Что готовит 2019-й год рынку недвижимости?
Нас ожидает непростой год. В 2019-м сойдутся сразу несколько факторов, делающих жилье более дорогим, а значит, менее доступным. Это повышение НДС, рост инфляции и уход от действовавшей много лет системы долевого строительства. Изменения будут постепенными, но необратимыми.
Цены на жилье
Главный вопрос потенциального покупателя жилья – что будет с ценами? Порадовать нечем: у недвижимости в 2019 году есть множество причин подорожать и ни одной – стать дешевле.
Мы ожидаем рост цен на строящиеся объекты на 12-15% относительно уровня декабря 2018 года. Основная причина такого роста – законодательные ограничения, на которые застройщики будут вынуждены реагировать, перекладывая часть возросшей финансовой нагрузки на покупателей. Новые проекты также будут дорожать. Цены в новых проектах на котловане увеличатся на 8-10%.Алексей Поповруководитель аналитического центра Cian
В Группе ЛСР говорят, что рынок спокоен, но насторожен, слишком часто в строительной сфере происходят значимые изменения. В компании отмечают, что с рынка постепенно вытесняются мелкие игроки, а единственный способ остановить рост цен на жилье – минимизировать стоимость банковских средств для застройщика.
Что касается вторичного рынка, то и там цены поползут вверх, но не так быстро. По оценке Алексея Попова, рост в 2019 году составит 5-7% относительно уровня декабря 2018 года. Зато на 5-10% вырастут продажи, за счет перераспределения покупателей с первичного рынка.
как вырастут ценыНовостройки, рост цен 12-15%
Вторичный рынок, рост цен 5-7%
Первичный рынок: игра по новым правилам
Основное изменение в законодательстве, которое полностью перекраивает правила игры на первичном рынке жилья – завершение эпохи долевого строительства. Рынок переходит на проектное финансирование: средства дольщиков теперь будут храниться на специальных банковских эскроу-счетах до окончания строительства дома. Одно разрешение на строительство – один счет. Само строительство при этом будет осуществляться на средства банковского кредита.
Мы держим относительно низкий профиль стоимости жилья, но за счет чего? За счет того, что кто-то получает это жилье, но по относительно низким ценам. В том числе это происходит за счет того, что у части людей деньги изымаются, и они вообще ничего не получают: ни денег, ни жилья. Поэтому нам нужно, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования этой отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе (цитата по kremlin.ru).Владимир Путинпрезидент РФ
Плюсы такой схемы очевидны: она решает проблему обманутых дольщиков, ведь если застройщик задерживает сдачу дома более чем на полгода, покупатель может вернуть свои деньги со счета. К тому же, банк, прежде чем выдать кредит на строительство застройщику, проверит его надежность, а это дополнительная гарантия дольщику. С другой стороны, банк является посредником, который не останется без прибыли, и жилье неминуемо подорожает.
«Будет рост себестоимости строительства, аналитиками озвучиваются цифры в 15-20%, и я, пожалуй, с ними соглашусь», – говорит вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко. Впрочем, в Минстрое считают, что ставка для застройщиков будет снижаться.
Проектное финансирование с учетом открытия эскроу-счетов приведет к снижению итоговой ставки для застройщика. И если в начале проекта застройщик будет получать проектное финансирование под рыночную ставку, то через бесплатное фондирование на эскроу-счетах ставка, прогнозируемая Центробанком, дойдет до 6-8%.Никита Стасишинзамминистра строительства и ЖКХ РФ
Новая схема, наряду со старой, действует на рынке с 1 июля 2018 года. Полностью рынок перейдет на проектное финансирование с 1 июля 2019 года. Переходный период дал рынку возможность завершить начатые проекты по старым правилам и перестроить модели ведения бизнеса перед переходом к проектному финансированию.
Использование механизма счетов эскроу снимает с застройщиков установленный 214-ФЗ запрет на выпуск (выдачу) ценных бумаг и их оплату с расчетного счета, что теоретически дает возможность застройщику обойтись без целевых займов банка. Таким образом, крупные участники рынка всерьез рассматривают возможность привлечения долгового (облигации) и долевого (акции) капитала как альтернативу проектному финансированию банков (займы).Константин Клошкоюрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»
Новое в законодательстве
В 2018 году был принят ряд поправок в строительное законодательство, которые вступят в силу в 2019 году.
Самовольное строительство. Закон защитил добросовестного создателя самовольного объекта: если он нарушил ограничения использования земельного участка, но при этом не знал и не мог знать о них, объект не признается самовольной постройкой. Что касается признанных самовольных построек, то теперь устанавливается запрет на их использование. «Наконец-то прямо звучит положение о том, что самовольная постройка, помимо сноса, может быть приведена в соответствие с действующими требованиями, – говорит Константин Клошко. – Но сделать это путем «подстройки» под нее градостроительного регламента больше будет невозможно».
При наличии права собственности, а также если речь идет об ИЖС или многоквартирном доме, снос самовольной постройки возможен только по решению суда.
ИЖС. Также введено понятие объекта ИЖС: законодательно обозначена этажность такого здания, высота и тот факт, что помещения не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости. Для строительства объекта ИЖС теперь не нужна проектная документация и экспертиза, достаточно уведомления с его описанием. Уполномоченный орган должен ответить в течение 7 дней. Отсутствие ответа, говорит Константин Клошко, приравнивается к уведомлению о соответствии требованиям – можно строить.
