Разное/Прогноз рынок недвижимости москвы: Аналитика рынка недвижимости Москвы и прогнозы для первичного рынка жилья.

Прогноз рынок недвижимости москвы: Аналитика рынка недвижимости Москвы и прогнозы для первичного рынка жилья.

Содержание

прогноз на сентябрь — Рамблер/финансы

В конце августа основным фактором, влияющим на цены на жилую недвижимость Москвы, являются санкции, которые, скорее всего, введут США против России. Уже в среднесрочной перспективе санкции против российских банков вызовут падение цен, поскольку рост процентных ставок, который неминуем, вызовет рост ставок по ипотеке, что ознаменует конец эпохи низких ставок и доступной ипотеки. Однако в краткосрочном плане можно будет увидеть, что рынок как бы по инерции пройдет еще вверх за счет того, что потенциальные покупатели квартир в ипотеку будут спешить взять ее по текущим низким ставкам. Но в среднесрочном плане, конечно, это не остановит «медвежий» тренд, дополнительным фактором в пользу которого является растущий объем предложения на первичном рынке.

В августе поведение покупателей на московском рынке недвижимости и формирование цен определяли во многом ожидания введения новых американских санкций против России. Происходит это на фоне ослабления рубля и негативных прогнозов по поводу дальнейшей его динамики. Вместе с тем эти факторы могут подстегнуть в краткосрочной перспективе спрос на жилье как относительно безопасный и стабильный актив. Активизации спроса способствует поведение банковского сектора: несмотря на прогнозы о повышении ипотечных ставок, в августе тенденция к дальнейшему их снижению все-таки продолжилась. Банки за последние месяцы сильно активизировали деятельность по выдаче потребительских кредитов на большие суммы, поэтому в московских агентствах недвижимости вырос поток покупателей с живыми деньгами. Остается значительной доля ипотечных сделок со вторичкой, что и наблюдалось в предыдущие месяцы. Банки более активно кредитуют своих постоянных клиентов с хорошей кредитной историей.

Последний раз российские банки повышали ставки по ипотеке 4 года назад. Дальше наблюдался период планомерного снижения ставок. В случае введения санкций в отношении российского госдолга снижение ипотечных ставок прекратится, поскольку рост внешних заимствований и необходимость стабилизации курса рубля приведет к тому, что Банк России будет повышать ключевую ставку. В результате повысится стоимость фондирования для банков, в результате чего ставки по депозитам и кредитам также будут повышаться. В связи с этим, возможно, потенциальные покупатели, планирующие взять ипотечный кредит по текущим рекордно низким ставкам, будут делать это в ближайшие месяцы, пока ставка не поднялась. Однако затем в любом случае наступит снижение стоимости квадратного метра за счет исчезновения драйвера спроса на жилье в виде рекордно низких ипотечных ставок. Пока у желающих купить квартиру в ипотеку есть до двух месяцев в запасе, в случае введения новых санкций ставки будут повышены уже осенью.

Первым сдался Райффайзенбанк, занимающий пятое место по объемам выдачи ипотеки среди российских банков по итогам 2017 года, повысив на фоне угрозы увеличения стоимости фондирования ставки по ипотеке. 22 августа минимальная ипотечная ставка «Райффайзена» была увеличена на 1 п.п. – до 10,49% годовых. Вероятнее всего, следующим будет Сбербанк, который уже поднял ставки по банковским депозитам. Учитывая, какую значительную долю рынка ипотеки этот банк контролирует, можно предвидеть, какое влияние на рынок в целом будет, если тот поднимет ставки и по ипотеке. В целом крупнейшие российские банки, подпадающие под блокирование американцами операций в долларах, – Сбербанк, ВТБ, ВЭБ и Промсвязьбанк – контролируют значительный сегмент ипотечных операций. С одной стороны, в какой-то степени удивительно, что первыми не выдержали нервы именно у Райффайзенбанка, не вошедшего в список; с другой стороны, можно представить, что будет с ипотекой, если упомянутые банки введут санкции первыми. Можно ждать стремительного падения ипотечного кредитования. Но все же это будет не в сентябре.

Дополнительный фактор, который может вызвать снижение цен, – ситуация на первичном рынке, куда был выброшен огромный объем предложения новостроек. Вероятнее всего, он будет увеличиваться и дальше на фоне того, что спрос будет снижаться из-за повышения ипотечных ставок. Несмотря на то, что 1 июля вступили в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые предусматривают ужесточение контроля над застройщиками, девелоперская активность в Москве только усилилась. За июль только между Третьим транспортным кольцом и МКАД на рынок поступило 26 новых корпусов, из них 15 – в составе проектов, находящихся в стадии строительства, которое было начало после 1 июля, в то время как за весь 2-ой квартал на рынок поступило только 17 новых корпусов. Всего за 1 полугодие 2018 года московские застройщики получили разрешения на строительство около 18 млн кв. м жилья, если учесть, что за год в среднем в Москве возводится около 3,5 млн кв. м жилья, этот объем застройщики будут возводить более чем 5 лет. Таким образом, фактор переизбытка на рынке можно считать долгосрочным «медвежьим» фактором. При нынешних объемах предложения девелоперам удается продать значительно меньше жилья, чем строится, соответственно, увеличение объема предложения неминуемо приведет к снижению цен на первичном рынке. Также можно отметить резкое увеличение объемов строительства жилья в ближайшем Подмосковье, которое традиционно востребовано среди москвичей. Это, безусловно, вызовет повышенную конкуренцию на московском рынке и приведет к тому, что девелоперы будут снижать цены на московскую первичную недвижимость. Также можно ожидать, что дополнительные объемы предложения жилья поступят на рынок в ходе выполнения городской программы реновации.

