Площадки под реновацию пятиэтажек: Приобретение жилого помещения за доплату в программе реновации — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Многоквартирные дома

Центр города Одентон

Новостройка Строительство нового 5-этажного жилого дома на 270 квартир над гаражом.

Офисы

44 Запад

Новостройка 4-х этажного плюс цокольного этажа здания смешанного назначения (торговые/офисы).

Клубы/Организации

Крикетный клуб Мерион

Новое строительство бассейна, вспомогательного здания бассейна, ремонтного корпуса и столовой.

Муниципальный

Пожарная компания Брумолл

Новый Строительство новой одноэтажной пожарной части с антресолью.

Клубы/Организации

YMCA Уиллоу Гроув

Новое строительство нового объекта YMCA.

Исторический

Поселок Св.Джон

Ремонт существующего исторического церковного собора и оригинального дома декана в (17) квартир и новое дополнение с (36) квартирами доступного жилья.

Рестораны

Ресторан Park Towne Place East Tower

Отделка ресторана в 19-ти этажном многоквартирном доме.

Выход на пенсию

Меридиан Маналапана

Новое строительство дома престарелых на 100 спален. Учреждение состоит из жилых комнат, вспомогательных помещений для медсестер, столовых и местных столовых, обслуживаемых полностью коммерческой кухней, комнат для занятий, главной большой комнаты,

Розничная торговля

Магазины в Белмонте

Новое строительство торговой площадки.

Многоквартирные дома

Апартаменты Блумберг

Проект является одним из первых шагов по возрождению жилья для малоимущих в Северной Филадельфии.

Многоквартирные дома

Мериден Миллс Фаза I

Строительство нового 76-квартирного 4-этажного многофункционального жилого дома.

Образовательный

Здание медицинских наук колледжа округа Оушен

Новый Строительство 3-х этажного здания медицинских наук и планировка инженерных сетей кампуса.

Многоквартирные дома

101 Проспект Искусств

Строительство нового 5-этажного 68-квартирного многоквартирного дома.

Образовательный

Колледж Роузмонт Кардинал Холл PH II

Новое строительство и добавление нового 4-этажного здания с классными комнатами, офисами, столовой, книжным магазином и общественным помещением.

Выход на пенсию

Аркадия в Лимерике

Новое строительство 4-этажного здания для личной гигиены, памяти и независимого проживания.

Выход на пенсию

Меридиан Холмдел

Новое строительство дома престарелых на 108 спален.

Выход на пенсию

Brandywine Living Moorestown — преобразование серенады

Реконструкция существующего крыла учреждения престарелых с 18 жилыми помещениями для престарелых и отдельного жилого крыла с 13 жилыми помещениями.

Образовательный

Учебный центр Хоникмана

Ремонт коммерческого здания, включающего учебные классы, многофункциональное помещение, офисы, коммерческую кухню и туалеты.

Розничная торговля

Сентер Пуэнт Плаза Росс

Арендатор, отделка магазина Ross на Center Pointe Plaza.Помещения включают в себя торговый зал, примерочные, приемную/обработку и офисы.

Образовательный

Фила. Колледж остеопатической медицины

Реконструкция лаборатории макроанатомии.

Офисы

Инженерное бюро Макхью

Компания McHugh Engineering Associates рада представить свою новую штаб-квартиру.

Здравоохранение

Сосудистая система Лихай-Вэлли

Проектирование газовой системы VAV (крышный кондиционер), вакуумной, спринклерной системы, бытовой воды, канализации, электроснабжения, пожарной сигнализации и генератора.

Клубы/Организации

Хаверфорд YMCA

Haverford YMCA — это новое динамичное спортивное сооружение, построенное на заброшенной территории завода по производству жевательной резинки Swell, которое вдохнуло новую жизнь в это место.

Поклонение

Приход Святого Иосифа

Проектирование механических, сантехнических и электрических систем для новой приходской церкви.

Многоквартирные дома

ПОМОЩЬ V

Реконструкция/преобразование существующего школьного здания в 4-этажный 37-квартирный жилой дом.

Исторический

Парк Таун Плейс

Проект замены механической системы для четырех (19) этажных многоквартирных домов на бульваре, прилегающем к Художественному музею Филадельфии.

Исторический

Школа Даффи

53 квартиры (35 в существующей структуре, 18 в новостройке).

Выход на пенсию

Действует пенсионное сообщество

Продолжается проектирование реконструкции и нового строительства в различных районах на территории 23 Acts Retirement Community в 9 штатах.

Многоквартирные дома

810 Арч Стрит

Совместно с Project Home и Chinatown ACDC мы разработали системы для нового девятиэтажного высотного здания.

Муниципальный

Montgomery Twp Com Ctr

Механические, сантехнические, электрические и противопожарные проекты для нового общественного центра.

Центры обработки данных

Комкаст

С 2007 года компания McHugh Engineering Associates сотрудничает с несколькими командами, работающими с Comcast в Среднеатлантическом регионе по проектированию модернизации инфраструктуры.

Промышленный

2750 Моррис Роуд

Оценка механической и электрической системы промышленного объекта площадью около 1 500 000 кв. футов в г. Вустер, штат Пенсильвания.

Выход на пенсию

Acts Heron Point Ctr Fac

Ремонт центральных бытовых помещений, включая кафе, зону отдыха, монументальную лестницу, библиотечный холл и туалеты.

Игры

Бруклин WW @ Ипподром Акведук

Услуги по вводу в эксплуатацию 26 000 кв. футов. реконструкция существующей площадки для ставок вне трека на ипподроме Aqueduct Race Track. Ремонт, чтобы включить (3) основные комнаты и кухня.

Поклонение

Сент-Джон Нойманн

Проекты механических, электрических и сантехнических систем для новой пристройки к существующему приходскому центру.

Исторический

ул.

Механическая, сантехническая, электрическая и противопожарная защита Этап II проектных услуг по реконструкции исторической больницы 1927 года, которая будет преобразована в жилье для престарелых с низким доходом.

Выход на пенсию

Сообщество Пайн-Ран

Реконструкция существующего пятиэтажного центра помощи при жизни.Проектирование механических, сантехнических, электрических и противопожарных систем.

Промышленный

Логистический центр Элизабет

LEED. Проект механической, сантехнической, электрической и противопожарной защиты полуотапливаемого здания.

Мотель/Отель

Марриотт Кортъярд

Дизайн нового семиэтажного отеля Marriott Courtyard.

Муниципальный

Малвернская пожарная компания

Реконструкция существующего объекта с четырьмя отсеками с новым двигателем с двумя отсеками, одним отсеком EMT и добавлением койки.

Муниципальный

Уэст-Уайтленд Twp.

Проекты механических и электрических систем для нового муниципального здания поселка.

Клубы/Организации

Эмблер YMCA

Ambler YMCA — это новаторская концепция YMCA Большой Филадельфии, заключающаяся в создании суперобъекта с пространством для роста и расширения.

Клубы/Организации

Центр технического обслуживания гольф-клуба Bidermann

Проектирование механических, водопроводных, электрических и противопожарных систем для оценки трех существующих зданий (складское здание, техническое здание, помещение для смешивания химикатов) и для создания нового ремонтного цеха, включающего дополнительное хранилище тележек

Рестораны

Пивоваренный завод Tannery Run

Преобразование существующего здания в паб с пивоварней.

Рестораны

Проектирование систем MPE и FP для нового ресторана в торговом центре Christiana Mall, Делавэр, с обеденной зоной и полностью оборудованной коммерческой кухней.

Офисы

Офис Флорал Вейл

Проекты основных и наружных механических, водопроводных, электрических и противопожарных систем для 4-х этажного офисного здания,

Банки

Кредитный союз Цитадель

Кредитный банк в Брукхейвене — один из нескольких банковских объектов, разработанных для Федерального кредитного союза Citadel. Услуги по проектированию включают M/P/E/FP.