Еще эксперт отмечает, что в 2019 году стоит ожидать новых законотворческих инициатив в отношении жилого статуса апартаментов.
Кроме этого, в ближайшее время может быть принят законопроект, вынуждающий перейти на эскроу-счета и тех, кто начал строительство до 1 июля 2019 года. Таков был законодательный ответ на рекордный рост получения разрешений на строительство в 2018 году.
Стройка-2019
Согласно одному из майских указов президента Владимира Путина, к 2024 году Россия должна выйти на объемы жилого строительства, равные 120 млн кв. м. в год. Однако, по словам главы Минстроя Владимира Якушева, достижение этого показателя под большим вопросом, ведь для этого нужно ежегодно наращивать объем. А в 2018 году он снизился.
Основной показатель, с которого мы должны были стартовать с 1 января 2019 года, он уже не совпадает. По паспорту нацпроекта ввод должен был составить на 31 декабря 2018 года 86 млн кв.м. жилья, ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75-76 млн кв.м жилья. Мы с вами уже выпадаем на 10-11 млн кв.м жилья. Это серьезный знак со стороны рынка и отрасли. Эта цифра будет требовать серьезной корректировки (цитата по Interfax.ru).Владимир Якушевглава Минстроя
Однако снижение в 2018 году, по словам Алексея Попова, случилось из-за низкой активности застройщиков три года назад, в 2015-м, когда было запущено мало проектов. «В 2016 году было запущено больше новых проектов, поэтому ввод жилья в 2019 году вырастет на 15-20% относительно уровня 2018 года», — говорит аналитик.
А вот положение застройщиков в 2019 году будет непростым. Во-первых, согласно поправкам в ФЗ-214, для работы по новым условиям, застройщик должен иметь опыт возведения многоквартирных домов, во-вторых, он должен иметь пропорциональный объему строительства уставной капитал, в-третьих, банк устанавливает контроль над всеми расходами застройщика и может отказать выдать средства, если посчитает их расходование нецелевым. В-четвертых, при нарушении сроков строительства стройнадзор запретит застройщику начинать новый проект.
«Пока сложно понять масштаб изменений: экономическая модель, по которой работал рынок, полностью меняется. Но риски социального характера, связанные с банкротством компаний, на мой взгляд, крайне высоки, – говорит Вячеслав Семененко. – Особенно много банкротств будет в регионах, потому что там нет крупных устойчивых компаний, а небольшие, с малым оборотом и объемами строительства, с новыми условиями не справятся».
Ипотека
Ставки по ипотеке будут расти. Впервые за долгое время они начали свой рост еще осенью 2018-го, после подъема Центробанком ключевой ставки на 0,25 п.п., и продолжили рост после повторного подъема ключевой ставки в декабре 2018-го еще на 0,25 п.п. Сегодня ключевая ставка Центробанка составляет 7,75% годовых, и это не критичный показатель для рынка: в среднем банки повысили свои ставки с весны 2018 года, по данным NAIBecar, на 1-2 п.п., что не фатально для рынка ипотеки: до «красной линии» в 12% годовых, после которой число заявок на кредит резко падает, еще далеко.
как вырастут ипотечные ставкиСтавки на ипотечные кредиты — рост до 10-10,2%
«Эра «дешевых» кредитов закончилась, – говорит руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов. – Весьма вероятно, что в 2019 году мы увидим дальнейший рост ставок по ипотечным кредитам – выше 10% годовых. К сожалению, для этого есть все экономические предпосылки».
Но в 2019-м нас ждет еще и рост НДС, что также потянет ипотечные ставки вверх.
«В этой ситуации на рынок могут вернуться в массовом порядке программы субсидирования ставок застройщиками, при которых скидка трансформируется в более низкую ставку по кредиту для покупателей конкретного жилого комплекса, – отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Также власти могут перезапустить программу субсидирования ипотеки, которая действовала в 2015-2016 гг.».
Реновация шагает по стране
В 2018 году в Госдуму был внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации», регламентирующий обновление ветхого жилого фонда. В качестве примера для всей страны предлагается московский опыт реновации: снос «хрущевок» и строительство на их месте нового жилья. Источники и объемы финансирования в регионах будут определять органы местного самоуправления.
Эксперты признают проблему актуальной, но сомневаются, что в нынешних экономических условиях механизм финансирования реновации за счет бюджета сможет работать где-либо, кроме столицы. Хотя, согласно законопроекту, возможны и другие варианты финансирования. Например, использование механизмов государственно-частного партнерства, то есть привлечение инвесторов.
Я полагаю, что распространение московского опыта реновации на всю страну бесперспективно. В региональных бюджетах подчас недостаточно средств на ремонт жизненно важной инфраструктуры, расселения аварийного и ветхого жилья, выдачу квартир «очередникам». Поэтому реновация, возможно, будет только с участием частных инвесторов, девелоперов. Однако, учитывая непростую экономическую ситуацию, далеко не каждый застройщик возьмется за строительство жилья, в котором значительное число квартир придется передать городу.Кирилл Игнахингенеральный директор Level Group
Потенциал рынка
Напоследок мы спросили экспертов, в чем они видят потенциал рынка недвижимости на ближайшие годы. Большинство ответили, что потенциал кроется в острой потребности россиян в комфортном жилье, на которое у людей нет средств.