Отложенного поступления объектов на рынок в связи с повышением ипотечных ставок и, казалось бы, наступления невыгодных для застройщиков времен ждать не приходится, потому что промедление для девелоперов еще менее выгодно. Разрешение на строительство выдается на определенный срок, затянешь строительство – лишишься объекта вообще. По словам министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева:

«Кто не будет торопиться, сдаст разрешения и пойдет получать их по-новому».

Еще до получения разрешения на стройку столичные застройщики инвестируют до трети от стоимости проекта, поэтому чем быстрее жилье в строящихся объектах поступит на рынок, тем быстрее вернутся эти деньги.

Среди положительных факторов, которые могут обусловить рост цен в течение сентября, можно отметить прирост количества договоров делового участия в августе на 25%. Что касается первичного рынка, драйвером роста цен, пусть и временным, будет являться усложнение процедуры постройки зданий, вызвавшее рост себестоимости на фоне повышения цен на стройматериалы (в частности, еще в прошлом году подорожали бетон, кирпич и арматура).

Не нужно забывать и про то, что на первичном рынке в августе стали заключаться первые сделки с использованием эскроу-счетов. Использование этих счетов будет обязательным с 1 июля следующего года. По новым правилам, девелоперы будут строить жилье только на кредиты банков или собственные деньги, но не на деньги покупателей строящегося жилья. Квартиры в строящихся домах будут теперь продаваться посредством схемы, при которой покупатель будет расплачиваться с застройщиком не напрямую, а через банк, который выдал застройщику кредит на строительство через специальный эскроу-счет. Девелопер получит доступ к этому счету только после сдачи здания в эксплуатацию и регистрации права собственности как минимум одним покупателем. За счет применения этой схемы снизится риск появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Таким образом, в краткосрочном плане столько же «бычьих» факторов, сколько и «медвежьих», причем следует признать: «бычьи» факторы по-прежнему мощные. В первую очередь продолжение роста цен на московскую недвижимость в сентябре будет обусловлено спешкой потенциальных получателей ипотеки получить ее по низким (рекордно низким в истории ипотечной индустрии Российской Федерации и Москвы) ставкам. Это создаст ажиотаж в преддверии введения новых санкций, которые вызовут поднятие банками процентных ставок. Поэтому по инерции уверенный рост цены квадратного метра на московское жилье продолжится.

Что же касается среднесрочных перспектив, здесь расстановка сил не в пользу московского рынка недвижимости. Дело тут, как мы видим, не только в повышении ипотечных ставок и конце эпохи рекордно доступной ипотеки, но и в переизбытке предложения на первичном рынке. Даже если вторичный рынок будет более-менее держаться, статистику потянет вниз первичный рынок, который характеризуется большим объемом предложений, что не может не влиять на общую среднюю и медианную ценовую картину на рынке. Поэтому, конечно, в среднесрочном плане ждать продолжения роста не приходится.

Автор: Роман Мамчиц

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья

Драйвер спроса на рынке недвижимости в 2020 г. — снижение ставок не столько ипотечных, сколько ставок по банковским вкладам и облигациям.

Благодаря уменьшению ключевой ставки ЦБ доходность финансовых инструментов практически сравнялась с доходностью арендного бизнеса. Возможно в ближайшие месяцы ключевая ставка снизится еще больше, а значит, можно ждать перетока средств с депозитов в недвижимость. Об этом пишут специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Завышенные ожидания продавцов, не подкреплённые финансовыми возможностями покупателей, по идее, неизбежно должны закончиться стагнацией рынка, но реальный спрос, скорее всего, останется ограниченным в 2020 г., так как роста доходов населения, который бы позволил его увеличить, пока не видит никто, кроме «новой методики Росстата».
Возможно — предложение будет постепенно сокращаться в связи со снижением объемов нового строительства после 1 июля 2019 г.

Судя по повышенному интересу девелоперов к новым площадкам в Москве (здесь даже по эскроу строить намного выгоднее, чем где-либо еще), обвального сокращения предложения не произойдет. Тем не менее, тенденция небольшого роста цен – на уровне инфляции, сохранится и в следующем году.

Во-первых, все больше проектов на первичном рынке будут переходить на эскроу, а новостройки, которые реализуются по новым правилам, все же дороже тех, что пока продаются по ДДУ. Видя, как дорожают новостройки, продавцы «вторички» вряд ли будут склонны идти навстречу покупателям.

Во-вторых, Центробанк в обозримом будущем, скорее всего, продолжит смягчение монетарной политики.
По прогнозам банкиров, к концу следующего года ключевая ставка опустится на 0,5-1 п.п., что окажет значительную поддержку рынку недвижимости. Еще больше подешевеет ипотека, которая в условиях стагнации доходов населения стала главным финансовым инструментом покупки жилья.

Как показал 2019 г., снижение ставок обеспечивает непродолжительные всплески покупательской активности, однако без ипотеки ситуация на рынке была бы намного хуже. Но главное — продолжится снижение ставок по банковским вкладам и облигациям, что существенно повысит привлекательность инвестиций в недвижимость.

Статья опубликована на основе материалов https://www.irn.ru

Рынок жилой недвижимости Москвы: прогноз на сентябрь

В конце августа основным фактором, влияющим на цены на жилую недвижимость Москвы, являются санкции, которые, скорее всего, введут США против России. Уже в среднесрочной перспективе санкции против российских банков вызовут падение цен, поскольку рост процентных ставок, который неминуем, вызовет рост ставок по ипотеке, что ознаменует конец эпохи низких ставок и доступной ипотеки. Однако в краткосрочном плане можно будет увидеть, что рынок как бы по инерции пройдет еще вверх за счет того, что потенциальные покупатели квартир в ипотеку будут спешить взять ее по текущим низким ставкам. Но в среднесрочном плане, конечно, это не остановит «медвежий» тренд, дополнительным фактором в пользу которого является растущий объем предложения на первичном рынке.

