца получились следующие цифры: долларовый индекс стоимости жилья в Москве просел на 3,4%, а рублевый – увеличился на 0,4%.
Говоря о причинах этой традиции, О.Репченко отметил, что владельцами столичных дорогих квартир являются бизнесмены, живущие в западных странах. «Исторически так сложилось, что привычка рассчитывать стоимость имущества в «твердой» валюте распространилась и на их недвижимость», — пояснил эксперт.
С коллегой согласилась и Мария Литинецкая. «Сейчас почти все дорогостоящие новостройки продаются за рубли, — сказала она. — Тем не менее, действительно, часть покупателей «сверяют часы» с котировками иностранных денежных единиц только если значительную часть доходов они получают в валюте».
Падение рубля – новый тренд или временная волатильность?
При этом, по словам
Дно и не дно
Анализ вторичного рынка недвижимости показал, что апрель поставил под сомнение перспективы его дальнейшего роста. Покупатели заняли выжидательную позицию, а значит, говорить о дне рынка пока рано.
«Скорее всего, стоимость вторичного жилья в ближайшие годы продолжит снижаться. Особенно учитывая, что снижение ипотечных ставок, которое является главным драйвером спроса на рынке недвижимости, вряд ли продолжится в обозримом будущем», — отметили аналитики IRN.ru. Другой фактор – отложенный спрос – также отыграл на рынке.
Будут падать и цены в новостройках, прогнозируют аналитики. Поскольку снижение ставки по ипотеке достигло своего предела, в дальнейшем стимулировать недвижимый рынок будут цены на строящееся жилье, отметил О.Репченко.
С тем, что стоимости ипотечных кредитов, отражающей движение ставки Банка России, дальнейшее снижение вряд ли грозит, согласны и другие профучастники отрасли. Правда, перспективы увеличения стоимости ипотечного кредита аналитики оценивают по-разному.
Фото: www.globallookpress.com
Как отметил управляющий партнер Savills в России
В свою очередь госпожа Литинецкая заявила «Царьграду», что в настоящий момент пересмотра ипотечных ставок в сторону их повышения не наблюдается. «Ведущие банки по-прежнему предлагают ипотеку в диапазоне 9,25-9,75% годовых. По итогам марта средневзвешенная ставка по кредиту на новостройку сократилась до 9,58%», — указала эксперт.
Вместе с тем, на прошедшем накануне заседании совета директоров Банка России было принято решение о сохранении ключевой ставки на уровне 7,25% годовых. При этом в пояснительном релизе мегарегулятора отмечается, что потенциал снижения ключевой ставки несколько уменьшился по причине роста геополитических рисков, которые, в первую очередь, вызваны антироссийскими санкциями США.
На фоне роста напряженности курс рубля обновил годовые минимумы почти за два года, что вызвало не только волатильность на финансовом рынке, но и спровоцировало ожидания роста цен во всех отраслях российской экономики.
Правда, на рынке недвижимости изо всех сил пытаются сохранять оптимизм. «В 2014 году Центробанк резко повысил ключевую ставку на фоне событий на валютных рынках, — напомнила госпожа Литинецкая.- В этот раз ставку оставили на прежнем уровне, а это значит, что вероятность дальнейшего снижения сохраняется».
«Статистика индекса потребительских цен в апреле показывает, что ослабление рубля не вызвало резкого скачка цен, который мог бы ускорить инфляцию или ударить по кошельку россиян. Если международная обстановка не будет ухудшаться, а рост экономики, наметившийся в прошлом году, сохранится, то до конца текущего года мы еще увидим дальнейшее снижение ключевой ставки, а также уменьшение стоимости ипотеки», — прогнозирует эксперт.
tsargrad.tv
Прогнозы на недвижимость в 2019 году, будет ли подорожание?
Прогнозы цены на недвижимость в 2019 году неутешительные для застройщиков и привлекательны для желающих купить недвижимость в Москве. Дело в том, что на первичном рынке недвижимости скопились непроданные миллионы квадратных метров, а в ближайший год к ним добавится еще более 20 млн.квадратных метров. Сумасшедшая конкуренция среди фирм застройщиков приведет к снижению расценок на рынке т.к. предложение значительно опередит спрос. Поэтому несмотря на низкие доходы населения, для некоторых 2019 год станет временем приобретения квартиры.