Но многие россияне согласились бы даже на «несовременное» отдельное жилье: в стране около 3 млн семей-очередников. «Дефицит жилья будет удовлетворен лет через 25, если темп строительства не будет снижаться и удастся сдержать стоимость квадратного метра в адекватных рамках», — считает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
Фото: Игорь Порхомовский
www.cian.ru
Что ждёт вторичный рынок недвижимости с 1 июля 2019 года
По оценкам специалистов и представителей самих застройщиков рост цен на новостройки может составить в среднем 10-20%. Важно понимать, что увеличение стоимости строящегося жилья не произойдёт одномоментно. Во-первых, потому что это создало бы серьёзный коллапс и, как следствие, затоваривание рынка. Не стоит забывать о снижении покупательной способности россиян. Во-вторых, постановление Правительства РФ в конце апреля обозначило ряд послаблений для застройщиков, а это значит, что от 65% до 80% строящихся на сегодняшний день объектов будут завершены без перехода на проектное финансирование, т.е. без использования эскроу-счетов. А что со «вторичкой»? По практике последних лет цены квадратного метра на вторичном рынке движутся вслед за первичным, и их рост составляет до 50% от роста цен на новостройки. Например, по данным РБК за 2018 год стоимость квадратного метра в среднем по России выросла на 5%. Следовательно, можно ожидать продолжение роста цен на готовое жильё и старый фонд в пределах 5-10% в ближайший год. При условии отсутствия серьёзных макроэкономических волнений и резких скачков ключевой ставки ЦБ и, следовательно, ставки по ипотечным кредитам.
Резюме. Шумиха вокруг «отмены долёвки», раздуваемая в СМИ, не учитывает временных рамок роста цен на жильё, а именно возможность плавного и постепенного перехода рынка на проектное финансирование. Цены на готовое жильё вполне вероятно последует за ценами на новостройки, немного отставая в темпах роста. При этом для многих участников вторичного рынка ситуация кардинально не изменится.
Главные факторы, которые будут влиять на цены на жилье в 2019 году :: Жилье :: РБК Недвижимость
Игроки рынка недвижимости рассказали о ряде факторов, которые способны привести к росту или падению цен на столичное жилье
Фото: Марина Лысцева/ТАСС
В 2019 году на рынок первичного и вторичного жилья будет влиять ряд причин, которые смогут привести к росту цен. Стоимость квадратного метра жилья в Москве, по прогнозам опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость» экспертов, может вырасти на 5–15%. В то же время на цены окажут влияние сдерживающие факторы и не позволят им существенно расти.
Главное влияние на стоимость столичных квартир, по мнению риелторов и девелоперов, окажут переход на проектное финансирование, растущие издержки застройщиков, инфляция, повышение налогов и ипотечных ставок, большой объем предложения на рынке, а также падение доходов населения. Эксперты рассказали, куда качнется ценовой маятник в 2019 году.
Переход на проектное финансирование
Основным фактором роста цен на новостройки в 2019 году может стать переход на проектное финансирование строительства. С 1 июля все девелоперы начнут продажи в новостройках через эскроу-счета. Средства дольщиков они смогут получить только после сдачи дома в эксплуатацию. Уже скоро застройщики будут вынуждены привлекать банковские кредиты. «Согласно данным властей, ставка по кредитам на строительство может составить порядка 6–8%. Именно такую переплату и придется включить в стоимость квадратного метра», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Однако генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает, что кредитно-денежная политика в России ужесточается, ключевая ставка Банка России растет, а значит, будут дорожать и займы. Соответственно, вырастут цены на жилье, возводимое на средства банков, считает он. Подавляющему большинству девелоперов придется перестроить финансовую модель существующих жилых проектов, стратегию их реализации, что может привести к дополнительным расходам, приостановке строительства и другим неприятностям, которые повлекут за собой рост цен, поясняет эксперт.
Рост или падение: 9 графиков о рынке недвижимости Москвы в 2018 году
Реформа долевого строительства приведет к уходу с рынка слабых и/или непрофессиональных строительных компаний. Это повлечет за собой снижение объемов строительства и, как следствие, сокращение предложения жилья, что скажется на росте цен, считает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
В то же время генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина убеждена, что рост средних цен на новостройки в Москве будет ограничиваться возможностями платежеспособного спроса. Застройщики не смогут полностью переложить рост своих издержек на покупателя, для поддержания активных продаж им придется пожертвовать частью своей прибыли и сдерживать повышение цен, говорит Шаталина.