Фото: pixabay.com

В августе поведение покупателей на московском рынке недвижимости и формирование цен определяли во многом ожидания введения новых американских санкций против России. Происходит это на фоне ослабления рубля и негативных прогнозов по поводу дальнейшей его динамики. Вместе с тем эти факторы могут подстегнуть в краткосрочной перспективе спрос на жилье как относительно безопасный и стабильный актив. Активизации спроса способствует поведение банковского сектора: несмотря на прогнозы о повышении ипотечных ставок, в августе тенденция к дальнейшему их снижению все-таки продолжилась. Банки за последние месяцы сильно активизировали деятельность по выдаче потребительских кредитов на большие суммы, поэтому в московских агентствах недвижимости вырос поток покупателей с живыми деньгами. Остается значительной доля ипотечных сделок со вторичкой, что и наблюдалось в предыдущие месяцы. Банки более активно кредитуют своих постоянных клиентов с хорошей кредитной историей.

Последний раз российские банки повышали ставки по ипотеке 4 года назад. Дальше наблюдался период планомерного снижения ставок. В случае введения санкций в отношении российского госдолга снижение ипотечных ставок прекратится, поскольку рост внешних заимствований и необходимость стабилизации курса рубля приведет к тому, что Банк России будет повышать ключевую ставку. В результате повысится стоимость фондирования для банков, в результате чего ставки по депозитам и кредитам также будут повышаться. В связи с этим, возможно, потенциальные покупатели, планирующие взять ипотечный кредит по текущим рекордно низким ставкам, будут делать это в ближайшие месяцы, пока ставка не поднялась. Однако затем в любом случае наступит снижение стоимости квадратного метра за счет исчезновения драйвера спроса на жилье в виде рекордно низких ипотечных ставок. Пока у желающих купить квартиру в ипотеку есть до двух месяцев в запасе, в случае введения новых санкций ставки будут повышены уже осенью.

Первым сдался Райффайзенбанк, занимающий пятое место по объемам выдачи ипотеки среди российских банков по итогам 2017 года, повысив на фоне угрозы увеличения стоимости фондирования ставки по ипотеке. 22 августа минимальная ипотечная ставка «Райффайзена» была увеличена на 1 п.п. — до 10,49% годовых. Вероятнее всего, следующим будет Сбербанк, который уже поднял ставки по банковским депозитам. Учитывая, какую значительную долю рынка ипотеки этот банк контролирует, можно предвидеть, какое влияние на рынок в целом будет, если тот поднимет ставки и по ипотеке. В целом крупнейшие российские банки, подпадающие под блокирование американцами операций в долларах, — Сбербанк, ВТБ, ВЭБ и Промсвязьбанк — контролируют значительный сегмент ипотечных операций. С одной стороны, в какой-то степени удивительно, что первыми не выдержали нервы именно у Райффайзенбанка, не вошедшего в список; с другой стороны, можно представить, что будет с ипотекой, если упомянутые банки введут санкции первыми. Можно ждать стремительного падения ипотечного кредитования. Но все же это будет не в сентябре.

Дополнительный фактор, который может вызвать снижение цен, — ситуация на первичном рынке, куда был выброшен огромный объем предложения новостроек. Вероятнее всего, он будет увеличиваться и дальше на фоне того, что спрос будет снижаться из-за повышения ипотечных ставок. Несмотря на то, что 1 июля вступили в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые предусматривают ужесточение контроля над застройщиками, девелоперская активность в Москве только усилилась. За июль только между Третьим транспортным кольцом и МКАД на рынок поступило 26 новых корпусов, из них 15 — в составе проектов, находящихся в стадии строительства, которое было начало после 1 июля, в то время как за весь 2-ой квартал на рынок поступило только 17 новых корпусов. Всего за 1 полугодие 2018 года московские застройщики получили разрешения на строительство около 18 млн кв. м жилья, если учесть, что за год в среднем в Москве возводится около 3,5 млн кв. м жилья, этот объем застройщики будут возводить более чем 5 лет.  Таким образом, фактор переизбытка на рынке можно считать долгосрочным «медвежьим» фактором. При нынешних объемах предложения девелоперам удается продать значительно меньше жилья, чем строится, соответственно, увеличение объема предложения неминуемо приведет к снижению цен на первичном рынке. Также можно отметить резкое увеличение объемов строительства жилья в ближайшем Подмосковье, которое традиционно востребовано среди москвичей. Это, безусловно, вызовет повышенную конкуренцию на московском рынке и приведет к тому, что девелоперы будут снижать цены на московскую первичную недвижимость. Также можно ожидать, что дополнительные объемы предложения жилья поступят на рынок в ходе выполнения городской программы реновации.

Отложенного поступления объектов на рынок в связи с повышением ипотечных ставок и, казалось бы, наступления невыгодных для застройщиков времен ждать не приходится, потому что промедление для девелоперов еще менее выгодно. Разрешение на строительство выдается на определенный срок, затянешь строительство — лишишься объекта вообще. По словам министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева:

«Кто не будет торопиться, сдаст разрешения и пойдет получать их по-новому».

Еще до получения разрешения на стройку столичные застройщики инвестируют до трети от стоимости проекта, поэтому чем быстрее жилье в строящихся объектах поступит на рынок, тем быстрее вернутся эти деньги.

Среди положительных факторов, которые могут обусловить рост цен в течение сентября, можно отметить прирост количества договоров делового участия в августе на 25%. Что касается первичного рынка, драйвером роста цен, пусть и временным, будет являться усложнение процедуры постройки зданий, вызвавшее рост себестоимости на фоне повышения цен на стройматериалы (в частности, еще в прошлом году подорожали бетон, кирпич и арматура).

