Можно ли приватизировать сейчас квартиру: Как приватизировать квартиру: документы и сроки

кто и когда может приватизировать государственное жилье

Приватизация жилого имущества является бесплатной передачей в собственность граждан России на добровольной основе занимаемой ими недвижимости, которая относится к муниципальному и жилищному фонду.

Приобретение прав на владение квартирой, позволяет по личному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Приватизации подлежат дома и их части, квартиры, определенные доли, комнаты. Важно, чтобы недвижимость относилась к собственности государственных или местных органов власти.

Данная правовая процедура является сложной, требует соблюдения определенного порядка и сбора большого количества документов. Заключительным этапом приватизации является обязательная государственная регистрация перехода права собственности.

Для чего нужна приватизация квартиры?

Приватизация представляет собой процесс по переходу жилья из собственности государственных и муниципальных органов во владение граждан. Данная процедура не является обязательной, ее проведение добровольно.

Цели программы приватизации заключаются в создании необходимых условий для свободного выбора гражданами жилья, а также надлежащее использование и сохранение жилищного фонда России (Федеральный закон № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Можно выделить основные плюсы приватизационного процесса:

• Лицо получает право полного распоряжения имуществом: сдача в аренду, продажа, обмен.
• Из приватизированного жилья практически невозможно выселить за неоплату коммунальных услуг.
• Собственник имеет право завещать в качестве наследства приватизированную квартиру.
• Приватизированное жилье может быть предметом залога по кредитному обязательству.
• Появляется возможность по осуществлению законных перепланировок.

Стоит перечислить некоторые недостатки приватизации:

• Уплата налога на собственность.
• Увеличение размера оплаты за коммунальные услуги, в частности за ремонт и содержание общих жилых помещений, капитальный ремонт.
• Усложненный процесс наследования. При отсутствии завещания, на жилье вправе претендовать все наследники.

Не подлежит приватизации жилье в общежитиях, аварийных домах, а также помещения служебного типа, в домах закрытых военных городков.

Что такое муниципальное жилье?

Муниципальное жилое имущество представляет собой недвижимость, которая передается гражданам по договору социального найма. Данная передача безвозмездна, но жильцы обязуются возмещать в полном объеме затраты за коммунальные услуги.

К жилым помещениям муниципального типа относятся:

• Квартира, часть квартиры.
• Комната.
• Жилой дом или его часть.

К видам жилых помещений муниципального предназначения не относятся:

• Неизолированная недвижимость.
• Комнаты общего пользования.

После смерти нанимателя муниципальной квартиры, имущество автоматически переходит обратно государству или местным органам власти. При этом гражданин имеет возможность написать завещание с распоряжением о последующей приватизации. Претендовать на такое наследование могут те лица, которые прописаны в данном жилом помещении.

Пример

Гражданин С составил завещание с распоряжением о приватизации муниципальной квартиры после своей смерти его женой и двумя детьми. Родственники подали иск в суд о переоформлении жилья в порядке наследования, с дальнейшей возможностью приватизации. Суд определил, что квартира может быть передана только детям гражданина С, так как они зарегистрированы по адресу нахождения объекта недвижимости. Супруга наследодателя прописана в другом месте, поэтому законных прав на получение имущества в собственность не имеет, несмотря на то, что более 10 лет проживает в квартире.

Муниципальное жилье — это собственность органов власти, его нельзя продать, обменять, сдать в аренду, запрещено осуществлять перепланировки.

Предоставление жилья по договору социального найма

Договор социального найма представляет собой соглашение между органами государственной власти и гражданами России, по результатам заключения которого, лицо получает возможность пользования объектом недвижимости.

На основании социального найма жилье предоставляется малоимущим гражданам, которые признаны таковыми местными органами власти, с учетом дохода на каждого члена семьи и стоимости имущества, которое им принадлежит и облагается налогом (ст. 49 ЖК РФ).

Можно определить порядок предоставления жилья по договору социального найма:

1. Гражданину необходимо оформить справку о подтверждении его статуса, как нуждающегося в получении имущества. Данный документ обычно выдается местным органом власти (администрация муниципального образования) в течение 30 дней.
2. В дальнейшем необходима подача заявления с перечнем документов: справка о составе семьи, паспортные данные, свидетельство о рождении несовершеннолетнего, выписки из домовой книги и о состоянии лицевого счета, справка об отсутствии собственной недвижимости.
3. Собранная документация направляется в жилищный отдел местной администрации, лицу выдается расписка о получении.
4. После проверки поданных сведений назначается дата заключения договора.

Важно то, что после получения жилья по договору найма у пользователя возникает возможность по приватизации имущества на общих правовых основаниях.

Когда можно приватизировать муниципальную квартиру

В законе отсутствуют ограничения, связанные со сроком приватизации муниципального жилья. Квартиру данного типа можно оформить в собственность сразу после заключения договора социального найма и сбора необходимой документации.

Выделяют определенный порядок приватизационного процесса и перечень требуемых для предоставления сведений:

• Обращение в Бюро технической инвентаризации (БТИ) для заказа обследования имущества по наличию незаконных перепланировок.
• Запрос в банковскую организацию для выдачи копии финансового лицевого счета.
• Выписка из домовой книги, получаемая в органах жилищно-коммунального хозяйства.
• Нужна справка, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.
• Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние лица, необходимо разрешение от органов опеки и попечительства.
• Дополнительно понадобятся: договор социального найма, паспортные данные жильцов, свидетельство о рождении несовершеннолетних граждан.
• После сбора всех сведений, лицо обращается в жилищный отдел местной администрации для оформления договора приватизации. Подается заявление и необходима явка всех прописанных в квартире лиц.

Срок рассмотрения заявления о приватизации администрацией составляет около 60 дней.

При получении одобрения и оформления договора о передаче квартиры в собственность, потребуется дальнейшая регистрация перехода права собственности на приватизированное имущество.

Можно ли приватизировать часть муниципальной квартиры

Граждане, которые проживают в муниципальной квартире, имеют право приобрести жилье в собственность одного лица или в общее владение. Приватизировать долю в общей площади муниципального объекта недвижимости (часть квартиры) невозможно.

Для приватизации потребуется обоюдное желание всех жильцов, важно учитывать то, что:

• Решение о приватизации принимается единогласно.
• Один или несколько собственников вправе отказаться от участия в сделке, но в пользу будущего владельца.
• Получение принудительного согласия (через суд) недопустимо.

Когда все лица, проживающее в квартире, согласны на приватизацию, кроме одного человека, то желающие получить недвижимость в собственность, могут потребовать в добровольном или судебном порядке обменять жилье, занимаемое таким гражданином.

Обмен заключается в смене нанимателем одного жилого помещения на другое жилье. При этом, обмен разрешен между объектами недвижимости, которые находятся в разных домах, квартирах или в разных населенных пунктах России (ст. 72 ЖК РФ).

Те жильцы, которые отказались от приватизации квартиры в пользу другого собственника, имеют право постоянного проживания в жилом помещении.

Как лучше приватизировать квартиру: в долях или на одного

Правом приватизации жилья лицо обладает единожды. Исключение — это те граждане, которые стали владельцами недвижимости в несовершеннолетнем возрасте, за ними сохраняется такая возможность. Оформить жилье в собственность можно на одного или нескольких человек.

При приватизации в долях положительными аспектами являются:

• Затраты на оплату коммунальных услуг распределяются между всеми лицами.
• Сумма налога на имущество разделяется в равных долях на каждого из правообладателей.
• Каждый из собственников обладает полным объемом прав на имущество: продажа, аренда, обмен, наследование.

Минусы приватизации на несколько лиц заключаются в том, что:

• При реализации своей доли собственник обязан в первую очередь предложить объект продажи владельцам остальных частей квартиры, и получить письменный отказ от каждого, при нежелании приобретения. Не соблюдение порядка преимущественного права покупки дает возможность другим участникам долевой собственности через суд добиться перевода на себя полномочий покупателя (ст. 250 ГК РФ).
• Если один из сособственников — несовершеннолетние лицо, то для продажи своей доли, придется получить согласие от органов опеки и попечительства.

При единоличном владении положительными аспектами являются:

• Для продажи жилья потребуется собрать меньший пакет документов от одного владельца-продавца.
• Не потребуется соблюдать процедуру преимущественного права покупки.
• Собственник сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Можно выделить негативные аспекты приватизации на одного:

• Если единственным собственником являлся несовершеннолетний, то будущая реализация объекта возможно только после получения разрешения от опеки и попечительства.
• При продаже квартиры, право постоянного проживания в ней сохраняют все зарегистрированные в помещение лица. Возможна ситуация, при которой даже при смене владельца, лица, зарегистрированные в данном жилье, не захотят менять своего места жительства.
• В процессе наследования имущества, лица, которые прописаны в квартире не теряют своих жилищных полномочий, у них остается право проживания в наследуемой недвижимости.

Приватизация на скольких людей будет лучше и наиболее выгодна, каждый из собственников может решить только индивидуально, в зависимости от личных желаний и предпочтений.

Как приватизировать комнату в муниципальной квартире

Для приватизации комнаты в квартире необходимо определить к какому жилищному фонду относится данное имущество. Комната подлежит передаче в собственность гражданам, если жилье относится к коммунальному типу, а также оно должно быть муниципальным.

Чтобы приватизировать комнату в муниципальной квартире потребуется следующий перечень документов:

• Паспорта, свидетельства о рождении всех лиц, которые зарегистрированы в жилом помещении.
• Техническая документация на комнату.
• Сведения о том, что жильцы ранее не приватизировали имущество.
• Договор социального найма.
• Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг.
• Выписка из домой книги.
• Заявление, форма которого устанавливается местным органом власти. Документ должны подписать все совершеннолетние жильцы.
• Если кто-либо из проживающих не желает участвовать в приватизации, необходимо получение заверенного у нотариуса отказа, который могут дать только взрослые и дееспособные лица. Не допускается оформление отказа родителями от имени своих детей.

Собранный пакет сведений направляется в жилищный отдел органов муниципальной власти, который в срок не позднее 2 месяцев принимает решение о согласии или об отказе в приватизации.

Можно ли приватизировать служебную квартиру

Служебная квартира не относится к жилью муниципального фонда, поэтому правовые нормы о приватизации на недвижимость служебной категории не распространяются.

При этом имеется несколько способов приватизировать служебное имущество:

• Приватизация может быть произведена, когда на данную процедуру имеется согласие организации, в чьем владении находится жилое помещение.
• Если служебная квартира ранее принадлежала государственному учреждению, после в добровольном порядке была передана в жилой фонд местных органов власти, а жильцы получили право эксплуатировать имущество на основании договора социального найма.
• Когда квартира находится на балансе бывшей государственной организации, которая переорганизована в муниципальное или коммерческое предприятие, а муниципалитет не принимает такое имущество в свой жилищный фонд, у граждан появляется возможность получить право владения на такую жилую площадь.

Служебные квартиры могут быть предоставлены гражданам по договору социального найма с последующей приватизацией, если имущество будет передано в собственность муниципалитета.

Особенности приватизации муниципальной собственности

Существенные моменты процесса приватизации заключаются в следующем:

• Безвозмездный характер.
• Добровольность приватизационной процедуры.
• Стандартная для всех регионов России форма договора.
• Возможность приватизации жилья на одного человека или в долях на несколько лиц.
• Вне зависимости от количества участников приватизации договор о подтверждении права владения выдается в единственном экземпляре. Каждый собственник может получить заверенную нотариусом копию документа.
• Подлежит приватизации имущество публичных форм собственности (государственное и муниципальное).

Существуют некоторые особенности приватизации как государственной, так и муниципальной недвижимости:

• Чаще всего приватизируется имущество муниципалитета, так как принадлежащей государственным организациям жилищный фонд крайне мал, и зачастую данные жилые объекты вообще не подлежат передаче в собственность гражданам, например, квартиры в военных городках.
• Жилье государственного уровня вместо приватизации обычно продается по аукциону, так как оно более дорогостоящее, чем муниципальное.
• Приватизация сельскохозяйственных земель, относящихся к муниципальному земельному фонду, происходит на основании актов, которые принимаются местной властью.

На всей территории Российской Федерации действуют единые требования и положения в области приватизации объектов недвижимости.

Заключение

Приватизацию жилья можно рассматривать как процесс бесплатной передачи имущества во владение граждан из муниципального и государственного фондов. В настоящий период времени данная правовая процедура является бесплатной для всех граждан. При этом не каждый имеет право на получение в собственное распоряжение объекта недвижимости, такой возможностью обладают лица, проживающие в квартире, доме или комнате на основании договора социального найма, и ранее не принимавшие участия в приватизации.