Ипотечные ставки
Один из важных факторов — дальнейшее повышение ключевой ставки и, соответственно, рост ставок по ипотеке, считают риелторы. Дешевая ипотека стала основным фактором высокого спроса на столичные квартиры, который смог поддержать цены на жилье в прошлом году. В этом году роль ипотеки очевидно снизится, считают опрошенные редакцией эксперты. Центробанк уже дважды повышал ключевую ставку, в результате ставки по ипотеке во многих банках тоже выросли — на 0,5–1 п. п. По мере подорожания кредита спрос будет снижаться, если, конечно, для поддержания доступности жилья девелоперы не начнут опускать цены в своих проектах, прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Что ждет рынок недвижимости Москвы в 2019 году
«Если ставки достигнут заградительных 13–14%, это уже может сдерживать большинство покупателей. Впрочем, данный фактор, скорее, станет причиной снижения количества сделок, а не роста цен, прежде всего на вторичном рынке. На первичном же поддержать уровень продаж помогают совместные программы банков и застройщиков, все еще позволяющие получить ипотеку по ставке от 6%», — говорит Ирина Доброхотова.
Высокий спрос
В 2018 году уровень спроса в Москве радовал как девелоперов новостроек, так и продавцов вторичных квартир. Показатели по сделкам существенно выросли. По данным риелторов, количество зарегистрированных ДДУ по итогам 2018 года относительно 2017-го увеличилось на 40%, а спрос на вторичном рынке — почти на 30% за этот же период. В результате цены на жилье в Москве росли.
Цифры 2018 года: главные рекорды рынка недвижимости
Однако этот всплеск был вызван низкими ипотечными ставками, а не увеличением доходов москвичей, которые, по данным Мосгорстата, снизились за первое полугодие прошлого года на 0,6%. Таким образом, рост сделок с недвижимостью не свидетельствует об улучшении покупательских возможностей, резюмирует Олег Репченко. «По сути, 2018 год благодаря низким ставкам по ипотеке «отъел» часть спроса у последующих периодов. Те, кто задумывался о покупке в ближайшие год-два, поторопились воспользоваться моментом. А это значит, что в 2019-м спрос станет меньше, чем он мог бы быть», — считает эксперт.
«В 2019 году мы рассчитываем на то, что уровень спроса будет как минимум сопоставимым с 2018-м. К тому же интерес покупателей поддерживается за счет предстоящих изменений в законодательстве. Есть риск того, что девелоперы станут выводить в продажу относительно готовые объекты по более высокой стоимости квадратного метра, чтобы компенсировать переплату по проектному финансированию. Это также стимулирует инвесторов совершить сделку до 1 июля 2019 года», — говорит Литинецкая.
Большие объемы предложения
Дополнительное давление на рынок оказывают большие объемы предложения на первичном рынке, отмечают аналитики. В Москве между ТТК и МКАД, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объем предложения в 2018 году снизился примерно на 3%. Однако новое строительство ведется активно, даже существующих объемов без учета появления новых проектов хватит еще года на три минимум, убежден Репченко. По его мнению, повышенная конкуренция (а девелоперы конкурируют не только друг с другом, но и со вторичным рынком) в условиях ограниченной платежеспособности приводит к тому, что основным инструментом в борьбе за покупателя является доступная цена.
Фото: Анастасия Диева/ТАСС
«Несмотря на большой объем полученной разрешительной документации (теоретически застройщики могут продолжать выводить по 1,0–1,3 млн кв. м нового предложения ежемесячно), вряд ли темпы вывода новинок будут, как летом и осенью 2018-го. Это влечет за собой риски затоваривания, а в Москве еще и упирается в конкуренцию за строительные мощности с проектами в рамках программы реновации. Меньше нового предложения на котловане — меньше недорогого предложения в общем объеме и выше средняя цена», — утверждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Инфляция, налоги и снижение доходов
Сдерживающим фактором роста цен на первичное и вторичное жилье в 2019 году также являются рост уровня инфляции и снижение доходов москвичей, отмечают опрошенные редакцией эксперты. «Доходы населения продолжают снижаться за счет инфляции, роста налоговой нагрузки, стоимости топлива и др. Соответственно, и решать жилищный вопрос люди смогут в рамках своего уменьшающегося бюджета. Скорее всего, этот фактор вызовет коррекцию среднего запроса покупателя — уменьшение площади квартиры, комнатности, приобретение жилья более бюджетного типа», — считает Шаталина.
При этом повышение НДС с 18% до 20% может увеличить издержки застройщиков, которые они попытаются переложить на плечи покупателей. По оценке коммерческого директора девелоперской компании Tekta Group Натальи Козловой, более 60% всех поставок товаров и услуг, которые требуются застройщикам для реализации проектов, облагаются налогом на добавленную стоимость. Вторым фактором роста цен на первичку Козлова называет в целом повышение издержек по экономике из-за роста цен на различную продукцию — в частности, продолжается увеличение расценок на топливо, что прямо влияет на себестоимость строительства.
Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС
Куда качнется ценовой маятник
В целом риелторы и девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», не ожидают как существенно роста стоимости жилья на первичном и вторичном рынках, так и их падения. Цена «квадрата» в столичных новостройках по итогам 2019 году может вырасти не менее чем на 10–12%, считает Вражнова. По прогнозам Литинецкой, уровень цен на первичном рынке может увеличиться на 5–10%. При этом, по мнению генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в прошлом году рост средней стоимости новых квартир (на 4,5–6%) носил краткосрочный характер как ответ на ожидания перемен на рынке недвижимости в связи с переходом на эскроу-счета и прогнозируемым удорожанием новостроек.