Не нужно забывать и про то, что на первичном рынке в августе стали заключаться первые сделки с использованием эскроу-счетов. Использование этих счетов будет обязательным с 1 июля следующего года. По новым правилам, девелоперы будут строить жилье только на кредиты банков или собственные деньги, но не на деньги покупателей строящегося жилья. Квартиры в строящихся домах будут теперь продаваться посредством схемы, при которой покупатель будет расплачиваться с застройщиком не напрямую, а через банк, который выдал застройщику кредит на строительство через специальный эскроу-счет. Девелопер получит доступ к этому счету только после сдачи здания в эксплуатацию и регистрации права собственности как минимум одним покупателем. За счет применения этой схемы снизится риск появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Таким образом, в краткосрочном плане столько же «бычьих» факторов, сколько и «медвежьих», причем следует признать: «бычьи» факторы по-прежнему мощные. В первую очередь продолжение роста цен на московскую недвижимость в сентябре будет обусловлено спешкой потенциальных получателей ипотеки получить ее по низким (рекордно низким в истории ипотечной индустрии Российской Федерации и Москвы) ставкам. Это создаст ажиотаж в преддверии введения новых санкций, которые вызовут поднятие банками процентных ставок. Поэтому по инерции уверенный рост цены квадратного метра на московское жилье продолжится.

Что же касается среднесрочных перспектив, здесь расстановка сил не в пользу московского рынка недвижимости. Дело тут, как мы видим, не только в повышении ипотечных ставок и конце эпохи рекордно доступной ипотеки, но и в переизбытке предложения на первичном рынке. Даже если вторичный рынок будет более-менее держаться, статистику потянет вниз первичный рынок, который характеризуется большим объемом предложений, что не может не влиять на общую среднюю и медианную ценовую картину на рынке. Поэтому, конечно, в среднесрочном плане ждать продолжения роста не приходится.

Автор: Роман Мамчиц

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»

Подписка на обновления Отписаться от обновлений

ДОМ.РФ ожидает рост цен на новостройки РФ в начале 2021 года на уровне инфляции — Недвижимость

МОСКВА, 28 октября. /ТАСС/. Рост цен на первичном рынке жилой недвижимости в России продолжится и в 2021 году, однако он будет незначительно превышать уровень инфляции в стране. Такое мнение выразил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг на презентации нового исследования ДОМ.РФ.

«К концу года, конечно, рост цен [на новостройки] не остановится совсем, но будет несколько ниже, чем то, что мы видим сейчас. В следующем году цены продолжат рост, но он будет лишь незначительно превышать уровень инфляции», — сказал Гольдберг.

На замедление роста цен на новостройки повлияют планируемое окончание программы льготной ипотеки под 6,5% в июле 2021 года, также на рынок перестанет действовать отложенный спрос на жилье, отмечает эксперт. Кроме того, восстановление доходов населения до уровня 2019 года ожидается не раньше 2022 года, поэтому существенных предпосылок для роста цен в следующем году не будет. С прогнозом ДОМ.РФ согласился и вице-президент Группы компаний «Инград» Артем Бортневский. Он подчеркнул, что программа льготной ипотеки — это разовая мера для поддержки отрасли, поэтому во внутренних финансовых моделях компания ставит рост цен за счет повышения строительной готовности объектов и инфляции.

«С нашей точки зрения, основным фактором динамики рынка и продаж является фактор спроса, а это макроэкономика, [то есть] реально располагаемые доходы. Здесь, в силу сдержанных ожиданий и государства, и участников рынка по восстановлению экономики, ждать чудес с точки зрения роста доходов [населения] не приходится. Поэтому наш базовый прогноз — [рост цен на новостройки будет] в пределах инфляции, наверное, 3-4% на следующие два года», — добавил генеральный директор рейтингового агентства НКР Кирилл Лукашук. Кроме того, по его оценке, что часть покупателей квартир может переориентироваться с первичного на вторичный рынок жилья, что связано со снижением ставок по ипотеке на рынке недвижимости в целом, а не только на новостройки.

При этом, по оценке агентства НКР, по итогам 2020 года в среднем прирост цен на первичном рынке жилья достигнет около 12%. Также Гольдберг отметил, что уже сегодня темпы роста цен на новостройки ниже, чем в августе и сентябре. По данным ДОМ.РФ, накопленный за девять месяцев 2020 года рост цен на новостройки в России составил 10,5%. В реальном выражении, то есть за вычетом инфляции, цены выросли на 7,4%.

В соответствии с новым показателем национального проекта «Жилье и городская среда», к 2030 году улучшить жилищные условия должны не менее 5 млн семей.

Прогноз цен на недвижимость в России, Москве, аналитика по ситуации на рынке недвижимости сегодня

Здесь собираем прогнозы и аналитику по рынку недвижимости.

Факторы, определяющие динамику цен на недвижимость

  • С развитием кризиса из регионов в Москву и другие крупные города поедет больше людей, что способствует росту цен на квартиры. Подробнее о кризисе.
  • Контракт с Китаем о поставках газа предполагает масштабное строительство в котором будет задействовано множество рабочих, а также на востоке потребуются менеджеры, чиновники. Отток людей в восточные регионы страны будет сдерживать рост цен.
  • Программа Жилье для российской семьи выглядит весьма перспективно, есть вероятность что часть населения будет обеспечена жильём по сравнительно низким ценам.
  • Дефолт пока не ожидается, но тем не менее инвестиции в недвижимость остаются приоритетными у населения, особенно в контексте чистки банковского сектора. Интерес повышает спрос и раздувает пузырь цен.
  • Полезно: о росте цен на недвижимость и о том, когда упадут цены на квартиры.
  • Можно отследить связь цен на недвижимость с чередой банкротств крупных банков. Люди были в панике — начали забирать свои средства. Подобные истории можно рассматривать как положительном, так и отрицательном для рынка недвижимости Москвы свете. Недоверие людей к банкам ведёт к тому, что физические лица начнут активнее покупать недвижимость.
  • Рост ключевой ставки делает дороже кредиты, в том числе и ипотеку.
  • Общие кризисные явления в экономике с одной стороны подталкивают к покупке недвижимости, как средства сохранить деньги, но затяжные процессы вызывают падение рынка. По теме: когда снизятся цены на квартиры?
  • Полезно: как вложить деньги в недвижимость.