В нашей стране действует единая правовая база, которая регулирует вопрос предоставления публичного жилья во владение гражданам, некоторые аспекты могут быть изменены органами местной власти, но общие положения и требования являются едиными для всех.

Вопрос

Ремонт в жилье, предоставленном по договору социального найма

Мы с супругом проживаем в квартире, которая принадлежит нам на основании договора социального найма. Здание, в котором расположено жилое помещение, требует проведения ремонтных работ. Подскажите, должны ли мы самостоятельно оплачивать данные работы?

Ответ

В случае, когда недвижимость принадлежит жильцам на основании договора социального найма, ответственными за проведение ремонта являются органы государственной или муниципальной власти. Для починки крыши, замены коммуникативных сетей, утепления дома и др., необходима подача заявки в управляющую компанию, если не последует никаких действий, то возможно обращение в суд. При проведении ремонта самостоятельно, жильцы вправе требовать возмещения финансовых затрат.

Приватизация квартиры в Самаре — услуги юриста

Приватизировать квартиру в личную собственность или нет – каждый решает самостоятельно, тщательно взвешивая все «за» и «против».

Процедура приватизации квартиры заметно упростилась, по сравнению с первыми годами, когда помимо оформления огромного количества документов, требовалось еще и выстаивать огромные очереди в различные инстанции. Тем не менее, процесс остается достаточно хлопотным и затратным по времени.

Однако, для большинства российских граждан вопрос в пользу приватизации давно решен:

Поэтому есть смысл обратиться к услугам профессиональных юристов, которые оформят приватизацию квартиры под ключ в самые сжатые сроки.

Стоимость услуг

Признание права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи

2 месяца

21000 p

Приватизация комнат в общежитиях

3 месяца

22000 p

Признание права собственности на жилые помещения в судебном порядке

2 месяца

22000 p

Приватизация жилых помещений

3-4 месяца

19000 p

Передача квартиры в собственность совершается при участии как минимум двух сторон, одной из которых являются государственные органы.

Существует два способа приватизации:

Совместная собственность

предполагает одинаковые права в вопросах пользованием квартирой, но распоряжаться ею можно только по соглашению сторон

Долевое владение

каждый участник приватизации получает определенную долю в квартире, которой вправе распоряжаться по собственному усмотрению, в установленном законодательством порядке

Практика показывает, что именно порядок владения собственностью чаще всего вызывает множество вопросов, на которые нельзя дать однозначный ответ, не зная всех законодательных тонкостей и не имея точной информации о существующем положении дел в конкретной ситуации.

Компания оказывает юридические услуги по решению этого и многих других вопросов, связанных с оформлением жилья в частную собственность, цены на услуги компании не превышают среднестатистических цен на аналогичные услуги других организаций.

День добрый. Прошу разъяснить, все-таки можно ли приватизировать ведомственную квартиру?

Несмотря на то что доля жилищного фонда, приходящегося на служебное жилье, иными словами ведомственное, достаточно невелика на современном жилищном рынке, вопрос приватизации ведомственного жилья не теряет актуальности. Проблема заключается в том, что под категорию «служебное» попадает несколько типов жилья, и в каждом случае надо разбираться индивидуально. Согласно ч.1 ст.4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», служебная недвижимость входит в перечень объектов, не подлежащих приватизации. Тем не менее, все не так безнадежно, и вопрос может быть решен в пользу нанимателя. Решение зависит от многих факторов, рассмотреть которые стоит при непосредственном обращении к нашим консультантам.

Мой вопрос об участии несовершеннолетних в приватизации. Слышала, что приватизацию можно делать только один раз. Если мои несовершеннолетние дети будут иметь доли в родительской квартире, значит ли это, что они не смогут приватизировать в будущем другое жилье? Спасибо.

Несовершеннолетние члены семьи могут принимать участие в приватизации в долевой и в совместной собственности, по выбору их представителей. Порядок приватизации определен пунктами статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом согласно статье 11 Закона «Приватизация жилищного фонда (квартир) в РФ» за ними остается право приватизировать другое жилое помещение по достижению ими 18-ти лет.

Приватизация жилья, полученного от государства

Наниматель жилища из государственного жилищного фонда с согласия совершеннолетних членов семьи и с учетом прав несовершеннолетних вправе приватизировать жилище по остаточной стоимости на условиях, предусмотренных настоящим Законом, и в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан.

Если вы уже получили жилье и являетесь государственным служащим, работником бюджетной организации, военнослужащим, космонавтом (кандидатом в космонавты) или лицом, занимающим государственные выборные должности, то можете приватизировать жилье по остаточной стоимости.

Вы имеете право приватизировать жилье (по пункту 3 Правил приватизации жилищ из государственного жилищного фонда) если проработали на государственной службе, государственном предприятии или в бюджетных организациях (включая срок пребывания на государственной выборной должности)

не менее десяти лет, а также независимо от срока работы, если трудовые отношения прекращены по следующим основаниям:

• ликвидация организации, сокращение численности или штата работников;
• в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе;
• в связи с выходом на пенсию.

Кандидаты в космонавты, космонавты, имеющие стаж работы в сфере космической деятельности более пятнадцати лет, приватизируют жилище безвозмездно.

В случае смерти работника, которому было предоставлено жилище, приравненное к служебному, право приватизации переходит к членам семьи умершего (погибшего), независимо от срока работы умершего (погибшего).

Если служебное жилье было предоставлено вам как участвующему в активных мерах содействия занятости, то приватизировать его по остаточной стоимости можно после проживания в служебном жилище не менее пяти лет.

Если вы состоите на воинской службе десять лет и более в календарном исчислении на 1 января 2013 года, то имеете право приватизировать служебное жилище из государственного жилищного фонда по остаточной стоимости. А если на эту дату на вашем счету более пятнадцати лет

службы, то имеете право приватизировать служебное жилье безвозмездно после двадцати лет воинской службы в календарном исчислении. (По этой ссылке вы можете узнать обо всех льготах для военнослужащих).

Приватизация квартиры Оренбург

Поможем приватизировать квартиру в Оренбурге

Дадим грамотную консультацию по порядку и процедуре приватизации квартиры.
Если перед вами стоит вопрос о приватизации квартиры, то действовать надо именно сейчас. Известно, что согласно Федеральному  закону от 25 февраля 2013 г. N 16-ФЗ «О внесении изменений в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» срок приватизации жилья был продлен еще на два года. Таким образом,  приватизировать квартиру, т.е. приобрести квартиру в собственность путем перевода ее из государственного жилого фонда в частный будет возможно только в срок до 1 марта 2015 года.

В первую очередь граждане задаются вопросом о том, какие документы нужны для приватизация квартиры, что совершенно оправдано, так как именно с этого этапа начинается процесс приватизации в Оренбурге.

Следует удостовериться в наличии всех документов на приватизацию, а именно:

-паспорта, свидетельства о рождении, свидетельства о браке или разводе (если таковые имеются) всех граждан, проживающих в приватизируемой квартире.

-договор социального найма жилья либо ордер на квартиру.

-дубликаты квитанций об уплате жилищно-коммунальных услуг за последние три месяца.

-форма № 3, которая оформляется в паспортном столе.

-технический паспорт на приватизируемую квартиру, который оформляется в Бюро технической инвентаризации (далее — БТИ)

-заявление, выражающее ваше желание на приватизацию, оформленное в БТИ, которое должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи.

В некоторых случаях у вас могут попросить дополнительные справки: о перемене фамилии, имени, отчества, о перемене места жительства после 1991 года, о замене паспорта.

Следует иметь в виду, что при наличии  предыдущего места прописки Вам понадобится справка о неиспользовании права на приватизацию (в том случае, если прописка была оформлена после 1 января 1993 года). В ней должны быть перечислены все члены семьи, с указанием дат прописки и выписки.

На что необходимо обратить внимание перед подачей документов для приватизации квартиры Оренбург:

-в каком состоянии находится квартира? Если квартира находится в аварийном состоянии, или расположена в здании, которое подлежит сносу, приватизация такого жилья будет невозможна.

-не производилась незаконная перепланировка? Если же таковая имеет место, то необходимо ее узаконить. Данная процедура может принести вам множество хлопот. 

-проживают и зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние? Их нельзя  исключить из списка приватизируемых.

Далее вам следует обратиться в Отдел приватизации Администрации города, куда необходимо подать заявление с собранным пакетом документов, для заключения договора передачи квартиры в собственность граждан. При подаче заявления необходимо присутствие всех жильцов, которые претендуют на участие в процессе приватизации. 

Итак, приватизация квартиры представляет собой поэтапный процесс, который сопряжен рядом юридических тонкостей. Разумеется, можно самостоятельно начать приватизацию квартиры, однако даже на стадии сбора необходимых документов вы можете столкнуться с рядом трудностей: неверная последовательность получения документов, незнание сроков действия справок, неправильное толкование закона, излишние денежные затраты. Именно поэтому разумнее будет обратиться к специалисту, который не только сэкономит Вам время и нервы, но и поможет разобраться в спорных и сложных моментах.

≡ Приватизация Квартиры в Киеве в 2021 году ᐗ

Приватизация – это смена формы собственности. В ходе приватизации собственность из государственной (коммунальной) формы владения переходит в частную. На сегодняшний день немалый процент квартир находятся в коммунальной и государственной собственности. Это жилье, которое в свое время по тем или иным причинам жильцы не захотели приватизировать, полученное по различным государственным программам, жилье, которое ранее было служебным и пр. Сегодня каждый гражданин имеет право на приватизацию недвижимости. Что представляет собой этот процесс?

*Не оформив право собственности на недвижимость, ее невозможно продать, обменять, подарить. Как проходит приватизация квартиры в Киеве рассмотрим ниже.

В каких случаях

приватизация квартиры невозможна

Согласно статьи 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» ряд объектов не подлежит переходу в частную собственность, вот некоторые из них:

• Квартиры-музеи;
• Квартиры, жилые помещения в общежитиях, расположенных на территории закрытых военных поселений, заповедников, ландшафтных парков;
• Аварийное и служебное жилье;
• Квартиры (дома), расположенные в зоне Чернобыльской АЭС.

Каждый человек имеет право на бесплатную приватизацию 21 м2 жилья +10 м2 на семью, за дополнительную площадь необходимо доплатить. Например, если ваша семья состоит из 4 человек, тогда Вы имеете право приватизировать жилье общей площадью 94 м2 (21*4+10). Приватизировать государственную квартиру лицо может только один раз.

БЕЗОПАСНОСТЬ И отсутствие очередей

Мы реагируем на сегодняшние вызовы. Ношение маски в помещении при консультациях, постоянная дезинфекция, наличие антисептиков и защитных масок для персонала и клиентов. Онлайн рассмотрение документов. Без очередей и простаивания месяцами у кабинета госслужб, у каждого свое время для приема.

Профессионализм и опыт наших сотрудников

Наш штат состоит из юристов по недвижимости, инженеров БТИ, проектировщиков и тех людей, которые отвечают за стабильную работу нашего сервиса. У каждого из них реальный опыт в реальных задачах.

Сертификаты на работу

Наши специалисты, в зависимости от деятельности, владеют сертификатами, с которыми вы можете ознакомиться у нас в офисе.

БЕЗ СКРЫТЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

Мы всегда работаем в рамках согласованного бюджета по договорным отношениям.

Сколько стоит приватизировать квартиру?

Вид недвижимости:	Стоимость:	Срок выполнения:
Приватизация квартиры	от 15 000 грн	от 5 мес.	ЗАКАЗАТЬ
Техпаспорт на квартиру (+внесение в Реестр)	1 500 грн	1-3 дня	ЗАКАЗАТЬ

По каким районам г.Киев мы предосталвляем услуги приватизации:

• Дарницкий
• Соломенский
• Святошинский
• Голосеевский
• Подольский
• Шевченковский

Процедура приватизации

Процесс приватизации квартиры в Киеве можно условно разделить на 3 этапа:

• Сбор необходимых документов;
• Подача их в ЦПАУ (Центр предоставления административных услуг райгосадминистрации) или орган местного самоуправления;
• Регистрация права собственности в государственного регистратора.

Какие документы необходимы, чтобы приватизировать квартиру в Киеве:

1. Заявление на приватизацию;
2. Копия документа, удостоверяющего личность;
3. Технический паспорт на квартиру;
4. Cправка о составе семьи и занимаемые помещения;
5. Копия ордера о предоставлении жилищной площади;
6. Справка с предыдущих мест проживания (после 1992 года) о неиспользовании права на приватизацию государственно жилищного фонда;
7. Копия документа подтверждающего право на льготное использование приватизации;
8. Заявление — согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на приватизацию квартиры;
9. При необходимости остальные документы (уточняется в отделе по приватизации).