Клубы/Организации

Западный Честер YMCA

Объект состоит из плавательного бассейна, крытой дорожки, спортзала, ухода за детьми, оздоровительного центра, спиннинга, аэробики, администрации, раздевалки, вспомогательных помещений и пульта дистанционного управления

Образовательный

ул.Подготовка Иосифа

Проект состоял из реконструкции 52 000 кв. футов. учебный корпус (здание иезуитов), 5500 кв. футов. разъем и 24 000 кв. футов. ремонт помещений общего пользования.

Розничная торговля

Либерти Тойота

Автосалон нового строительства.

Промышленный

Агуста Аэроспейс

В течение восьми лет мы проектировали системы зданий и работали с Департаментом авиации над несколькими проектами по улучшению кампуса.

Розничная торговля

Десимоне БМВ

Здание состоит из двухэтажного выставочного зала с атриумом, переходящим с верхнего уровня на нижний.

Поклонение

Миссионерская церковь Святой Анны

Механические, сантехнические, электрические и противопожарные конструкции.

Игры

NJSEA Вайнленд OTW

Реконструкция существующего супермаркета в новое место для ставок NJSEA.Инженерно-технические, сантехнические, электротехнические и противопожарные услуги.

Рестораны

Красный Робин

Адаптация чертежей прототипа National Red Robin к местным нормам.

Розничная торговля

Черри Хилл Мерседес Бенц

Проект нового дилерского центра, включая выставочный зал, офисы, конференц-залы, 44 служебных помещения.

Банки

Брин Мор Траст

Здание местного отделения банка Bryn Mawr Trust состоит из холла и офисов в мезонине.

Образовательный

Школа Весттауна

Ремонт первоначального исторического здания главной школы, состоящего из существующих классных комнат, офисов, нового компьютерного крыла и связанных с ними классных комнат, нового главного школьного компьютерного/информационного зала и модернизированных туалетов.

Рестораны

Пивоварня Победы

Инженерные услуги включают проектирование механических, сантехнических, электрических и противопожарных сооружений для нового ресторана/бара пивоваренной компании Victory Brewing Co.

Образовательный

SJU Виллигер Холл

Проектирование механических, сантехнических, электрических, противопожарных систем и систем пожарной сигнализации для нового шестиэтажного общежития на 410 мест.

Офисы

Точка пересечения

Инженерные услуги по проектированию механических, сантехнических, электрических и противопожарных систем для реконструкции двух существующих четырехэтажных офисных зданий площадью 130 000 квадратных футов и проектированию пристройки площадью 40 000 квадратных футов для интеграции обоих зданий и c

Мотель/Отель

Хилтон Гарден Инн

Дизайн нового четырехэтажного отеля Hilton Garden Inn над новым полностью открытым гаражом.

Рестораны

Ресторан Пика

Проектирование механических/сантехнических/электрических систем для нового ресторана с полноценным цокольным этажом.

Здравоохранение

Здравоохранение Касл-Хилл

Перемещение существующей столовой, перемещение существующего кабинета физиотерапии в медицинском учреждении.

Мотель/Отель

Хилтон Навес

Дизайн нового семиэтажного отеля Hilton Canopy.

Здравоохранение

Дом престарелых Франклина

Разработаны системы для учреждения престарелых на 180 коек, включая офисные помещения, коммерческую кухню и прачечную.

Центры обработки данных

Операционный центр Цитадели

Ремонт и переоборудование существующего трехэтажного офисного здания площадью 84 200 кв. футов для новой штаб-квартиры корпорации.

Многоквартирные дома

Госпиталь Рузвельта

Преобразование существующей 6-этажной исторической больницы Рузвельта в доступные по цене апартаменты для пожилых людей (85 квартир с одной или двумя спальнями).

Бизнесмен из Эль-Пасо приступает к третьей реконструкции центра города

Бизнесмен из Эль-Пасо Лейн Гэдди почти готов приступить к третьей реконструкции своего исторического здания в центре города Эль-Пасо.

Его группа инвесторов планирует превратить 106-летнее, в основном пустующее, пятиэтажное здание Робертс-Баннер в Меса и Миллс в современные офисы, магазины и рестораны на первом этаже.

Бар International уже открылся в пристройке к зданию Banner, а кофейня Plateux, как ожидается, откроется осенью, хотя до ремонта здания еще несколько месяцев.

Группа Гэдди купила здание через дорогу от Сан-Хасинто Плаза летом 2012 года.

«Мы надеемся начать строительство примерно через восемь месяцев. На завершение потребуется от 18 месяцев до двух лет», — сказал он. .

Баннерное здание — одно из трех зданий в центре города, внесенных в Национальный реестр исторических мест, которые Гэдди восстанавливает, почти в одиночку перестраивая трехквартальный район в центре города.

Гэдди, 33 года, главный исполнительный директор W Silver Recycling, компании по переработке металла в Эль-Пасо. Он увлечен сохранением исторических зданий даунтауна и увлечен созданием городской атмосферы, характерной для других городов, как он сказал El Paso Times в предыдущих интервью.

Макс Гроссман, историк архитектуры, преподающий в Техасском университете в Эль-Пасо и являющийся заместителем председателя Исторической комиссии округа Эль-Пасо, сообщил в электронном письме, что Гэдди понимает, что «наши исторические здания в центре города — это не просто культурные ценности, но и экономические активы, которые будут иметь основополагающее значение для будущего нашего города и в конечном итоге будут способствовать развитию туризма.»

В то время как начинается планирование Знамени, спроектированного легендарным и плодовитым архитектором из Эль-Пасо Генри Тростом, еще один проект реконструкции Гэдди только что начался.

Привлекательное здание в стиле ар-деко превращается в отель Starwood Aloft на 89 номеров с рестораном на первом этаже и другими торговыми площадями площадью 7 000–8 000 квадратных футов. здание останется там, сказал Гэдди.

Ожидается, что отель откроется летом 2017 года.

Первая реконструкция Гэдди, семиэтажного здания Мартина в Миллс и Стэнтон, в основном завершена. По словам Гэдди, в нем 40 квартир в стиле лофт, которые заполнены на 97 процентов.

Когда Гэдди и его инвесторы купили здания Мартина и Баннера в 2012 году, в центре города почти ничего не происходило.

Мультимиллионер из Эль-Пасо Пол Фостер потратил миллионы на ремонт еще одного творения Троста — здания Миллс, которое открылось в 2011 году.Но особого ремонта не последовало.

«Мы много планировали, но не так много действий в центре города, и мы хотели запустить проекты и взять на себя руководящую роль, которую мы считали необходимой», — сказал Гэдди.

Другие недавно объявили о планах реконструкции отеля Camino Real, бывшего здания универмага Popular, и Фостер сказал, что теперь он готов отремонтировать пустующее и выпотрошенное здание Plaza Hotel напротив его тщательно отреставрированного здания Mills Building и примыкающего к нему Center Building.

«Это невероятно захватывающе, и именно то, на что мы надеялись, произойдет», — сказал Гэдди.

Башня Бассет выпотрошена, чтобы освободить место для более современных удобств. По словам Гэдди, интерьер здания находится в приличном состоянии, а внешний вид сохранился довольно хорошо.
Баннерное здание — это отдельная история.

«Он в очень плохом состоянии», сказал Гэдди.

«Верхние этажи были открыты для внешних элементов в течение довольно долгого времени,» сказал он. «Но это также одно из самых исторических зданий в центре города, и оно находится в одном из самых важных мест в центре города.«

Здание будет снесено, чтобы освободить место для 24 000 квадратных футов открытых офисных помещений и около 8 000 квадратных футов торговых площадей», — сказал Гэдди.

«Сейчас мы ведем переговоры с двумя компаниями», которые заинтересованы в том, чтобы занять несколько этажей здания под офисы, сказал он. По его словам, они могли бы стать партнерами в строительстве.

Гэдди рассчитывает получить городской налог и другие поощрения для оплаты проекта, а также планирует подать заявку на исторические налоговые льготы штата и федерального уровня, которые он получил для оплаты ремонта других зданий.

Гектор Саенс, владелец кофейни Plateux, сказал, что хочет открыть кофейню в центре города, которая, как он сказал в электронном письме, «источает аутентичность».