Архив прогнозов по недвижимости

2020

19.09.2020 Цены на жилье в новостройках увеличились на 6,2%. Причины — льготная ипотека, отложенный спрос, низкая ключевая ставка (люди забирают деньги со вкладов и несут на биру и в недвижнимость), снижение курса рубля. В дальнейшем прогнозируется плавный рост цен.

04.08.2020 Ставки по кредитам снижаются, растёт интерес к ипотеке. Рынок недвижимости оживает, что даёт перспективы для целого ряда отраслей (от транспорта до товаров для ремонта), в тоже время растут цены. Низкая ключевая ставка, плюс гос.программа 6,5%, плюс помощь застройщикам от государства — всё это разогревает рынок.

24.07.2020 Продолжают постепенно снижаться ставки по ипотеке (по отзывам, сейчас реально взять в Сбере под 8,5%), но растут требования к первому взносу (речь о его размере).

20.06.2020 Пандемия 2020 года повлияла на многие сферы столичной жизнь, в том числе и на рынок недвижимости. Из-за карантинных мер почти 2 месяца строительство новых объектов в Москве было заморожено.

Это может сказаться на росте цен на столичную недвижимость на осень 2020 года. Но так как государство предоставило льготное субсидирование в размере 6,5% желающим приобрести квадратные метры в новостройках, то спрос на недвижимость к концу года может вырасти. Если некоторые собственники воспользуются этой ситуацией, то вместе с этим увеличатся их расценки.

На вторичном рынке жилья такого льготного государственного субсидирования нет. Поэтому, скорее всего, спрос и цены на такую недвижимость останутся прежними.

Из-за того, что некоторые москвичи во время пандемии потеряли работу или оплата их труда сократилась, спрос на недвижимость может снизиться. Поэтому вряд ли на фоне такой обстановки продавцы будут сильно завышать цены. В целом они останутся такими, как и летом 2020 года.

Сейчас москвичи охотнее покупают загородные дома, чтобы укрыться здесь от пандемии. Поэтому резкого скачка роста цен на столичную городскую недвижимости к осени не ожидается.

02.01.2020 Обстоятельства ценообразования на жильё в России: нет роста реальных доходов граждан – это удерживает рынок от роста цен. Замена долевого строительства эскроу-счетами, повышение НДС с 18 до 20% – стимулы к повышению стоимости. Подъём спроса на жильё ведёт к увеличению цен, что и наблюдается в Москве.

Квартиры в новостройках. Продажи на стадии котлована будут сокращаться – в интересах строителей реализовать готовое к заселению жильё и получить прибыль. Рост цен ожидается до 5% по отношению к 2019 году.

Стимулирование государством льготного кредитования по ипотеке подтверждает прогноз. Превышение предела маловероятно.

Вторичное жильё. Покупателей на обжитые квартиры становится всё меньше. Стремление продавцов равняться на цены новостроек неоправданно: люди предпочитают новые квартиры.

Прогноз – стоимость вторички останется на прежнем уровне или вырастет в пределах 3% инфляции. Дальнейшее падение цен приостановится.

Загородная недвижимость особым спросом не пользуется. Стоимость дач не изменится или будет снижаться.

2019

01.02.2019 Рынок недвижимости в России входит в крайне противоречивый период. С одной стороны, резкое увеличение объёмов строительства в кризисные годы подтолкнуло данную отрасль и сформировало устойчивый тренд — цены на недвижимость ощутимо росли. И строительным компаниям было бы выгодно сохранение данной тенденции, но ситуация в 2019 году изменится.

После прохождения пика на рынке недвижимости и истощения запасов накопленных средств у россиян, продажи недвижимости без дополнительной стимуляции ожидает сильный спад.

Население потратило большую часть своих сбережений на покупку жилья и коммерческих помещений в предыдущие несколько лет. Теперь, в условиях отсутствия такого высокого спроса на недвижимость, фактором, который подтолкнул бы данную отрасль, стал бы рост реальных доходов россиян на 2% и более. Но этого не происходит из-за общей кризисности экономической обстановки в стране и роста налогов, в том числе, НДС.

Из-за поднятия налога на добавленную стоимость, цены на продукты значительно вырастут, что лишит ещё большее количество россиян возможности накопления денежных средств, которые впоследствии могли бы быть потрачены на покупку недвижимости.

Ещё один фактор, ведущий к замедлению темпов развития строительной сферы, это повышение ставки рефинансирования ЦБ РФ. В декабре 2018 года она была поднята до 7,75% и сохранится на данном уровне, как минимум, до 8 февраля 2019, то есть, до следующего заседания Центробанка. Повышение ключевой ставки ведёт к росту процентов по ипотечным кредитам, что также делает жильё менее доступным для населения.

К тому же, брать обычные кредиты у большинства россиян нет возможности — закредитованность населения России отмечает большинство отечественных и европейских финансовых агенств. Также снижение спроса в 2019 году происходит из-за перенасыщенности рынка жилья и коммерческой недвижимости. С 2014 года в стране быстро увеличивались объёмы строительства, а теперь и население, и российский бизнес обеспечены недвижимостью в полном объёме.