*Получить полный список документов для приватизации жилья в городе Киеве, Вы сможете в ЦПАУ райгосадминистрации или в соответствующем органе местного самоуправления по местоположении объекта приватизации.

Благодаря работе наших специалистов Вы приватизируете свое жилье и получите право собственности в сжатые сроки без лишних волнений и траты времени на бюрократические процедуры.

Ответы на популярные вопросы:

Сколько нужно времени на приватизацию квартиры?

Это зависит от сложности процедуры оформления. Около 40% задач выполняются до 1.5 мес., 35% — до 2 месяцев, остальные 25% — это наиболее сложные вопросы — до 2-6 месяцев.

Сколько стоит приватизировать квартиру?

Цена зависит от наличии нужных документов, сложности объекта, количества прописанных людей в ордере.

Вы можете приехать к нам на объект?

Наш специалист выезжает к вам на этапе изготовления технического паспорта.

Вы можете ускорить процесс регистрации моего объекта?

За все время работы мы сократили сроки выполнение почти вдвое, чем мы очень гордимся. Но бывают ситуации, когда в человека форс-мажор и ему нужно провести регистрацию еще быстрее (брак, выезд за границу и т.д). В некоторых случаях это невозможно. Но в остальных ситуациях мы можем предложить сузить сроки, при этом нужно учитывать, что цена за услугу может увеличиться.

У вас есть сертификаты?

Да, конечно. У таких людей как инженеры, проектанты, землеустроители, — у всех есть сертификация. Это очень важно. Со всеми документами Вы сможете ознакомиться у нас на месте.

зачем нужна приватизация и не лучше ли без нее

Приватизация — это процедура передачи имущества от государства к человеку. Основания для начала ее бывают разные, они прописаны в законах и нормативах. Чаще всего термин вспоминают, когда дело касается муниципального жилья и вопросов перехода его в собственность тех, кто там прописан. Право один раз приватизировать жилье закреплено за всеми гражданами РФ. То есть, если вы живете в доме по договору социального найма, его можно оформить на себя. Но многие сомневаются, обязательно ли приватизировать квартиру и не лучше ли оставить все как есть. Давайте разбираться.

Общая информация о приватизации в России в 2021 году

Приватизация началась еще в 90-х годах прошлого века. Долгое время государство обозначало временные ограничения: разрешало приватизировать жилье только до определенной даты. Все торопились получить в собственность свои квартиры, и мыслей о том, приватизировать жилье или нет, у большинства не возникало.

Сегодня, согласно ст. 1 Федерального закона от 22.02.2017 N 14-ФЗ, бесплатная приватизация бессрочна, поэтому можно не торопиться. У каждого есть возможность взвесить все «за» и «против» и решить для себя, что лучше: приватизированная квартира или муниципальная.

Не стоит забывать, что каждый гражданин Российской Федерации может принять участие в приватизации только один раз. Но несовершеннолетним разрешено повторно пройти ту же процедуру, когда им исполнится 18 лет. При этом у них останется в собственности жилье, которое было куплено или получено путем приватизации ранее.

Плюсы приватизации

Основное преимущество приватизированной квартиры в том, что вы можете распоряжаться ей на свое усмотрение (в рамках закона, конечно). Ее можно продать, подарить, передать по наследству. Вырученные при продаже деньги часто используют для покупки другой недвижимости, например, новостройки. Но это не единственное преимущество, которое можно получить при оформлении жилья на себя.

Важные плюсы приватизации квартиры:

1. Появляется возможность завещать квартиру тому, кому хочется. В случае с муниципальной недвижимостью вы можете вписать членов семьи в договор, и тогда они не потеряют право проживать там же после вашей смерти. Но передать квартиру просто случайному человеку не получится.
2. Если квадратные метры, которые вы приватизировали, ваше единственное жилье, его не могут отобрать за долги. Взыскать долг вместе с пеней — могут, а вот выселить — нет. Из муниципального жилья могут попросить съехать, если не платишь коммуналку полгода. Это не означает, что не нужно платить по счетам, но ситуации бывают разные.
3. Владельца доли или всего жилья нельзя выписать или выселить из квартиры, даже если он там не живет и не оплачивает коммуналку. В этом случае долги будут списываться по суду, но квартира останется в собственности.
4. Если есть жилье в собственности, его можно использовать как залог для кредита. При кредитовании многие банки значительно снижают процент, под который дают деньги, если у клиента есть квартира, которая может гарантировать выплату долга. Это касается и ипотеки.
5. Если квадратные метры находятся в собственности, вы имеете право их сдавать и получать за это деньги. Муниципальный договор найма практически всегда запрещает такие манипуляции.

Чаще всего решение в пользу приватизации принимают из-за того, что квартиру в собственности можно продать, купив себе другое жилье. Если вы не планируете переезд и не хотите оставить наследство кому-то конкретному, стоит задуматься, нужно ли приватизировать квартиру вообще, ведь у этого действия имеются и минусы.

Минусы приватизации

Почему возникают мысли о том, надо ли приватизировать квартиру? Все просто: процедура только кажется исключительно положительной. Фактически есть немало негативных моментов, которые тоже нужно учитывать. А именно:

• Появляется дополнительная денежная повинность — налог на квартиру. Платить его нужно раз в год, сумма хоть и не слишком большая, но это лишний расход. Впрочем, пенсионеры, инвалиды 1 и 2 группы, Герои СССР и РФ, участники войн и некоторые другие группы населения от налога освобождены.
• Появляются новые виды расходов в счетах на оплату коммунальных услуг. К примеру, владельцы муниципального жилья не платят за капитальный ремонт дома. В среднем ежемесячные траты увеличиваются на 10-30%, зависит от региона. Льготы по ЖКХ после приватизации сохраняются.
• Приватизация не такая уж бесплатная, как кажется. Да, выкупать квартиру не нужно, но зато придется собрать много документов, включая технический паспорт или нотариально заверенные отказы от приватизации. Многие бумаги — платные, а сбор полного пакета занимает приличное количество времени.

Большой плюс квартиры в муниципальном фонде в том, что ее заменят, если жилье пострадает от пожара, наводнения, взрыва газа. Многие опираются на это, когда спорят о том, нужно приватизировать или нет. Мол, если в муниципальной квартире нельзя будет жить, дадут такую же. На деле не все так радужно. Если приватизированную квартиру можно застраховать от чрезвычайных ситуаций и худо-бедно отсудить деньги у страховой (чаще всего сами они платить не рвутся), то получить новую квартиру от муниципалитета очень сложно. Администрация всегда будет отвечать, что квартир нет, поэтому переехать вы сможете куда-нибудь лет через пять, если повезет. За это время пострадавшую при пожаре квартиру можно восстановить или продать со скидкой.

Процедура оформления муниципального жилья в собственность не так уж сложна, как может показаться на первый взгляд. Если вы взвесили все плюсы и минусы приватизации квартиры и решили воспользоваться своим правом, проще всего будет заручиться помощью риелтора. Но можно собрать документы и самостоятельно. Главное — тщательно изучить все правила и неукоснительно им следовать.

Дмитрий Козак требует не продлевать сроки ее завершения после 2010 года

Министр регионального развития Дмитрий Козак заявил вчера, что сроки бесплатной приватизации жилья в России продлены не будут, она завершится к 2010 году. В министерстве уверены, что именно данная очередникам возможность получать муниципальное жилье в частную собственность мешает государству решить проблему строительства социального жилья.

Вчера на заседании президиума совета при президенте по реализации нацпроектов и демографической политике глава Минрегионразвития Дмитрий Козак заявил, что повторного перенесения сроков окончания бесплатной приватизации социального жилья не будет. «Бесплатная приватизация социального жилья лишает муниципальные образования стимула строить и предоставлять социальное жилье»,— пояснил министр проблему, отметив, что именно 2010-й, а не 2015 год должен стать окончательным сроком, до которого разрешено приватизировать ранее предоставленное социальное жилье. Глава Минрегиона подчеркнул: «Надо остановиться, иначе мы никогда проблему обеспечения очередников жильем не решим».

Напомним, завершение периода начавшейся в 1993 году бесплатной приватизации жилья уже однажды было отсрочено с 1 января 2007 года до 1 января 2010 года. Причиной переноса стали длительная процедура приватизации, большие очереди, недостаточно оперативная работа муниципальных органов и Федеральной регистрационной службы. Законодатели тогда решили, что дополнительных трех лет хватит, чтобы все желающие оформили в собственность квартиры, в которых они зарегистрированы. В 2006 году Конституционный суд (КС) отменил норму, согласно которой приватизировать жилье не могли очередники, получившие квартиру после 1 марта 2005 года, посчитав, что тем самым ущемлены права россиян, вставших в очередь на жилье 15-20 лет назад. Сейчас исходя из решения КС приватизировать полученное от государства социальное жилье могут любые очередники.

По словам Дмитрия Козака, именно это обстоятельство и приводит к тому, что темпы строительства в регионах социального жилья для низкообеспеченных граждан «очень низки». По словам министра, из 3,5 млн семей, стоявших в очереди несколько лет назад, лишь 139 тыс. за последнее время получили жилье. «И то многие решили этот вопрос своими силами. Предоставлять им социальное жилье, чтобы граждане затем его бесплатно приватизировали, нет смысла»,— провозгласил Дмитрий Козак.

Директор научных программ Независимого института социальной политики (НИСП) Лилия Овчарова соглашается, что незавершенная приватизация «действительно мешает строительству социального жилья», однако, по ее словам, это все-таки «несколько притянутый фактор, поскольку решать проблемы социального жилья можно и с незавершенной приватизацией». «Сейчас действительно достаточно велика доля неприватизированного жилья. Но надо информировать население, что, если процесс приватизации ими не будет осуществлен, оно перейдет в категорию жилья социального, и горожане, доходы которых выше прожиточного минимума, не смогут в нем жить»,— говорит эксперт. Отметим, вопрос о переходе получателей услуги социального найма жилья в другую категорию из-за роста доходов пока не урегулирован законодательством, тогда как тарифы социального и коммерческого найма резко разнятся.

По данным НИСП, в социальном жилье нуждается сейчас около 3% населения России. «Но нужно помещать в нормальные социальные условия и мигрантов. Это касается и жилищных условий, иначе это приведет к социальной напряженности»,— говорит госпожа Овчарова.

Вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев считает, что нельзя бесконечно продлевать сроки приватизации, она в конце концов должна стать платной. «Приватизация — серьезная проблема, которая мешает решать проблемы социального жилья. Нужно четко понимать, когда закончится бесплатная приватизация, чтобы сформировать четкую жилищную политику»,— говорит он. По мнению господина Апрелева, жилье после 2010 года должно оцениваться с привлечением независимого специалиста, и при приватизации «цена жилья будет на 20-30% ниже его стоимости».

Руководитель жилищного сектора Института экономики города Ирина Генцлер соглашается, что перенос сроков завершения приватизации только помешает реализации планов муниципалитетов по строительству жилья. По данным Института экономики города, сейчас в России приватизировано около 80% квартир. «Степень приватизации очень высока. Есть даже те, кто деприватизировал жилье»,— отмечает эксперт. Впрочем, госпожа Генцлер указывает, что незавершенная приватизация не единственная причина низких темпов строительства социального жилья. «Важно наличие финансов у муниципалитетов. Денег у большинства из них сейчас просто нет, чтобы заниматься строительством такого типа жилья. По идее в этом должна помочь госкорпорация ЖКХ, а именно программа переселения из аварийного жилищного фонда. Но здесь также существует опасность перехода новой социальной собственности в частную»,— отмечает эксперт.

Дарья Ъ-Николаева

Правительство принимает арендное жилье

Концептуальный путь с 2020 по 2030 год — иллюстрация бизнес-концепции будущего развития. Лестница, стоящая … [+] рядом с синей стеной, ведущей с 2020 по 2030 год. 3D иллюстрации.

Гетти

Трудно сохранить разрешение, как и сделать точный прогноз на год вперед; Я стараюсь избегать того и другого на Новый год. Но у меня есть прогноз по поводу жилья. К концу этого десятилетия в Соединенных Штатах может произойти национализация частного арендного жилья.Посредством явно несопоставимых и последовательных шагов жилье становится новой системой здравоохранения, предметом фундаментальных дебатов о том, должен ли каждый иметь к нему доступ, независимо от платежеспособности. Идеологические и экономические последствия этих дебатов не менее важны для нашего будущего; станем ли мы социалистической страной или сохраним свободный рынок.

Что я имею в виду под «национализацией» жилья? Я имею в виду, что к 2030 году мы можем увидеть жилищную экономику, в которой федеральные, региональные и местные органы власти устанавливают такие ограничения на арендное жилье — его финансирование, развитие и управление, — что, по сути, правительство будет владеть и управлять большей частью арендного жилья в регионе. Соединенные Штаты.Но разве это не резкая оценка или гипербола? Вот почему я думаю, что это не так.