Ценообразование на недвижимость
Цены на недвижимость в 2019 году, по прогнозам аналитиков, в общем по рынку России будут формироваться из:
- Соотношения спроса и предложения.
- Уровня доходов граждан.
- Факторов внешнего рынка.
Если же рассматривать из чего складывается стоимость на недвижимое имущество более конкретно, то имеет значение:
- Местоположение. Общеизвестно, что недвижимость в столице или крупных городах значительно выше, чем в среднем по области. Здесь имеет значение и экологический фактор.
- Характеристики объекта. Оценивается качество постройки: из чего построен дом, этажность, наличие инфраструктуры.
В целом ожидается процесс снижения стоимости на квартиры эконом и бизнес-класса, однако он не затронет элитное жилье. Прогноз экспертов рынка элитного жилья 2019 года предполагает стабильность цен на этот сегмент. На ценообразование элитного жилья практически не влияют условия современного рынка, поскольку оно уникально по объёму, планировке, месторасположению и множеству других параметров.
Поскольку доходы граждан снизились и отрицательная динамика сохраняется, то повышение цен на квартиры в 2019 году, привело бы практически к полной остановке продаж на рынке недвижимости.
Предполагаемая стоимость жилья в 2019 году
Рост цен на жилье в начале 2019 года явление временное, связанное, скорее, со снижением цен на ипотеку, чем с реальностью. По прогнозам аналитиков, уже к концу этого года он замедлится и пойдет на убыль, в связи с перенасыщенностью рынка недвижимости.
В начале-середине 2019 года падение цен на недвижимость в Москве по прогнозам специалистов – очевидно. Переизбыток квадратных метров приведет к тому, что компании-застройщики будут удешевлять стоимость, вводя всевозможные скидки и акции. В связи с этим многие мелкие строительные фирмы разорятся, т. к. не смогут конкурировать с более мощными строительными компаниями.
Единственным способом удержать существующие цены на жилье в 2019 году – это частично заморозить строительство планируемых объектов, что по словам аналитиков маловероятно. В итоге на рынок недвижимости вольются тысячи новых квадратных метров, что приведёт к стагнации на
novyjgod.com
Цены на квартиры будут снижаться до 2022 года: прогноз эксперта по недвижимости — Рынок жилья
В ближайшие пять лет цены на жилье будут снижаться – примерно на 3-5% в год. Инвесторам не следует рассчитывать на восстановление спроса, но вероятность обвала также близка к нулю, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.
– Геннадий Моисеевич, традиционно осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в Петербурге вы делаете доклады с прогнозами ситуации на рынке жилья. Какие корректировки будут на сей раз?
– О том, что цены на недвижимость в России расти не станут, а нас ждет стагнация, мы с вами первый раз говорили осенью 2012 года. Тогда с нами многие пытались спорить. Тем не менее после ажиотажного взлета спроса и цен в конце 2014 – начале 2015 года (как следствие макроэкономических шоков) проявился выраженный тренд к их снижению – и в столице, и в регионах. Он остается неизменным, несмотря на любые меры господдержки и стимулирования спроса на региональных уровнях. Все они приводят к кратковременным всплескам покупательской активности, после которых рынок скатывается к стагнации. Это объективный процесс. Теперь о корректировках. Так, еще прошлой зимой я прогнозировал на основании данных по Москве, что снижение продлится до 2020 года. Сейчас мне уже очевидно, что восстановление начнется не раньше 2022-го.
– Но графики, показывающие расклад на рынке недвижимости Москвы, которые вы демонстрировали на Всероссийском жилищном конгрессе, выглядят оптимистично: снижение цен остановилось, спрос растет, правда, скачками. Где подвох?
– Давайте посмотрим, что происходит на первичном рынке (см. график 1).
График 1
Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на первичном рынке Москвы
Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»
Да, мы можем видеть, что спрос с начала 2016 года увеличивался. Но объемы предложения растут быстрее – спрос за ними угнаться не может. Затоваривание 2015-2016 годов еще сказывается, а застройщики выводят на рынок новые жилые комплексы – это их асимметричный ответ.