В данных условиях строительным компаниям, для получения наибольшей прибыли, необходимо снижать цену, увеличивая спрос на недвижимость. Именно это и произойдёт в конце 2019, но в первой половине года цены будут расти, продолжая тренд предыдущих лет.

Ещё одним фактором, внесущим свой вклад в возможное повышение цен станет рост стоимости строительных материалов. Отечественные производители не имеют возможности до конца заполнить рынок, а цены на товары зарубежных компаний зависят от колебаний курса рубля, пик которых придётся именно на первое полугодие 2019.

Второе полугодие

Но во втором полугодии ожидается стабилизация экономики, установление более прочного курса иностранных валют по отношению к рублю, замедление инфляции и, в связи с этим, снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ, что позволит снизить проценты по ипотеке и сделать ситуацию на рынке жилья более стабильной. Также ко второму полугодию большинство строительных компаний сменит ценовую политику на более мягкую, для поддержания спроса. Данное решение будет носить вынужденный характер и произойдёт из-за снижения реальных доходов населения, вызванного ростом цен по причине повышения НДС, и колебаниями курса иностранных валют. На рынке сформируется устойчивая тенденция к снижению цен на недвижимость.

Российская строительная сфера существенно отличается в больших городах и в регионах. Но даже в наиболее крупных населённых центрах, ситуация будет различаться.

Крупные города

В Москве полным ходом идёт программа реновации. Это означает не только обновление старых помещений, но и создание новых жилых площадей, благодаря появлению которых, спрос населения, ранее проживавшего в устаревших домах, на новую недвижимость значительно уменьшится. Благодаря этому, в столице спад цен на недвижимость будет значительнее, чем в других городах, и произойдёт гораздо раньше — цены начнут снижение уже весной 2019 года, а до конца года, с учётом подорожания в начале года и среднем уровне инфляции по стране 5%-5,5%, к декабрю 2019, поднимутся всего на 2%-3%.

Реновация в Санкт-Петербурге также внесёт свой вклад в снижение цен на недвижимость. Но данное изменение будет не таким значительным, как в Москве. Строительство в северной столице также идёт менее активно, что поддерживает спрос на жильё. Поэтому, реальные цены здесь снизятся, но из-за инфляции, цены в рублях вырастут — не более, чем на 2%.

В Новосибирске в последние годы крайне активно идёт строительство. Увеличение жилых площадей в процентном соотношении происходит быстрее, чем в Москве или Санкт-Петербурге, из-за меньшего размера города и притока населения из соседних регионов. Люди, приезжающие в город благодаря более привлекательным условиям работы, учёбы или проживания, поддерживают спрос на жилые площади. Благодаря этому, за предыдущий год, рост цен на однокомнатные квартиры составил до 17%.

Данная тенденция сохранится и в 2019 году. Свой вклад в подорожание внесут и поправки в законодательство о долевом строительстве, которые повлияют на застройщиков в Новосибирске, как и в ряде других городов, гораздо сильнее, чем на столичных или компаниях Санкт-Петербурга, где на место застройщиков, обанкротившихся или резко поднявших цены, придут новые. В других городах такого количества строительных компаний нет, поэтому рост цен в Новосибирске составит 6%-8%.

Строительство в Екатеринбурге набирает обороты, в отличие, от столицы. На конец 2018 года в городе строилось рекордное количество жилых домов и коммерческих зданий. Но при этом, рост цен за прошедший год оказался умеренным — в среднем, 5%-7%. Пик строительства в 2019 придётся на середину года, но рост цен ускорится незначительно — в среднем, до 7%-9%, к концу года.

Цена квадратного метра в новостройках Казани за последние 5 лет возросла всего на 30%. И данная тенденция сохранится и в 2019 году. На рынке Казани работают более 50 застройщиков, что обеспечивает стабильно высокую конкуренцию на рынке недвижимости в данном городе. С учётом инфляции, рост рублёвых цен на недвижимость в этом городе составит не более 5%.

Динамика цен на недвижимость по российским городам крайне различна, но общей тенденцией рынка является ускорение роста цен в начале года и его замедление во второй половине 2019.

11.01.2019 В самом начале года Сбербанк и ВТБ повысили ставки по ипотеке. Рост до полутора процентов. Банкиры жалуются на то что ипотека для них на грани рентабельности.

2018

10.11.2017 Специалисты предупреждают, что на ипотечном рынке формируется пузырь. Доходы граждан падают, а выдача ипотеки растет высочайшими темпами (из-за падения ставок по ипотечным кредитам). Это может привести к росту плохих долгов и обвалу рынка недвижимости и кредитования.

7.11.2017 Президент подписал документы, по которым долевое строительство заменят банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Мнение: очевидно испробовав разные методы защиты дольщиков, руководство страны решило пойти проверенным путём — запретить. Чем это обернётся для рынка? Ростом цен и дальнейшей стагнацией строительной индустрии.

31.07.2017 Президент Путин подписал закон о создании компенсационного фонда дольщиков — новый способ гарантировать соблюдение прав инвесторов в строящуюся недвижимость.

27.07.2017 По данным Росстата за первое полугодие 2017 г. ввод жилья в Москве упал на 39,2% до 827 500 кв. м. Причина — низкая активность покупателей. Инвестиции в недвижимость с целью заработать и даже просто сохранить деньги — не кажутся такими интересными, как прежде, плюс низкая ликвидность.

На рынке много нераспроданных квартир, и несмотря на то что тенденция со снижением ввода продолжается второй год, общий объём нереализованного фонда растёт. Как итог — падают цены, скидки становятся всё больше.