«Здание Trost в центре Даунтауна с дальновидным владельцем? Это не проблема» для того, чтобы сделать кофейню домом, — сказал он.

Офисы и магазины на цокольном этаже — единственное, что имело смысл для Баннер Билдинг, — сказал Гэдди.

С другой стороны, по его словам, для Бассет-Тауэр лучше всего подойдет гостиница.

Отель Starwood Aloft в этом здании является одним из как минимум трех отелей, над которыми ведется работа в Даунтауне, включая реконструкцию Camino Real. А в январе открылся отель Indigo на 119 номеров.

«Несомненно, заполняемость отелей по всему городу будет падать» по мере открытия новых отелей в центре города, сказал Гэдди. «Нам нужно больше конгрессов (в центре города), чтобы помочь всем отелям в городе».

С Виком Коленцом можно связаться по адресу [email protected]; 546-6421; @vickolenc в Твиттере.

Триумфальное возвращение Пифии

Его история богата легендами, но многие об этом не знают, так как пифийское здание было замаскировано — буквально — на протяжении десятилетий современной оболочкой середины века, скрывающей драгоценный камень 1909 года под ним.Когда местная девелоперская фирма Green Coast Enterprises решила купить и отремонтировать здание в многофункциональное здание с рынком свежих продуктов, медицинскими и бизнес-офисами и 69 квартирами, их первым шагом было обнаружение скрытой жемчужины: металлической обшивки. оторвался, и красивый кирпичный фасад здания снова засиял для жителей Нового Орлеана.

Строительство заняло менее двух лет, чтобы преобразовать здание, но выяснение того, как финансово, архитектурно и структурно завершить такую ​​обширную реконструкцию, заняло у руководителей Green Coast Enterprises Уилла Брэдшоу и Лекса Келсо и их многочисленных партнеров по развитию пять трудных лет.

Оно того стоило. То, что изначально было построено как Пифийский храм на проспекте Лойола, 234, скоро снова станет оживленным. Великие люди, такие как Луи Армстронг, когда-то бродили по его залам; теперь здание снова готово привлекать и развивать культурную, политическую и деловую доблесть города Нового Орлеана.

«Чтобы вернуть Пифиану его былое величие, вам нужно сделать больше, чем просто физически отремонтировать здание, потому что его истинная сущность заключается в том, что оно принесло обществу», — сказала ЛаТойя Кантрелл, член совета Нового Орлеана от округа B.«Благодаря тщательному и вдумчивому планированию Green Coast разработала проект, который не только прославляет историю Пифии, но и подтверждает свою приверженность объединению людей».

•••

Пифийский храм имеет примечательную историю местного значения, начиная с его строительства. Смит Венделл (СВ) Грин, в то время самый известный афроамериканский бизнесмен в Новом Орлеане, заказал строительство Пифийского храма в 1908 году. Грин родился в рабстве, но в зрелом возрасте был освобожден и накопил состояние более 10 миллионов долларов. бакалейщиком, а затем президентом страховой компании Liberty Independence Insurance Company.Он заказал здание в качестве международного великого канцлера рыцарей Пифиаса, братской организации, которая была создана актом Конгресса США в 1864 году для объединения нации, раздираемой гражданской войной. Их девизом было «Мир через понимание», и президент Авраам Линкольн похвалил организацию и их дух.

По словам писательницы Лили ЛеГардёр, группа функционировала как благотворительная ассоциация, которая выплачивала своим членам пособия после их смерти, что означало, что группа функционировала как кооператив, частично как компания по страхованию жизни.Великая Ложа, которая должна была располагаться на углу улиц Гравье и Саратога (ныне Гравье и Лойола) и должна была служить инкубатором для афроамериканского бизнеса, политики и культуры в Новом Орлеане начала 20-го века.

«Чтобы вернуть Пифиану его былое величие, вам нужно сделать больше, чем просто физически отремонтировать здание, потому что его истинная сущность заключается в том, что оно принесло обществу», — сказала ЛаТойя Кантрелл, член совета Нового Орлеана от округа B. «С Тщательное и продуманное планирование, Green Coast разработало проект, который не только прославляет историю Pythian, но и возобновляет свою приверженность объединению людей.   

Семиэтажный Храм был сделан из стали — строительного материала, который в то время только совершенствовался, что делало эту конструкцию передовой — и облицован коричневым прессованным магниевым кирпичом и терракотой. Он был спроектирован Диболлом, Оуэном и Голдсмитом, а в популярном журнале Architectural Arts and its Allies были опубликованы архитектурные планы здания в марте 1908 года. антресоль и второй этаж.Кирпич развевался над окнами на первом и втором этажах искусными солнечными лучами.

Пифийский храм был посвящен в 1909 году, и его строительство стало значительным подвигом для афроамериканского сообщества как на местном, так и на национальном уровне. По словам историка Кита Уэлдона Медли, газета Times-Picayune назвала его «крупнейшим деловым предприятием, когда-либо предпринятым цветной расой в Соединенных Штатах», а Indianapolis Freeman приветствовала его как «величайшее здание в истории США». Раса.«Пифийский храм стал местом расположения многих учреждений Нового Орлеана, — писал Медли в своей книге «Черная жизнь в Старом Новом Орлеане », — и значительно способствовал развитию афроамериканской жизни. В нем располагался банк на первом этаже и магазины, деловые и юридические конторы, которые обслуживали афроамериканцев и принадлежали им. Колледж Гийома работал в Пифийском храме и предлагал курсы бизнеса и секретарей по ночам, а также подготовительные классы для сдачи государственных тестов.В 1925 году здесь была основана газета The New Orleans Herald-Louisiana Weekly , предшественница The Louisiana Weekly . В нем также находились офисы Промышленной компании по страхованию жизни Луизианы и Народной благотворительной промышленной компании по страхованию жизни, где работал Гомер Плесси, участвовавший в знаменательном деле Плесси против Фергюсона в Верховном суде США. Негритянская торговая палата располагалась в здании, как и офис новоорлеанского отделения NAACP. Это было место, где собирались афроамериканские братские организации и клубы.

Комбинация театра и зрительного зала на втором этаже, известная как Театр Темпл, принимала популярные исполнительские коллективы, шоу водевилей и афроамериканские карнавальные балы. Это место, по словам Медли, «привело к созданию Zulu Parading Club в 1909 году». В 1923 году к зданию пристроили восьмой и девятый этажи; вскоре после этого открылся бар на крыше.В течение времени, известного как «Сад радости Пирона», место проведения принимало и способствовало развитию выдающихся музыкальных исполнителей, в том числе Луи Армстронга, Мануэля Переса, Мануэля Манетты и других. «Это было самое элегантное место в городе, предназначенное для афроамериканцев», — написал ЛеГардер в статье в декабре 2004 года в The Louisiana Weekly.

«Для поколения, чьи родители, бабушки и дедушки знали рабство, новое здание стало важным достижением в самом сердце делового сообщества растущего города», — написала она.

Это также заложило основу для того, что мы теперь знаем как Движение за гражданские права, сказал Уилл Брэдшоу, директор Green Coast Enterprises. «Здание [и помещения для собраний в нем] играли центральную роль в планировании бойкота трамвая в подростковом возрасте», — сказал он. «Хотя это было неудачным во многих отношениях, оно заложило основу для того, что поколение спустя стало автобусным бойкотом.

«Это было место, которое дало ощущение возможностей, обещаний и возможностей для сообщества, которое в противном случае было унижено и подавлено во всех аспектах», — сказал он.«Это здание является памятником и наследием этой силы и невероятной настойчивости, а также празднованием культурных достижений этого сообщества, несмотря на сегрегацию и Джима Кроу».