Предпосылка — Как и здравоохранение или доступ к медицинскому обслуживанию, те, кто слева, в настоящее время называют жилье «правом человека». Национальная инициатива в области экономических и социальных прав (NESRI) гласит: «Правительство обязано гарантировать, что каждый может осуществить это право на жизнь в безопасности, мире и достоинстве». Книга «В защиту жилья» выступает против того, что она называет «коммодификацией жилья», имея в виду одно и то же: каждый имеет право на какое-то жилье.

Чрезвычайная ситуация — Контроль арендной платы начался в Нью-Йорке в рамках Закона о чрезвычайном контроле цен во время Второй мировой войны. Посмотрите телевизор, почитайте популярные СМИ или послушайте общественное радио в течение следующих 24 часов, и вы, скорее всего, услышите о «жилищном кризисе» в Соединенных Штатах. Это срочно!» Возьмите любую из этих историй и поищите ссылку на стандартное количественное определение «кризиса». Вы не найдете его, потому что его не существует.

Добро и зло — В жилищном хозяйстве есть хорошие и плохие люди; арендаторы хорошие, а арендодатели плохие.На самом деле, я люблю иронично напоминать своей аудитории профессионалов в сфере недвижимости, когда говорю с ними, что средства массовой информации следуют их плану: зарабатывать большие деньги на выселении людей и взимании чрезмерных сборов, о чем газета Washington Post, затаив дыхание, назвала: « новый ипотечный кризис ». Если вы спросите общественное радио, выселение еще более прибыльно, если оно направлено на цветных людей.

Это фон для обсуждения жилья в 2020 году: количественно сомнительный «кризис», совершаемый домовладельцами, застройщиками и богатыми против беззащитных, бедных, бесправных цветных людей.Правительство, ученые и СМИ почти ничего не делают, чтобы оспорить этот набор предположений, кроме как повторять их с негодованием. Например, Индианаполис за год поднялся с 14 ^-го -го на самый высокий уровень выселений в стране до 4 ^-го и 2 ^-го после Нью-Йорка! Об этом последнем «факте» местная пресса без всяких обоснований, конечно же, покорно сообщала.

На самом деле, используя данные переписи населения США для двойной проверки оценки Лаборатории выселения, 7.В 2017 году в Индианаполисе было выселено 27 процентов арендованных домохозяйств, что дает более низкий процент, 5,9 процента. Это «эпидемия»? Мы не знаем, потому что нет повсеместного количества выселений. Сколько должно быть выселений? Ну конечно же. Помните, что жилье — это «право человека».

Глядя с трибуны на разъяренную толпу людей или оценивая перспективы занять более высокую должность, местных выборных должностных лиц, не задавайте много вопросов такого рода беспрепятственного беспокойства по поводу цен на жилье, например: «Почему средние цены растут? Может ли быть, что новое жилищное строительство искажает средние показатели выше? Достаточно ли мы разрешаем жилья, чтобы удовлетворить спрос? Ответ — серия вмешательств.

Проверка — Миннеаполис уже запретил использование кредитных рейтингов для аренды. Сиэтл отменил возможность проверки судимости и потребовал, чтобы первому появившемуся человеку было разрешено арендовать квартиру, что лишило владельца собственности права на усмотрение. Поскольку эти меры не приносят результатов, к которым стремятся официальные лица, они будут расширены только до такой степени, что любому, кто хочет получить квартиру, придется ее предоставить, независимо от кредита, истории выселений, криминального прошлого или даже платежеспособности.

Контроль над ценами — Какую сумму он должен будет заплатить после того, как арендатор окажется в квартире? Во все большем числе штатов и городов по всей стране ответ, по сути, таков: все, что правительство говорит, что они должны платить. Как я указывал в анализе контроля арендной платы, такие меры предназначены для демократизации ценообразования, чтобы правительство в консультации с группами защиты интересов, а не спрос и предложение или эксплуатационные расходы определяло, сколько будет платить арендатор.

Запрет выселений — NESRI говорит, что «жители должны обладать определенной степенью гарантии владения, гарантирующей защиту от принудительных выселений.«Что делать, если арендаторы не платят арендную плату? Что ж, согласно предложению, рассматриваемому в Сиэтле, в «зимние месяцы», с 1 ноября ^st по 1 апреля ^st , выселения не будут разрешены. Зима, как и Вторая мировая война и «кризис», представляет собой «чрезвычайную ситуацию» для арендаторов, которые не платят или нарушают договор аренды. Следующий шаг к прекращению вывоза полностью соответствует исходной посылке.

Запрет на выселение зимой заставил меня предположить, что социализм не за горами.И если сложить все настроения и вмешательства, о которых я упомянул, легко понять, что владение и эксплуатация арендного жилья больше не будет жизнеспособным, если оно не будет передано правительству. Как это сработает?

Я могу представить себе систему, в которой нормативно-правовая среда настолько обременительна, что какое-то государственное учреждение просто принудит эту организацию к основной аренде большей части арендуемой собственности, мы назовем это Бюро жилищной безопасности. Бюро тогда занималось всем: от рекламы, аренды, управления до установки и сбора арендной платы.Бюро определит, кто вошел, кто остался, а кого могли выгнать. Если оставались какие-то средства от операции, они передавались собственнику. Очевидно, что такая система со временем будет развиваться и, по иронии судьбы, вероятно, будет создаваться совместно с более крупными владельцами собственности. Зачем им это делать? Это более предсказуемо. Помните, что предсказуемость превосходит все остальное для людей, работающих в сфере недвижимости.

Это то место, куда мы движемся как страна, государственная жилищная система, движимая негодованием, правами и политической властью, а не изобилием, возможностями, риском и вознаграждением.Может ли такая система сделать жизнь людей, нуждающихся в жилье, лучше? Как нам этого не допустить? Об этом я напишу в следующем посте.

США: строительство государственного жилищного фонда рухнет как прелюдия к приватизации

Строительство ведется в государственном жилом комплексе в Восточном Бостоне, Восточные высоты 13 апреля 2018 года. Джонатан Виггс / The Boston Globe через Getty Images

Когда в 1935 году правительством США был создан первый муниципальный жилой комплекс, администрация Рузвельта увидела в нем «приют». первый шаг в программе по очистке трущоб и недорогого жилья.По крайней мере, именно так гласит мемориальная доска перед Первыми домами Нью-Йорка, объявленная достопримечательностью в 1974 году.

Но спросите 81-летнюю Айви о том, каково это жить в застройке, и у нее будет длинный список проблем. «У меня есть мыши и тараканы, и я провела всю зиму, свернувшись клубочком в спальном мешке, слушая радио», — рассказывает она Truthout. «Внутри было абсолютно холодно». Из-за опасений возмездия со стороны руководства жилищного управления города Нью-Йорка Айви и другие жильцы Нью-Йорка, опрошенные для этой статьи, попросили не называть их полные имена.

Кристен также живет в Первых Домах. По ее словам, у нее было достаточно тепла, но она качает головой и пожимает плечами, когда ее спрашивают об условиях в ее квартире. «Я живу здесь пять лет, — говорит 37-летний помощник по домашнему здоровью. «Мы с моим восьмилетним сыном живем со сломанной дверью с 29 августа 2017 года, когда другой арендатор подумала, что почувствовала запах газа, идущего из моего дома. Вошла пожарная, ничего не нашла, но так как нас тогда не было дома, дверь выломали. До сегодняшнего дня он не закрывается должным образом.”

Это не единственная жалоба Кристен. Прошлой осенью, продолжает она, взорвался радиатор в ее гостиной, и горячая вода и пар разлетелись по ее квартире с одной спальней. «Им пришлось убрать напольную плитку в гостиной, потому что она приближалась, а жилищное управление до сих пор не заменило ее», — говорит она. «Они красили, но теперь пол из грубых деревянных досок. Я звоню в ЖЭК хотя бы раз в неделю, но никто не пришел, чтобы что-то сделать ».

Национальное стремление к приватизации привело к потере более 250 000 единиц государственного жилья за последние два десятилетия.

Хотя Кристен понимает, что восемь зданий, из которых состоит Первый Дом, старые, она говорит, что, без сомнения, за ними можно было бы лучше ухаживать. В то же время она быстро добавляет, что благодарна за квартиру в Ист-Виллидж. «Арендная плата дешевая — 380 долларов и сдача — и, хотя я бы хотела уехать отсюда, я знаю, что никогда не смогу найти другое место, более доступное по цене, — говорит она.

Действительно, 2,1 миллиона жителей государственного жилищного фонда страны, все из которых имеют низкий доход и большинство из них являются пожилыми людьми, инвалидами или воспитывают маленьких детей, обычно имеют жалобы, отражающие высказанные Айви и Кристен, и хотят, чтобы их застройки были лучше сохранены.В ухудшении условий они винят годы недофинансирования, бесхозяйственности и полного игнорирования Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD), федерального агентства, отвечающего за надзор за всеми государственными программами помощи в аренде жилья. Более того, они прекрасно понимают, что национальное стремление к приватизации привело к потере более 250 000 единиц государственного жилья за последние два десятилетия, и, по мнению активистов жилищного строительства, эта тенденция вряд ли изменится в обозримом будущем.

Типичный Питтсбург

Карл Редвуд мл.является председателем Консенсусной группы Хилл-Дистрикт в Питтсбурге, штат Пенсильвания, общественной группы защиты интересов, которая борется за арендаторов и людей с низкими доходами. Пожизненный активист и профессор социальной работы описывает последствия сноса нескольких застроек в Питтсбурге: 680-квартирного поселка Сент-Клер; Addison Terrace с 734 квартирами; и частичный снос Bedford Dwellings, старейшего государственного жилищного комплекса города. «Эти разработки были преимущественно афроамериканцами», — сказал Редвуд Truthout.«В период с 1980 по 2010 год чернокожее население Питтсбурга увеличилось со 100 000 до 80 000, в то время как чернокожее население в кольце городов, окружающих Питтсбург, увеличилось с 80 000 до 114 000. Это изменение стало конечным результатом целенаправленной политики по изгнанию из города малообеспеченных, в большинстве своем чернокожих ».

Куда делись люди? Я спрашиваю.

Ранкин, расположенный в восьми милях к югу от Питтсбурга, и Хомстед, в семи милях к юго-востоку, в настоящее время преимущественно афроамериканцы, говорит Редвуд. «По сути, это заброшенные мельничные городки.Теперь, когда сталелитейные заводы закрыты, осталось несколько рабочих мест в сфере обслуживания, но ничего похожего на профсоюзы, которые существовали раньше. Транспорт — еще одна большая проблема, поскольку людям трудно попасть в город, если у них нет машины. Хуже всего то, что многие семьи испытали серийное перемещение и много раз перемещались в пользу банков, недвижимости и богатых людей ».

В целом, по словам Редвуда, если бы город Питтсбург хотел удовлетворить потребности своих жителей с низкими доходами, ему пришлось бы построить около 21 000 единиц доступного жилья.

Назовите это доктриной шока для государственного жилья. Все начинается с хронического недофинансирования и халатного управления.

И это только для одного города. Согласно отчету «Разрыв: нехватка доступных домов», опубликованному Национальной жилищной коалицией с низким доходом в марте 2018 года, США в настоящее время сталкиваются с нехваткой 7,2 миллиона доступных и доступных квартир для аренды. Это ошеломляющее число было рассчитано с использованием стандарта доступности аренды, равного 30 процентам дохода семьи, что, по признанию активистов, стало для большинства из нас несбыточной мечтой.Неудивительно, что более 500 000 американцев остались без крова, а количество жизней для бесчисленных тысяч увеличилось вдвое.

«Мы не сможем разрешить жилищный кризис, если обратимся к частным застройщикам», — заключает Редвуд. «Настоящее решение — это государственное и управляемое социальное жилье, государственное жилье. Без участия государства рыночные инвесторы, банки и компании, заинтересованные в недвижимости, будут продолжать набрасываться, перебрасывать недвижимость и облагораживать районы ».

Есть еще один фактор, говорит Редвуд, который мешает предоставлению государственного жилья: концепция деконцентрации бедности.

Государственное жилье изначально было раздельным, с отдельными зданиями для белых и цветных. После окончания Второй мировой войны правительство увеличило доступность субсидируемых ипотечных кредитов для белого рабочего класса. Многие воспользовались предложением, переехали из государственного жилья и купили дома на одну семью в пригородах. Это привело к тому, что государственное жилье стало заселено почти исключительно цветными людьми.