Мнение: зачем настраивать в таких объёмах новые объекты, когда спроса нет. Ждут что поедут с регионов? Но там люди тоже без средств.

С другой стороны — масштабное строительство — это рабочие места, оборот денег, перспективы развития, от которых ни один регион добровольно не откажется, тем более — Москва. Это значит, что ситуация на рынке недвижимости будет становится всё интересней в плане низких цен.

После начала обсуждения реновации спрос на аренду квартир в хрущевках Москвы упал в три раза.

Жилая недвижимость в Санкт-Петербурге с начала года подорожала на 2-3%.

14.12.2016 2016 год был тяжелым для российского рынка недвижимости. Отсутствие экономического роста, падение доходов населения привело с значительному снижению потенциальных покупателей.

И несмотря на то, что в 17 году согласно прогнозам ожидается возобновление экономического роста, его будет недостаточно для восстановления рынка недвижимости. В среднем по России можно ожидать падение стоимости на 3-5 %. В Москве, где имеется большее количество состоятельных клиентов, рынок просядет меньше — в пределах 1-2 %.

10.12.2016 На рынок недвижимости окажет сильное влияние продолжение падения реальной заработной платы в негативном ключе и повышение доступности заёмных средств — в позитивном.

Экономика РФ пока не может найти выход из кризиса, поэтому население не будет стремиться вкладывать деньги в недвижимость, отложив данные покупки на неопределённый срок. Однако политика ЦБ в 16 году показала, что он настроен снижать ставки, поэтому можно ожидать снижение стоимости кредитных продуктов.

В целом, поведение рынка недвижимости будет зависеть от региона: в городах, где имеется высокое положительное сальдо миграции можно даже ожидать некоторого роста цен, в прочих населённых пунктах — падения.

2016

25.12.2015 Стоимость недвижимости в 2016 году будет зависеть от цены нефти и курса рубля. Если проанализировать цены нефти и 1 м2 недвижимости в России за прошлые 20 лет, то наименьшие значения были в 1998 году – 180 $ за 1 м2 и 12 $ за баррель, а наибольшие 2008 году – 2195 $ за 1 м2 и 96 $ за баррель. Исходя из этого, если в 2016 году стоимость барреля нефти сохранится в диапазоне 30 — 40 $, то прогнозируется падение стоимости 1 м2 недвижимости на 30 %. При росте цены нефти до 40 — 50 $ за баррель – цена 1 м2 снизится на 20 %. Рост стоимости 1 м2 недвижимости начнётся при цене нефти в диапазоне 70 — 80 $ за баррель. Для Москвы прогнозы на 5 — 10 % утешительнее.

20.12.2015 Показатели уменьшения спроса на недвижимость связанные с ростом курса доллара и инфляцией, и показатели роста предложения связанного с темпами строительства повлияют на рынок недвижимости и стоимость квадратного метра жилья в 2016 году. При таких темпах строительства в 2016 году прогнозируется снижение операций купли-продажи недвижимости на 15% и впоследствии снижение цены за квадратный метр.

Комментарий эксперта-риелтора: За наличные покупают мало, ипотеку ждать можно долго, а это риск: рубль через несколько месяцев уже может быть не тем, что сегодня. В итоге продавцы выжидают.

Мнение: более состоятельные люди охотнее купят одну-две элитные квартиры в Центральном Округе, чем десять простых «хрущевок» на окраине столицы. Как следствие, рынок элитного жилья ожидает возрастание цены и спроса, а вторичный рынок ожидает, скорее сохранение ценового баланса. Препятствием здесь может быть ухудшение условий по ипотеке.

Мнение: Рынок недвижимости ожидает снижение цен. Оно является традиционным для любого рынка недвижимости, поскольку на данный момент застройщики вводят в эксплуатацию гораздо больше жилья, чем его покупает население. В итоге выходит переизбыток жилой площади, что и приведет к удешевлению московских квартир.

Мнение: год будет тяжёлым, кризисным, настроили много, много ипотечных долгов, растут риски банков: это позволяет предположить что упадёт аренда и понизится стоимость жилой недвижимости.

2015

11.01.2015 С 2015 года повышается налог на недвижимость, это приведет к тому, что на рынке появится больше вторичного жилья, что должно снизить цены.

20.12.2014 Рост ключевой ставки неминуемо приведёт к удорожанию ипотеки. Учитывая также что многие в последние дни спешили расстаться со своими сбережениями, рынок недвижимости ждёт снижение спроса. На фоне этого возможны акции со значительными скидками.

14.12.2014 Обзор: когда упадут цены на недвижимость из-за кризиса?

18.09.2014 Рынок замер и в 2015 году предложение скорее всего будет превосходить спрос, но это не значит, что цена пойдёт вниз. Большинство инвесторов предпочтут подождать, чтобы не продавать себе в убыток. Для покупателей плюс в том, что увеличится количество вариантов, несомненно будут развиваться схемы рассрочки.

Это прогноз: о том, как составляются посты — прогнозы

Автор поста: Alex Hodinar
Частный инвестор с 2006 года (акции, недвижимость). Владелец бизнеса, специалист по интернет маркетингу.

Узнайте прогноз цен на квартиры в новостройках Москвы и Подмосковья

10.12.2014

Многие сейчас говорят о повторении кризиса 2008 года. И в связи с этим эксперты предполагают, что в 2015 г. цены на недвижимость могут упасть на 30%. На это может повлиять рост курса доллара и падение спроса. Так как рынок недвижимости переходит в рублевую зону, это приведет к снижению себестоимости строительства.

Эксперты говорят, что 2014 г., по отдельным показателям рынка (уровню спроса, количеству сделок) похож на 2008-й, но отличается в главном – предпосылках.

Ждать ли понижения цен на недвижимость?