•••

Рыцари Пифиаса, столкнувшиеся с финансовой катастрофой после Великой депрессии, потеряли здание по решению суда в 1941 году. Higgins Industries арендовала здание в 1943 году в качестве центра найма и внесла некоторые декоративные изменения в здание, но в основном оставила его. строение и пятиэтажный гараж, построенный за ним в 1925 году, остались нетронутыми.Новоорлеанский житель Эндрю Хиггинс изобрел «лодку Хиггинса», десантный корабль для транспортных средств и личного состава, который имел такое большое значение, что президент Дуайт Д. Эйзенхауэр позже назвал Хиггинса «человеком, который выиграл для нас войну». К 1943 году у Higgins Industries было семь производственных предприятий, на которых работало 20 000 человек. Примечательно, что компания наняла первую полностью интегрированную рабочую силу из афроамериканцев и белых мужчин и женщин в Новом Орлеане.

Компания Higgins Industries закрыла свои офисы в Пифийском храме после окончания Второй мировой войны в 1945 году.Следующий владелец в 1957 году решил модернизировать фасад здания, чтобы он соответствовал недавно построенной ратуше Нового Орлеана. Поверх первоначального фасада здания была установлена ​​алюминиево-фарфоровая «чехловка» или облицовка. В 1961 году пятиэтажный гараж был увеличен до девяти этажей и покрыт одним и тем же чехлом, так что два здания совпадали. В то время оно было известно как здание Гражданского центра; на протяжении четырех десятилетий в нем размещались окружной суд, банк и медицинские учреждения.

Уилл Брэдшоу и Лекс Келсо впервые посетили здание в 2012 году.На тот момент он пустовал более десяти лет и находился в плохом состоянии. У него было так много владельцев и итераций, что от исторического интерьера здания осталось очень мало; снаружи современный экстерьер середины века выглядел грустным и старым. Владелец в то время использовал его, в том числе, для хранения строительных материалов. «Мы вошли, и на первом этаже, должно быть, была тысяча туалетов», — сказал Брэдшоу. «Но потом мы поднялись на второй этаж и увидели арочные окна и кирпич с видом на Дункан Плаза, и мы подумали: «О, это здание». Несмотря на металлическую облицовку фасада здания, было ясно, что под ним лежат арочные кирпичные оконные проемы пифийского прошлого, что давало Брэдшоу и Келсо надежду на то, как может выглядеть ремонт.

Со второго этажа, будущего дома для джаз-клуба, открывается великолепный вид на Дункан Плаза и мэрию через арочные окна здания. | Фото Лиз Джури

Эти двое искали места в Новом Орлеане для своего следующего крупного проекта.Компания Green Coast Enterprises уже получила награды и похвалы за преобразование пустующих исторических зданий на пересечении улиц Вашингтон и Брод-стрит в обновленные офисы, закусочные и поликлинику в районе Бродмур. Они также отреставрировали исторические дома по всему городу для сдачи в аренду и построили десятки новых энергоэффективных домов в Джентильи, помимо других проектов. «Мы всегда подходим к проектам с тройной целью, — сказал Брэдшоу, — что хорошо для общества, что хорошо для окружающей среды и как мы можем получить прибыль. «Дуэт ничего не знал об истории здания, когда впервые рассматривал возможность его покупки. Однако они знали, что расположение здания в центре города, рядом с медицинским центром, остановками общественного транспорта и удобствами сделает его идеальным местом для рассмотрения возможности развития жилых и коммерческих площадей таким образом, чтобы это приносило пользу будущим жителям, а также городу как городу. целое.

Они узнали о происхождении строения, когда пытались его купить, и были поражены его историческим значением.«Если вы собираетесь переделывать Pythian, на вас лежит исключительная ответственность — почтить наследие того, что было до вас», — сказал Брэдшоу. Команда Green Coast разработала план, согласно которому на первом этаже здания разместится продовольственный рынок, а на этажах выше разместятся деловые и медицинские офисы и 69 квартир, 25 из которых будут обозначены как «постоянно доступные».

«Большинство людей, работающих в центре города, зарабатывают от 35 000 до 70 000 долларов в год, — сказал Брэдшоу. Но эти люди не могут жить в центре города: они не могут жить в субсидируемых квартирах, потому что они зарабатывают слишком много, и они не могут жить в не субсидируемых квартирах, потому что они недостаточно зарабатывают.«Итак, у вас есть половина рабочей силы, которая фактически исключена из рынка жилья в центре города». Хотя количество жилых единиц в центре города растет, заполняемость по-прежнему составляет 98 процентов, а это означает, что большинство застройщиков не заинтересованы в том, чтобы сделать квартиры доступными. Они могут получать и получают ренту по рыночным ставкам.

. Реконструкция пифийского храма отдает дань уважения прошлому здания. По словам Брэдшоу, доступность одной трети жилых единиц здания «представляет собой экономическое разнообразие города».Продовольственный рынок, который будет предлагать разнообразные киоски для голодных посетителей, также будет функционировать как инкубатор для местных предпринимателей. GCE также надеется открыть джаз-клуб на втором этаже. Эти усилия представляют собой «приверженность компании культуре», сказал Брэдшоу, «и рассказывают часть истории о том, что было здесь изначально». Среди арендаторов также будут общественный центр здоровья и клиника физиотерапии.

«Это здание о Новом Орлеане и для него», — сказал он.Но прежде чем это видение могло быть реализовано, Брэдшоу пришлось совершить то, что можно назвать только волшебством, в поиске финансирования для финансирования преобразования здания стоимостью 43 миллиона долларов.

•••

Первой задачей, которая позволила сделать реконструкцию Пифиана финансово возможной, была уверенность в том, что проект принесет государственные и федеральные налоговые льготы на историческую реабилитацию. В Луизиане эти два кредита в совокупности приносят разработчикам 45 центов на каждый потраченный доллар, которые они могут вычесть из своих налогов или обналичить в качестве капитала через определенные банки и компании. Именно здесь GCE столкнулась с первым серьезным препятствием, на решение которого ушло два года кропотливой работы.

Несмотря на невероятное историческое значение здания, оно было исключено из границ Нижнего центрального делового района Национального реестра. По словам Джины Ламаккиа, менеджера по развитию Green Coast Enterprises, в последний раз граница расширялась в 2006 году. Но облицовка пифии середины века — ложный фасад — исключила здание из поля зрения Службы национальных парков (СНП).Если бы здание не было внесено в список особо значимых или не находилось бы в историческом районе Национального реестра, оно не могло бы получить налоговые льготы — и мечта о перепланировке умерла бы, не успев начаться.

ЛаМаккиа, Брэдшоу и Келсо были уверены, что важная история «Пифиана» убедит NPS еще раз взглянуть на него. Они также предположили, что первоначальный фасад здания находился под металлической облицовкой, и если бы это было так, это могло бы наверняка включить здание в Национальный реестр. «Сначала мы попытались внести здание в индивидуальный список значительных объектов», — сказал ЛаМаккиа. Первый шаг в этом процессе: снять металлическую облицовку, чтобы Пифиан был узнаваем из эпохи его первоначальной постройки. «Мы потратили около четверти миллиона долларов только на демонтаж фасада, прежде чем купить здание», — сказал ЛаМаккиа. Это была огромная авантюра; «Мы понятия не имели, что найдем, — сказала она. «Изнутри мы знали, что там великолепные арки, но для всех нас было неожиданностью, насколько красивым в итоге оказалось здание.Управление по сохранению исторических памятников штата Луизиана (SHPO) единогласно одобрило внесение здания в Национальный реестр исторических мест, «но когда оно было передано федеральному рецензенту в Вашингтоне, округ Колумбия, нам было отказано из-за отсутствия внутренней целостности», — LaMacchia. сказал. Слишком большая часть интерьера здания была разрушена за эти годы; физические представления об истории, которые сделали здание таким значимым, исчезли.

Команда GCE, расстроенная и нервничающая из-за того, что они вот-вот проиграют, начали звонить специалистам по охране природы по всей стране. «Служба национальных парков и СХПО предложили вместо этого расширить федеральный исторический район», — сказал ЛаМаккиа. Однако расширение Нижнего центрального делового района Национального реестра означало не только аргументацию в пользу Pythian. Вместо этого потребуется обновление информации о каждом здании в районе.