Время неопределенности: что будет с ценами на жилье в Москве в 2018 году
«На рынке отсутствуют фундаментальные причины для значительного рыночного роста цен на новостройки. Факторы, сдерживающие повышение стоимости и связанные с областью платежеспособного спроса, имеют сильное воздействие на принятие решения о покупке недвижимости», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, причины, которые могут привести к росту цен, лежат в области поведения девелоперов — это ответ на меняющиеся правила ведения бизнеса и формирования затратной части строительных работ.
В отличие от первичного рынка вторичное жилье вряд ли покажет рост цен: средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте после небольшого повышения в 3–5% в первом полугодии по итогам всего года покажет снижение на 1–2%, считает Литинецкая. Общее развитие экономической ситуации, инфляция, риск ослабления рубля, отсутствие предпосылок к заметному росту доходов населения, а также реализованный в значительной степени в 2018 году покупательский спрос, скорее всего, приведут к снижению спроса со стороны покупателей, а следовательно, не позволят ценам на вторичную недвижимость расти, добавляет Вражнова.
Несмотря на причины, способные повлиять на снижение средних цен в Москве, риелторы и девелоперы не ожидают их падения. Единственным значимым фактором возможного снижения цен Алексей Попов из ЦИАН называет реализацию кризисного сценария в экономике, сопоставимого с событиями 2014 года. «В таком случае для поддержания спроса большинство застройщиков прекратят индексировать цены, запустят скидки и акции. Вероятность наиболее жесткого сценария пока представляется маловероятной», — считает аналитик.
realty.rbc.ru
Прогноз цен на квартиры в 2019 году. Вырастут ли цены на квартиры в 2019 году?
В 2018 году подорожали многие товары, топливо, тарифы ЖКХ. Не осталась в стороне и недвижимость. Квартиры на первичном рынке, в среднем по России, стали стоить дороже на 7,8%. Вторичный рынок порадовал не столь сильным ростом – всего 3,2%. По прогнозам аналитиков, в 2019 году цена будет колебаться в обе стороны в пределах 10%. Более серьезный рост возможен только в Центральном Федеральном округе, особенно в таких городах, как Москва. Возможность повышения они связывают с ростом цен на строительные материалы.
Спрос на недвижимость, несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, не падает. Многих людей, планирующих покупку собственных квадратных метров, волнует вопрос, подорожают ли квартиры в 2019 году. По оценкам экспертов, снижения цен точно не предвидится.
Текущие тренды
Удешевление кредитов стало ключевым фактором для стабилизации спроса, подчеркивают аналитики. Увеличение количества кредитных сделок позволило избежать более масштабного падения стоимости квартир. Если бы ставки по ипотеке сохранялись на уровне 13%, то дополнительное снижение составило бы 2-3%. Уменьшение стоимости жилья обеспечивается не только за счет падения себестоимости квадратных метров, но и в результате сокращения общего метража квартир. В первую очередь данная тенденция наблюдается для жилья эконом-класса – метраж квартир в данном ценовом сегменте за время кризиса сократился на 15%. Для бизнес-класса сокращение метража имеет существенно меньшие масштабы. Также застройщики стали использовать новые форматы планировки, которые позволяют совмещать кухню и гостиную.
Как изменятся цены на квартиры в 2019?
Вторичный рынок характеризуется снижением стоимости объектов недвижимости от пяти до десяти процентов. При этом, снижение стоимости вторичного жилья по темпам опережает снижение цены в новостройках. Менее всего ценится жилье на окраинах города, а также в неблагополучных районах. Кроме того, цены снижаются на жилье, имеющее большую стоимость, а также на квартиры в старом жилом фонде. Стоит отметить, что практически не теряют в своей стоимости малогабаритные квартиры и жилье в центре города. Ситуация складывается таким образом, что стоимость первичного жилья и стоимость объектов вторичного рынка недвижимости могут сравняться. При этом, покупатели будут выбирать скорее вариант со вторичкой. В этом есть определенная логика, ведь для того, чтобы заселиться в новую квартиру, предстоит потратить крупную сумму на ремонт. Вторичное жилье, в свою очередь, на момент покупки уже пригодно для проживания.
Влияние внешних факторов
Несмотря на стабильное падение стоимости квартир, недвижимость остается недоступной для большинства россиян, поэтому ипотека является едва ли не единственной возможностью поселиться в новостройке. С ростом выдачи ипотечных кредитов вырастет спрос на квартиры, а с ним вернуться к положительной динамике смогут и цены на жилье. Кроме того, все очень зависит и от макроэкономической ситуации. Если экономика страны выйдет из стагнации и снова начнет расти, то рынок недвижимости тоже значительно оживится. Но учитывая, что западные санкции не будут отменены, ожидать такого исхода в ближайшее время не стоит.
Прогноз на 2019 год
В целом эксперты сходятся во мнении, что цена на недвижимость будет колебаться в обе стороны в пределах 10%. Единственные, кому можно ждать более серьезного повышения стоимости квадратного метра, – это жителям Москвы и Московской области, поскольку спрос здесь традиционно выше.