В отличие от 2008 года, сейчас кризис в отдельно взятой стране, но последствия для рынка недвижимости будут схожими.

Напомним, мировой финансовый кризис наступил в сентябре 2008-го. В этот момент наступило затишье на московском рынке недвижимости. В надежде на низкие цены покупатели заняли выжидательную позицию, прекратилась выдача ипотечных кредитов, у девелоперов появились трудности в финансировании проектов. Падение цен началось в 2009 году весьма существенное — на 30%.

Сейчас происходит почти тоже самое: обесценивается рубль, падает спрос и увеличивается количество предложений по некоторым сегментам недвижимости. В результате сложившейся внешнеполитической и внутриэкономической ситуации покупатели в 2014 году начали вкладывать в недвижимость, так как это наиболее понятный способ сохранения капитала. Во втором полугодии 2014 года уровень спроса немного снизился, но, несмотря на это, говорить о спаде еще рано. Например, в сегментах премиальной недвижимости и жилья бизнес-класса по итогам октября зафиксирован рост количества сделок на 25%».

Такая ситуация продлится до конца текущего года. Затем все будет зависеть от развития макроэкономической ситуации. Если курс доллара снизится, то активность на рынке жилья сохраниться. Если ситуация усугубится, то стоит ожидать сокращения количества сделок и стагнации на рынке. Спад спроса прогнозируют лишь с начала 2015 г, в связи с этим цены на жилье пойдут вниз.

Цены предложения на первичном рынке жилья Москвы по классам (2008 и 2014 гг.)

КЛАСС СРЕДНЯЯ ЦЕНА В ДЕКАБРЕ 2008 Г., ДОЛЛ. / КВ. М ПРИРОСТ ЗА 2008 Г. СРЕДНЯЯ ЦЕНА В СЕНТЯБРЕ 2014 Г., ДОЛЛ. / КВ. М ПРИРОСТ ЗА 2014 Г.
Эконом 5600 +33% 3900 -0,1%
Комфорт* — — 3960
-11%
Бизнес 6900 +19% 6500 -5%
Элит 20 490 +19% 15 800 -15,6%
* данный класс сформировался после кризиса Источник: Blackwood

Аналитик не исключил снижения цен на вторичное жилье в России. Сроки

Активность на рынке недвижимости начинает замедляться, отметил аналитик Александр Иванов Фото: Владимир Жабриков © URA.RU

Цены на вторичное жилье в России могут начать снижаться уже в начале осени, поскольку активность на рынке недвижимости начинает замедляться, и продавцы будут конкурировать за покупателей, а не наоборот. Такой прогноз в разговоре с URA.RU дал ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

По словам аналитика, к маю начал снижаться спрос на покупку недвижимости. «Как показывает практика, после снижения спроса, в течение двух-трех месяцев собственники еще сохраняют надежду продать по тем ценам, которые были до этого на высоком спросе. А потом постепенно начинают ее снижать. Сначала делают скидки, а затем постепенно снижают и цену», — объяснил URA.RU Иванов.

Как рассказал собеседник агентства, снижение цены на вторичное жилье вероятнее всего в тех регионах, где больше всего продавцов готовы дать покупателям скидку. Так, наибольшая вероятность стагнации цен на рынке вторичной недвижимости, с учетом высокого дисконта, сейчас в Новосибирске (средний уровень скидки сейчас 3,1% от начальной цены объекта), Самаре (2,9%), Челябинске (2,8%), Красноярске (2,7%) и Перми (2,5%), пояснил Иванов. При этом наименьший вариант снижения цены в тех городах, где уровень скидки сейчас минимален, а именно в Москве, Казани и Санкт-Петербурге.

Если цена на вторичное жилье пойдет вниз, это не будет резким обвалом стоимости, уточнил эксперт. «Не будет резкого падения. Рынок вторичной недвижимости очень инертен. Это медленный процесс, как роста, так и снижения», — добавил он. Процесс снижения цены будет наиболее заметен в небольших городах, сказал аналитик. «В маленьких городах быстрее рынок реагирует. Там сарафанное радио лучше работает, и люди быстрее узнают, кто и за сколько продал свою квартиру. Большие города более степенные в этом плане», — подчеркнул Иванов.

Подписывайтесь на URA.RU в Google News, Яндекс.Новости и на наш канал в Яндекс.Дзен, следите за главными новостями России и Урала в telegram-канале URA.RU и получайте все самые важные известия с доставкой в вашу почту в нашей ежедневной рассылке.

Рынок жилья городов России Георгия Мальгинова, Сергея Стерника :: ССРН

Российская экономика в 2020 году. Тенденции и перспективы. Выпуск 42. Москва. ИЭП. 2021. С. 27

.

31 стр. Размещено: 16 авг.2021 г.

Дата написания: 12 августа 2021 г.

Аннотация

Минувший год для российского рынка недвижимости был уникальным.Некоторые из ранее возникших тенденций заметно усилились (снижение рентабельности разработчиков, цифровизация технических и бизнес-процессов, увеличение размеров и консолидация отрасли как реакция на предбанкротное состояние значительной части рынка). участников, расширение государственной поддержки девелоперов и ее участие в завершении многих незавершенных проектов). Другие тенденции влияют на распространение формата удаленной работы, миграцию из мегаполисов, системное возрождение сегмента индивидуального жилищного строительства (ИЖС) как альтернативы многоквартирным домам, ослабление требований к уровню доходов заемщиков и их надежности, беспрецедентное расширение субсидируемой государством ипотечной ссуды — только начинает формироваться.

Ключевые слова: Российская экономика, цены на жилую недвижимость, рынок жилья, жилищное строительство

Классификация JEL: K11, H82, L32, L33

Рекомендуемое цитирование: Предлагаемое цитирование