ЛаМаккиа приступил к работе вместе с коллегой Стефани Мезински.«Мы провели исследование любого здания в квартале, которое ранее считалось не вносящим вклад, чтобы обновить их и посмотреть, соответствуют ли они требованиям», — сказал ЛаМаккиа. Джессика Ричардсон из SHPO Луизианы помогла с этой монументальной задачей.

Расширение района было принято в январе 2015 года, но то, что Служба национальных парков и ШПО решили сделать со зданием, удивило всех. Чтобы получить историческую налоговую льготу на реабилитацию, Пифиан должен быть восстановлен спереди, чтобы соответствовать его первоначальной постройке 1909 года, за исключением консольного карниза, выступающего из здания на пять футов, который первоначально был добавлен в 1923 году и теперь будет восстановлен. .А поскольку задняя пристройка к зданию была построена в 1961 году, ей уже более 50 лет, и технически она историческая. Таким образом, пристройке нужно было восстановить свой вид 1961 года; здание классическое спереди, современное середины века сзади. Для прохожего на улице это выглядит как два отдельных здания. Однако внутри посетители могут перейти от пифийского здания начала 20-го века к пристройке 1960-х годов, даже не подозревая об этом.

«Поддержка, которую мы получили от сообщества, была потрясающей», — сказал ЛаМаккиа.«Все признали, что это был проект, который необходимо было реализовать из соображений сохранения и по причинам доступного жилья. Нам просто нужно было найти правильный путь. В конце концов, этот путь придумали НПС и СХПО; без них это было бы невозможно».

Когда, наконец, было обеспечено значительное историческое финансирование налоговой льготы на реабилитацию, пришло время найти инвесторов налоговой льготы и укрепить других финансовых спонсоров проекта — процесс, который снова преподнес сюрпризы.

•••

Выстраивание различных источников финансирования для ремонта стоимостью 43 миллиона долларов было действительно настолько сложным, как можно было бы предположить. Инвесторы должны были быть найдены для исторических налоговых льгот, а также налоговых льгот New Markets, которые, как известно, сложно заработать. Необходимо было найти инвесторов с капиталом, как и банки, которые брали кредиты.

Барретт Купер, главный операционный директор ERG Enterprises, заинтересовался проектом, прочитав о нем в газете.Он давно знал и уважал Брэдшоу и позвонил ему. ERG, основанная в 2006 году, в первые годы своего существования сосредоточилась на инвестициях в медицинские учреждения, поскольку ее основатель, доктор Эрик Джордж, является известным хирургом кисти. Однако в последние годы компания расширилась. Отели Windsor Court и Royal Orleans были ранними инвестициями, а совсем недавно ERG стала 50-процентным владельцем и девелопером театра Orpheum. Они также недавно стали партнерами в повторном открытии отеля Pontchartrain. «Мы любим уникальные исторические и культурные объекты с точки зрения недвижимости», — сказал Купер.«Наша инвестиционная убежденность заключается в том, что исторические здания обеспечивают большую устойчивость как в финансовом, так и в структурном плане, а также в обществе. Исторические проекты имеют ценность; есть ценность, когда люди приходят к нам и говорят: «50 лет назад мы устраивали воскресные обеды в этом месте, и мы чувствуем к нему привязанность». Это сообщество, но это также и финансовая устойчивость. Вам не нужно делать ребрендинг — люди знают, что это такое».

ERG уже были проданы за работу Брэдшоу и GCE, а также за важность истории Pythian.По словам Купера, решающее значение для компании и побудившее ее стать партнером и инвестором Pythian, заключалось в местоположении здания. Расположенный в центре города, напротив мэрии и недалеко от новых больниц, превосходный район в сочетании с каталитическими улучшениями, предпринятыми городскими властями, такими как установка трамвая на авеню Лойола и предстоящие улучшения в Дункан Плаза, действительно сделали проект победным. — сказал Купер.

Это стремление предлагать больше, чем просто квартиры по рыночной цене, привлекло еще одного инвестиционного партнера, Crescent City Community Land Trust.Корпорация развития сообщества (CDC), которая была основана в 2011 году, занимается партнерством в жилых и коммерческих проектах, которые обеспечивают постоянную доступность для арендаторов и владельцев, в дополнение к обучению сообщества и продвижению доступности посредством политики. По словам исполнительного директора Джулиуса Кимбро-младшего, сотрудничество с Pythian станет их фирменным проектом. «Реальность жизни в Новом Орлеане такова, что под «низким или средним доходом» часто подразумевается афроамериканец», — сказал он. «Pythian исторически был зданием для афроамериканцев.Это красивый круг».

«Наша инвестиционная убежденность заключается в том, что исторические здания обеспечивают большую устойчивость как в финансовом, так и в структурном отношении, а также в обществе. Исторические проекты имеют ценность; есть ценность, когда люди приходят к нам и говорят: «50 лет назад мы устраивали воскресные обеды в этом месте, и мы чувствуем к нему привязанность». Это сообщество, но это также и финансовая устойчивость. Вам не нужно делать ребрендинг — люди знают, что это такое».

«Мы пытаемся соединить жилье людей с их жизнью за пределами дома», — сказал Кимбро.«Необходимость врача, продуктового магазина, [близость] к крупным транспортным сетям. Pythian находится в центре Нового Орлеана, а проспекты Тулейн и Лойола теперь стали главной конечной точкой системы RTA в этом городе», — сказал он.

CCCLT стала партнером, чтобы привлечь заемный и собственный капитал к сделке, выступая в качестве со-разработчика и финансиста.

Другими надежными партнерами, которые сделали проект финансово осуществимым, по словам Брэдшоу, являются U.S. Bank, Iberia Bank, The Reinvestment Fund, National Trust Community Investment Corporation, Willowend Investments и Gene Kelso Caselli.Брэдшоу и Лекс Келсо также были личными инвесторами.

•••

Потребовались годы, чтобы разобраться с налоговыми льготами, финансами и партнерами; Тем временем над проектом усердно работали опытные архитекторы студии WTA. В то время как ЛаМаккиа из GCE описал то, что осталось от первоначального фасада, когда металлическая обшивка была удалена, как «красивое», архитектор студии WTA Скотт Крейн вспоминает иначе. «Когда фасад рухнул, в офисе раздался коллективный вздох, — сказал он.Первоначальный кирпич и штукатурка фасада были срезаны с 3-D до 2-D, чтобы повесить новую обшивку середины века, а оставшийся кирпич был «рябоват» и непригоден для использования, сказал он.

Но компания GCE взялась за восстановление первоначального вида фасада. «Разработчики хотели поступить правильно, — сказал директор studioWTA Уэйн Тройер. «Они совсем не экономили».

Архитекторы под руководством Тройера и Жюли Бабен использовали первоначальные архитектурные планы Пифийского храма в качестве путеводной карты для воссоздания фасада.«Но некоторых деталей просто не было», — сказал Бабин, поэтому команде пришлось полагаться на фотографии и даже исторические статьи и документы, чтобы точно расшифровать, как выглядел первоначальный фасад, вплоть до мельчайших деталей.

В здании у них были какие-то указания. Хотя кирпич на первых двух этажах спасти было невозможно, их присутствие сделало возможным точное воспроизведение их узоров. Необходимо было достать новый кирпич, и были приложены особые усилия, чтобы соответствовать цвету и крапинкам исходного кирпича, который можно было в значительной степени спасти над вторым этажом.

Но некоторые недостающие детали так и остались загадкой. Например, большие гипсовые картуши над двумя входами на первом этаже неразборчивы на изображениях, поэтому студия WTA работала со штукатуром Джеффом Порре над созданием новых картушей, которые будут украшать каменную ограду, определяющую главные входы. Новые картуши сочетают в себе старое и новое: в честь нового продовольственного рынка, продукты из Луизианы и фигурки из морепродуктов обрамляют картуш и окружают оригинальную печать Рыцарей Пифии посередине.