«Идея о том, что крупномасштабная концентрация черных и коричневых людей с низким доходом была плохой, привела к разрушению государственного жилья», — говорит Редвуд.«Жесткая экономия, сопровождаемая деконцентрацией, разрушила целые общины не только в Питтсбурге, но и в Чикаго, Сент-Луисе и других городах», как городских, так и сельских.

Неуважение к жителям государственного жилья

Открытое презрение к небелым жителям государственного жилья безгранично.

Трениз Брайант, председатель правления Центра рабочих в Майами, приводит недавний пример, сообщая, что после урагана Ирма, обрушившегося на Флориду осенью 2017 года, жители жилого дома Либерти-Сити в Майами проснулись, чтобы увидеть — и почувствовать запах — 341 000 кубических ярдов сбрасываемого мусора. пустырь напротив их домов.В течение нескольких дней они заметили учащение респираторной недостаточности, а также увеличение количества мух, комаров, опоссумов, крыс и змей, чем обычно. «Когда жители вышли на улицу и увидели весь этот заплесневелый мусор, они подошли к Рабочему центру. Мы помогли им организоваться. Если бы мы этого не сделали, мусор все еще мог быть там. Этот конкретный проект находится на высоте », — смеется Брайант. «Судя по всему, недвижимость теперь хочет выселить бедняков, потому что Либерти-Сити — более безопасное место для жизни».

Каким бы вопиющим это ни было, продолжает она, это часть давнего плана по перемещению жителей государственного жилья Майами — и она отмечает, что некоторые жилые комплексы уже приватизированы.

Дебора Троп, надзирающий поверенный в Национальном проекте жилищного права, сообщает, что с 2012 года действует программа жилищного и городского развития под названием «Демонстрация помощи в аренде» (RAD). «В Сан-Франциско весь портфель государственного жилья преобразован в частное», — говорит она.

Согласно HUD, RAD призван облегчить «общенациональную задолженность по отсроченному техническому обслуживанию на 26 миллиардов долларов» и дать органам государственного жилищного строительства возможность «использовать государственный и частный долг и капитал для реинвестирования в государственный жилищный фонд.Деньги идут частным компаниям, занимающимся недвижимостью, при этом арендаторы обычно получают субсидию — обычно называемую Разделом 8 — которая позволяет им платить 30 процентов дохода семьи в виде арендной платы — с разницей между этой суммой и рыночной арендной платой, выплачиваемой государством. Это предназначено для того, чтобы владелец здания получил все, что рыночная цена для конкретного помещения. Стоит отметить, что 30-процентный предел арендной платы будет повышен до 35 процентов, если секретарь HUD Бен Карсон добьется своего, о чем было объявлено в конце апреля.

«Калифорния — пример того, что происходит в масштабах всей страны», — говорит Троп. Назовите это доктриной шока для государственного жилья. Все начинается с хронического недофинансирования и халатного управления. За этим следует определение — обычно объявляемое местным жилищным управлением — что здания ветхие и / или непригодные для проживания. В городе за городом возникает закономерность: правительственные чиновники сетуют на то, что у них нет денег, необходимых для реабилитации и ремонта, в которых нуждаются эти ветхие здания.

В Нидерландах самое большое количество социального жилья в Европе: почти треть арендуемого жилья находится в государственной собственности.

Следующий шаг продолжает следовать руководству по шоковой доктрине: избранные должностные лица поднимают руки и говорят, что у них нет другого выбора, кроме как обратиться к частным инвесторам. Потом заявляют, что для ремонта нужна вакансия. В то время как вытесненным арендаторам обычно обещают право вернуться, защитники говорят, что люди теряются по дороге либо потому, что они двигаются, либо просто ускользают из щелей.Вдобавок, говорит Троп, многие из этих событий становятся смешанными — помните, цель деконцентрации бедности? — таким образом, реабилитация и преобразование в жилье для лиц с разным доходом приведет к тому, что беднейшим жителям будет выделено меньшее количество квартир.

«На карту поставлено очень многое, — добавляет Троп, — но это действительно единственная игра в городе».

Невероятно, но эта «игра», по ее словам, позволит продолжить переоборудование сотен тысяч дополнительных единиц государственного жилья.

«Многие городские застройки были построены на прибрежных территориях, которые раньше были гетто», — добавляет Троп. «Сейчас девелоперам нужны эти участки для строительства высокого класса. Учитывая это, жилищные защитники реалистичны. Мы знаем, что в ближайшее время не будет притока долларов на государственное жилье, поэтому мы настаиваем на усилении защиты арендаторов и процедурах рассмотрения жалоб для жителей переоборудованных зданий ».

Как бывший сотрудник жилищного управления города Нью-Йорка сообщил прессе: «Жилищные органы и частные застройщики могут занимать деньги и получать налоговые льготы, которые не могут быть предоставлены жилищным властям.Затем средства используются для ремонта зданий. Частные застройщики зарабатывают деньги на гонорарах за управление и жилищных субсидиях, которые в некоторых случаях выплачивают арендную плату по рыночной ставке ».

Другими словами, девелоперы и заинтересованные стороны в сфере недвижимости движут усилиями по приватизации.

Не все хотят идти на компромисс

Однако не все считают, что запланированные преобразования должны быть свершившимся фактом. В Ньюарке, районе Айронбаунд штата Нью-Джерси, арендаторы Millard E. Terrell Homes, 275-квартирного государственного жилого комплекса, который был намечен к сносу, сопротивляются.

Дэниел Вили, координатор жилищного правосудия Ironbound Community Corporation, говорит, что в настоящее время около двух третей зданий занято. «Благодаря сильной ассоциации арендаторов люди мобилизовались против сноса и подталкивают Управление жилищного строительства Ньюарка (NHA) к замене неработающих котлов и проведению необходимого ремонта квартир, загрязненных плесенью или свинцовой краской».

«Арендаторы должны сидеть за столом и вести переговоры с NHA о том, что должно произойти», — говорит Уайли.«В очереди на получение государственного жилья в Ньюарке 10 000 человек, поэтому просто смешно оставлять квартиры свободными или сносить здания, которые не находятся в ужасном состоянии и которые можно отремонтировать».

Другие активисты хотят большего. Карен Кубей, консультант по архитектуре и жилищному строительству и приглашенный профессор Института Пратта в Бруклине, штат Нью-Йорк, рассматривает социальное жилье в Европе как образец того, что возможно.

«Распространено мнение, что многоэтажные башни — то, что архитекторы называют строительством башни в парке — не работают, и что малоэтажные здания всегда лучше.Но идея о том, что проблема в архитектуре, неверна », — сказал Кубей Truthout. «За последнее десятилетие Европа построила тонны государственного социального жилья. У него масса преимуществ. Во-первых, если правительство строит новый проект напрямую, это на 30 процентов дешевле, чем если бы оно работало через частного разработчика. Тридцать процентов! »

Тем не менее, Кубей признает, что на создании так называемого доступного жилья делаются большие деньги. При этом она отмечает, что большая часть жилья в США субсидируется, хотя и по-разному.Например, только в 2015 году людям, владеющим частными домами, было выплачено 71 миллиард долларов в виде вычета процентов по ипотеке.

Все сводится к тому, как правительства расставляют приоритеты. «Социальное жилье — новые европейские проекты», выставка в Центре архитектуры Нью-Йорка, демонстрирует, что может развернуться, когда правительство решит сделать строительство доступного некоммерческого жилья своей целью — то, что Австрия, Бельгия, Дания, Франция, Нидерланды, Швеция , Швейцария и Великобритания начали делать.

Результат впечатляющий. Двадцать три процента всего австрийского жилья в настоящее время находятся в муниципальной собственности. В Дании 20 процентов являются государственными, оплачиваются через национальный фонд и управляются более чем 700 ассоциациями социального жилья. В Нидерландах самое большое количество социального жилья в Европе: почти треть арендуемого жилья находится в государственной собственности.

Несмотря на отсутствие единообразия в том, как устанавливается арендная плата, Журнал Шведского института исследований европейской политики сообщает, что «большинство стран предлагают дом на всю жизнь.То есть, после того как домохозяйство обеспечило социальную аренду, это домохозяйство может оставаться до тех пор, пока выплачивается арендная плата и выполняются другие условия аренды, даже если доход превышает установленный предел правомочности или изменяется размер семьи ».

Более того, хотя европейское социальное жилье далеко от совершенства, большинство выборных должностных лиц во всем Европейском союзе рассматривают доступное жилье как центральный принцип социальной стабильности, конкретный способ уменьшить вопиющее неравенство и защитить наиболее уязвимые слои населения. Во главе усилий стоит Европейский инвестиционный банк, кредитное учреждение ЕС, принадлежащее его членам.Банк финансирует множество новых разработок и модернизацию зданий в странах-членах.

Это, очевидно, полная противоположность тому, что продвигается в Вашингтоне.

Эд Джозефсон, директор по судебным разбирательствам и жилищным вопросам юридической службы Нью-Йорка, предлагает краткое изложение: «Философия, исходящая из Вашингтона, заключается в том, чтобы« не тратить деньги на бедных, если вы можете этого избежать. Но если вам нужно что-то на них потратить, сделайте так, чтобы богатые люди получали от этого прибыль ».

И они это делают.

Авторские права © Truthout. Перепечатка без разрешения запрещена.

Как в Чикаго научились приватизировать государственное жилье — этого недостаточно

Дебра Бруно — писатель и редактор-фрилансер. Ее электронная книга, опубликованная Wall Street Journal в 2014 году, называется Пекин от А до Я: Приключения пары экспатов в Китае.

На протяжении десятилетий государственное жилье Чикаго было синонимом самого худшего из того, что правительство предоставило приютом для бедных. 28 высоток, которые составляли большую часть государственного жилья в городе, превратились в памятники преступности и упадку, которые не поддавались улучшению.Такие истории, как изнасилование и убийство 7-летней девочки в 1997 году, попали в национальные новости. Отсутствие технического обслуживания в здании привело к гибели людей: трое детей погибли в результате пожара из-за поломки лифта, из-за которого пожарные не успели добраться до 14 этажа, чтобы спасти их.

Город попытался, но так и не смог провести фундаментальную трансформацию, которая так явно требовалась. Затем, чуть более 15 лет назад, Чикаго приступил к реализации такого плана по улучшению жизни семей, которые называли государственное жилье своим домом.

В целом, новый план предусматривал три варианта: ваучеры для жителей на выбор собственного дома, жилье для лиц с разным доходом, чтобы устранить изоляцию многих из самых бедных жителей, и улучшенное государственное жилье. Но план преобразования стоимостью 1,5 миллиарда долларов, который включал снос 18 000 единиц жилья и реконструкцию или новое строительство еще 25 000 единиц, имел неоднозначный успех.

Сегодня около 80 000 жителей государственного жилья в Чикаго находятся в очереди на получение ваучеров.Менее 20 процентов бывших жителей государственного жилья сейчас живут в домах с разным доходом. И исследователи только начинают понимать травмы, вызванные непроизвольным перемещением, особенно у детей.

Сьюзан Попкин, одна из самых умных и вдумчивых наблюдателей за жилищной историей Чикаго, в течение последних 30 лет посещала семьи, наблюдала за условиями жизни и пыталась понять, каким образом возрождение городов создало непредвиденные осложнения. Теперь прикладной социолог и старший научный сотрудник Института урбанистики написал Нет простых решений: преобразование государственного жилья в Чикаго .Она села с журналом Politico Magazine, чтобы поговорить о том, какие решения работают, а какие нет.

Как возникло государственное жилищное строительство в Чикаго?

[До Второй мировой войны] городской совет сдал [жилье] бедным афроамериканским кварталам и разрушил трущобы, чтобы поселить их там. Они намеренно разместили их в изолированных кварталах. А потом построили скоростную автомагистраль. Коридор Стейт-Стрит когда-то был самым большим участком государственного жилья во всем мире, и они разместили рядом с ним Скоростную автомагистраль Дэна Райана.

Затем они построили здания из наихудших материалов, так что корпус лифта был наверху зданий, что в условиях Чикагской зимы для меня просто безумие, и они были построены из дешевого бетона, так что они приходили в упадок; в них были оспины. В большинстве квартир гипсокартон не ставили. У них не было дверей для туалетов; у них не было крышек на лампочках; у них не было крышек на радиаторах.

В своей книге No Simple Solutions вы спрашиваете, сработал ли следующий этап строительства государственного жилья в Чикаго.Как вы думаете, план оправдал свое обещание?

Думаю, это частичная победа. Это было намного успешнее, чем кто-либо ожидал вначале. Шансы на то, что это будет абсолютный провал, были довольно высоки. На первых этапах плана они действительно изо всех сил пытались снести здания и вывести из них людей, и у них было 11 зданий, из которых они планировали переселить людей. В итоге люди переехали из одного плохого блока в здании, которое должно было спуститься, в другое, которое собирались разрушить позже.