Если проанализировать все мнения и прогнозы, то можно сказать, что цены на квартиры, скорее всего, незначительно снизятся, не отклоняясь от тенденции последних нескольких лет. Колебания стоимости жилья останется в пределах 10 %. Что касается возможности подорожания недвижимости, то ее стоит ожидать жителям всего нескольких регионов, среди которых Москва и МО. На первый взгляд, рядовые граждане от этого только выиграют, ведь квартиры станут дешевле, а значит, купить их будет проще. Но это не совсем так: если стоимость недвижимости продолжит падать, застройщикам придется «заморозить» постройку многих объектов и приостановить свою деятельность. Это может привести только к упадку рынка и усугублению проблем в экономике. Цены на жилье могут стабилизироваться и снова пойти в рост, если власти уделят больше внимания поддержке ипотечного кредитования.
Последние новости
По словам аналитиков, в 2019 году кардинальных перемен в этом плане не предвидится. Согласно наиболее вероятному прогнозу, цена квадратных метров будет находиться на позициях 2018 года. Правда, в некоторых регионах России жильё может подешеветь на 10 и больше процентов. Есть ещё одна, альтернативная точка зрения. По словам некоторых представителе строительного бизнеса, стоимость первички в 2019 году может показать положительную динамику. Как оказалось, причина всему – повышение тарифов на топливо, услуги подрядчиков и стройматериалы. Именно это может стать основным фактором роста цены конечного продукта, ведь все дополнительные затраты на создание подобного жилья отразятся на его финальной стоимости. При всём этом застройщикам придётся прибегать к различным ухищрениям, чтобы обратить внимание покупателей на предлагаемую продукцию вторичного рынка недвижимости. Достигнуть желаемого помогут какие-то бонусы: развития инфраструктура или более качественная компоновка квартир.
Что пишут СМИ?
Что касается мнения экспертов, то согласно нему, цены на недвижимость поползут вверх начиная с 2019 года. Предполагаемый рост запланирован на второй квартал. До этого времени стоимость продолжит снижаться. Стоимость недвижимости складывается из следующих составляющих: ипотечная ставка; оплата риэлтора; местонахождение объекта; тип здания; время года. Помимо этого, на цену жилья оказывают влияние различные природные явления. В настоящее время рекомендуется покупать жилье в новостройках, если для этого есть возможность. Важно также успеть продать квартиру в старом жилищном фонде. Если собственник затянет, то в следующем году он может потерять внушительную сумму средств. При этом, сегодня можно продавать вторичное жилье, смело снижая на него цену. Несмотря на все ожидаемые изменения на рынке недвижимости.
infinica.ru
Что будет с российским рынком жилья в 2019 году: Квартира: Дом: Lenta.ru
Год подходит к концу, профессиональные и не очень участники рынка недвижимости ждут перемен, и они наверняка будут. В 2019-м вступают в силу новые правила финансирования строительных проектов, ожидается рост ипотечных ставок. Значит ли это, что нужно готовиться к ценовым потрясениям, банкротствам застройщиков и вообще — к новому жилищному кризису, или как-нибудь обойдется?
Своими прогнозами с «Лентой.ру» поделились аналитики, представители крупнейших девелоперских компаний и риелторских агентств.
Главный редактор портала недвижимости Domofond.ru Ирина Филатова: «В следующем году ипотечные ставки и другие условия банков по ипотечному кредитованию будут определять и спрос, и цены. С сентября Центробанк поднял ключевую ставку дважды, в следующий раз ее будут пересматривать в феврале. При введении новых санкций или ослаблении рубля ставка продолжит расти, а значит, будут дорожать кредиты. В этом случае спрос сократится, рост цен вновь остановится. Если ключевая ставка подниматься не будет и у банков не будет причин резко повысить цену ипотечного кредитования, размер первоначального взноса или требования к заемщикам, то цены на квартиры продолжат медленно расти».
Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова: «Основная масса жилья приобретается с ипотекой, поэтому фактор стоимости кредитов очень важен. Ситуация будет усугубляться переходом рынка недвижимости на новые правила работы. С 1 июля 2019-го эскроу-счета станут обязательными для застройщиков, что приведет к изменению экономики выводимых проектов, повысит их себестоимость и в итоге скажется на конечной цене реализации».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «В среднем по рынку стоит ожидать роста цен — он будет связан с появлением у застройщиков новых издержек. При этом ипотека в следующем году будет по-прежнему поддерживать спрос, так как ставки хоть и выросли, но еще находятся на психологически комфортном для заемщиков уровне, им далеко до значений 2013-2015 годов. Размер среднего ипотечного займа также может увеличиться, если цены на жилье продемонстрируют ожидаемый рост».
Фото: Ведомости / ТАСС
Ольга Тихонова, руководитель одного из филиалов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Положительная динамика 2018 года продолжится и в 2019-м, но только в том случае, если лояльность государства по отношению к ипотечному покупателю сохранится, если корректировки по ипотечным ставкам будут минимальными и не травмирующими заемщика».
Рустам Арсланов, директор по продажам группы компаний «Гранель»: «Думаю, некоторым застройщикам придется принять решение, смогут ли они работать на рынке по новым правилам. А тем, кто останется на рынке, придется адаптироваться и балансировать между попытками повышения цен, чтобы покрыть дополнительные затраты, и сдерживающим их снижением продаж».
Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group: «Если 2018-й стал годом рекордов по старту новых проектов, то в 2019 году мы ждем более скромных результатов. В погоне за покупателем застройщики продолжат предлагать абсолютно новые концепции проектов — с необычным благоустройством, инфраструктурным наполнением, технологичными новинками. Качество продукта будет расти — и это несомненный плюс для тех, кто только задумывается о приобретении недвижимости».
Коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина: «Следующий год будет переломным для рынка недвижимости. В связи с готовящимися изменениями в законодательстве весь рынок находится в состоянии неопределенности. Вероятнее всего, пострадают не только сами девелоперы. Это отразится и на покупателях — они лишатся возможности приобретать жилье ранней стадии строительства по доступной стоимости. Для девелоперов переход на другую модель финансирования несет за собой дополнительные финансовые издержки, которые в любом случае отразятся на стоимости квадратного метра. С другой стороны, есть весомая причина для сдерживания роста — это ограниченный объем спроса. По нашим прогнозам, в течение следующего года жилье в новостройках может подорожать минимум на 10 процентов».
Эксперты аналитической службы «Лидер-Инвест»: «В новый 2019 год столичный рынок недвижимости входит с огромным объемом жилья, разрешения на строительство которого были получены до 1 июля 2018 года. По нашей оценке, общая площадь одобренных к возведению корпусов составляет 18,75 миллиона квадратных метров. Причем в экспозиции сейчас находится немногим более трех миллионов «квадратов». Это значит, что в ближайшей перспективе рынок будет пополняться все новыми и новыми объемами предложения. Как следствие, эти объемы окажут давление на общий уровень цен. Для поддержания спроса на уровне, необходимом для сохранения финансовой устойчивости, застройщики будут снижать ценники — как напрямую, так и в виде скидок. Впрочем, уже сегодня видно, что многие девелоперы предпочитают идти по другому пути — улучшать качество продукта при сохранении доступных цен».
Фото: Роман Пименов / ТАСС
Директор по продажам «НДВ — Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева: «Цены на жилье будут расти, но не так, как прогнозируют многие, не на 15-20 процентов. Сказать откровенно, рынок не готов к таким катаклизмам, по крайней мере в грядущем году. Девелоперам так или иначе придется сдерживать подорожание новостроек».
Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома: «Внешний фон остается неблагоприятным для рынка жилья. Минэкономразвития России прогнозирует в 2019 году увеличение инфляции и снижение темпов экономического роста. В условиях усиливающегося санкционного давления остаются актуальными риски ослабления рубля и, как следствие, вероятность дальнейшего повышения ключевой ставки и ставок по ипотечным займам. Возросшие цены на жилье в сочетании с фактическим отсутствием роста реальных доходов населения также ограничивают покупательскую способность. Добавим сюда в значительной степени реализованный в 2018-м спрос, и вывод становится очевидным: в 2019-м не стоит рассчитывать на увеличение притока покупателей. Впрочем, как и на существенный рост стоимости вторичного жилья».
Ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин: «Основным фактором, влияющим на рынок недвижимости в 2019 году, будут регулирующие воздействия государства — как те, о которых еще неизвестно, так и те, которые уже приняты и вступят в силу. Как показал опыт последних лет, в любой момент власть может принять как решения, ведущие к торможению продаж новостроек и снижению возможностей финансирования строительства, так и к оживлению на рынке. При этом с учетом того, что в последнее время часто изменения в законодательство принимаются без учета экономических реалий, широкого обсуждения и подготовки, прогнозировать их сложно, а значит, непрогнозируемыми становятся и планы застройщиков, и цены на рынке новостроек. На этом фоне более стабильным и предсказуемым для покупателей выглядит вторичный рынок, а на первичном лучше выбирать объекты с высокой стадией готовности или уже получившие проектное финансирование от банков».
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»: «Если в 2018-м цены на первичном и вторичном рынке жилья города Москвы проходили сезонные колебания, но в целом оставались стабильными, то в предстоящем году можно ожидать больших колебаний. Вторичный рынок, как правило, неразрывно связан с сегментом новостроек, и ценовые колебания также отражаются и на нем. Рост цен в ближайшей перспективе можно прогнозировать на уровне 5-7 процентов».
Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group: «Чтобы сделать объективный прогноз, сегодня нет данных. Всем понятно, что завтра будет по-другому, но как именно — большой вопрос. Пока же много неизвестных порождает много гипотез, что, на мой взгляд, излишне нагнетает ситуацию. В первой половине 2019 года маловероятны кардинальные изменения. Предложение на рынке новостроек стабильно, интерес покупателей тоже. Сохраняется высокая полярность спроса: есть очевидные для аудитории проекты-аутсайдеры, а есть те, в которых существует внутренняя очередь на бронь квартир. В текущей ситуации разумный совет по тактике действий потенциальному покупателю может быть только один: нашли квартиру мечты — не стоит ждать завтра. Остаются «но» — разумно взвесить за и против, прежде чем поддаться всеобщему ажиотажу».