Что касается замеченных вами скачков спроса в графике, то они в первую очередь связаны с какими-либо событиями (девальвационный шок, начало субсидированной ипотеки, ожидание ее отмены, снижение ставок банками и т. п.). Также сказывается несовершенство методик сбора данных о спросе: его сложнее всего оценивать. В то же время цены, объемы предложения, количество сделок – это цифры, лежащие на поверхности.
– Ждет ли нас в следующем году оживление на вторичном рынке?
– Нет, конечно. Посмотрите на график: кривые спроса и предложения сближаются. Но пересекутся они точно не в следующем году (см. график 2).
График 2
Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы
Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»
– Пока мы говорили только о Москве. Как отличается ситуация в Московской области?
– Она осложняется «притяжением» столицы. Граждане приезжают в область, чтобы закрепиться в столичном регионе. Но в Москве цены на недвижимость упали, жилье стало относительно доступным. Для покупателей это хорошо – мечты сбываются. Для областных новостроек, инфраструктурного развития, новых проектов это плохо. Поэтому в области цены снижаются быстрее, чем в Москве, темпы финансирования строек – тоже, проекты замораживаются. Эта тенденция сохранится.
– В этом году вы не делали доклада о ситуации на региональных рынках. Здесь какие подвижки?
– Да, доклад на сей раз не делал, но сведения есть. В целом количество сделок на первичном рынке по объемам поглощения в России за последний год снизилось примерно на 7-8%. Но и разброс показаний значительный. В одних городах имеет место снижение на 10-15%, в других – на все 30. Есть и регионы, показывающие выраженный рост. Правда, в основном это малые города с относительно небольшими объемами строительства.
– От чего зависят объемы поглощения?
– В первую очередь от доходов населения. По этой причине самое заметное снижение покупательской активности и цен – в сырьевых регионах. То есть там, где еще недавно наблюдался взрывной рост объемов жилищного строительства.
– В Петербурге цены на вторичном рынке продолжают расти. Это исключение из правила?
– Есть вероятность, что эта тенденция сохранится. Но вам не стоит терять бдительности.
– Не очень обнадеживающие у вас нынче прогнозы…
– Я не считаю их пессимистичными. Бывают неприятности, которые нужно пережить. Происходит коррекция: те, кто взлетел выше других, более динамично идут вниз. Согласно нашему прогнозному сценарию в Москве, ежегодное снижение цен будет в пределах 3-5%. Это не обвал, а рабочая ситуация, к которой надо приспосабливаться. С этим можно жить.
Кстати, если вы обратитесь к нашим прошлогодним прогнозным сценариям, то увидите, что на 2017 год я не закладывал столь же существенного снижения, как на 2018-2019-й (см. график 3).
График 3
Динамика и прогноз цен на жилищном рынке Москвы
Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз – ООО «Стерникс Консалтинг»
Уходящий год – последний в избирательном цикле. Поэтому все то, что власти так или иначе сегодня пытаются сдерживать, а именно сокращение доходов населения, – с
www.bn.ru
Новости дня. Прогноз.
Если кто сейчсас и покупает новомосковские квартиры, то только вблизи запланированных веток метро. С удалением от будущих станций потребность в квадратных метрах экспоненциально снижается – общественный транспорт за МКАД развит плохо, и новомосковские территории не являются исключением.
Городские власти намерены «мотивировать всех застройщиков переориентироваться на коммерческую недвижимость», как об этом заявил руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Но офисные здания в «замкадье» не так уж востребованы, впрочем, остаются торгово-развлекательные центры.
«Реальность состоит в том, что и в старой, и в новой Москве строят очень много – объёмы заявленных проектов колоссальны, и сами участники рынка часто не понимают, к чему это может привести», – объясняет, отвечая на вопросы «Эксперт Online», руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Упомянутые заявленные проекты – это те, которые находятся на разной стадии утверждения городскими властями.