Это было улучшение?

1952 г. Трущобы Чикаго. Управление жилищного строительства Чикаго снесло многие подобные районы для строительства государственного жилья. | Роберт Наткин / Гетти

Это была жилищная интервенция, и люди получили более качественное жилье и более безопасный район, и это большое [улучшение], учитывая, каким был Чикаго, когда он начинался. Но они были ужасной жилищной властью; они были в конце списка руководства HUD. HUD фактически взял их на себя в 1995 году, чтобы попытаться показать, что они могут снова превратить государственное жилье в общественное благо.И им был поручен этот грандиозный план трансформации, который был крупнейшим в стране, и не было нигде в стране, кто знал, как совершать эти сумасшедшие сделки по развитию. Это были действительно сложные финансовые сделки из-за сочетания государственного и частного секторов. Мысль о том, что они смогут осуществить это и удовлетворить потребности людей, живущих в домах, была довольно пугающей.

И они сначала этого не сделали. Они действительно боролись с переселением жителей. Люди, которые жили там в то время, были людьми, которые не успели уйти в по-настоящему ужасные дни, или они были людьми, которые оставались поблизости, потому что они были лидерами сообщества и действительно преданными делу.

Было много людей с судимостями и записями о насилии, проблемах с психическим здоровьем и физическими проблемами, сложной жизни, и они не пошли добровольно; это было вынужденное переселение. Учитывая историю расы в этой стране, они думали, что это был захват земли, и были очень подозрительными, злыми, напуганными. Некоторые из них никогда больше нигде не жили, как и их родители, и это было действительно очень пугающе и дестабилизирующе. Так что тот факт, что все получилось так хорошо, я думаю, стоит отметить.А затем нам нужно внимательно посмотреть, чего он не делал.

Какова была роль частных разработчиков?

Не только в Чикаго, но и за последние пару десятилетий произошла крупная приватизация государственного жилья. Государственное жилье было закрыто по всей стране в рамках программы HOPE VI [федеральная программа по преобразованию государственного жилья в жилые комплексы со смешанным доходом]. Многие из них — хорошие парни-разработчики из некоммерческих организаций, а некоторые из них — коммерческие. Они приехали и перестроили многие из этих домов в сообщества со смешанным доходом.Думаю, сейчас их в Чикаго 11 человек.

Как это работает?

Они построили несколько прекрасных вещей, и я думаю, что это работает в той мере, в какой все они функционируют, зарабатывают деньги и остаются открытыми. Существовала теория, согласно которой это будет не только более приятное место для жизни людей, но и то, что это также будет означать, что у бедных семей, проживающих в государственном жилье, будут соседи с более высоким доходом, и они дадут им больше социального капитала, больше доступа. к работе, возможность двигаться вперед.Это не выносит. Это хорошие места для сосуществования всех, но они не очень хорошо интегрируются друг с другом.

Почему бы и нет?

Жильцы государственного жилья — это, как правило, семьи с детьми, а домовладельцы или арендаторы с более высокими доходами могут и не быть такими, так что разрыв уже существует. Есть классовые различия; есть расовые различия. Домовладельцы жалуются на то, что жильцы государственного жилья сидят у них на крыльце. Жители государственного жилья чувствуют, что их все время проверяют.

Значит, даже в застройках со смешанным доходом не было такого большого прогресса, как вы надеялись.

Была большая надежда, что благодаря исследованию, в котором я участвовал в демонстрации [проекта] Gautreaux [программы десегрегации по постановлению суда], если вы поможете людям переехать в лучшее место, у всех будет работа и их дети будут лучше учиться в школе. И я думаю, что это было нереально, учитывая, кто жил в государственном жилом доме в то время, когда в 90-е годы начались большие преобразования.

Проект многоэтажного дома Stateway Gardens на южной стороне Чикаго. | НАРА (Национальный архив)

Так что была большая надежда, что это поможет не только улучшить физическое состояние людей. Это действительно уменьшило беспокойство, что важно, но потребовались дополнительные комплексные услуги, прежде чем мы увидели реальные улучшения в психическом здоровье людей и их занятости. Они по-прежнему очень бедны, но работают больше. Я думаю, было признание того, что людям, живущим в государственном жилье, действительно нужно много тех услуг, которые они не получали.

Один из ваших аргументов — одного обеспечения жильем недостаточно.

Специально для детей. Самым большим разочарованием для меня было то, что даже когда мы получили комплексные услуги, у родителей дела шли лучше, но они по-прежнему сообщали, что их детям действительно трудно. И когда мы разговаривали с детьми, дети говорили о ссоре, чувствовали себя по-настоящему отвергнутыми в новом сообществе, плохо учились в школе — не все, некоторые из них были в порядке, — но большая доля, чем мы хотели бы видеть.

Были ли другие проблемы после рецессии?

Это было то, на что действительно повлиял кризис потери права выкупа. Многие домовладельцы купили недвижимость спекулятивно, потому что знали, что будет большой приток владельцев ваучеров, выходящих из государственного жилья. Итак, они установили свои подразделения, а затем, когда они были лишены права выкупа, они просто ушли из домов. И жильцов тоже выгнали и оставили разбираться. Это был один из самых тяжелых периодов.

Другие заботы?

Существует также большое беспокойство по поводу того, что жилищным властям была дана возможность решить эту проблему с помощью программы RAD [Демонстрация помощи в аренде, федеральной программы, реализованной в 2012 году при администрации Обамы], которая в основном позволяет им преобразовывать свое государственное жилье в Раздел 8, основанный на проектах, который означает, что [жилищные органы] могут получить ипотеку на частном рынке.

Жилищное управление все еще владеет им, но оно берет ипотеку под стоимость земли, а затем они могут получить деньги на капитальный ремонт.Это меняет финансирование. Обе вещи — смешанный доход и программа RAD — являются приватизацией государственного жилья, о котором я говорил.

В настоящее время существует ограниченное количество жилищных властей, одобренных для RAD. Они должны понять, как это сделать. Я думаю, что это большой риск для некоторых мелких жилищных властей. Таким образом, мы можем потерять наше государственное жилье во многих небольших городах и сельских районах, у которых нет денег для их финансирования.

Как вы представляете, что произойдет при администрации Трампа?

Есть много беспокойства.Жилищные органы и без того испытывали колоссальное недофинансирование из-за секвестра бюджета, поэтому последний раз, когда жилищные органы столкнулись с трудностями, был закон о восстановлении бюджета после рецессии 2009 года. А затем, когда республиканцы вернули Конгресс и приняли Закон о контроле над бюджетом. [в 2011 году], это медленно сокращало объем финансирования жилищных властей.

И фонд государственного жилья в Соединенных Штатах по большей части старый. За исключением этих новых разработок со смешанным доходом, мы действительно мало что построили с 1970-х годов, и поэтому у вас сейчас большой объем нехватки капитала.

Это интервью отредактировано для большей ясности.

Эта статья помечена в соответствии с:

Различий между государственным и субсидированным жильем

Различные жилищные программы имеют разные особенности. Хотя все они помогают сделать вашу аренду более доступной, важно понимать особенности каждой программы, чтобы вы могли подать заявку на те, которые лучше всего подходят для вашей семьи. Если у вас есть вопросы о жилищной программе, обратитесь в местное жилищное управление или программу действий местного сообщества.Вот что нужно знать:

Кто ваш домовладелец?

Если вы живете в государственном жилищном фонде , жилищное управление владеет вашим зданием и является вашим арендодателем. В некоторых случаях частная компания может управлять зданием для жилищного управления или может быть частью собственности, но здание по-прежнему контролируется жилищным управлением. ¹ Жилищные органы работают в большинстве городов штата Массачусетс. Они были созданы по закону штата для предоставления доступного жилья малообеспеченным слоям населения. ²

Если вы живете в субсидируемом жилье , жилищное управление будет , а не вашим домовладельцем. Субсидируемое жилье принадлежит и управляется частными владельцами, которые получают субсидии в обмен на сдачу в аренду людям с низкими и средними доходами. Владельцами могут быть отдельные домовладельцы, коммерческие или некоммерческие корпорации.

Субсидирование жилья можно получить с помощью ваучеров , где субсидия используется арендатором для поиска арендуемого жилья на частном рынке и выплачивается частному домовладельцу.Эта субсидия остается за арендатором. Или это может быть многоквартирного субсидируемого жилья , где субсидия предоставляется собственнику, который предоставляет доступное жилье. Эта субсидия остается с собственностью.

Кто имеет право

Чтобы иметь право на получение государственного и субсидируемого жилья, ваш доход должен быть ниже определенного предела дохода. Вы также должны соответствовать другим требованиям. Пределы дохода для государственных жилищных и ваучеров устанавливаются правительством и меняются каждый год.Пределы дохода для многоквартирных домов, субсидируемых жилищного фонда , варьируются от застройки к застройке. Для получения дополнительной информации см. Кто имеет право.

Куда обращаться

Чтобы подать заявление на получение государственного жилья , вы должны подать заявление в жилищное управление города или поселка, в котором вы хотели бы жить. В штате Массачусетс 237 жилищных властей. Вы можете подать заявку в любое количество кандидатов. В некоторых случаях вы можете обратиться в индивидуальную застройку и / или в частную управляющую компанию, которая управляет застройкой.

Чтобы подать заявление на получение ваучера Section 8 , вы можете подать заявление в любое жилищное управление, которое запускает программу ваучеров Section 8. Около 130 жилищных властей имеют программу по Разделу 8. Вы также можете подать заявление в один централизованный список Раздела 8, в котором в настоящее время участвуют 40 жилищных органов. Кроме того, вы можете подать заявление в любое из девяти региональных некоммерческих жилищных агентств, где доступны ваучеры по Разделу 8.

Чтобы подать заявку на получение многоквартирного субсидируемого жилья или , вы должны подавать заявление в каждом жилом комплексе, в котором вы хотите жить (или в управляющей компании, которая управляет этим жилым комплексом).Для получения дополнительной информации см. Как подать заявку.

Где жить

Если вы получите ваучер , вы можете использовать его в любом месте штата; если это ваучер по разделу 8, вы можете использовать его за пределами штата. Если вы попадаете в государственное жилье , вы должны проживать в том районе, где вы подали заявление. Если вы попали в многоквартирное жилье , вы должны проживать в том районе, куда вы подавали заявление.

Если у вас есть ваучер и вы хотите переехать, вы можете взять его с собой.Если вы переезжаете из государственного или многоквартирного субсидируемого жилья, вы не можете взять субсидию с собой.

Кто имеет приоритет

Поскольку больше людей обращается за государственным и субсидированным жильем, чем имеется квартир, закон может требовать или разрешать различные жилищные программы, чтобы одни люди отдавали предпочтение или отдавали предпочтение другим. Какие преференции требуются или разрешаются, зависит от того, получает ли жилье федеральное или государственное финансирование.

Когда вы подаете заявление на получение жилья, очень важно знать, каковы приоритеты для этой конкретной программы, жилищного управления и / или владельца.Если вы соответствуете приоритету, вы можете повысить свои шансы на получение жилья. Подробнее об этом см. Кто имеет приоритет.

Списки ожидания

В целом очереди на получение государственного жилья короче, чем на ваучеры . Многие очереди длинные, а некоторые закрытые. Но многие жилищные управления будут принимать заявки на государственного жилья круглый год. Централизованный лист ожидания Раздела 8, который ведет MassNAHRO, и листы ожидания в региональных некоммерческих жилищных агентствах, открыты бессрочно.Для получения дополнительной информации о списках ожидания см. Как работают списки ожидания.

Как вас проверяют

Жилищные органы и владельцы субсидированного жилья имеют право проводить проверку арендаторов. Они делают это, проверяя различные записи, наиболее распространенными из которых являются прошлые рекомендации домовладельцев, кредитные отчеты и сведения о судимости. Правила, касающиеся доступа к сведениям о судимости, отличаются для государственного жилья и ваучеров , чем для многоквартирного субсидируемого жилья .Для получения дополнительной информации см. Проверка арендаторов.

В поисках квартиры

После того, как вас зачислили в жилой комплекс государственного жилищного фонда или многоквартирный субсидируемый жилищный комплекс , вы получаете квартиру. Вам не нужно искать собственную квартиру.

Имея ваучер , вы должны найти себе квартиру на частном рынке. Если в течение определенного периода времени вы не найдете квартиру с разумной арендной платой и в хорошем состоянии, срок действия вашего ваучера истечет, вы потеряете его, и вам придется подавать заявку повторно.