Фото: Артур Новосильцев / ТАСС
Генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко: «Тем, кто решил обзавестись квартирой в новостройке, следует поторопиться, так как долевое строительство в том виде, в котором мы его знаем, скоро исчезнет. Вскоре нельзя будет приобрести квартиру «на котловане» по низкой цене. В регионах возрастают риски банкротств локальных застройщиков, появления недостроев и обманутых дольщиков. В этих условиях на оставшиеся проекты поднимут цены. В тех городах, где новостроек мало, квартиры на первичном рынке будут дорожать особенно сильно. В связи с этим могут вырасти и цены на «вторичке» — собственники выставленного на продажу жилья часто ориентируются на цену новостроек. Они считают, что новое жилье, которое еще нужно отделать, стоит меньше, чем их готовое. Но подорожание коснется больше новой «вторички», а старое жилье советской постройки и ветхое не может взлететь в цене из-за низкого качества и малого спроса».
Сергей Труханов, глава бюро T+T Architects: «В 2019 году нас ждет серьезный архитектурный рывок и выход проектов, которые прежде сложно было представить в России. За последние годы, и особенно в 2018-м, десятки международных консорциумов выиграли конкурсы на жилые и коммерческие здания в Москве и регионах. Столица получит новые архитектурные доминанты, привнесет разнообразие в уже сложившиеся городские ансамбли. Активно развиваются промзоны, которые для города стали единственным поставщиком новых площадок под застройку. И если пять лет назад многие девелоперы и инвесторы неохотно брались за такие проекты, то сегодня это десятки объектов жилой и коммерческой инфраструктуры. Многие из них реализуются при участии мировых звезд архитектуры. В 2019-м работа с такими проектами выйдет на новый уровень».
*** Обратная связь с отделом «Дом»: Если вы стали свидетелем важного события, у вас есть новость или идея для материала, напишите на этот адрес: [email protected]lenta.ru
Прогнозы на недвижимость в 2019 году, будет ли подорожание?
Прогнозы цены на недвижимость в 2019 году неутешительные для застройщиков и привлекательны для желающих купить недвижимость в Москве. Дело в том, что на первичном рынке недвижимости скопились непроданные миллионы квадратных метров, а в ближайший год к ним добавится еще более 20 млн.квадратных метров. Сумасшедшая конкуренция среди фирм застройщиков приведет к снижению расценок на рынке т.к. предложение значительно опередит спрос. Поэтому несмотря на низкие доходы населения, для некоторых 2019 год станет временем приобретения квартиры.
Ценообразование на недвижимость
Цены на недвижимость в 2019 году, по прогнозам аналитиков, в общем по рынку России будут формироваться из:
- Соотношения спроса и предложения.
- Уровня доходов граждан.
- Факторов внешнего рынка.
Если же рассматривать из чего складывается стоимость на недвижимое имущество более конкретно, то имеет значение:
- Местоположение. Общеизвестно, что недвижимость в столице или крупных городах значительно выше, чем в среднем по области. Здесь имеет значение и экологический фактор.
- Характеристики объекта. Оценивается качество постройки: из чего построен дом, этажность, наличие инфраструктуры.
В целом ожидается процесс снижения стоимости на квартиры эконом и бизнес-класса, однако он не затронет элитное жилье. Прогноз экспертов рынка элитного жилья 2019 года предполагает стабильность цен на этот сегмент. На ценообразование элитного жилья практически не влияют условия современного рынка, поскольку оно уникально по объёму, планировке, месторасположению и множеству других параметров.
Поскольку доходы граждан снизились и отрицательная динамика сохраняется, то повышение цен на квартиры в 2019 году, привело бы практически к полной остановке продаж на рынке недвижимости.
Предполагаемая стоимость жилья в 2019 году
Рост цен на жилье в начале 2019 года явление временное, связанное, скорее, со снижением цен на ипотеку, чем с реальностью. По прогнозам аналитиков, уже
novyjgod.com
Прогнозы на недвижимость в 2019 году, будет ли подорожание?
Прогнозы цены на недвижимость в 2019 году неутешительные для застройщиков и привлекательны для желающих купить недвижимость в Москве. Дело в том, что на первичном рынке недвижимости скопились непроданные миллионы квадратных метров, а в ближайший год к ним добавится еще более 20 млн.квадратных метров. Сумасшедшая конкуренция среди фирм застройщиков приведет к снижению расценок на рынке т.к. предложение значительно опередит спрос. Поэтому несмотря на низкие доходы населения, для некоторых 2019 год станет временем приобретения квартиры.
Ценообразование на недвижимость
Цены на недвижимость в 2019 году, по прогнозам аналитиков, в общем по рынку России будут формироваться из:
- Соотношения спроса и предложения.
- Уровня доходов граждан.
- Факторов внешнего рынка.
Если же рассматривать из чего складывается стоимость на недвижимое имущество более конкретно, то имеет значение:
- Местоположение. Общеизвестно, что недвижимость в столице или крупных городах значительно выше, чем в среднем по области. Здесь имеет значение и экологический фактор.
- Характеристики объекта. Оценивается качество постройки: из чего построен дом, этажность, наличие инфраструктуры.
В целом ожидается процесс снижения стоимости на квартиры эконом и бизнес-класса, однако он не затронет элитное жилье. Прогноз экспертов рынка элитного жилья 2019 года предполагает стабильность цен на этот сегмент. На ценообразование элитного жилья практически не влияют условия современного рынка, поскольку оно уникально по объёму, планировке, месторасположению и
novyjgod.com