Как разместить 12 квартир на каждом этаже выше четвертого этажа было непростой задачей, сказал Бабин, работая в рамках существующих структурных колонн и расположения окон. Еще одна проблема заключалась в том, как спроектировать апартаменты на роскошном девятом этаже пентхауса, учитывая, что большая часть этажа имеет большие гипсовые бочкообразные своды на потолке. «Провести водопровод и освещение, не разрушив эти помещения, было непросто», — сказала она.

Команда упорно боролась за то, чтобы сохранить несколько оригинальных архитектурных деталей, которые они нашли в здании.Лестничные перила, например, имеют красивый закрученный дизайн и являются оригинальными. Но это не соответствует современным нормам безопасности. «Мы все с самого начала очень сильно хотели их сохранить, — сказал Бабин. «Мы с Уэйном отправились в Батон-Руж, чтобы обратиться в управление пожарной охраны штата, и мы обратились к городским властям Нового Орлеана с просьбой сохранить лестницу в ее существующем виде и не менять ее кардинально. И наши усилия увенчались успехом».

Они также решили оставить стальные балки здания открытыми вместо того, чтобы обшивать их гипсокартоном, как это обычно бывает.«Это была конструкция со стальным каркасом [тип здания, который] только разрабатывался в Чикаго», — сказал Тройер. «Таким образом, первоначальные архитекторы были на вершине технологий». Это привело к тому, что studioWTA и GCE согласились с тем, что держать стальные балки открытыми не только круто, но и иметь историческое значение. Балки были покрыты вспучивающейся краской, чтобы сделать их огнеупорными, и теперь они видны всем.

Элизабет Симпсон из студии WTA проанализировала образцы краски, чтобы определить, какими были оригинальные цвета интерьера, а затем порекомендовала спички от Бенджамина Мура, придав зданию историческую палитру.

«Успешный проект — это результат сочетания просвещенного владельца, талантливого архитектора и заинтересованного подрядчика, — сказал Тройер, — а у пифийца было все три». GCE и studioWTA тесно сотрудничали с Landis Construction, подрядчиком проекта, для достижения отличных результатов. «Лэндис активизировался, а Уилл и Лекс — одна из лучших команд разработчиков, с которыми я когда-либо работал», — сказал Тройер. Брэдшоу повторил его чувства. «За 20 лет я никогда не работал с лучшей командой разработчиков, чем та, что работает над этим проектом», — сказал он.

Планируется, что жители начнут заселяться в Пифиан 1 апреля, а остальные коммерческие помещения, включая новый рынок на первом этаже, откроются осенью.

Фото Лиз Джури

 Присоединяйтесь к нам на бесплатный «счастливый час реноватора» в «Пифиане» в четверг, 6 апреля

Инструмент принятия решений по реконструкции и новому строительству и строительству для образовательных учреждений

Реконструкция существующего здания является завершенной частью строительной отрасли, поскольку она обеспечивает финансовую диверсификацию для участников строительства. Несмотря на то, что было разработано несколько инструментов планирования строительства и упражнений по согласованию с заинтересованными сторонами, не существует инструмента, который помог бы владельцам проектов сделать выбор между реконструкцией существующего здания и новым строительством с комплексными критериями принятия решения. Целью данного исследования является создание и тестирование инструмента принятия решений о поддержке реконструкции и нового здания для участников строительных проектов. Инструмент принятия решения о поддержке реконструкции или нового здания был создан на основе обширного обзора существующих инструментов поддержки и потребностей строительной отрасли.Созданный инструмент был внедрен для оценки решений образовательных учреждений должностными лицами вуза, имеющими опыт управления проектами. Результаты показывают, что этот инструмент был эффективен для определения актуальных тем для обсуждения и руководства группой заинтересованных сторон в процессе принятия решений. В частности, этот инструмент был внедрен персоналом управления строительством для строящихся в настоящее время университетских объектов для оценки решения о реконструкции существующего здания или новом строительстве.Основным вкладом этого исследования является структура и вспомогательный инструмент принятия решений, легко реализуемый для участников строительных проектов, желающих определить, является ли реконструкция или новое строительство оптимальным путем для их конкретных целей.

1. Введение

Реконструкция существующего здания является успешной отраслью строительной отрасли, поскольку обеспечивает финансовую диверсификацию участников строительства [1]. Владельцы зданий часто сталкиваются с проблемой выбора между новым строительством и реконструкцией существующего здания для достижения желаемого объема [2].Это сложное решение может повлиять на общий бюджет, график и качество проекта.

Предыдущие исследования показали, что для принятия решений о строительстве необходима поддержка [3]. Для помощи заинтересованным сторонам в строительстве при планировании и принятии решений было создано несколько инструментов и мероприятий [4, 5]. Однако ни один из этих инструментов специально не поддерживает владельцев строительных проектов, перед которыми стоит задача выбора либо нового строительства, либо реконструкции существующего здания. Цель этого исследования состояла в том, чтобы создать инструмент для принятия решений, который поможет владельцам строительных проектов определить между ремонтом существующего здания и новым строительством.В объем этого проекта вошли все предприятия, связанные со строительством, в которых известна некоторая информация о цели проекта, и владельцы проекта выбирают между реконструкцией существующего здания и новым строительством.

Был проведен обзор выборки инструментов поддержки принятия решений в строительстве, в частности, инструментов, реализованных для планирования проекта. Результаты анализа были использованы для создания инструмента принятия решения о реконструкции или новом здании. Этот созданный инструмент принятия решений был реализован для оценки недавних решений «реконструкции и нового строительства», принятых университетом в отношении образовательных учреждений.Последующее обсуждение результатов проанализированных исследований, обнаруженных преимуществ и ограничений, а также предполагаемых будущих исследований для поддержки принятия решений в строительной отрасли.

2. Исходная информация

Во время рецессии или ухудшения экономической ситуации строительная отрасль часто переходит от новых строительных проектов к реконструкции существующего здания [6]. Строительная отрасль использовала проекты реконструкции как метод диверсификации, чтобы оставаться прибыльным во время экономического спада [1].Владельцам проектов часто приходится выбирать между реконструкцией существующего здания или новым строительством.

2.1. Поддержка принятия решений

Было высказано предположение, что решения являются функцией ресурсов, целей и ориентаций человека [7]. В целом принятие решений представляет собой сложный процесс, обусловленный непредвиденными событиями, риском и неопределенностью [8]. Многие инструменты, критерии и процессы были созданы для поддержки теоретического и прикладного принятия решений. Например, процесс аналитической иерархии обеспечивает структурированную систему для анализа сложных решений, которая была реализована во многих отраслях [9].Этот процесс использовался во многих областях, включая изменение топографии [10] и выбор подрядчика [11]. Другие созданные аналитические инструменты реализуют матрицы планирования для оптимизации результатов принятия решений [12].

Обучение административного персонала объектам и управлению проектами извлекло пользу из инструментов поддержки принятия решений. Это включает в себя создание базы данных оптимизации для сбора и анализа запросов учителей и размышлений о данных учащихся [13], а также внедрение общешкольного инструмента оценки поддержки положительного поведения для определения тенденций поведения учащихся [14]. Успех школы или школьного округа может быть связан с решениями, принятыми администраторами [15]. Рациональная модель и модель ограниченной рациональности были реализованы для поддержки принятия решений школьной администрацией [15]. Школьные советы в Мичигане интегрируют аналитическую оптимизацию принятия решений, чтобы определить спрос на образовательные учреждения на основе опросов сообщества, демографических данных и выбранных местных планов [16].

2.2. Принятие решений по строительным проектам

Множество исследований, проведенных строительной отраслью и учеными, способствовали процессам принятия решений и моделям прогнозирования для строительства.Доминирующими факторами при принятии решения о реконструкции или строительстве нового здания являются инвестиционные затраты и будущая рыночная стоимость существующего здания [17]. Из-за экономических последствий было разработано несколько процессов и инструментов принятия решений, чтобы направлять и поддерживать заинтересованные стороны во время принятия решений. Эти процессы и инструменты позволяют заинтересованным сторонам строительного проекта согласовывать конкретные требования и поддерживать персонал в процессе принятия решений.