Как рассчитывается и пересчитывается арендная плата

Арендаторы государственного жилья обычно платят около 30% своего дохода за аренду, если коммунальные услуги включены, и менее 30%, если коммунальные услуги не включены. ³ Для государственного семейного государственного жилья этот процент немного выше в результате принятия закона в 2003 году. ⁴ В государственном жилье каждый год жилищное управление определяет размер вашей арендной платы, исходя из вашего дохода и определенных вычетов. и исключения, на которые вы имеете право. ⁵ Если вы сообщаете об изменении своего дохода или удержаний в течение года, ваша арендная плата обычно корректируется таким образом, чтобы вы платили такой же процент от своего дохода за аренду. ⁶ Дополнительную информацию об аренде государственного жилья см. В разделе «Аренда государственного жилья».

В программах по ваучерам арендаторы иногда в конечном итоге платят за аренду до 40% своего дохода (для ваучерной программы по Разделу 8 это может быть больше после первого года аренды), потому что рыночная арендная плата превышает максимальную субсидию. жилищное управление может заплатить. ⁷ Жилищное управление должно удостовериться, что арендная плата, взимаемая арендодателем, является разумной, сравнивая ее с арендной платой за другие аналогичные квартиры. ⁸ Если вы впервые сдаете квартиру в аренду по ваучеру Раздела 8 и предлагаемая арендная плата и коммунальные услуги, оплачиваемые арендатором, сделают вашу часть арендной платы более 40% вашего дохода, жилищное управление не согласится утвердить квартиру, и вы будете вынуждены найти другую квартиру.

В многоквартирном доме с субсидией арендная плата рассчитывается по-разному для разных программ.В некоторых программах арендная плата арендаторов устанавливается на уровне дохода, аналогичном доходу от государственного жилья. В некоторых программах арендная плата может быть установлена ​​на фиксированном уровне, основанном на количестве спален, что ниже рыночной ставки арендной платы. В этой ситуации арендная плата не изменится, даже если изменится ваш доход или отчисления. ⁹ В некоторых программах ваш доход может дать вам право на корректировку арендной платы, даже если вы все еще должны платить базовую арендную плату, которая может составлять более 30% вашего дохода.Поскольку разные правила программы могут иметь большое значение в том, доступна ли вам квартира, важно спросить арендодателя, как рассчитывается арендная плата и как она изменяется при изменении вашего дохода, когда вы решаете, следует ли подавать заявление на конкретное развитие.

Если некоторые или все члены вашей семьи являются иммигрантами и вы участвуете в определенных типах федеральных жилищных программ, ваша арендная плата может быть пропорционально увеличена, поскольку один или несколько членов семьи не имеют иммиграционного статуса, признанного HUD. ¹⁰ См. «Иммигранты и жилье».

Каковы ваши права после того, как вы перейдете в

Если вы попадаете в государственное жилье или многоквартирное жилье, субсидируемое на несколько семей, или если вы получаете ваучер, у вас есть другие права в отношении выселения, подачи жалоб, участия арендаторов и многих других вопросов. Чтобы получить информацию о своих правах после того, как вы станете участником программы, перейдите по ссылке: Public Housing.

Размер вашей семьи меняется

Во всех жилищных программах вы должны незамедлительно сообщать об изменениях в размере вашей семьи.Если кто-то покинул вашу семью, жилищное управление или владелец могут запросить подтверждение его нового адреса. Если несовершеннолетний ребенок добавлен в семью в связи с рождением, усыновлением или опекой по решению суда, предварительное одобрение добавления не требуется до того, как ребенок переедет. Во всех других случаях вам необходимо будет получить предварительное разрешение перед новым въезжает член семьи. Кроме того, жилищное управление или владелец могут проверять лиц, прибывающих в домохозяйстве, на предмет криминального прошлого и (в большинстве федеральных программ) на предмет иммиграционного статуса. ¹¹

В государственном жилье или многоквартирном доме , если размер вашей семьи изменится, вы сможете переехать в другое государственное жилье или субсидируемую квартиру более подходящего размера. Эти переводы часто занимают много времени. ¹² В государственном государственном жилищном фонде, если вы проживаете в квартире, слишком большой для размера вашей семьи (у вас слишком много жилья), и вы не переезжаете в квартиру меньшего размера, предлагаемую жилищным управлением, ваша арендная плата может быть снижена. увеличен до 150% от обычного уровня. ¹³

При использовании ваучера , если размер вашей семьи изменится, субсидия по ваучеру изменится до даты вступления в силу вашей ежегодной переаттестации в отношении вашего дохода и состава семьи. Это необходимо для того, чтобы вы могли найти квартиру, которая лучше всего соответствует размеру вашей семьи. Это означает, однако, что в дополнение к корректировке с увеличением размера семьи, если есть уменьшение размера вашей семьи, субсидия уменьшается во время вашей ежегодной переаттестации, поэтому вам придется платить большую часть своей арендовать или переехать.Вы можете попросить жилищное агентство разрешить вам использовать другой «стандарт субсидии» (размер спальни для субсидии), чем он обычно применяется в связи с медицинскими потребностями вашей семьи или другими особыми обстоятельствами.

Выселение и потеря субсидии

Единственная причина, по которой вас могут выселить из государственного жилья или любого многоквартирного дома , заключается в том, что вы нарушаете правила аренды или программы. Пока вы соблюдаете условия аренды, вы можете оставаться в своей квартире. ¹⁴ Если вас выселяют из государственного или субсидируемого многоквартирного жилья, вы теряете субсидию.

В рамках программ ваучеров для арендаторов в течение первого года аренды или в любое время после этого вы можете быть выселены за нарушение условий аренды. В конце первого года или в конце любого дальнейшего периода продления арендодатель может отказать в продлении договора аренды, и вам, возможно, придется переехать, даже если вы не сделали ничего плохого. Кроме того, после первого года аренды арендодатель может прекратить вашу аренду, уведомив о выходе за 30 дней, хотя это должно быть по уважительной причине, которая не является вашей виной (например, продажа недвижимости, необходимость повышенная квартплата, ремонт или потребность в квартире для члена семьи).Если выселение произошло не по вашей вине, вы можете сохранить субсидию и использовать ее для переезда в новую квартиру. Если вы проиграете дело о выселении по вашей вине, вы можете лишиться субсидии. ¹⁵

Для программ MRVP и ваучера Раздела 8, если домовладелец прекращает договор аренды или отказывается возобновить субсидию, жилищное агентство должно продолжать выплачивать свою часть арендной платы до завершения процесса выселения (включая любую апелляцию по делу о выселении или отсрочка исполнения) или пока вы не двинетесь. ¹⁶ Однако могут быть случаи, когда жилищное агентство прекращает выплачивать субсидию или расторгает договор с владельцем, потому что владелец не произвел ремонт. В этом случае вы не несете ответственности за долю жилищного управления в арендной плате. ¹⁷ Однако жилищное агентство может потребовать от вас переехать с ваучером, чтобы и дальше получать помощь.

Если вас выселяют по вашей вине, жилищное управление может отказать вам в выдаче талона на переезд, если сочтет, что есть основания для прекращения вашей помощи.Это может произойти из-за того, что домовладелец утверждает, что вы нарушили договор аренды. Если это произойдет, обратитесь в местную программу юридических услуг или в агентство общественных действий, чтобы узнать, могут ли они вам помочь. ¹⁸

в регионе / Коннектикут; Приватизация государственного жилья в Стэмфорде

Его офис курирует 18 объектов государственного жилья в городе, некоторые из которых субсидируются из федерального бюджета, другие, например, Рипповам Парк, доход арендаторов которого не может превышать 60 процентов от среднего по площади 89 300 долларов на семью из четыре.«Люди платят 30 процентов своего дохода или минимальную арендную плату, в зависимости от того, что больше, — сказал г-н Шварц. » Субсидий на аренду нет. »

Обычно одинокий человек, зарабатывающий минимум 17 550 долларов, платит 508 долларов в месяц за квартиру с двумя спальнями или 585 долларов с максимальным доходом в 21 875 долларов. Семья из четырех человек в Rippowam Park может зарабатывать от 46 620 до 53 580 долларов и платить минимум 1415 или максимум 1554 доллара в месяц за квартиру с четырьмя спальнями. Квартира с двумя спальнями в Стэмфорде сдается по цене от 1800 до 2200 долларов в месяц.

«Мы не видели ничего более красивого в Стэмфорде, чем этот, который был бы ненамного дороже», — сказала Бет Хейл, которая переехала в Рипповам Парк со своим мужем Адамом в октябре прошлого года.

Моника Пратчер, пятилетняя жительница с двумя детьми, была переведена в свободную квартиру, а ее квартира была отремонтирована. «На это ушло около трех месяцев», — сказала она. » Разница колоссальная. »

В КАЖДОЙ отремонтированной квартире есть небольшая терраса и задний двор, полностью оборудованная кухня-столовая, одна или полторы ванны и центральное кондиционирование воздуха.Новые крыши и сайдинг, восстановленные интерьеры, водопроводные и электрические системы, пешеходные дорожки и ландшафтный дизайн — это стандартные ремонтные работы, и Richman Group наняла полицейских в неофициальной форме для патрулирования по ночам. Независимый детский сад будет работать на территории без арендной платы.

Комплекс занимает 46 акров в красивом жилом районе, известном как Вестовер, через дорогу от муниципального поля для гольфа E. Gaynor Brennan. Рельеф, который варьируется от холмистого и лесного до ровного и травянистого, усеян детскими площадками и небольшими автостоянками для жителей.Вскоре общественный центр будет дополнен тренажерным залом, кухней и переговорными комнатами. По соседству с комплексом находится общественная школа Westover Magnet School, где дети из Рипповам-Парка имеют приоритет в городских лотереях при поступлении.

По словам Памелы Гудман, старшего вице-президента Beacon Companies, за последние 20 лет девелоперы по всей стране боролись за работу по исправлению проблемного государственного жилья. «Это далеко не так прибыльно, как строительство кондоминиумов за 500 000 долларов, — сказала она, — и бывают дни, когда мне интересно, сбалансировано ли соотношение риска и вознаграждения.Надежда VI только усложняет задачу ».

Выполняет ли« доступное жилье »свои обещания?

В то время как почти 11 миллионов арендаторов — четверть домохозяйств арендаторов в США — квалифицируются как «чрезвычайно низкие доходы», зарабатывая 30 процентов AMI, и хотя средний арендатор зарабатывал всего 40 500 долларов в год в 2018 году, подавляющее большинство из доступных Жилье, построенное с помощью всех механизмов, ориентировано на более высокие пороги доходов. Из почти 150 000 доступных квартир, построенных в результате инклюзивного зонирования за эти годы — законы, требующие крошечного процента доступного жилья в новых застройках — менее 4 процентов предназначались для арендаторов с «чрезвычайно низким доходом».Пристрастие к более высоким доходам со временем только усилилось, поскольку некоммерческие разработчики все больше вытесняют контракты. Эта предвзятость увековечивает расистское исключение из доступного жилья, поскольку те, кто меньше всего получает выгоду, жильцы с «чрезвычайно низким доходом», в большинстве своем являются цветными.

Изела Грейсиан, проработавшая 16 лет в некоммерческой застройщику жилищного строительства East Los Angeles Community Corporation, последние пять лет занимая пост президента, подтверждает предвзятость финансовых стимулов. «Для некоторых членов сообщества [наша арендная плата] все еще была недоступна, особенно когда мы говорим о людях с фиксированным доходом», — пояснила она.При составлении «головоломки из тысячи частей» для финансирования одного проекта «задача состоит в том, чтобы получить больше единиц при более низких порогах дохода. Во многом это связано с тем, что в этой модели развития доступного жилья недвижимость, по сути, оформляется ипотекой. Это ссуды, которые застройщик должен выплатить, поэтому арендная плата должна поддерживать их ». Даже при наличии субсидий на доступное жилье частный рынок не может удовлетворить потребности рабочего класса и бедных.

Это противоречие означает, что доступное жилье помогает ускорить процесс джентрификации.В более бедных районах и тех, где большинство жителей составляют цветные люди, новое жилье, не отвечающее потребностям существующего сообщества, неизбежно будет способствовать притоку более богатых и более белых жителей. В то время как бустеры отмечают долгосрочное влияние увеличения предложения жилья на весь город, арендаторы сталкиваются с его непосредственными, местными последствиями: рост стоимости недвижимости означает повышение арендной платы, притеснения домовладельцев, выселение и потерю связей с общественностью. Яркой иллюстрацией этого процесса является финансирование увеличения налогов, при котором ресурсы для доступного жилья поступают из стоимости собственности, растущей в окружающем сообществе — «доступное жилье», финансируемое за счет его собственного воздействия на джентрификацию.