При этом, в отличие от новых территорий, в Москве пока что сохраняется отложенный спрос на доступное жильё хорошего качества, – говорит Татьяна Калюжнова. Дело в том, что с 2005-го по 2014 год такое жильё в Москве практически не строилось, а строился только бизнес-класс (расходы девелопера на получение участка надо было окупать). А за доступным жильём надо было ехать в Подмосковье, и теперь одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые раньше могли рассматривать только подмосковные варианты. Но этот отложенный спрос в какой-то момент насытится, потому что квартиры сегодня покупают те, у кого есть накопления. И тогда цены на московское жильё снизятся: по прогнозам эксперта, через три года они могут упасть почти вдвое (до 40%).
Это будет неизбежным следствием того, что объёмы строительства и предложения готового жилья в ближайшее время не сократятся, а, скорее всего, еще и вырастут. «За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от третьего транспортного кольца до МКАД увеличилось в 1,6 раза. И на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает Татьяна Калюжнова.
Этим, в частности, объясняется большое количество домов с пустующими квартирами, выставленными на продажу – спрос не успевает за предложением. И если не притормозить строительство, цены на квартиры быстро поползут вниз. А что будет с теми московскими домами, которые годами стоят с пустующими квартирами – из-за перепроизводства домов бизнес-класса в предыдущие годы? По словам Татьяны Калюжновой, квартиры в таких домах покупала определённая категория людей – это инвестиционные квартиры. Их в период роста цен покупали по 2-3 штуки, при этом сами хозяева жили в загородном доме.
В последнее время инвестиции в жильё потеряли смысл, и такие квартиры интенсивно распродаются. И у таких домов (особенно постройки до 2008 года) шансы очень малы. Квартиры в них покупать просто некому, потому что люди, имеющие средства, потратят их на современную, более совершенную бизнес-новостройку. А менее состоятельные – на московское жильё эконом-класса, которого становится всё больше и больше. Как считает эксперт, у пустующих домов «псевдо-бизнес-класса» в спальных московских районах – самый большой потенциал снижения цен: они упадут практически вдвое. Это – наиболее переоценённые дома, и при будущем снижении спроса они могут так и не заселиться.
Фактически переоценены сейчас и квартиры в Подмосковье и Новой Москве. Это связано с тем, что в Москве появилось жильё по сравнимым ценам и происходит переток спроса в пределы МКАД. В то вермя как до этого происходил переток спроса из не ближнего Подмосковья (более 15-20 км) в ближнее. «Москва и Новая Москва – это как сообщающиеся сосуды», – объясняет Татьяна Калюжнова. В ближайшие годы в Москве будет реализовываться отложенный спрос. А потом повторится то, что сейчас происходит в Новой Москве, и то, что происходило с удалёнными подмосковными стройками 2 -3 года назад, когда спрос на них резко упал.
При этом цены, вероятнее всего, будут снижаться ступеньками на 5-15% в год. После их очередного снижения продажи будут активизироваться, а потом сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне. За этим будет следовать новое снижение, возобновление на некоторое время продаж и т.д. В отсутствие заметного экономического роста и в условиях снижения реальных доходов граждан, такой сценарий представляется наиболее реалистичным.
По мнению Татьяны Калюжновой, избежать такого варианта развития событий возможно, но при условии сокращения объемов строительства жилья в московском регионе примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы. Аналитик считает, что сами застройщики начнут сдвигать сроки реализации проектов и замораживать запланированные стройки. То есть не все новостройки, которые были заявлены и на которые были получены разрешения, выйдут на рынок, и это сбалансирует спрос и предложение без заметного снижения цен на квартиры.
Если же подобной «самоорганизации» не произойдёт, то снижения цен на жильё не избежать и это вызовет уход с рынка недвижимости тех компаний, которые не смогут компенсировать снижение доходности большими объёмами строительства. В настоящий момент на московском рынке успешно работают крупные компании, у которых есть хороший «административный ресурс»,помогающий минимизировать цену «входного билета» на строительные площадки. По словам Татьяны Калюжновой, 20 крупнейших компаний занимают 70-80% рынка и они могут себе позволить невысокую маржу. Если же компания не имеет административного ресурса и хорошие площадки для неё недоступны, то при заметном снижении спроса ей нет смысла оставаться на рынке. Не исключено, поэтому что в ближайшие годы число строительных компаний заметно сократится.
Подробнее о о положение дел в строительной отрасли на рынке читайте в статье “Строительный цугцванг” журнала “Эксперт”.
expert.ru