Одной из таких областей, которая требует комплексного принятия решений при планировании строительных проектов, является устойчивость, в частности потребление энергии [18, 19].Потребление энергии в существующих домах было исследовано, чтобы понять, почему люди решают отремонтировать свои коммуникации [20]. Различные критерии принятия решений (например, внешние строительные материалы) оценивались в отношении последствий реконструкции зданий и нового строительства для жизненного цикла [21, 22]. В целом было обнаружено, что стратегии, основанные на реконструкции, оказывают меньшее воздействие на окружающую среду по сравнению с недавно построенными домами с аналогичными характеристиками [23]. Четыре комплексных решения были оценены для индивидуального планирования для оптимизации инвестиций в устойчивые возобновляемые варианты для дома, включая только техническое обслуживание, варианты реконструкции с небольшими улучшениями, преобразование с серьезными корректировками и вариант нового строительства [24].

В отличие от рабочей энергии, о которой говорилось ранее, воплощенная энергия возникает на этапе строительства здания [25]. Воплощенная энергия составляет значительную часть общего энергопотребления в зданиях [26]. Значительное количество энергии затрачивается в процессах производства и транспортировки различных строительных материалов [27, 28]. Было создано несколько инструментов поддержки принятия решений для измерения воздействия воплощенной энергии на окружающую среду, включая оценку жизненного цикла воздействия строительных материалов на окружающую среду [29], оптимизацию картирования транспорта [30] и специализированные инструменты, учитывающие воздействие на окружающую среду только коммерческих зданий [31]. .

Было разработано множество инструментов для создания моделей оценки различных характеристик зданий на основе характеристик. Например, был создан инструмент рейтинговой модели для измерения потерь тепла через наружные окна и стены [32]. Другие инструменты оценки энергопотребления были реализованы для прогнозирования ежемесячного энергопотребления отдельного здания [33]. Также были созданы и внедрены инструменты, касающиеся безопасности зданий. Один из таких инструментов имитирует учебную эвакуацию при пожаре для жителей здания, чтобы проверить приемлемые пути и продолжительность эвакуации [34].

В дополнение к элементам устойчивости перед заинтересованными сторонами часто стоит задача выбора между реконструкцией и новым строительством исторически значимых зданий. Ремонт старых зданий может быть более эстетичным и культурно значимым, но часто стоит намного дороже, чем новые здания с той же желаемой функцией [35]. Социологи стремятся сохранить исторические здания как средство лучшего понимания логики движения группы людей и сохранения коллективной памяти сообщества [36].

Хотя ремонт исторически значимых зданий пользуется большим спросом, инженеры-строители часто сталкиваются с дорогостоящими проблемами проектирования [37]. Баланс между исторической значимостью, функциональностью здания и экономикой создает уникальные проблемы при выборе между реконструкцией и новым строительством. Несколько исследований и усилий частного сектора были сосредоточены на совершенствовании методов реконструкции исторически значимых зданий, включая использование деревянно-бетонных композитных конструкций для ремонта исторических деревянных полов [38], метод оценки для выявления повышения энергоэффективности в результате реконструкции зданий [18] и методы моделировать динамические нагрузки человека на структурные колебания перекрытий исторических зданий [39].

2.3. Решения по объему проекта строительства

Заинтересованные стороны проекта строительства обычно выбирают между реконструкцией и новым строительством на начальном этапе планирования объема. Разработка объема проекта для проектирования включает в себя множество проблем, включая согласование заинтересованных сторон, определение предполагаемой цели проекта и бюджетных ограничений [40]. Успех строительных проектов во многом зависит от согласия участников проекта по объему проекта [41, 42]. Управление неопределенностью и согласование интересов заинтересованных сторон на этом этапе планирования объема имеют решающее значение для заинтересованных сторон, чтобы определить, хотят ли они отремонтировать существующее здание или новое строительство [3].

2.4. Инструменты поддержки принятия решений по строительным проектам

Из-за уникальности строительных проектов и потенциально сложных объемов в строительной отрасли было создано и реализовано множество инструментов поддержки принятия решений по проектам. В частности, инструменты принятия решений по проектам, направленные на ремонт, были реализованы в попытке дать заинтересованным сторонам возможность решать сложные вопросы. Создана автоматизированная модель со сложным набором взаимозависимых признаков для измерения функционального состояния здания до и после планового ремонта [43].Более конкретная модель принятия решений оценивала ожидаемое улучшение энергоэффективности недавно отремонтированного офисного здания [44]. Многие другие подобные модели были созданы для принятия решений в области реконструкции существующего здания, включая полуавтоматический выбор альтернатив реконструкции [45], многокритериальную модель «ранца» для реконструкции [46] и многокритериальные модели принятия решений по реконструкции [47, 48]. Эти инструменты поддержки принятия решений касаются только элементов реконструкции здания и не помогают в принятии решений между реконструкцией существующего здания или строительством нового.

2.5. Заявление о потребностях в исследованиях

Заинтересованные стороны проекта должны оценить множество критериев при принятии решения о реконструкции существующего здания или строительстве нового здания, включая экономический успех, предполагаемую функциональность и историческую значимость. Хотя существует множество инструментов и процессов для поддержки строительства, ни один из них не решает сложности выбора между этими двумя областями проекта. Рассмотренные модели принятия решений о реконструкции касаются только реконструкции и часто слишком неопределенны, чтобы включать в себя элементы нового строительства.Существует потребность в инструменте поддержки принятия решений для заинтересованных сторон, выбирающих между реконструкцией существующего здания и новым строительством.

3.

На основании результатов обзора и заявленной цели исследования были разработаны и выполнены следующие шаги: (1) обзор существующих инструментов поддержки принятия решений при планировании строительства, (2) определение инструмента поддержки принятия решений критерии и (3) инструмент поддержки принятия решений по дизайну. Эти шаги послужили методологией для создания инструмента принятия решения о ремонте или поддержке нового здания.В этом разделе подробно описаны все этапы методологии исследования.

3.1. CII Project Definition Rating Index (PDRI)

Прошлые исследования позволили разработать стратегии и устройства для поддержки принятия решений по планированию строительства. Многие результаты этих исследований были изучены на предмет их преимуществ и ограничений в отношении принятия решений заинтересованными сторонами в строительстве. Некоторые из наиболее часто используемых инструментов показаны в таблице 1 с указанием их целей и ограничений.

Институт строительной индустрии (CII) создал инструмент поддержки принятия решений под названием «Рейтинговый индекс определения проекта» (PDRI), который пытается согласовать интересы заинтересованных сторон и точно определить объем проекта на этапе предварительного планирования [52]. Этот инструмент использует взвешенный контрольный список из 64 элементов определения содержания для оценки заинтересованными сторонами данного проекта [52]. Используя этот инструмент, заинтересованные стороны проекта могут определить и сообщить об областях неопределенности до начала строительства [53]. Успех PDRI можно измерить по результатам инструментов PDRI для конкретных категорий, включая PDRI для проектов устойчивого строительства [54].

Было завершено несколько итераций PDRI, чтобы расширить рамки концепции PDRI и усовершенствовать процесс.CII разработал PDRI для строительных проектов и промышленных проектов [49]. Принципы начального планирования также были установлены для проектов реконструкции и реконструкции CII [55, 56]. Результаты исследований и соответствующий передовой опыт как из PDRI CII, так и из работы по предварительному планированию установили основополагающие элементы для созданного инструмента принятия решений по реконструкции и поддержке нового здания.

3.

Набор критериев для инструмента поддержки принятия решений был определен на основе результатов проверки инструмента поддержки принятия решений при планировании строительства.Чтобы составить набор категорий для инструмента поддержки принятия решений, были рассмотрены существующие инструменты поддержки принятия решений при планировании строительства, как обсуждалось в предыдущем разделе. Были включены все критерии, относящиеся к выбору между реконструкцией существующего здания и новым строительством. Пользователи инструмента могут изменять существующие критерии принятия решений или добавлять новые критерии, если это необходимо для их конкретного проекта. Показатели проекта, такие как стоимость, представлены с точки зрения уровня усилий. Каждая категория критериев обеспечивает определение уровня усилий для оценки показателей.