«Я не понимаю, как эти политики, как эти люди у власти могут сказать, что доступно, если [они] не живут в нашей ситуации».

Доступное жилье, часто предлагаемое в качестве концессии для развития по рыночным ценам, используется как тактика управления, а не предотвращения перемещения, отклонения, а не сопротивления сообщества. «Они разрушили столетнюю историю», — сказал Эрнандес о девелоперах и политиках. «Китайский квартал — это больше не китайский квартал». Эрнандес рассказывает об облагораживании своего района как о нападении на давнее иммигрантское сообщество, описывая закрытие ее любимых магазинов и ресторанов и перемещение ее друзей и семьи в слезах.Она указывает на иронию судьбы нового доступного жилья, построенного в ее районе, когда истекает срок ее службы. «Доступно для кого?» спросила она. «Я не понимаю, как эти политики, как эти люди у власти могут сказать, что доступно, если [они] не живут в нашей ситуации, если [они] не ходят на нашем месте».

Давление в пользу приватизации — Кооперативы Митчелла-Ламы

В 1955 году, когда многие городские кварталы приходили в упадок и рейс в пригород шел на полную катушку, законопроект Митчелла-Ламы, названный в честь сенатора штата Нью-Йорк.Макнил Митчелл и член законодательного собрания Альфред Лама подписали закон в штате Нью-Йорк. Целью законопроекта было поощрение строительства жилья с умеренным доходом, сохранение большего числа семей среднего класса в городах штата и стабилизация районов Нью-Йорка.

К тому времени, когда в конце 1970-х годов была построена последняя разработка Mitchell-Lama, под эгидой программы было построено около 270 объектов с почти 140 000 единиц.Некоторые были арендными, другие — кооперативными. Некоторые из них финансировались государством, другие — городами. В программе был прописан 20-летний период, по истечении которого домовладелец или кооперативная корпорация могли выкупить долю в программе. В большинстве случаев этот 20-летний период истек, и жители Митчелл-Ламы столкнулись с последствиями «приватности».

Почему уйти?

По одной причине, районы, где были построены многие из первоначальных застроек Митчелл-Лама, резко изменились за 30-40 лет.Районы, которые когда-то были полупустынными или даже разрушенными, стали модными и модными, что привело к росту стоимости недвижимости. В самом деле, более циничное прочтение первоначального намерения законопроекта могло бы предположить, что это было одной из причин, по которой закон начал действовать — стимулировать частное развитие.

Несмотря на то, что очень многие жилые комплексы и здания Митчелл-Лама решили «перейти в частный сектор» после того, как истек 20-летний период субсидии, в рамках программы еще остались многие.Самым крупным кооперативным комплексом Митчелл-Лама в городе является Кооперативный город в Бронксе, в то время как крупнейшим арендным комплексом Митчелл-Лама почти наверняка является Spring Creek Towers / Starrett City в Бруклине. (Фактически, владельцы Starrett City пытались отказаться от участия в программе и выставить весь комплекс на продажу в 2007 году, но встревоженные местные, государственные и федеральные выборные должностные лица вмешались и заключили сделку в следующем году, чтобы сохранить доступность.)

В контексте кооператива Митчелл-Лама дебаты по поводу приватизации почти всегда противопоставляют возможность, которую она даст акционерам продать свои квартиры на сегодняшнем прибыльном рынке недвижимости, желанию сохранить сокращающееся предложение доступного жилого фонда в будущем. поколения.В недалеком прошлом тотальная приватизация казалась неизбежной. Однако с акцентом мэра де Блазио на доступном жилье ситуация может измениться.

Как сказал Эрик Бедерман, бывший пресс-секретарь городского Департамента по сохранению и развитию жилищного строительства (ныне вице-президент Community Preservation Corporation на Манхэттене), который курирует списки ожидания и управленческие вопросы для 84 жилищных комплексов Митчелл-Лама, «в городе есть усердно работали над сохранением как можно большего количества жилья Митчелл-Лама, сохраняя текущие объекты в программе и работая над включением объектов, которые были исключены, в программы доступности … В рамках плана мэра де Блазио по жилищному строительству Нью-Йорка мы будем продолжать использовать возможности для расширить доступность и сохранить городской жилищный фонд Митчелл-Лама.”

Штат также предпринял шаги для сохранения жилья Митчелл-Лама. В 2012 году губернатор Эндрю Куомо, тогдашний мэр Майкл Блумберг и федеральное правительство помогли рефинансировать Co-op City в рамках сделки на 621,5 миллиона долларов, призванной сохранить доступность строительства еще на 35 лет.

Программа

And Cuomo’s House NY включает в себя сохранение 8600 единиц стареющего жилья Митчелл-Лама как в Нью-Йорке, так и в нескольких других городах на севере штата.

Стоит оставить?

Прежде чем совет кооператива даже начнет рассматривать вопрос о выкупе Mitchell-Lama, «он должен определить, позволяют ли его организационные документы и ипотечные ссуды кооперативу погасить свою ипотеку и выйти из программы», — говорит поверенный Дэвид Л. Берки, партнер юридической фирмы Gallet Dreyer & Berkey, расположенной на Манхэттене. «Некоторые кооперативы могут выйти из программы через 20 лет, другие — через более длительные периоды, а третьи вообще не смогут выйти из программы, если они получили льготные ипотечные ссуды, требующие, чтобы они оставались в программе на срок кредит.”

Если приватизация возможна, говорит адвокат Стюарт Сафт, партнер юридической фирмы Holland & Knight на Манхэттене. «Необходимо провести голосование, чтобы разрешить совету директоров провести технико-экономическое обоснование. После завершения исследования, если оно показывает, что приватизация возможна, необходимо провести второе голосование, чтобы уполномочить совет директоров написать план размещения и представить Генеральному прокурору штата.После того, как план составлен и принят AG, проводится еще одно голосование по вопросу о приватизации. Если две трети владельцев проголосуют за приватизацию, у владельцев будет 90 дней, чтобы принять или отказаться от участия ».

В арендуемом комплексе Mitchell-Lama процесс сильно отличается. По истечении 20-летнего периода владельцы зданий имеют абсолютное право на выкуп, хотя им необходимо выпустить 365-дневное уведомление о намерениях как для HPD, так и для арендаторов, а затем они должны соблюдать определенные требования, изложенные в Mitchell. Лама правит.Если все это сработает, говорит Сафт, «домовладелец может выплатить все деньги, которые он должен штату или городу, в зависимости от того, находился ли он под надзором HPD (Нью-Йорк) или DHCR (Нью-Йорк) и здание отсутствует. программы. » Из-за относительной простоты этого процесса для арендодателей из программы вышло гораздо больше арендных зданий, чем кооперативов.

Между прочим, хотя слова «выкуп», «приватизация» и «преобразование» часто используются как синонимы для описания процесса ухода здания из Митчелл-Ламы, это не совсем одно и то же.По словам Берки, выкуп подразумевает погашение кредита и других сборов, необходимых для выхода из программы. Приватизация относится к процессу преобразования здания из здания, находящегося под надзором государства, в здание, находящееся в частной собственности и эксплуатации. А преобразование и может означать либо преобразование здания из здания Митчелл-Ламы в здание, которое будет находиться в частной собственности и управлении, либо (в несвязанном смысле) преобразование арендуемого здания в кооператив или кондоминиум.

Вопросы, которые вы должны задать

Совет директоров и акционеры Mitchell-Lama должны задать несколько вопросов, когда они рассматривают вопрос о приватизации.Адвокат Леонард Х. Ритц, адвокат Adam Leitman Bailey, P.C. в Манхэттене перечисляет некоторые из них:

• Сколько будет стоить процесс? Будет взиматься плата за юристов, бухгалтеров, консультантов по недвижимости и т. Д. Есть ли у кооператива денежные резервы, чтобы заплатить за это?

• Какое влияние это окажет на существующую ипотеку кооператива? Придется ли его выплачивать перед конвертацией, и если да, то каков будет источник средств?

• Какое влияние окажет повышение налогов на недвижимость, если кооператив потеряет льготный налоговый режим? Как только здание перестроится, оно будет облагаться налогом по полной стоимости, что означает, что кооператив будет платить более высокие налоги, которые будут переданы акционерам в виде более высоких платежей за обслуживание.

• Для жителей: Сколько будет стоить покупка моей квартиры?

В некоторых разработках акционерам, возможно, придется заплатить огромную прибавку к содержанию, гонорарам или оценкам после того, как они покинут программу. Чтобы компенсировать эти затраты, во многих зданиях используются «дополнительные налоги», или сборы за перепродажу единиц жилья, для создания резервного фонда, который будет использоваться для ремонта и улучшений.

Процесс

Какие обязанности совета директоров по раскрытию различных этапов обсуждения приватизации перед акционерами — и насколько они вовлечены в каждый этап процесса после его утверждения?

«Все советы директоров несут фидуциарную обязанность действовать в интересах корпорации», — говорит Ритц.«Совет директоров также защищен Правилом делового суждения. Однако это решение такого масштаба, что существенно повлияет на всех акционеров, и, поскольку в конечном итоге требуется одобрение подавляющего большинства акционеров, совет директоров должен предоставлять своим акционерам подробную информацию на протяжении всего процесса ».

Берки подробно рассказывает: «Правила требуют от совета директоров разослать технико-экономическое обоснование всем акционерам.План размещения, который содержит все аспекты плана приватности, должен быть распространен среди всех акционеров, и они имеют право направлять комментарии Генеральному прокурору относительно плана ».

После приватизации здания, добавляет Берки, кооператив будет платить налоги на недвижимость на основе рыночной стоимости, поэтому, как упоминалось выше, ежемесячные платежи акционеров увеличиваются. Они смогут получить рыночную стоимость своих паев, иногда в сотнях тысяч или даже миллионах долларов, плюс свою долю амортизационных платежей по ипотеке, которые они производили, когда были собственниками.«В той мере, в какой они состоят в квалифицированном кооперативе и пользуются налоговыми льготами для домовладельцев, — говорит он, — они могут исключить первые 250 000 долларов США или 500 000 долларов для супружеской пары из прибыли от перепродажи для целей налогообложения».

Те, кто не может купить

Но что происходит с теми акционерами, которые не могут или не хотят покупать свои квартиры? Могут ли быть достигнуты их компромиссы?

Большинство планов приватизации кооперативов позволяют тем, кто не может или не желает покупать свои квартиры, обменять свои акции и арендные договоры на эквивалент аренды со стабилизированной арендной платой.Сафт, который говорит, что играет «роль квотербека» во время процедуры преобразования Митчела-Ламы, говорит: «По моим планам они всегда могут оставаться арендаторами с арендной платой, аналогичной той, которую они платили, а владельцы получают неожиданно, когда они умрут или переедут, а их квартиру можно продать населению ». По его словам, его планы всегда выполняются, «когда жильцы сохраняют контроль над своей жизнью и домами».

One Co-op’s Experience

Одним из примеров кооператива, который начинал с голосования против приватизации несколько раз, но постепенно приближался к ее принятию, является Southbridge Towers, строительство около 1650 квартир недалеко от морского порта Саут-Стрит в Манхэттене. .Уоллес Димсон, президент совета директоров кооператива, назвал первоначальную оппозицию некоторых акционеров «идеологической».

Однако постепенно все стало меняться. В конце 2005 года правление сначала проголосовало за подготовку технико-экономического обоснования, а затем за предварительный план предложения (который он назвал своим популярным прозвищем «отвлекающая манера» из-за цвета чернил на обложке) через несколько лет. позже, а затем другие шаги.

В сентябре 2014 года, после многих лет споров и дебатов, акционеры, наконец, проголосовали за выход из программы.Димсон сказал, что «обратный налог» на тех, кто продает свои квартиры, сохранит разумную плату за обслуживание для тех, кто останется.

Не делай сам

Приватизация В целом, опытные юристы играют решающую роль в помощи кооперативу в процессе, и, как всегда, они взимают почасовую оплату. Существуют юридические фирмы, которые специализируются на представлении кооперативов Митчелл-Лама, и советам директоров было бы разумно привлекать фирмы с таким непосредственным опытом.Юридические фирмы, в свою очередь, помогут кооперативу нанять бухгалтеров, оценщиков и других экспертов для подготовки плана предложения.

В общем, это не самостоятельная операция. А те здания, которые желают приватизировать, должны быть подготовлены к долгому пути — Бедерман из HPD говорит, что весь процесс может занять несколько лет.

Итак, если ваш совет директоров хочет изучить возможность приватности, вам следует начать изучение этого вопроса прямо сейчас, и ваш совет должен будет собрать сильную команду финансовых и юридических консультантов, чтобы оценить возможность выкупа и помочь обоим.