Следующие разделы были определены, чтобы помочь в принятии решения о реконструкции существующего здания или новом строительстве: (1) планирование, (2) управление объектами, (3) требования к проекту, (4) рассмотрение места и (5) дизайн проекта параметры. Категории были определены на основе обзора существующих инструментов поддержки принятия решений при планировании строительства и обзора, проведенного тремя опытными специалистами по строительству объектов университета. Все элементы критериев были разделены на категории в попытке повысить эффективность инструмента и способствовать обсуждению схожих тем между заинтересованными сторонами проекта.Каждая из этих категорий имеет от четырех до шести конкретных категорий для оценки пользователями инструмента. В Таблице 2 представлено описание каждой категории и потенциальных элементов, подлежащих оценке в рамках раздела планирования. Заинтересованные стороны проекта обсудят каждую категорию и оценят предполагаемый уровень усилий для строительства нового или реконструкции существующего здания для каждой отдельной категории. Например, участники, использующие инструмент, оценят, потребует ли общий уровень усилий для проверки проекта, категория 2, больше усилий, если будет построено новое здание или если существующее здание будет отремонтировано.

9 Категория 1: строительство использования Описание Желаемая функциональность предлагаемого строительства элементов Институциональные, Медицинские, исследования, продовольственные услуги, мультимедиа, рекреационные, офис, розничная торговля, учебе, массовый транзит, и жилой категория 2: Проект 29970 Описание Определение уровней важности на основе требований и ожиданий проекта Элементы Соображения устойчивости, соображения конечного пользователя, модификации, необходимые для соблюдения нормативных требований, рационализация использования, удобства и расположение площадки (например,g. , Рейтинг LEED, Сертификация LEED, Сертификация LBC, а также предусмотренная система устойчивой инфраструктуры) Категория 3: Проект 10940 0 9049 График проекта Описание Определение уровня усилий, необходимых для достижения желаемой стоимости проекта Элементы Доступное финансирование, типы и источники финансирования проекта, стоимость и финансирование, а также связанные/результирующие проекты 0 Описание Оценка уровня усилий, необходимых для достижения желаемого расписания проекта Элементы Предлагаемая дата окончания проекта, расписание вехов и сроки и связанные с этим /результаты проектов Категория 5: Соображения здания Описание Оценка уровня усилий, необходимых для нового здания или существующего здания для удовлетворения требований к размеру Элементы Адаптивность использования, размер классной комнаты, заполняемость, емкость рынка, объем, использование площади в чистой и общей площади, количество лабораторных станций, погонные футы или выставочная площадь, требования к жилым помещениям, требования к операционной системе безопасности и антитеррористические стандарты

В таблице 3 представлено описание каждой категории и потенциальных элементов, подлежащих оценке в рамках раздела управления объектами.

В таблице 4 представлено описание каждой категории и потенциальных элементов, подлежащих оценке в разделе требований к проекту.

294 Описание Описание Категория 1: Экономическая осуществимость Оценка экономической эффективности проектирования и материальных альтернатив для ремонта и рассмотрения предметов, которые Включение экономики проекта 0 47 существующие категории: и сантехника (MEP) системы 0 Элементы Общий объем проекта, Строительные материалы Стоимость строительства, методы строительства и экономика устойчивого дизайна Категория 2: Оценка мощности Описание Выполнение оценки, чтобы определить, будет ли желаемое здание соответствовать требованиям мощности Элементы водоснабжения, водоснабжения, канализации 9 Ильтрация, Санитарная канализация, Парковка, Доходы, Дороги, Доступ к строительству, Доступ на скорую помощь, И Медицинская техника 999999 9: Существующее здание Описание Рейтинг уровень усилий, необходимых для решения проблемы существующего здания Элементы Планировка, способность удовлетворить пожелания, структурная сетка и структурная целостность Оценка уровня усилий для решения существующих механических, электрических, электрических и сантехника (МЭП) Элементы Отопление и системы охлаждения, большие моторы, т. Ermal распределение, нагрев воды, охлаждающей воды, светильники, освещение управления, измерительные приборы, электрические схемы, а также сантехники и соединения Категория 5: существующие внешние особенности Описание Оценка уровня усилий по устранению особенностей ограждающих конструкций как для сноса, так и для реконструкции. Элементы окна, двери, изоляция, кровельные, подземные утилиты, встроенные конструкции, и археологические исследования Категория 6: Существующее Внутреннее оборудование Описание Определение полезности оборудования, передвижной мебели и желаемых встроенных элементов, а также результирующий уровень трудозатрат, необходимых для каждого из них Элементы погрузочно-разгрузочные работы, перегородки и отремонтированные элементы

В таблице 5 представлено описание каждой категории и потенциальных элементов, подлежащих оценке в разделе, посвященном анализу площадки.

В таблице 6 представлено описание каждой категории и потенциальных элементов, подлежащих оценке в разделе проектных параметров.

Чтобы повысить эффективность этого инструмента поддержки принятия решений в строительстве, члены группы, заполняющие инструмент (т. например, административный персонал университета по управлению проектами) было предложено интегрировать в этот процесс ранее использовавшиеся инструменты предварительного планирования. Например, для получения более подробной и точной оценки устойчивости пользователям рекомендуется использовать существующие инструменты, такие как рейтинговые системы «Лидерство в энергетическом и экологическом проектировании» (LEED) [57], сертификация Living Building Challenge (LBC) [58], и система оценки устойчивой инфраструктуры Envision [59].

3.3. Инструмент принятия решения о ремонте или поддержке нового здания

Инструмент принятия решения о ремонте или поддержке нового здания был создан как интерфейс, позволяющий членам группы взаимодействовать с критериями принятия решения.Кроме того, инструмент обеспечивает автоматизированный анализ и оценку входных данных, предоставленных членами группы. Каждая категория критериев была построена на отдельной странице с инструкциями по оценке каждого критерия принятия решения. Программируемые функции, встроенные в Microsoft Excel, использовались для создания пользовательских интерфейсов для каждой категории критериев проектирования. Скрытая электронная таблица записывает все ответы членов группы и автоматически подсчитывает общие баллы для каждой категории критериев принятия решения.Интерфейс автоматизированной электронной таблицы был выбран из-за его эффективности в существующих инструментах поддержки принятия решений при планировании строительства, включая PDRI CII [52].

Владельцам проектов, сталкивающимся с выбором между реконструкцией существующего здания или новым строительством, рекомендуется заполнять инструмент в группе. В состав группы должен входить любой административный или строительный персонал университета, заинтересованный в фазе планирования проекта (например, персонал управления строительством университета, декан материально-технической базы университета и финансовый руководитель университета).Группа должна прочитать и оценить описание каждой категории и список элементов. Члены группы должны конкретно оценить уровень усилий, необходимых для каждой категории. Уровень усилий включает предполагаемую стоимость, проблемы планирования, конструктивность и желаемое качество. Желаемое качество — это воспринимаемый уровень качества для каждой заинтересованной стороны, использующей инструмент рассматриваемого проекта. Предполагается, что если существующее здание считается потенциально реконструируемым, снос этого здания не рассматривается с помощью созданного инструмента принятия решений.Однако снос существующего здания может учитываться пользователем в качестве дополнительного набора критериев в инструменте принятия решений.

Для размещения инструмента принятия решений использовалось обычно используемое программное обеспечение базы данных (Microsoft Excel). Все функциональные возможности инструмента принятия решений, включая пользовательский интерфейс и уравнения оценки, были созданы для работы в программном обеспечении базы данных. Пользователи перемещаются по ряду вкладок с помощью панели управления с гиперссылками. На первой странице представлены инструкции для пользователя и краткое описание компонентов инструмента.Остальные вкладки включают категории для каждого раздела и вкладку оценки, которая суммирует результаты оценки пользователей. Каждая вкладка содержит список инструкций и описание каждой оцениваемой категории. Вкладка раздела «Планирование» показана на рис. 1.